臺灣高等法院民事判決 99年度重上字第604號上 訴 人 陳建權訴訟代理人 陳慶尚律師複代理人 葉又華律師上 訴 人 財團法人台北市○○路基督教會法定代理人 黃海濤訴訟代理人 吳仲立律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國99年8月13日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第246號第一審判決各自提起上訴，上訴人陳建權並為訴之追加，本院於100年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人財團法人台北市○○路基督教會給付超過新臺幣陸佰伍拾陸萬元及除其中新臺幣伍佰伍拾陸萬元外之利息部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，上訴人陳建權在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人陳建權之上訴駁回。
上訴人財團法人台北市○○路基督教會之其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人財團法人台北市○○路基督教會負擔百分之六十，餘由上訴人陳建權負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項準用第255條第1項第2款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者（最高法院91年度台抗字第552號裁定意旨參照）。
經查本件上訴人陳建權於原審原僅依民法第259條第1款、第260條、及買賣契約之法律關係，請求上訴人財團法人臺北市○○路基督教會（下稱基督教會）返還買賣價金及給付違約金；嗣於本院100年3月17日就其請求違約金部分，追加兩造於98年8月24日另成立「違約金契約」為其請求權基礎（見本院卷第160頁背面）。其於本院所為追加，仍係就同一基礎事實為請求，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，揆諸前開說明，應認其所為追加合法，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人陳建權起訴主張：陳建權於民國98在5月26日經由訴外人健盈不動產有限公司（下稱健盈公司）仲介，向上訴人基督教會購買其所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○號7樓房屋及其坐落土地之應有部分（下稱系爭房地），約定總價新臺幣（下同）1850萬元，雙方並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），陳建權已依約支付第1期款項278萬元。嗣於98年8月24日，因基督教會之法定代理人黃海濤簽立協議書並保證一定可以取得臺北市政府民政局（下稱民政局）之准予其處分系爭房屋之核准文件（下稱核准函），並稱如無法取得核准函，願賠償陳建權已給付金額之兩倍作為違約金，陳建權始交付第2期款項278萬元予基督教會（其中100萬元作為土地增值稅）。惟其後因基督教會遲未依系爭買賣契約第2條第2款之約定，提出民政局核准函予承辦代書，致買賣程序無法繼續進行，98年9月間陳建權獲悉基督教會申請准予處分系爭房地案件遭民政局駁回，陳建權遂先後於98年9月28日及10月13日委由健盈公司以存證信函通知基督教會先將系爭款項交由銀行為交易安全信託，及以存證信函催告基督教會履約，惟基督教會均置之不理，陳建權於98年10月13日再度以存證信函催告基督教會履約，然基督教會仍置若罔聞，顯已給付遲延，爰以起訴狀繕本之送達，為解除系爭買賣契約之意思表示之通知，並依系爭買賣契約、民法第259條第1款、第260條之規定、及98年8月24日成立之「違約金契約」，請求基督教會返還買賣價金556萬元及給付違約金556萬元。並聲明：（一）基督教會應給付陳建權1112萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願提供現金或聯邦商業銀行南京東路分行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。（原審判命基督教會應給付陳建權8,335,000元，及自98年12月1日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並駁回陳建權其餘請求。兩造各就其敗訴部分聲明不服）。陳建權則為上訴暨答辯聲明：（一）原判決不利於陳建權部分廢棄。（二）第一項廢棄部分，基督教會應再給付2,785,000元，及自98年12月1日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
（三）願供擔保請准宣告假執行。（四）基督教會之上訴駁回。
二、上訴人基督教會則以：陳建權簽訂系爭買賣契約時，明知系爭房地為財團法人所有，依規定財團法人處分不動產應先報經主管機關核准，基此，兩造於系爭買賣契約第3條、及於98年8月24日簽訂之協議書（下稱系爭協議）第4條，均約定過戶期限「空白」，故只要基督教會未怠於申請民政局之核准函，關於行政程序之延誤均不可歸責於基督教會。雖民政局駁回基督教會處分系爭房地之申請，然基督教會並無任何可歸責之事由，依系爭買賣契約第10條之約定，基督教會只有在「不賣或不照約履行應盡義務」時，始應將已收價款如數退還陳建權，另加倍賠償所收價款同額之損害金。基督教會既無不賣或不照約履行應盡義務之情事，陳建權訴請基督教會返還買賣價金556萬元、及加倍賠償與所收價款同額之違約金556萬元（共計1112萬元），為無理由。且陳建權請求之違約金有過高之情事等語，資為抗辯。並為上訴暨答辯聲明：（一）原判決不利於基督教會部分廢棄；（二）上開廢棄部分，陳建權之訴及假執行之聲請均駁回；（三）如受不利之判決，願提供現金或同面額之第一商業銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行；（四）陳建權之上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
(一)陳建權於98在5月26日經由健盈公司仲介，向基督教會購買系爭房地，約定買賣總價為1850萬元，雙方簽訂系爭買賣契約，陳建權同時支付第1期款項278萬元。
(二)系爭買賣契約書約定如下：第2條第2款：第貳次付款：甲（即陳建權）、乙（即基督教會）雙方交付應有文件於代書處，並隨即由代書備齊文件申報土地增值稅及契約，並俟完稅後，由代書處通知甲方繳納契稅...。雙方期約第貳次付款共計278萬元整，雙方期約98年6月25日完成。
第3條：乙方應於前條第三款付款前交付所有權狀，第2 款付款前交付印鑑證明、戶籍資料等產權移轉應備全部證件，...。但不可歸責於乙方（如政府程序之延誤）乙方不負責任。
第10條：如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議」。
(三)98年8月24日協議書約定如下：第2條：原定98年6月25日甲乙雙方之用印日，因乙方之董事長更名，雙方同意更改至98年8月24日。此次應付款項為278萬元。第3條：第2項應付款項本應為278萬元。現由甲方開立178萬元之支票【應付款項相除乙方應繳之土地增值稅之餘額。初估乙方之增值稅為100萬元，並俟乙方之增值稅單核課完成後由甲方代緻並主張為買賣價金之一部份。第4條：總價款1850萬扣除第3項所有款項為本買賣契約之尾款，雙方約定於甲方銀行貸款完成後完全給付，【預估98年 月日前完成，但可歸責於行政機關之行文流程不在此限】。
第7條：其他約定事項：
1.雙方同意於稅單核課完成後一週內完成繳納
2.雙方同意於處分函等各項公文文件備齊後1週內過戶。陳建權已給付第2期款178萬元予基督教會及支出100萬元作為土地增值稅（此亦屬買賣價金之一部分）。
(四)民政局於98年9月18日以北市民三字第09832377600號函文駁回基督教會申請系爭房屋處分案，基督教會不服業已提起訴願，經駁回訴願後，基督教會再提起行政訴訟，仍經臺北高等行政法院於99年7月8日以99年度訴字第972號判決（下稱「臺北高行判決」）、最高行政法院於99年10月22日以99年度裁字第2508號裁定（下稱「最高行政法院裁定」）駁回其訴在案。
(五)陳建權先後於98年9月28日及同年10月13日委由健盈公司以存證信函通知基督教會限期解決民政局核准函事宜，及以存證信函催告基督教會履行系爭買賣契約。
(六)陳建權於98年10月27日提起本件訴訟，並於本件起訴狀中對基督教會解除系爭買賣契約，暨以起訴狀繕本之送達通知基督教會解除契約，基督教會於98年11月30日合法收受起訴狀繕本。
四、兩造於本院100年4月25日行準備程序時，協議簡化爭點如下：
(一)系爭買賣契約是否為附解除條件之契約，而解除條件已生效？
(二)基督教會就系爭契約無法履行是否可歸責？
(三)上訴人陳建權可否請求違約金？
(四)如陳建權可請求違約金，其違約金請求有無過高情事而應予酌減？
五、本院判斷：
(一)系爭買賣契約是否為附解除條件之契約，而解除條件已生效？上訴人基督教會雖辯稱：本件買賣契約須經主管機關核准，乃兩造簽訂系爭買賣契約時所認識，且兩造之系爭買賣契約及協議書內，有多處文意係以民政局之核准函作為過戶期限之判定基準，故主張兩造間之系爭買賣契約係以「主管機關不核准基督教會處分系爭房地」作為解除條件云云。惟查：
1.證人丁林聘（健盈公司之負責人）證稱：98年5月26日簽訂系爭買賣契約書時，伊有告訴兩造系爭買賣必須『有關機關同意』，當時伊還不知道有關機關是民政局，隔天一大早伊知道是民政局時，伊就打電話告訴雙方需要「民政局核准函」，伊隔天通知兩造時，基督教會之法定代理人黃海濤說他比我還清楚，買方聽到說民政局處分函時只說要我幫他把關就好了；於98年8月24日當天，買賣雙方都很堅持，買方說如果沒有看到民政局之核准函就不付款，賣方說若買方不付款就是違約，要我們公司看著辦，伊跟賣方說沒有提出民政局核准函不應該收受第二期款，但黃海濤很堅持又發誓，他說房地是私人財產，民政局不准賣是違憲，黃海濤並說若沒有拿到民政局核准函他保證會為二倍賠償等語（見本院卷第
120 -120頁背面）。又證人廖玉如（健盈公司之仲介人員）亦證稱：基督教會向陳建權保證一定可以取得核准函，黃海濤說核准函一定下的來，政府無權阻止人民處分自己的財產」等語（見原審99年度重訴字第246號卷，下稱第246號卷，第12-13頁背面）。其二人之證詞，互核相符，洵堪採信。
2.本院詳覽系爭買賣契約書及協議書之內容，均毫無一語提及「如主管機關未核准本件買賣，則系爭買賣契約或協議書即為無效」等之文字，再佐以上開二證人之證詞內容，堪認兩造於簽訂系爭買賣契約或協議書時，雖知本件買賣須經主管機關之核准，但兩造均「未預期」民政局將不核准本件處分，且因基督教會法定代理人黃海濤堅稱「行政機關之核准函一定下的來，政府無權阻止人民處分自己的財產」等語，使系爭買賣契約及協議書之內容，均係以「行政機關一定會核准」之思維而擬訂相關契約文字，是足見兩造間顯無以「行政機關未核准」作為本件買賣契約解除條件之意，故基督教會之抗辯，顯無可採。
(二)基督教會就系爭契約之無法履行是否可歸責？
1.按民法第32條規定：「受設立許可之法人，其業務屬於主管機關監督，主管機關得檢查其財產狀況及其有無違反許可條件與其他法律之規定」。另土地登記規則第42條規定：「申請人為法人者，應提出法人登記證明文件及其代表人之資格證明。其為義務人時，應另提出法人登記機關核發之法人及代表人印鑑證明或其他足資證明之文件，及於登記申請書適當欄記明確依有關法令規定完成處分程序，並蓋章。前項應提出之文件，義務人為財團法人，應提出其主管機關核准或同意備查之證明文件」。又內政部71年7月23日臺內民字第103139號函釋：「財團法人為公益法人，以捐助人所捐助之財產為成立基礎，以辦理公益事務為目的。財團於登記前，應得主管機關之許可，受設立許可之法人，其業務屬於主管機關監督，主管機關得檢查其財產狀況，及具有無違反許可條例與其他法律規定。基於宗教財團法人之社會公益性，並為健全其財產制度，以推展其目的事業，俾增進公共福利，而規定宗教財團法人處分不動產前應送經主管機關核可，此與限制私人財產權，自有不同」。上開法律、規則、函釋均已揭明：宗教財團法人於處分捐助財產（不動產）前，應先經主管機關核准。
2.查，本件基督教會係以捐助不動產成立之教會財團法人，其章程於73年8月14日修訂第9條規定：「本會財產之變動或處分應由財團法人董事會出席董事3分之2以上決議並報呈主管機關許可後辦理之」，此亦為兩造所不爭執（見本院卷第177頁）。從而，依前開法令之規定及基督教會之章程，本件基督教會於訂立系爭買賣契約處分系爭房地前，自應先申請主管機關民政局之核准。證人丁林聘證稱：伊打電話告訴雙方本件買賣須要民政局之核准函時，黃海濤說他比我還清楚等語（見本院卷第121頁）；參以基督教會之法定代理人黃海濤於本院亦自承：在委託健盈公司出售系爭房地前，伊曾委託住商不動產仲介公司（下稱住商公司）出售系爭房地，嗣因住商公司要求伊須先拿到民政局之核准函，該公司才開始做促銷，故伊沒有繼續委託住商公司出售系爭房地等語（見本院卷第158頁背面）；再佐以本院依職權調閱臺灣臺北地方法院檢察署99年度偵字第22973號詐欺案（下稱第22973號案）及其內99年度他字第2371號卷宗，其內有黃海濤提出予檢察官之民政局71年11月4日北市民三字第15580 號函（附於上開他字卷宗第207-210頁），依該函內容可知，民政局於審核基督教會前次於71年間擬出售位於臺北市○○路○段○○巷○號教堂（下稱「舊址房屋」）時，乃詳細審查基督教會所提出之增購財產清冊及計劃說明書，故而請基督教會再補提相關資料始行核辦。該民政局函既為黃海濤所提出，則堪認基督教會之法定代理人黃海濤於出售系爭房地時，確實明知其處分系爭房地應先經民政局之核准，且民政局係按基督教會之財產狀況為實質審核，俾監督基督教會之財產是否健全。
3.再查，基督教會於98在5月26日出售系爭房地予陳建權時，基督教會之財產僅有系爭房地及舊址房屋前之既成道路，且該舊址房屋前之既成道路價值低微，此事實為基督教會之法定代理人黃海濤所自承（見本院卷第161頁），則若基督教會將系爭房地出售，將使其捐助財產幾近滅失，僅留存價值甚低之道路用地，已嚴重損害基督教會之權益。黃海濤雖辯稱：基督教會出售系爭房地另購買偉欽實業有限公司（下稱偉欽公司，黃海濤為偉欽公司之法定代理人）之三棟廠房不動產（坐落臺北縣汐止市○○段社后下小段406地號持分土地及其地上3筆建物，門牌號碼分別為臺北縣汐止市○○街○○○巷27之1號7樓之1、7樓之2及9樓之3，下稱「偉欽公司三廠房」），該偉欽公司三廠房之價值扣除銀行貸款餘額及假扣押之金額，殘值仍有好幾千萬元，超過賣給基督教會1200萬元之三倍以上，實質上是半買半送，多的部分是奉獻云云（見本院卷第158頁背面）。然查，偉欽公司三廠房之房地前經臺灣士林地方法院（下稱士院）以95年7月3日士院鎮95執全莊字第496號函囑託該管地政事務所辦理假扣押登記（限制範圍全部）迄今，且前經偉欽公司分別設定本金最高限額抵押權予永豐銀行（擔保債權總金額為1,540萬元）、中小企銀（擔保債權總金額為1,200萬元）、訴外人林榮貴（擔保債權總金額為2,800萬元），以上有偉欽公司三廠房之建物、土地登記謄本附卷可憑（見本院另編卷宗）。準此，日後偉欽公司如未能清償其債務，偉欽公司之債權人聲請法院強制執行時，基督教會所購買之偉欽公司三廠房即有遭強制執行而喪失之可能。依前述可知，偉欽公司之三廠房，其上設定高額抵押權，且於95年間即遭債權人假扣押迄今仍未解除，顯見偉欽公司財務狀況不佳，除前述抵押債權外，對外亦另積欠他人債務；另斟諸黃海濤證稱：偉欽公司係將「正在營運中」的廠房出售給基督教會，若民政局核准，就會暫時轉成租賃，變成偉欽公司向基督教會承租，等到基督教會有資金需要時就會將其清出來出售等語（見本院卷第161頁背面至第162頁）；再佐以基督教會於本件系爭買賣契約成立前，曾於98年5月12日委託住商公司以2280萬元之價格出售系爭房地（見本院卷第110頁），惟黃海濤知悉住商公司要求先取得民政局之核准函始願開始銷售系爭房地後，即不再委託住商公司（見本院卷第159頁背面黃海濤之證詞），旋卻於98年5月26日透過健盈公司在未提出民政局之核准函前，火速以1850萬元之價格出售系爭房地予陳建權（見原審98年度審重訴字第1227號卷，下稱第1227號卷，第4-7頁），綜合上情參互以觀，應係偉欽公司斯時積欠他人債務需款孔急，其法定代理人黃海濤始欲出售基督教會之系爭房地以解決偉欽公司之燃眉之急（註：此依本院書記官向臺灣士林地方法院執行處查詢偉欽公司於95年1月1日迄今有將近10件之強制執行及保全程序案件，其中97年度及98年度各有一件強制執行案件，益可證明上情，見本院卷第168頁）。
4.基督教會固抗辯：系爭買賣契約第3條約定：「但不可歸責於乙方（指基督教會）如政府程序之延誤，乙方不負責任」；另系爭協議書第4條約定：「但可歸責於行政機關之行文流程不在此限」、而系爭協議書第7條亦約定：「雙方同意於處分函等各項公文備齊後一週內過戶」，足見本件買賣須經主管機關核准乃雙方之共識，嗣後基督教會無法取得民政局之核准函乃不可歸責於賣方之風險云云。惟本件系爭買賣契約之「給付不能」，顯與「行政機關流程之『延誤』」無關，本件基督教會之可歸責原因在於：其法定代理人黃海濤於可知取得民政局核准函將有困難的情況下，仍執意迅速出售系爭房地，又向買方強調一定會取得民政局核准函，強求買方先行支付高額買賣價金。蓋如前述，基督教會之法定代理人黃海濤應知民政局將按基督教會之實際財產狀況實質審核其處分不動產之申請案，以監督基督教會之財產是否健全，而以基督教會當時之財產狀況，如出售當時教會僅存有價值之系爭房地，基督教會之財產可能所賸無幾；況偉欽公司之三廠房斯時仍遭其他債權人扣押，根本無從移轉所有權登記予基督教會，準此，黃海濤應可知基督教會實難取得民政局之核准函，然黃海濤卻因偉欽公司需款孔急，不依其先委託之住商公司規劃方式－先取得民政局核准函再出售系爭房地，執意迅速出售系爭房地，嗣其透過健盈公司與陳建權於98年5月26日訂立系爭買賣契約。而依系爭買賣契約第2條第2款、第3條之約定，基督教會須於收受第二期款時備齊「產權移轉應備全部文件」（註：此於解釋上應包括民政局核准函，若無此函，系爭房地無法辦理所有權移轉登記，且若非如此解釋，系爭買賣契約書第3條末實無須加註：「但不歸責於乙方如政府程序之延誤，乙方不負責任」等文字），惟黃海濤於98年8月24日向陳建權強調一定會取得民政局核准函，強烈要求陳建權須先給付第二期買賣價金，其後民政局果於審查後認為基督教會出售處分系爭房地，將使基督教會之捐助財產全數滅失，嚴重損害法人權益，而於98年9月18日駁回基督教會之系爭房屋處分申請案（見原審第1227號卷，第8頁至第8頁背面），準此，基督教會對於系爭買賣契約之債務不履行，自屬可歸責。
5.基督教會雖辯稱：其前於71年間出售舊址房地亦係先賣後買，民政局亦有同意云云。惟查，基督教會前於71年8月18日檢附其71年5月15日董事會會議紀錄及相關文件，向臺北市大安區公所申請出售其舊址房地及買受系爭房地，經該區公所以71年10月8日北市安民字第32178號簡便行文表轉請民政局辦理，嗣民政局審認：基督教會擬以其出售舊事務所之款項另購新會址，其因經費不足請准向銀行抵押借款分期償還乙案，因基督教會所送文件中除與賣主所訂預定買賣合約書外，並無出賣舊址與買主所訂之買賣契約書，亦無向銀行抵押貸款之相關資料，無從審查其申請事項是否屬實，乃以71年11月4日北市民三字第15580號函請該區公所轉知基督教會補正相關資料。基督教會於73年7月11日再次向民政局申請備查其買受系爭房地向銀行申請抵押貸款乙案，經民政局以73年7月12日北市民三字第9948號函准予備查，並通知基督教會應按期償還，且不得以任何理由推卸責任，更不得拍賣法人財產清償。基督教會嗣於76年9月19日向民政局申請將其舊址房地移轉予買主、主事務所遷移至系爭房地，經民政局審認基督教會已購買系爭房地為新會所，其所有財產係增加之情況，其出售舊址房地尚不影響其法人之設立條件，遂以76年10月6日北市民三字第15036號函復基督教會准予備查，上情業據本院依職權調取臺北高行判決卷宗，閱覽該卷宗內基督教會所提出之相關資料無訛，其卷內並有99年2月10日府訴字第09970017000號臺北市政府訴願決定書附卷可稽。故基督教會前次處分舊址房地之情形，顯與本件情形，迥不相同，基督教會前開所辯，洵無足採。
6.兩造均不爭執民政局已於98年9月18日駁回基督教會申請系爭房屋處分案，嗣基督教會雖提起訴願、行政訴訟，惟仍經臺北高行判決、最高行政法院裁定駁回其訴在案，故本件基督教會確定已無法將系爭房地辦理移轉登記予陳建權，基督教會已陷於給付不能。按債權人於有民法第226條之因可歸責於債務人之事由，致給付不能情形時，得解除其契約，民法第256條定有明文。從而，陳建權於98年10月27日提起本件訴訟，並於本件起訴狀中對基督教會解除系爭買賣契約，暨以起訴狀繕本之送達通知基督教會解除契約，自屬有據。又基督教會已於98年11月30日合法收受起訴狀繕本，準此，系爭買賣契約業已合法解除，堪以認定。而按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。兩造均不爭執基督教會已收受陳建權給付之第一期款278萬元、及第二期款178萬元、100萬元（此款雖用以支付土地增值稅，惟土地增值稅為賣方即基督教會應負擔，而兩造均不爭執此100萬元亦為買賣價金之一部分，故基督教會亦應返還此100萬元），故，基督教會於系爭買賣契約經合法解除後，自應返還陳建權前述買賣價金556萬元（278萬元+178萬元+100萬元=556萬元）及其遲延利息。
(三)上訴人陳建權可否請求違約金？按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第226條、第260條分別定有明文。本件基督教會對於系爭買賣契約之債務不履行，係屬可歸責，已如前述，準此，陳建權自得對基督教會請求損害賠償。又查，於98年8月24日簽訂協議書當天，陳建權原不欲支付第2期款，然因基督教會之法定代理人黃海濤堅持陳建權應支付第2期款，否則即是違約，且承諾並保證若未取得民政局之核准函，願賠償已付價金之二倍金額等情，業據證人丁林聘、廖玉如證述綦詳（見本院卷第120 -120頁背面、第246號卷第13頁-13頁背面），其二證人所述互核相符，應屬可採。黃海濤雖辯稱：伊並未這樣說，證人丁林聘、廖玉如任職之健盈公司擔任系爭買賣契約之連帶保證人，該二證人之證詞有偏頗之虞云云。惟查，陳建權既對基督教會可否取得民政局核准函產生疑慮而未給付第2期款，衡諸常情，若非基督教會之法定代理人黃海濤為前述保證，陳建權自無可能再給付第2期款278萬元；況證人廖玉如僅受僱於健盈公司，並未擔任連帶保證人，其實無須甘冒偽證罪之罪責而為不實之陳述，是基督教會前開所辯，顯無足採。依上情，陳建權既係基於基督教會之法定代理人黃海濤之前開承諾而給付第2期款，堪認兩造確於98年8月24日另口頭成立「違約金契約」－即若基督教會日後未取得民政局之核准函時，應賠償已付價金之二倍金額作為違約金。而本件民政局否准基督教會處分系爭房地之訴願、行政訴訟案件業已確定已如前述，準此，陳建權依兩造於98年8月24日成立之「違約金契約」請求基督教會給付違約金賠償其損害，自屬有理由。
(四)如陳建權可請求違約金，其違約金請求有無過高情事而應予酌減？
1.按，損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條就損害賠償之範圍已定有明文。次按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條亦規定甚明。又民法第252條規定：
「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」；而約定之違約金是否相當，則須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。
2.查陳建權於98在5月26日給付基督教會第1期款278萬元；又於98年8月24日給付第2期款178萬元及100萬元，上開款項基督教會迄今（100年8月30日）並未返還，則依此客觀情形，陳建權至少受有前開價款之法定利息損失590,750元（(278萬元×3/12×5%)+(556萬×24/12×5%)=590,750）。次查，陳建權主張：伊同時擔任大寶廣博生技有限公司（下稱大寶公司）之董事長，伊購買系爭房地是要作為大寶公司之辦公室及主管宿舍使用，惟因基督教會無法履約，使大寶公司須另外承租其他不動產作為辦公室及主管宿舍（辦公室租金每月6萬元、主管宿舍租金每月53,824元，故而計至100年10月，陳建權損失租金總金額為2,895,816元云云。上情固有證人即大寶公司職員楊丹宜證稱：大寶公司之前是在臺北市○○街營業，因該址太小不敷使用，所以買系爭房屋使用，但後來因沒有買成，就於98年11月搬到現在松山路的地址等語（見本院卷第178頁）。然查，陳建權與大寶公司為不同獨立之人格主體，大寶公司為營運，本即須支出相關營運成本（包括房租），故大寶公司須另行租賃房屋使用而支出房租，尚難逕認係陳建權之損害。況陳建權於98年11月30日即對基督教會解除系爭買賣契約，而依陳建權所提出大寶公司另行承租臺北市○○路○○○號8樓（下稱新址）作為辦公室及主管宿舍之租賃契約（見原審第246號卷第32頁），其租賃起始時間亦為98年11月，故大寶公司另行承租新址而支出其所主張之前述租金資料，並不宜作為本件損害之計算基準，附此敘明。又衡諸常情，陳建權如買受取得系爭房地，可將系爭房地出租大寶公司或其他人而獲取租金收益，準此，應認陳建權因基督教會之債務不履行，受有無法取得租金收益之損害。至於其租金收益損害期間之計算，則應自系爭房地之預定交屋日98年8月24日（見原審審重訴卷第4頁系爭買賣契約第2條第3款）起算至兩造解除契約之日（98年11月30日），此期間共約3個月。（陳建權雖主張其租金損失須計算至100年10月云云，惟陳建權既已於98年11月30日解除系爭買賣契約，故認定其減少租金收益之期間，自不宜於其解除契約後仍繼續計算）。又兩造均不爭執系爭房地之合理租金，應為每月3萬元之事實（見本院卷第162頁），是依上述，陳建權所減少之租金收益應為9萬元（3萬元×3=9萬元）。綜上，陳建權之損害合計已有680,750元（000000+90000=680,750）。又陳建權就系爭買賣契約之簽訂、協議、解除、訴訟及其嗣後因基督教會之債務不履行須另行覓屋等節，衡情，已為相當勞力、時間、費用之支出，此種造成他方有形勞費之支出，亦應得請求賠償（參見王澤鑑，民法學說及判例研究（七），第143-160頁）。從而，本院綜合上情，審酌上開客觀事實、現今社會經濟狀況、及陳建權所受損害等各該情狀，另斟酌基督教會於本件實已向民政局申請核准處分系爭房地，其應非無履約之誠意，然因民政局審查後駁回其申請，致使基督教會無法履行系爭買賣契約之給付義務，而陳建權於簽訂系爭買賣契約時亦已知悉本件買賣須經行政機關核准（此亦據證人丁林聘證述如前）而仍願簽約，故認本件違約金額酌減為100萬元，應屬適當。陳建權違約金之請求超過上開金額之部分，乃屬無據，應予駁回。
3.兩造約定之違約金數額為556萬元，衡諸上開陳建權所受損害之金額，該約定之違約金金額顯已過高，堪以認定。基督教會已多次於其書狀中陳明其主張系爭違約金過高之事實及論據理由（見本院卷第57頁以下、第124頁以下、第146頁以下、第231頁以下），且系爭約定之違約金，客觀言之確屬過高（理由已如前述），是應認基督教會已證明本件違約金過高情事，附此敘明。
4.陳建權雖主張其另受有系爭房地之房價損失，此乃其所失利益云云。惟依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，此為民法第216條第2項所明定。依陳建權之主張及前述證人楊丹宜之證詞，陳建權購買系爭房地係為作為大寶公司之辦公室及主管宿舍使用，此乃陳建權購買系爭房地之目的，此即應認係陳建權購買系爭房地之預定計劃。又按不動產之市價每隨時間之更迭而有起落，此為眾所週知之事實，陳建權雖提出信義房屋、永慶房屋網路查詢系爭房地附近之成交價資料、及訴外人住商不動產仲介人員李良駿評估系爭房地之現價手寫稿件（見本院卷第106-108頁），主張系爭房地於「99年間」每建坪應有60萬元以上，此價格與兩造間所簽訂之契約總價1850萬元相較，已有6,663,200元之差額，此為陳建權之所失利益云云。然上開信義房屋、永慶房屋之網路查詢資料，僅可認係信義區某一特定時間之行情資料，陳建權既未證明其於「99年間」有出售系爭房地之計劃，上開資料自不足作為本件認定之依據。而訴外人李良駿之手寫稿件則完全未記載其分析之依據，該證據之真實性堪疑，顯不足採。又證人楊丹宜雖證稱：伊有聽到主管在瞭解房價的事，並說如果房價好的話，就有賣的可能云云（見本院卷第178頁），惟其上開證詞亦未證明陳建權於「99年間」有出售系爭房地之計劃，且與陳建權向來主張購買系爭房地係為作為大寶公司之辦公室及主管宿舍使用乙節之事實迥異；又陳建權購買系爭房地既有特定之目的，其甫購系爭房地而尚未過戶，證人楊丹宜即「聽聞」陳建權言及有賣的可能，其此部分證詞，顯係為使陳建權於本件訴訟可請求特定項目之損害賠償所為，核與常情相悖，應不可採。
5.又按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，如為懲罰之性質，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，固得依民法第233條規定請求給付遲延利息，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年台上字第1394號判例參照）。而依民法第250條第2項前段之規定：違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。本件兩造就所約定之違約金並無特約約定為懲罰性質，依前述判例意旨，陳建權自不得再請求遲延利息。故陳建權請求基督教會就違約金部分，尚須給付按週年利率百分之五計算之遲延利息為無理由，此部分應予駁回。
六、從而，上訴人陳建權依民法第259條第1款請求上訴人基督教會返還已給付之買賣價金556萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日（98年12月1日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；另陳建權依兩造間之違約金契約，請求基督教會賠償違約金100萬元，均為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就陳建權請求之違約金判決給付超過100萬元部分，尚有未洽，基督教會上訴意旨指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄，為有理由，應予廢棄改判如主文第l、2項所示。至陳建權請求之違約金其餘不應准許之本息部分，原審為陳建權敗訴之判決，核無違誤。陳建權上訴論旨，指摘原判決就此部分為不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。又原審判命基督教會返還買賣價金556萬元本息部分、暨給付違約金100萬元部分，於法並無不合，基督教會上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，自應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件陳建權之上訴為無理由，基督教會之上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 30 日
民事第十庭
審判長法 官 張宗權
法 官 周玫芳法 官 林曉芳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 30 日
書記官 鄒賢英附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。