臺灣高等法院民事判決 99年度重上字第682號上 訴 人 傅翰強
林介中共 同訴訟代理人 周承武律師被 上 訴人 李開湖訴訟代理人 洪維煌律師上列當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國99年9月30日臺灣臺北地方法院99年度訴字第1929號第一審判決提起上訴，本院於100年6月7日詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於第一項、第二項之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由被上訴人起訴主張：
㈠兩造於民國98年5月26日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭
買賣契約書），約定由被上訴人向上訴人買受如原審判決附表所示房地（下稱系爭房地），價金為新臺幣（下同）1,105萬元，分兩期給付，第1期款100萬元應於98年6月9日付清，第2期款則以系爭房地為擔保物，向金融機構申貸給付之，並以該貸款代償上訴人前以系爭房地為擔保，向銀行借款所餘之1,005萬元債務。
㈡伊已給付上訴人第1期款，嗣以系爭房地為擔保物向銀行申
貸時，因銀行認該屋內有漏水及房間未修繕完成之情事，致價值降跌，不願立予核貸，因伊依約指定訴外人陳美靜為系爭房地受移轉登記名義人，乃改以陳美靜名義轉向其他銀行申貸。然上訴人卻於98年8月3日發函限伊於文到15日內給付價金尾款1,005萬元，適第一商業銀行雙和分行（下稱一銀雙和分行）准予陳美靜之申貸案，伊旋於同年8月13日發函通知上訴人速依約辦理系爭房地所有權移轉登記，並於稅單核下後各自繳納稅金，再將稅單收據交予代書辦理產權移轉登記。
㈢詎上訴人竟阻撓系爭房地所有權移轉登記事宜，除向代書公
會對本件承辦代書提出申訴外，復至國稅局阻擋稅單之核發拒絕繳納稅金，並向地政單位提出異議，經伊於98年8月20日再次發函催告上訴人依約履行，上訴人仍不願配合，致系爭房地無法辦理所有權移轉登記，伊亦因此無法辦理申貸以塗銷上訴人前於該房地設定之抵押權，上訴人不能以伊申貸遭阻擾逕論伊違約，故系爭買賣契約之效力仍存續，爰依兩造間之買賣契約，請求上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記。爰聲明為：⒈上訴人應將坐落臺北市○○區○○段三小段88-5地號土地應有部分各11/200，及其上建物即門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○巷○○號1樓房屋應有部分各1/2之所有權移轉登記予被上訴人。⒉願供擔保請准宣告假執行。並於本院答辯聲明:駁回上訴。(原審駁回其假執行之聲請)。
上訴人則抗辯：
㈠依系爭買賣契約書第14條補充約定，被上訴人應於98年7月
13日前獲得銀行貸款1,005萬元給付予上訴人，如不足額或逾期即屬被上訴人違約。被上訴人遲未給付價金，且擅自進入系爭房屋從事裝修而製造廢棄物，兩造乃於98年7月14日另在系爭買賣契約書末頁上方約定，被上訴人應將系爭房屋打掃清潔，於回復原狀後，始得延展給付尾款1,005萬元之期限至同年7月27日。惟被上訴人並未依約履行打掃義務而再次違約，不得享有延展期限之利益。
㈡嗣委託律師於98年8月3日發函催告被上訴人於文到15日內將
系爭房屋回復原狀，並於催告期限之末日即98年8月20日前給付尾款。被上訴人雖於98年8月18日下午委由代書送件至地政機關，惟距98年8月20日僅有一天，被上訴人絕無可能完成系爭房地所有權移轉登記，並向銀行貸款，再塗銷上訴人於系爭房地之抵押權，復給付尾款予上訴人。
㈢況被上訴人嗣改以陳美靜之名義向一銀雙和分行申貸以給付
價金尾款，然陳美靜並非系爭買賣契約之當事人，上訴人並未同意改以其名義為契約之當事人向銀行申貸，縱陳美靜嗣後取得貸款資格，上訴人亦無將系爭房地所有權移轉予陳美靜之義務，足證被上訴人根本無資力給付價金，應屬可歸責於被上訴人之事由。
㈣上訴人委託律師於98年8月25日發函再次催告被上訴人依約
給付價金尾款，惟被上訴人仍未履行，爰於原審以答辯狀繕本之送達對被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約既經解除，被上訴人即無請求上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記之權利。縱認上訴人解約為不合法，上訴人亦得主張同時履行抗辯，於被上訴人付清價金尾款前，上訴人得拒絕將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人等語。並上訴聲明為：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。
兩造於原審不爭執之事項：
㈠兩造於98年5月26日簽訂系爭買賣契約書（見原審卷第6-12
頁），約定由被上訴人向上訴人購買系爭房地，價金1,105萬元，分兩期給付，第一期款100萬元應於98年6月9日付清，尾款1,005萬元則由以系爭房地為擔保，向金融機構貸款支付之；被上訴人業已付訖第一期價金。
㈡嗣被上訴人未能順利向金融機構貸得款項以支付系爭買賣契
約之第二期價金，兩造乃於98年6月22日協商，約定：「本標的核貸尾款足額並對保完成後始可續辦過戶，自即日起至7月13日止需完成，否則依本約違約論處」（見同上卷第51頁）。
㈢兩造復於98年7月14日協商，約定：「雙方同意甲方（即原
告）需將萬盛街166巷14號1樓環境打掃整理乾淨，若有環保單位開單，則由甲方負責相關費用，並不得繼續裝潢。乙方（即上訴人）允諾甲方依上述條件履約，可展延本標的尾款補足至98年7月27日。甲方需完成上述條件，否則依本約違約論處」（見同上卷第52頁）。
㈣被上訴人於98年7月31日以訴外人陳美靜名義，以系爭房地
為擔保物向訴外人第一商業銀行雙和分行（下稱一銀雙和分行）申貸以支付系爭買賣契約之價金尾款，一銀雙和分行於同年8月5日核貸990萬元，並於同日通知陳美靜（見同上卷第142頁）。
㈤被上訴人於98年8月前均未依約給付系爭買賣契約之價金尾
款，上訴人於同年8月3日委請律師函催被上訴人於文到15日內支付尾款，逾期即解除買賣契約（見同上卷第13-16頁），該存證信函已於同年月4日送達至被上訴人上班處所（見同上卷第137-138頁）。
㈥被上訴人於98年8月13日致函上訴人，表示已通知代書儘速
辦理系爭房地過戶事宜，並要求上訴人協助辦理（見同上院卷第18-19頁）；上訴人已收受此存證信函。
㈦被上訴人委任之代書於98年8月18日即將系爭房地所有權移
轉登記之相關文件送交臺北市古亭地政事務所辦理，惟上訴人2 人在同日向臺北市古亭地政事務所遞交異議書，表明暫緩辦理系爭房地所有權過戶之意（見同上卷第25頁）；嗣臺北市古亭地政事務所以系爭房地經上訴人2人異議為由，依土地登記規則第57條第1項第3款規定，駁回所有權移轉登記之聲請。
得心證之理由：
㈠被上訴人主張兩造於98年5月26日簽訂系爭買賣契約書，約
定由其以1,105萬元價金向上訴人購買系爭房地等情，為上訴人所不爭執，且有該契約書在卷可稽，自堪信此部分主張為真實。
㈡被上訴人復主張因銀行不願立予核貸，因伊依約指定訴外人
陳美靜為系爭房地受移轉登記名義人，上訴人同意改以陳美靜名義向一銀雙和分行申貸以給付價金尾款，並於98年8月18日下午委由代書送件至地政機關辦理所有權移轉登記時，上訴人向地政單位提出異議，致無法辦理申貸以塗銷上訴人前於該房地設定之抵押權，系爭買賣契約之效力仍存續，上訴人仍應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人云云，上訴人則辯稱：被上訴人於締約後未依約付款，上訴人未同意改由陳美靜名義辦理貸款，被上訴人既未能給付價金，故合法解除系爭買賣契約，並無義務將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人；縱認上訴人解約為不合法，上訴人亦得主張同時履行抗辯等語。經查：
⒈按依一般不動產交易慣例，如買方須以買賣標的為擔保物，
向金融機構辦理貸款以支付部分價金，且賣方於締約時於買賣標的物上仍有抵押權設定時，買方須於締約後逕向金融機構申貸，經金融機構同意核貸，買方即與金融機構訂定消費借貸契約，嗣同時由代書辦理買賣標的物所有權移轉與抵押權設定手續，俟前開手續完成後，貸款予買方之金融機構再依買方指示，將貸款直接撥付至賣方之抵押權人帳戶內，以代償賣方對抵押權人之欠款，俾能塗銷賣方在買賣標的物上設定之抵押權，如有剩餘，再將餘款直接撥付至賣方帳戶。而觀諸系爭買賣契約書第2條第2項有關付款方式之約定（見原審卷第7、8頁），兩造係約定系爭買賣價金應分兩期給付，第一期款100萬元應於98年6月9日付清，第二期款1,005萬元則以系爭房地為擔保物向金融機構申貸，並於系爭房地移轉登記完成三日內給付之。又上訴人於96年間向訴外人臺北富邦商業銀行股份有限公司借款，並提供系爭房地予該行設定擔保債權金額為1,200萬元之最高限額抵押權（見原審卷第26、27頁），於兩造締約時該筆借款之餘額約1,000萬元，兩造於締約時乃另約定前開欠款應以價金尾款直接清償，以代尾款之支付，如貸款金額不足價金尾款金額，不足額部分另由被上訴人補足等情，為上訴人所不爭，是本件價金尾款之支付，應循前述流程為之。易言之，被上訴人須向金融機構辦妥貸款手續，再由代書及該金融機構辦理後續之所有權移轉登記、抵押權設定登記及撥款手續即可，除非貸款金額不足價金尾款金額，否則被上訴人並無須現實給付價金尾款予上訴人。
⒉被上訴人已付清第一期款，為兩造所不爭執，惟被上訴人於
締約後洽銀行辦理貸款事宜並不順利，兩造乃於98年6月22日協商，約定：「本標的核貸尾款足額並對保完成後始可續辦過戶，自即日起至7月13日止需完成，否則依本約違約論處」（見原審卷第51頁），兩造約定被上訴人應向銀行辦妥貸款手續以支付價金尾款之期限為98年7月13日；嗣兩造復因故於同年7月14日協商，約定：「雙方同意甲方（即被上訴人）需將萬盛街166巷14號1樓環境打掃整理乾淨，若有環保單位開單，則由甲方負責相關費用，並不得繼續裝潢。乙方（即上訴人）允諾甲方依上述條件履約，可展延本標的尾款補足至98年7月27日。甲方需完成上述條件，否則依本約違約論處」（見原審卷第52頁），則另約定如被上訴人履行前述條件，兩造於98年6月22日約定被上訴人應辦妥貸款手續之日期可展延至98年7月27日。被上訴人截至98年7月27日尚未向銀行辦妥貸款手續一節，為被上訴人所不爭，被上訴人復未能舉證有不可歸責於其之事由存在，則其確實已遲誤兩造約定之辦妥貸款以支付價金尾款之日期。
⒊按系爭買賣契約書第8條第3項約定：「甲方（即被上訴人）
若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按買賣總價金千分之二計算違約金給付乙方（即上訴人）。若甲方逾15日仍未配合給付該遲延價金，並經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有權解除契約」（見原審卷第9頁），倘被上訴人遲誤兩造約定之辦妥貸款以支付價金尾款日期逾15日，上訴人須定期催告被上訴人履行前開義務未果，始得解除契約。查上訴人委任之律師於98年8月3日以被上訴人遲誤兩造約定之辦妥貸款日期為由，發函催告被上訴人應於文到15日內履行給付價金尾款之義務（見原審卷第13至16頁），該存證信函業於同年月4日送達至被上訴人之上班處所，亦經原審依職權向中華郵政股份有限公司臺北郵局查明（見原審卷第137頁），被上訴人如未於98年8月19日前辦妥貸款手續並給付價金，上訴人有權解除系爭買賣契約。
⒋被上訴人雖主張其於98年7月31日即以訴外人陳美靜名義，
以系爭房地為擔保物向一銀雙和分行申貸，並經該行於同年8月5日核貸990萬元，有該行之覆函在卷可按（見本院卷第142頁），一銀雙和分行既已於99年8月5日核貸，且於98年8月19日前即與陳美靜共同在以系爭房地設定抵押權之抵押權設定契約書上用印，有該契約書在卷可參（見原審卷第147至153頁），可推知陳美靜已於98年8月19日前即完成貸款手續，上訴人即無權以被上訴人遲誤辦妥貸款期限為由解除契約云云，惟查，上訴人抗辯其並未同意改由非契約之當事人陳美靜名義辦理貸款，被上訴人復未能舉證以實其說，況查兩造之貸款手續之日期既僅展延至98年7月27日，如前所述，則被上訴人於該日既未能貸款並給付價金，已違反約定，而訴外人陳美靜係遲於98年7月31日始向一銀雙和分行申貸，並於98年8月5日始獲准貸款990萬元，有一銀雙和分行2010年8月26日一雙和字第84號函附卷可按(見原審卷第142頁)，上訴人抗辯其未同意於被上訴人應負遲延責任後，再改由訴外人陳美靜申貸，尚非不足採信。況被上訴人主張陳美靜與上訴人之買賣契約成交價格為1405萬，與系爭買賣契約1105萬金額不同，買賣成交日期為98年6月26日，復有一銀雙和分行2011年4月22日一雙和字第75號函附卷可按(見本院卷第127、128頁)，該買賣契約出賣人並未經上訴人簽名，亦為被上訴人所不爭執(見本院卷第119頁背面)，則若上訴人同意改由以陳美靜名義貸款，何以簽立不同買賣價金之買賣契約？復未於其上簽名?凡此將孳生陳美靜願多付價金(1405萬與1105萬之差額)予上訴人？上訴人應多繳增值稅？等諸多問題，況此買賣成交日期98年6月26日，亦在上訴人同意被上訴人展延日期(98年7月27日)之前，顯與常理有違，再參以上訴人若同意改以陳美靜名義辦理貸款，而陳美靜已於98年7月31日向一銀雙和分行申貸，何需委任律師於98年8月3日以被上訴人遲誤兩造約定之辦妥貸款日期為由，發函催告被上訴人應於文到15日內履行給付價金尾款之義務？故被上訴人主張上訴人同意改以陳美靜名義買受系爭房地云云，實無足採。
⒌被上訴人復主張系爭買賣契約書第3條第3項明確約定：「買
賣標的產權移轉登記之名義人得由甲方指定」（見本院卷第8頁）， 可知雖被上訴人為系爭買賣契約之買受人，依約有對上訴人給付價金之義務，惟其可自行指定系爭房地受移轉登記之人，上訴人無權置喙云云，惟查指定系爭房地受移轉登記之人，與買受人應負買賣契約之義務，尚屬二事，被上訴人主張改以陳美靜名義為買賣契約之買受人，已與契約規定不合，主張並無足採。
⒍被上訴人雖以證人即受託辦理系爭房地所有權移轉登記事宜
之代書曾東洲到庭結證稱：98年8月初其有收到上訴人委任律師所寄發催告被上訴人給付尾款之存證信函，被上訴人向其表示業以陳美靜名義向一銀雙和分行貸款獲准，兩造及陳美靜於同年8月9日至其事務所協商，當日被上訴人出示陳美靜已獲一銀雙和分行核貸之文件及該行已用印之抵押權設定契約書，陳美靜當場簽發價金尾款之擔保本票交予其保管，上訴人對此均無反對之意，故翌日其即將系爭房地過戶所需稅單申報出去，惟上訴人先去稅捐機關異議，阻擾稅單之核發，且於其將系爭房地所有權移轉登記之文件送至地政機關辦理後，復向地政機關異議，致過戶申請遭駁回云云（參見原審卷第162頁），惟此為上訴人否認，並抗辯當日其並未看到被上訴人提出之核貸文件及抵押權設定契約書，亦未見陳美靜簽發價金尾款之擔保本票等語（見原審卷第163頁、第146至153頁）。經查，被上訴人已多次違約未能依約申貸給付價金，上訴人業已委任律師發存證信函催告被上訴人給付價金，被上訴人已於98年8月4日收受信函，則兩造於代書處協商時自應更慎重處理，若確曾將核貸文件及設定抵押權設定契約書提示予上訴人，為何不將變更之買賣契約書由上訴人簽名蓋章？且未說明與系爭買賣契約不同之價金差額、稅賦如何處理？再者，被上訴人亦自承未將陳美靜簽發之擔保本票交與上訴人收受(見本院卷第98頁背面)，證人雖證稱擔保本票由其代為保管(見原審卷第163頁背面)，惟此對上訴人較無保障，尚非不得於其時出具書面證明陳美靜業已提出擔保本票交由代書保管，並由上訴人簽名，以杜爭議，故證人證言尚難遽認上訴人已同意改以陳美靜名義辦理貸款。⒎況被上訴人於上開協商後之98年8月13日以存證信函再度函
催上訴人協助配合代書作業流程，表明本人李開湖依據合約書第5條第6款之規定，買賣雙方應約稅單核下後各自完成繳納稅金(見原審卷第18、19頁)，仍係以系爭買賣契約之條款為主張，並未提及陳美靜之買賣契約，故其主張上訴人已同意改由陳美靜申貸云云，亦非可採。
⒏被上訴人固再主張上訴人於98年8月18日向地政機關提出之
異議書（見原審卷第25頁），其內記載：「…因本標的屋況已遭不明人士破壞，已向警方報案提出毀損、侵入民宅受害申請，且買方李開湖先生、陳美靜小姐未依照買賣契約書給付延遲給付尾款之違約金；因上述狀況提出本標的物暫緩房屋及土地產權過戶移轉」等語，表明其不願辦理系爭房地所有權移轉登記之原因之一為買方「李開湖、陳美靜」未給付「遲延給付尾款之違約金」，足證當時上訴人已知此過戶之申請，係以陳美靜為受移轉登記之人，且已知被上訴人有資金得以支付價金尾款云云，惟查，上訴人抗辯因聽被上訴人說稅單下來，上訴人於98年8月17日看到稅單上面有陳美靜名字，第二天寫異議狀到地政務所等語(見本院卷第74頁背面)，並有被上訴人提出之簡訊影本、土地增值稅繳款書影本附卷可按(見原審卷131、132、169、171頁)，則上訴人至此知悉陳美靜為承受人，故異議書上記載買方陳美靜與常情亦無不合，無從逕認陳美靜於98年7月31日辦理申貸及兩造於同年8月9日至代書處協商時，確已同意改由陳美靜為買受人。
⒐上訴人於98年8月3日催告被上訴人於收受後15日內給付價金
尾款，於同年4日送達予被上訴人(見原審卷第53、137、138頁)為被上訴人所不爭執，被上訴人雖於98年8月18日13時08分以陳美靜名義至地政事務所辦理土地登記申請書 (見原審卷第146頁)，據上訴人向地政事務所異議，要求暫緩房屋及土地產權過戶移轉，惟上訴人並未同意改以陳美靜名義申貸，已前所述，被上訴人無法於限定之繳納期限內辦完一切手續撥款給付價金，已據被上訴人不爭執(見本院卷第42頁背面)，則被上訴人違約未給付買賣尾款，至臻明確。
⒑被上訴人既未能於98年7月27日給付價金，亦未能於上訴人
催告15日之98年8月19日給付價金，已如前述，則被上訴人未能依約給付價金尾款，其依據兩造間之買賣契約，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，非有理由，不應准許。原審判為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。另上訴人抗辯系爭買賣契約書第8條第3項約定：「甲方（即被上訴人）若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按買賣總價金千分之二計算違約金給付乙方（即上訴人）。若甲方逾15日仍未配合給付該遲延價金，並經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有權解除契約」（見原審卷第9頁）。被上訴人於98年8月4日收受催告給付價金之存證信函後仍未給付買賣尾款，上訴人以答辯狀繕本解除契約，被上訴人亦不得請求移轉系爭房地所有權一節(見原審卷第117頁)，因被上訴人未能依約給付價金，不得請求上訴人移轉系爭房地所有權，則上訴人是否合法解除契約並不影響前揭之認定，本院就此部分毋庸審究，附此敘明。
㈢本件事證已明，被上訴人固聲請訊問證人陳美靜，惟陳美靜
係被上訴人指定可移轉產權登記之人，與被上訴人關係自較密切，而被上訴人主張得上訴人同意改名申貸，其與陳美靜既同時在場，其知悉所謂同意過程，復於原審請求訊問代書，惟陳美靜未得上訴人同意簽訂另一買賣契約至臻明確，已如前述，則本院認無庸傳訊，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認與判決結果無影響，爰不另一一論述，併予敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 21 日
民事第五庭
審判長法 官 李錦美
法 官 鍾任賜法 官 黃雯惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 21 日
書記官 鐘秀娥附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。