臺灣高等法院民事判決 99年度重上更㈠字第126號上 訴 人即被上訴人 陳根林訴訟代理人 周佳弘律師被 上訴 人 李明士上 訴 人 李順發上二人共同訴訟代理人 張麗真律師
林辰彥律師複 代理人 林傳哲律師
謝玉玲律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國98年8月27日臺灣板橋地方法院97年度重訴字第161號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於100年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人陳根林（下稱陳根林）主張：伊所有門牌號碼新北市○○區○○路○○號（即改制前臺北縣蘆洲市○○路○○號）未辦理保存登記之房屋（下稱系爭房屋）原坐落於訴外人合成號祭祀公業（下稱合成號）所有新北市○○區○○段433地號土地（即改制前臺北縣蘆洲市○○段○○○○號，下稱系爭433號土地），為伊合法取得之土地，於民國95年7月18日與上訴人李順發（下稱李順發）簽訂委託書（下稱系爭委託書），委託李順發辦理合法取得土地所有權事宜。系爭委託書約定伊得以土地價款每坪新臺幣（下同）185,175元購買李順發與被上訴人李明士（2人合稱李順發等2人）辦理取得之土地所有權，代辦費每坪5千元，介紹費每坪1萬元，土地上房屋所有權人每戶新取得權利範圍依各該戶現有房屋面積第一層地面坪數為準，並分割為各棟獨立產權，合成號範圍內之空地由鄰近房屋取得所有權，授權辦理時間自95年7月18日起至97年1月17日止，如辦理不成，本委託自動失效等語。伊於簽訂系爭委託書後即全力配合李順發等2人辦理相關手續，李順發等2人並於97年1月22日順利取得433號土地所有權權利範圍各2分之1，並於同年2月12日依地上建物坐落位置分割土地。伊所有系爭房屋坐落在分割後新北市○○區○○段433之4、433之5、433之7號土地（即改制前臺北縣蘆洲市○○段433之4、433之5、433之7號土地，下稱系爭433之4、433之5、433之7號土地）上，依約應由伊取得之鄰近房屋空地則為同段433之6地號土地（下稱系爭433之6號土地，與系爭433之4、433之5、433之7號土地合稱系爭土地）。
依系爭委託書之約定，伊應分得之土地面積為289.31平方公尺，換算為87.516275坪，故伊依系爭委託書約定應給付李順發土地價款及代辦費合計8,539,706元、給付李明士土地價款及介紹費合計8,977,287元，伊多次表明願支付上開金額，請求李順發等2人依系爭委託書之約定移轉系爭土地1、系爭土地2之所有權予陳根林，惟李順發等2人置之不理，為此依系爭委託書之法律關係提起本件訴訟。又系爭委託書上僅載明李明士為介紹人，然實際上各委託人如有疑問，均係與李明士聯繫，且李明士與李順發係共同出面購買土地再移轉登記於其他委託人，可知李明士係與李順發一同受委任，伊得依系爭委託書請求李明士移轉系爭土地所有權。縱李明士並非一同受委任，伊亦得依李順發與李明士間所訂之第三人利益契約，直接向李明士請求移轉系爭土地所有權等語。
求為命：㈠李順發應於陳根林給付8,539,706元之同時，將系爭土地所有權應有部分2分之1移轉登記予陳根林。㈡李明士應於陳根林給付8,977,287元之同時，將爭土地系所有權應有部分2分之1移轉登記予陳根林之判決。
二、李順發及李明士則以：陳根林所有系爭房屋與其他訴外人李俊叡等所有之房屋，同為無權占有合成號所有之系爭土地及同段366地號土地。陳根林與李俊叡等為合法取得房屋所占用土地之所有權，於95年7月18日與李順發簽訂系爭委託書，共同委託李順發辦理合法取得上開土地所有權事宜，其第9點約定如須甲方（即陳根林及其他訴外人等）配合之處，甲方願無條件全力配合辦理，不得推諉或藉故要求補貼任何費用，甲方並應提供身分證影本、便章一枚以供辦理案件之用；第11點約定授權辦理時間自95年7月18日至97年1月17日止，如辦理不成，本委託自動失效。李順發於簽訂系爭委託書後，即依照委任之意旨處理委託事務，於97年1月22日取得系爭土地所有權。然系爭委託書已訂明委託期限至97年1月17日止，如辦理不成，該委託自動失效，故系爭委託書於期限屆至後已失效，陳根林應再行委託辦理移轉產權事項，並依系爭委託書之約定無條件配合辦理。惟陳根林竟藉口系爭土地本為其所有無須再行購買，而不願再出資，且不願再行委託李順發辦理上開事宜，並拒絕依照系爭委託書之約定繳交任何證件及印章，而李順發尚未取得系爭土地之所有權而無從移轉予陳根林，雙方又未發生新委任關係，是李順發於嗣後取得系爭土地所有權時，自無義務移轉予陳根林。系爭委託書已逾約定期限而失效，陳根林依失效之系爭委託書為請求權基礎，顯無理由。縱系爭委託書仍有效，然系爭委託書第4點明文約定，土地上房屋所有權人每戶新取得權利範圍依該戶現有房屋面積第一層地面坪數為準，並分割為各棟獨立產權。依上開約定，李順發須依各委託人所有房屋坐落土地之位置及面積分割土地及移轉產權。陳根林所有之系爭房屋僅坐落在分割後之系爭433之4號土地上，而系爭433之4號土地附近之系爭433之5、433之6、433之7號土地上尚有第三人之房屋坐落其上，不屬於系爭委託書第5點約定之合成號範圍內之空地，故陳根林僅得請求移轉系爭433之4號土地之所有權，陳根林請求移轉系爭土地，顯然逾越系爭委託書約定之範圍。況系爭委任書因陳根林非系爭房屋之所有權人，當事人資格不符系爭委託書之委任人要件，且李順發業已撤銷錯誤及被詐欺之意思表示，故陳根林不得再根據系爭委託書請求李順發將系爭土地所有權移轉登記與陳根林。
另李明士僅為系爭委託書之介紹人，並非系爭委託書之受託人，李明士取得系爭土地所有權2分之1，係基於向李順發購買而移轉取得，與陳根林無關，陳根林依系爭委託書請求李明士移轉系爭土地所有權2分之1，顯不可採等語，資為抗辯。
三、原審判命：㈠李順發應於陳根林給付8,320,916元之同時，將新北市○○區○○段433之4、433之5、433之6、433之7地號土地所有權應有部分各2分之1移轉登記予陳根林。㈡駁回陳根林其餘之訴。陳根林就其敗訴部分提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決關於後開第二項部分廢棄。㈡李明士應於陳根林給付8,977,287元之同時，將新北市○○區○○段433之4、433之5、433之6、433之7地號土地所有權應有部分各2分之1移轉登記予陳根林。李順發提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決不利於李順發部分廢棄。㈡上開廢棄部分，陳根林在第一審之訴駁回。李明士答辯聲明：陳根林上訴駁回。陳根林答辯聲明：李順發上訴駁回。
四、經查：系爭433號土地於分割前原為合成號所有，陳根林所有系爭房屋坐落於該土地上，未辦理保存登記。訴外人李俊叡等人所有之房屋亦占用合成號所有之同段433、434、366、367地號土地，陳根林與李俊叡等人為合法取得上開土地，於95年7月18日與李順發簽訂系爭委託書，共同委託李順發辦理合法取得上開土地所有權事宜。系爭委託書第4條約定：「土地上房屋所有權人每戶新取得權利範圍依該戶現有房屋面積第一層地面坪數為準，並分割為各棟獨立產權」、第5條約定：「合成號範圍內之空地由鄰近房屋取得所有權…」、第11條約定：「本授權辦理時間為…自民國95年7月18日至民國97年元月17日止，如辦理不成，本委託自動失效，委託人不需負擔任何費用…」等語。李順發、李明士於97年1月22日以買賣為原因取得系爭433號土地之所有權移轉登記（買賣原因發生日則為96年12月20日）。系爭433號土地嗣於97年2月12日因分割新增系爭433之4、433之5、433之6、433之7號土地，並登記為李順發、李明士共有，每人應有部分各2分之1等情，有系爭委託書、土地登記第二類謄本（地號全部）附卷可稽（見原審卷第10-14頁），此部分事實自堪信為真實。是兩造之爭執重點在於：㈠陳根林一人為公同共有物之財產權起訴請求，當事人是否適格？㈡系爭委託書是否因97年1月17日委託期限屆滿時，李順發辦理不成委託事項而失效？陳根林請求李順發移轉系爭土地所有權應有部分2分之1有無理由？㈢陳根林請求李順發移轉系爭土地所有權之範圍為何？㈣陳根林請求李明士移轉系爭土地所有權應有部分2分之1有無理由？茲分述於後。
五、陳根林主張：李順發等2人應於伊給付土地價款、代辦費、介紹費後，將系爭土地所有權移轉登記與伊等語；李順發等2人則辯稱：陳根林非系爭房屋之所有權人，當事人資格不符，陳根林不得依系爭委託書主張權利云云。
（一）按當事人之適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之，且係依原告起訴主張之事實決之，非依法院判斷之結果定之。在給付訴訟，主張權利存在之人，以其主張有給付義務之人為被告，當事人即為適格。復按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第199條第1項定有明文。而債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故凡主張係契約上之債權人，不問其實際情形如何，對於債務人當然得主張行使契約上之權利，其以債務人為被告提起訴訟，請求履行契約，即難謂於當事人之適格有何欠缺。
（二）經查，陳根林主張其為系爭委託書之權利人，為本於系爭委託書主張其權利存在之人，而以其主張有給付移轉系爭土地所有權登記義務之李順發、李明士為被告，當事人即為適格。此不因其請求移轉所有權登記之系爭土地，目的供系爭房屋之基地使用而使系爭房屋之公同共有人受益而受影響。而此契約法律關係，係存在於締結契約之當事人，非關於系爭房屋之處分及其他之權利行使，而應得系爭房屋公同共有人全體之同意。是陳根林本於系爭委託書，請求李順發等2人履行契約內容，其當事人適格並無欠缺，李順發等2人所辯：陳根林非系爭房屋之所有權人，當事人資格不符，陳根林不得依系爭委託書主張權利云云，自非可採。
六、陳根林主張李順發雖於97年1月22日始以買賣為原因取得系爭433號土地之所有權移轉登記，然買賣原因發生日期為96年12月20日，李順發既已取得移轉登記之請求權，可期待李順發完成委託辦理之事項係於委託期間內，自不能謂辦理不成委託事項等語。李順發則辯稱其於97年1月17日委託期限屆滿時，因辦理不成委託事項，系爭委託書業已失效云云。
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。是解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上第1053號判例意旨可資參照）。
（二）經查，系爭委託書第11條約定，陳根林授權李順發辦理系爭土地所有權取得事宜之時間係自95年7月18日至97年1月17日止，如辦理不成，該委託自動失效，委託人不需負擔任何費用，但如因委託人不願積極全力配合而延遲者，不在此限等語，依此約定，應認係為督促受託人於期限內遵期辦理，以免委託期間無限制延長，使委託人長期受拘束，卻無法取得土地之所有權而受不利，故約定如於期限內辦理不成，委託自動失效，委託人不需負擔任何費用。因此，綜觀系爭委託書整體約定內容之精神，其所謂「辦理不成」，非指受託人於期限屆滿時，須完成所有權移轉登記予陳根林之全部程序，否則如受託人已將辦理土地所有權移轉登記與委託人之相關文件送交地政機關審查中而尚未完成時，委託期限屆至，即謂委託契約自動失效，委託人及受託人均不受委託契約拘束，與契約之目的及誠實信用原則相違。是系爭委託書所謂「辦理不成」，依當事人立約之真意，應係指委託期限屆至時，受託人尚未取得土地所有權，或取得對土地所有人請求移轉所有權登記之債權，致無法期待受託人得將土地所有權移轉登記予委託人，以完成委託事項而言。如受託人於委託期限內雖未完成所有權移轉登記之全部事宜，然已與土地所有人完成買賣契約之簽訂，取得土地所有權之移轉登記請求權，既可期待受託人依約完成委託事項，自不能謂受託人辦理不成委託之事項，而令系爭委託書失其效力。故李順發等2人雖於97年1月22日始以買賣為原因取得系爭433號土地之所有權移轉登記，然買賣原因發生日為96年12月20日，亦即被上訴人於委託期限內之96年12月20日即與土地所有人簽訂買賣契約，取得移轉登記之請求權，而可期待李順發等2人完成委託辦理之事項，依上開說明，自不能謂李順發等2人辦理不成委託事項，而認為系爭委託書已失其效力。故李順發等2人抗辯系爭委託書於97年1月17日委託期限屆滿時，因渠2人辦理不成委託事項而自動失效云云，尚非可採。從而，陳根林依據系爭委託書之約定，請求陳根林將系爭土地所有權應有部分2分之1移轉予其，即屬有據。
至陳根林是否亦得請求李明士將系爭土地所有權應有部分2分之1移轉予其，容後八、述之。
七、陳根林主張李順發應將系爭房屋坐落之系爭土地所有權應有部分2分之1移轉登記與其，係屬有據，已如前述，至於移轉之範圍，陳根林主張系爭房屋之範圍包括鐵皮屋頂搭建、以磚牆隔間之平房（目前分別供經營檳榔攤及電氣行使用）及水泥磚造二層樓房（目前供經營早餐店）暨其後方之磚造平房等語。李順發則辯稱系爭房屋之範圍僅包括檳榔攤及電器行，不及於早餐店及其後方之磚造平房等語。
（一）經查，陳根林所主張之檳榔攤及電器行均為鐵皮屋頂搭建，中間隔以磚牆，並不相通；早餐店為磚造二層樓建物；早餐店後方建物則為磚造平房；磚造平房與早餐店之間有門可相通，與電器行間原亦有一小門相通，惟已以木板封住，上開4間房屋僅電器行前有忠孝街62號之門牌，其餘房屋則未見門牌，且上開房屋之建材、結構雖不相同，目前分別獨立使用，然房屋之間均有門可相通；依系爭委託書第4條約定土地上房屋所有權人每戶新取得權利範圍依該戶現有房屋面積第一層地面坪數為準，並分割為各棟獨立產權；而鐵皮屋頂搭建之檳榔攤及電器行坐落於分割後之系爭433-4號土地（如原判決附圖A部分所示），早餐店兩層樓建物坐落於分割後系爭433-5號土地上（如原判決附圖B部分所示），早餐店後方之磚造平房則大部分坐落於分割後之系爭433-7號土地上（如原判決附圖C2部分所示），均係依各建物之面積分割為獨立地號等情，業經原法院勘驗現場，製有勘意筆錄附卷可稽，並囑託地政機關製有複丈成果圖在卷可佐，復有卷附臺北縣三重地政事務所就系爭土地使用情形之覆函足參（見原審卷74-76、79、90頁），足見早餐店及其後方磚造平房建物亦為系爭委託書委託辦理之範圍，故李順發依其面積辦理分割為而獨立之地號，亦即上開電器行、檳榔攤、早餐店及早餐店後方磚造平房等建物，係共用使用同一忠孝街62號門牌，而均屬系爭建物之範圍。至李順發辯稱早餐店（即系爭433-5號土地上之建物）係陳根林堂弟所有，後方磚造平房（即系爭433-7號土地上之建物）係陳根林堂叔所有一節，雖為陳根林所不爭執（見原審卷262頁反面筆錄）。惟系爭房屋之範圍如何，與其建物內部分屬何人所有，非必相同，而同一門牌號碼之房屋，因親屬共居而分別產權為不同人所有，亦非無有。是陳根林主張其堂弟及堂叔係以其為代理人一併與李順發簽訂系爭委託書，系爭土地均包含在內等語，應堪採信。李順發辯稱系爭房屋之範圍僅包括檳榔攤及電器行即如原判決附圖A部分云云，即非可採。綜上，系爭房屋之範圍應包括原判決附圖A部分面積90.80平方公尺（坐落於系爭433-4地號）、B部分面積66.94平方公尺（坐落於系爭433-5地號）、C1部分面積1.69平方公尺（坐落於系爭433-3地號）、C2部分面積80.43平方公尺（坐落於系爭433-7地號）、C3部分面積2.80平方公尺（坐落於系爭433-6地號）。又依系爭委託書第5條約定，合成號範圍內之空地由鄰近房屋取得所有權，故系爭433-6號土地鄰近系爭房屋，且為系爭433-7號土地上磚造平房之通道，有現場照片附卷可參（見原審卷83-87頁），依上開約定，亦應由陳根林取得所有權。從而，陳根林依系爭委託書之約定，請求李順發移轉系爭433-4、433-5、433-6及433-7號土地所有權應有部分2分之1，並無不合，應予准許。
（二）次查，陳根林自承願依委託書約定之內容，按分得土地之面積計算代辦費及土地價款為對待給付，即代辦費218,791元（437,581元÷2＝218,791元）、土地價款8,102,125元，合計8,320,916元，此金額即為陳根林請求李順發移轉系爭土地所有權應有部分2分之1應為之對待給付。
八、陳根林主張系爭委託書案件之成立，係由李明士居中牽線召集而成，從商議階段至簽約，李明士均全程參與，李明士與李順發均為系爭委託書之受任人，李明士應將登記在其名下之系爭土地應有部分2分之1移轉登記予伊云云。李明士則辯稱伊與陳根林間無任何書面委任關係，陳根林依據系爭委託書請求伊移轉登記系爭土地2分之1實無理由等語。
（一）按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之；又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第531條前段、第758條第1項分別定有明文。
（二）經查，系爭委託書載明：「…合成號土地上房屋所有權人（以下簡稱甲方）委託居德代書事務所李順發（以下簡稱乙方）事項如下…」等語；第3條記載：「介紹人李明士介紹費為…」、「（簽約人欄）委託人：李俊叡、…陳根林；受託人：李順發」等（見原審卷第10頁），顯見系爭委託書之當事人為包含陳根林在內之合成號土地上房屋所有權人及李順發雙方，李明士並非當事人，僅為介紹人。且系爭委託書上，並無任何陳根林授權李明士為受託人之文字，系爭委託書之受託人欄亦無李明士之簽名、蓋章，益見李明士非系爭委託書之受託人，其與陳根林間並無委任關係存在。雖系爭土地所有權應有部分2分之1登記在李明士名下，然陳根林與李明士間既無委任關係存在，陳根林即不能以李明士從頭至尾參與，及各委託人如有疑問均係與李明士聯繫為由，據以認定李明士為系爭委託書之受任人。且系爭委託書並無約定李順發應以何人之名義購買系爭土地，故李順發以自己名義購入，或請第三人出資購入，均無不可，至於若請求第三人出資購入，第三人嗣後不願意配合移轉所有權，亦係李順發能否履行系爭委託書之問題，不能以此即謂該嗣後出資之第三人亦成為系爭委託書之受託人。故陳根林依系爭委託書請求李明士移轉系爭土地所有權2分之1，自屬無據。次查，陳根林與李順發間之系爭委託書，並未約定非契約當事人之李明士與陳根林間有直接請求給付之權利，因此，縱李順發於97年間系爭土地過戶時，將所有權應有部分2分之1登記於李明士名下，亦僅為李順發與李明士間之另一債權債務關係，與陳根林並無關聯，自不能因此而解為李明士與李順發間所訂之契約係屬第三人利益契約，故陳根林此部分主張委無足採，其依據系爭委託書，請求李明士移轉系爭土地所有權應有部分2分之1，即屬無據。
九、綜上所述，陳根林依據系爭委託書之約定，請求李順發移轉系爭433-4、433-5、433-6及433-7號土地所有權應有部分各1/2，並無不合，應予准許。又陳根林自承願依系爭委託書約定之內容，按分得土地之面積計算代辦費及土地價款為對待給付，即代辦費218,791元、土地價款8,102,125元，合計8,320,916元，亦應准許。至陳根林請求李明士移轉系爭土地所有權應有部分另2分之1部分，則屬無據，應予駁回。原審判決李順發應於陳根林給付8,320,916元之同時，將新北市○○區○○段433-4、433-5、433-6及433-7地號土地所有權應有部分各2分之1移轉登記予陳根林，並駁回陳根林其餘之訴，並無不合。陳根林、李順發分別就其不利部分提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，均應予駁回。
十、本件因事證已臻明確，兩造其餘爭點及攻擊、防禦方法暨所為之立證，與判決之結果不生影響，無庸再逐一予以論究，併予敘明。
十一、據上論結，本件陳根林、李順發之上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 15 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠法 官 丁蓓蓓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 100 年 3 月 16 日
書記官 陳思云附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。