臺灣高等法院民事判決 99年度重上更㈠字第29號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 陳貴德律師被 上訴 人 乙○○訴訟代理人 王淑俐律師
蔡欽源律師上 一 人複 代理 人 李珮瑄律師上列當事人間確認優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國九十七年六月三十日臺灣士林地方法院九十七年度重訴字第七七號第一審判決提起上訴，經判決後，由最高法院發回更審，本院於九十九年五月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決除確定部分外均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
二、被上訴人起訴主張：伊因訴外人吳福榮向伊抵押借貸款項未獲清償，遂就其所提供坐落台北市○○區○○段二小段十六號土地（下稱十六地號土地）所有權應有部分一萬分之二六四○及其上同小段二○一五建號建物即門牌號台北市○○路○段○○○巷○○號一樓房屋（下稱二○一五建號二物）所有權全部實行抵押權。嗣因繼受台北富邦商業銀行（下稱富邦銀行）對訴外人吳福榮擔保債權之富邦資產管理股份有限公司（下稱富邦資產公司）之聲請，與同小段二○二○建號建物即門牌號台北市○○路○段○○○巷○○號六樓房屋（下稱二○二○建號建物）所有權全部、二○一四建號地下二層建物所有權應有部分七分之三等建物併案執行，經原執行法院以九十五年度執字第二八○六四號返還借款強制執行事件（下稱系爭執行事件）予以查封拍賣，由伊得標。詎上訴人以伊為十六地號土地共有人及出租人為由，主張對系爭執行事件如附表所示執行標的物有優先承買權，經原執行法院以九十五年度執字第二八○六四號裁定准許，並於拍賣公告上註記。惟訴外人吳福榮雖於民國（下同）九十五年一月十日將原借名登記在訴外人吳增輝名下之十六地號土地所有權應有部分一萬分之一九九二移轉登記予其內弟即上訴人，然係通謀而為虛偽意思表示，應屬無效。縱非通謀而為虛偽意思表示，亦已抵觸公寓大廈管理條例第四條第二項之規定而無效。上訴人自始未取得系爭十六地號土地之所有權；又上訴人之前手吳福榮於興建系爭二○二○建號、二○一四建號及二九八五號頂樓增建房屋之初，雖曾出具土地使用權同意書同意其母莊紅緞興建系爭房屋，惟尚不能證明彼此間即有租賃關係存在。吳福榮於八十四年二月十七日以買賣為原因，單獨將系爭十六地號土地所有權應有部分一萬分之一九九二借名登記予吳增輝時，曾於土地登記申請書上切結：「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任。本案土地確無出租情事，如有不實，願負法律責任」等情，已足證明雙方間並無租賃關係存在，足見上訴人並無優先承買權。伊因受上訴人優先承買權存否之爭議，致無法拍定，因就原執行法院所為准許上訴人優先承買之處分聲明不服等情，爰求為確認上訴人就附表建物部分所示編號２（即二○二○建號建物）、編號３（即二○一四建號地下二層建物）之其中權利範圍七分之二、及編號４（即二九八五建號六樓頂樓增建部分）部分之優先承買權不存在之判決（被上訴人另請求確認附表所示編號１、５、６建物及編號３（即二○一四號地下二層建物）其中所有權應有部分七分之一之優先承買權不存在部分，經原審為被上訴人勝訴之判決，復經本院於本次更審前駁回上訴人此部分之上訴，上訴人未聲明不服，已告確定）。
上訴人則以：訴外人吳福榮為解決積欠富邦商業銀行之債務，遂與伊約定以伊對吳福榮新台幣（下同）五百萬元之債權加上代吳福榮清償對富邦銀行之債務作為對價，買受業遭查封之十六地號土地及二○二○建號建物，吳福榮負有促使訴外人吳增輝辦理十六地號土地所有權移轉登記之義務。伊為代償吳福榮對富邦銀行之債務而簽發支票給付該銀行二百五十萬元，該銀行始撤回強制執行，伊因而就十六地號土地得以辦畢所有權移轉登記，然二○二○建號建物旋遭安泰商業銀行聲請強制執行而再遭查封，致不及辦理所有權移轉登記。又吳福榮與吳增輝買賣十六地號土地時，二○二○建號建物尚屬吳福榮之母即訴外人莊紅緞所有，當時公寓大廈管理條例尚未公布施行，故彼等間就十六地號土地之買賣，並無適用現行公寓大廈管理條例第四條第二項規定之餘地。又伊基於善意信賴土地登記之絕對效力，縱前手吳福榮與吳增輝間移轉登記行為為通謀而為虛偽意思表示，仍無礙伊取得十六地號土地之所有權。另二○一五建號及二○二○建號建物所有權依序原分別為吳福榮、莊紅緞所有，吳福榮於八十四年二月十七日將其建物坐落之部分基地即十六地號土地所有權應有部分一萬分之一九九二移轉登記予吳增輝時，自應推定二○一五建號及二○二○建號建物所有權人與十六地號土地受讓人吳增輝間成立租賃關係。而吳福榮復於八十九年十月十四日繼承莊紅緞所有二○二○建號建物所有權（於九十四年八月十六日始辦畢繼承登記），吳增輝則於九十五年一月十日將十六地號土地所有權應有部分一萬分之一九九二以買賣為原因，移轉登記予伊，依民法第四百二十五條第一項規定，租賃關係存在於伊與吳福榮間，且伊亦為十六地號土地共有人，伊自得依土地法第三十四條之一第四項、第一百零四條及民法第四百二十五條之一之規定，主張優先承買權云云，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：㈠訴外人吳福榮前向被上訴人抵押借貸款項，嗣於清償期屆至
，無力清償，被上訴人遂就吳福榮所提供十六地號土地應有部分萬分之二六四０及其地上二０一五建號建物實行抵押權，嗣因繼受富邦銀行對吳福榮債權之富邦資產公司之聲請，乃與十六地號土地及其地上二０二０建號建物全部、二０一四建號地下二層建物所有權應有部分七分之三等建物併案執行，經原執行法院以九十五年度執字第二八Ｏ六四號返還借款強制執行事件受理（見原審影印外放之上開強制執行事件卷宗、本院重上更㈠卷五三頁背面之準備程序筆錄）。
㈡上訴人以伊為系爭十六地號土地所有權人為由，對上開建物
主張有優先承買權，經原執行法院裁定准許其就附表一所示建物有優先承買權，並於拍賣公告上註記，嗣由被上訴人標得上開建物，上訴人即具狀表示願以同一價格優先承買（見本院重上更㈠卷五三頁背面之準備程序筆錄）。
㈢訴外人吳福榮於七十七年五月十一日以買賣為原因，受讓登
記為合併前十六地號土地之土地所有權人，嗣並出具該十六地號土地及同小段三二之一、三三、三五地號土地使用權同意書，於七十八年三月三十日以其名義為起造人，申請於前開土地上興建二０一五至二０二０建號一至六樓（含七樓）房屋及二０一四建號（共同使用部分，防空避難室作為車庫使用）。嗣再先後於七十八年五月十一日、及七十八年六月三十日二次申請變更起造人名義為吳福榮（二０一五建號）、吳福榮所負責經營之惠普興業股份有限公司（下稱惠普公司－二０一六建號、二０一七建號、二０一八建號、二０一九建號）、莊紅緞（二０二０建號）。吳福榮又再於七十九年七月七日將前開地號土地合併登記為十六地號土地（見本院重上更㈠卷五三頁背面之準備程序筆錄）。
㈣上開建物於八十年三月二十日辦畢建物所有權第一次登記，
除二０一五、二０二０建號建物分別登記為起造人吳福榮及莊紅緞所有外，由惠普公司為起造人之二０一六、二０一七、二０一八、二０一九建號建物，則分別登記為訴外人吳美美（嗣依序輾轉登記予訴外人彭秀華、林清煌，張秀美）、吳玲芳、吳美玉（嗣於八十年十二月十三日輾轉登記予訴外人嚴少祺、鍾文正）、吳逸君（嗣依序輾轉登記予訴外人吳明峰、蔡佩妤、蘇美陶）所有，並分別搭配登記十六地號土地所有權應有部分各一萬分之一三四二，吳福榮則尚餘二０一五建號建物、二０一四建號地下二層建物所有權應有部分七分之三、及十六地號土地所有權應有部分一萬分之四六三二（見本院重上更㈠卷五三頁背面之準備程序筆錄）。
㈤訴外人吳福榮於八十四年二月十七日以買賣為原因，單獨將
十六地號土地所有權應有部分一萬分之一九九二移轉登記予訴外人即其前司機吳增輝，吳增輝再於九十五年一月十日以買賣為原因，單獨將該土地所有權應有部分一萬分之一九九二移轉登記予上訴人（見本院重上更㈠卷五三頁背面之準備程序筆錄）。
㈥訴外人吳福榮之母莊紅緞原僅有二０二０建號建物，而無十
六地號土地所有權應有部分，嗣莊紅緞於八十九年十月十四日死亡後，由吳福榮繼承二０二０建號建物，並於九十四年八月十六日辦畢繼承登記（見本院重上更㈠卷五三頁背面之準備程序筆錄）。
四、被上訴人主張伊向原執行法院標得二○二○建號建物所有權全部、二○一四建號地下二層建物所有權應有部分七分之三（其中七分之一部分，前經判決上訴人敗訴確定）、二九八五建號頂樓增建等建物，詎上訴人以伊為十六地號土地共有人及出租人為由，主張對上開建物有優先承買權，經原執行法院以九十五年度執字第二八○六四號裁定准許，並於拍賣公告上註記。惟訴外人吳福榮雖於九十五年一月十日將原借名登記在訴外人吳增輝名下之十六地號土地所有權應有部分一萬分之一九九二移轉登記予其內弟即上訴人，然係通謀而為虛偽意思表示，應屬無效。縱非通謀而為虛偽意思表示，亦已抵觸公寓大廈管理條例第四條第二項之規定而無效。上訴人自始未取得十六地號土地之所有權，無從主張優先承買權等情。雖為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。惟查：
㈠按區分所有權人對其專有部分不得與其所屬建築物共用部分
之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第四條第二項定有明文。㈡訴外人吳福榮於八十九年十月十四日繼承其母莊紅緞所有二
０二０建號建物後，就其二０二０建號建物及二０一四建號地下二層建物所有權應有部分七分之二，配屬土地所有權應有部分一萬分之一九九二，所餘二０一五建號一樓建物及二０一四建號地下二層建物所有權應有部分七分之一，即配屬土地所有權應有部分一萬分之二六四０。則吳福榮嗣於九十五年一月十日單獨將其借名登記在吳增輝名下之十六地號土地所有權應有部分一萬分之一九九二移轉登記予其內弟即上訴人時，除應受區分所有建物不得與所坐落土地之所有權應有部分分別讓與之限制外（最高法院九十一年度台上字第三六號判決參照），復已違反八十四年六月二十八日已公布施行之公寓大廈管理條例第四條第二項之規定，應屬無效。
㈢雖上訴人另抗辯伊為十六地號土地共有人及應推定為該土地
出租人為由，主張對上開建物有優先承買權云云。然查訴外人吳福榮與上訴人間就上開十六地號土地之移轉登記縱屬真正，而吳福榮曾於七十八年間以十六地號土地所有權人身分出具土地使用權同意書同意其母莊紅緞興建二Ｏ二Ｏ建號等建物，惟經核該土地使用權同意書僅係表示該地上建物所有權人得使用該土地而已，並未表示彼此間即具有租賃關係；且吳福榮於八十四年二月十七日以買賣為原因，單獨將十六地號土地所有權應有部分一萬分之一九九二借名登記予訴外人吳增輝時，更於土地登記申請書上明確切結：「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人（指吳福榮）願負法律責任。本案土地確無出租情事，如有不實，願負法律責任」等情（見本院重上卷一Ｏ三頁至一Ｏ四頁之台北市中山地政事務所函送之該登記申請書）；再上訴人亦已自認伊從未收過租金（見本院重上更㈠卷一Ｏ六頁背面之言詞辯論筆錄）。顯見吳福榮自始並無將十六地號土地出租予其母莊紅緞。況縱認吳福榮與其母莊紅緞間有租賃關係存在，惟吳福榮於八十九年十月十四日繼承其母莊紅緞所有二０二０建號建物時，該租賃關係亦已因混同而消滅。足見上訴人抗辯伊為十六地號土地共有人及應推定其為該土地出租人，主張對上開二○二○建號建物所有權全部、二○一四建號地下二層建物所有權應有部分七分之二、及二九八五建號頂樓增建等建物有優先承買權云云，殊不足取。
五、從而，被上訴人請求確認上訴人就附表建物欄部分所示編號
2、編號3之其中權利範圍七分之二、及編號4部分建物之優先承買權不存在部分，自屬應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法、及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 18 日
民事第六庭
審判長法 官 林鄉誠
法 官 梁玉芬法 官 楊豐卿正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 99 年 5 月 18 日
書記官 殷丹妮附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。