臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第145號上 訴 人 財團法人桃園縣私立啟新社福會法定代理人 黃清結訴訟代理人 許朝財律師複代理人 簡長輝律師被上訴人 鍾伊屏
鍾福輝上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國99年12月28日臺灣桃園地方法院98年度訴字第2229號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於100年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
被上訴人鍾伊屏應給付上訴人新台幣貳拾叁萬伍仟陸佰貳拾元，及自民國一百年三月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人其餘追加之訴駁回。
第二審訴訟費用（減縮部分除外）由被上訴人鍾伊屏負擔。
事實及理由
一、關於程序方面：㈠按當事人於第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得
為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人在原審係主張被上訴人無權占用上訴人所有坐落桃園縣平鎮市○○路○○○巷○○弄○號房屋（下稱系爭房屋），依民法第179條、第185條之規定，請求被上訴人連帶給付上訴人新台幣（下同）268,083元本息；其於本院審理中追加備位之訴，依租賃之法律關係而為請求（見本院卷第19、24、43頁），經核其追加請求部分之基礎事實與起訴請求之基礎事實同一，依前揭規定，應予准許。
㈡本件被上訴人鍾伊屏未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟
法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：被上訴人鍾福輝因知悉上訴人所有系爭房屋空置，於民國（下同）97年2月間向上訴人之財產管理組長陳金枋佯稱其女鍾伊屏欲向上訴人承租系爭房屋以開設安親班，陳金枋遂向上訴人承辦房屋出租之宋玉婷拿取系爭房屋之鑰匙，偕同鍾福輝前往觀看屋況，因鍾福輝表示須待鍾伊屏至現場觀看後始能決定是否承租，陳金枋乃將系爭房屋之鑰匙交予鍾福輝，由鍾福輝自行帶同鍾伊屏看屋。嗣鍾伊屏雖於97年5月8日向上訴人提出出租房屋承租申請書（下稱系爭承租申請書），惟此僅係要約之引誘，兩造間就系爭房屋尚未成立租賃契約。詎鍾伊屏竟自行派員就系爭房屋進行修繕、裝潢，並於97年6月間擅自遷入系爭房屋開設安親班，上訴人屢次通知鍾伊屏簽訂租約，均遭鍾伊屏以上訴人未全數給付裝修工程款為由加以拒絕。則兩造間既無租賃關係存在，鍾福輝及鍾伊屏未經上訴人同意，共同無權占用系爭房屋，迄至99年7月6日始遷出，彼等二人於此期間受有相當於租金之利益，致上訴人受有損害，上訴人自得依民法第179條之規定，請求彼等二人返還不當得利。又鍾福輝及鍾伊屏上開無權占有系爭房屋之行為，核屬共同侵害上訴人就系爭房屋之所有權，上訴人亦得依民法第185條之規定，請求彼等二人連帶賠償。爰請求鍾福輝及鍾伊屏連帶給付上訴人268,083元，及自99年7月7日起至清償之日止，按年息5%計算之利息等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加，主張：如認上訴人與鍾伊屏間就系爭房屋已成立租賃契約，則依租賃之法律關係，請求鍾伊屏給付占有系爭房屋期間即自97年6月9日起至99年7月6日止，計24個月又28日，以每月9,450元計算之租金235,620元等語，並聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人235,620元，及自99年7月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被上訴人則以：鍾伊屏於97年2月間欲承租系爭房屋，乃由鍾福輝向陳金枋洽商承租系爭房屋事宜，於同年3月間，鍾福輝至現場看屋後即同意承租，陳金枋並當場交付系爭房屋之鑰匙，鍾福輝亦至上訴人之法定代理人黃清結辦公室洽談租金及修繕事宜，並就租金達成合意，另決定由訴外人沈星來負責清理廢棄物及拆除違建之工作。嗣鍾福輝於97年4月間邀集上訴人之法定代理人黃清結及董事張國元、彭武富、宋典盛、黃金電等人商談修繕事宜，會商結果同意油漆部分由鍾福輝之弟承包，電工部分申請修繕，鋁門部分由上訴人之董事詹德楨承包，另有木工、浴室裝修及地板鋪設等工程，並約定工程費用由上訴人負擔1/2。鍾伊屏於97年5月8日向上訴人提出系爭承租申請書，詎上訴人竟因修繕費用負擔之爭議，主張被上訴人共同無權占用系爭房屋，顯不實在。上訴人既將系爭房屋之鑰匙交付予鍾伊屏，並同意鍾伊屏進行整修裝潢，而鍾伊屏亦同意支付約定之租金予上訴人，兩造間就系爭房屋應已成立租賃契約。又上訴人依約應負擔之修繕費用為299,200元，經與上訴人本件請求之租金額抵銷後，上訴人已無餘額可資請求等語，資為抗辯。原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對於上訴人之上訴及追加之訴則聲明上訴及追加之訴均駁回。
四、經查系爭房屋係未辦保存登記之建物，為上訴人所有。嗣鍾伊屏於97年5月8日向上訴人提出系爭承租申請書，於97年6月9日遷入系爭房屋，迄至99年7月6日遷出，迄今未曾給付上訴人租金等情，有房屋稅籍證明書、照片及系爭承租申請書可稽（見原審卷第7至9、40頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、上訴人主張被上訴人自97年6月9日起至99年7月6日止，無權占用系爭房屋；惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。又依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立，民法第153條、民法第161條第1項分別定有明文。又按使用租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力（最高法院19年上字第343號判例意旨參照）。
㈡依鍾伊屏所提其於97年5月8日所出具之系爭承租申請書載明：「承租人：鍾伊屏。座落：平鎮市○○路○○○巷○○弄○號。
面積坪：101坪。租金：9,450。押金：27,000」；該申請書業經上訴人承辦房屋出租之宋玉婷、組長陳金枋用印，惟尚未經上訴人之法定代理人用印（見原審卷第40頁），此為上訴人所不爭執（見原審卷第166頁背面）。又證人陳金枋（即上訴人之財產管理組長）在原審到場證稱：「是被告鍾福輝（表示要承租系爭房屋）」，「我帶他去看，他認為可以，但他要帶他女兒鍾伊屏來看，因為是他女兒要租的」，「我就把鑰匙交給他，然後他再帶他女兒來看」，「（把鑰匙交給鍾福輝是）因為鍾伊屏要看房子」，「我們是有跟他說要寫申請書」，「就是房屋承租申請書，要租房子以前，要寫申請書給社福會，再經社福會審核，如果社福會認為可以，就會批准，然後通知承租人來簽立租賃契約」，「（承租房屋）是宋玉婷決定，我只負責蓋章，再轉呈給黃清結，最後決定是董事長」，「（系爭承租申請書）有（經過我），我有看過，我轉給黃清結」，「宋玉婷跟我都只負責蓋章，決定權還是在黃清結」，「我跟宋玉婷都沒有審核的權利，只是往上呈給黃清結決定」等語（見原審卷第80至83頁）。
惟據證人黃清結（即上訴人之法定代理人）在原審到場證稱：「我知道（原告出租房屋的程序），要租的人先寫申請書要承租，該修繕的我們會幫他修繕，修繕好後訂租約」，「（出租房屋時）承辦人、財產管理組組長、管理員都要寫簽呈給我批」，「承辦人是宋玉婷，財產管理組組長是陳金枋，管理員是邱顯兆」，「（鍾伊屏）沒有（向原告申請承租），只有跟陳金枋拿鑰匙，結果不訂契約」，「因為房屋修繕好後我們有寄存證信函給被告，要求他們來訂租約，但是他們都沒有回覆」，「只要他們願意來簽約，我就同意」，「沒有（看過系爭承租申請書），我沒有簽」，「我確實沒有看過（系爭承租申請書）」，「（原告關於租約簽訂程序是）先申請修繕後，修繕完成後，承辦人會通知承租人來訂約」，「是先呈申請書上來，我簽核後再通知承租人訂租約」等語（見原審卷第96頁背面、97頁背面至98背面）。則證人陳金枋及黃清結就是否有將系爭承租申請書提呈證人黃清結批核一事，所證情節已有不符；且依證人黃清結所證上開情節，證人黃清結既不知鍾伊屏有向上訴人提出系爭承租申請書之事，而仍於系爭房屋修繕完畢後通知鍾伊屏簽約，足證上訴人出租系爭房屋，並不以承租人事先提出承租申請書經上訴人相關人員審核通過為必要。是尚不能僅憑上訴人之法定代理人黃清結未於系爭承租申請書上簽核一節，即謂兩造間就系爭房屋租賃契約尚未成立。
㈢依上訴人所提出租房屋修繕項目申請書（下稱系爭修繕項目
申請書）所載（見原審卷第62 、66、70頁），就系爭房屋曾先後於97年4月11日、同年5月21日、同年6月30日申請修繕，其上並已載明：「承租人：鍾伊屏。座落：平鎮市○○路○○○巷○○弄○號。面積坪：101坪。租金：9,450。押金：27,000」（其中97年6月30日之修繕項目申請書雖記載租金為10,752元、押金為30,720元，惟對照其餘修繕項目申請書及原審卷第72頁之97年7月10日修繕驗收報告所載，此部分之記載應係誤繕），核與鍾伊屏所提系爭承租申請書所載內容相符；又系爭修繕項目申請書均經上訴人承辦房屋出租之宋玉婷、組長陳金枋用印，並呈由上訴人之法定代理人黃清結簽核，且上訴人自認系爭修繕項目申請書係上訴人之內部作業程序，並非被上訴人所填載之申請單（見原審卷第111頁背面），依其情形，堪認上訴人至遲於97年4月11日即已知悉並同意按系爭承租申請書所載內容將系爭房屋出租予鍾伊屏。
㈣依上訴人之主張，系爭房屋之修繕係由承租人口頭告知上訴
人之承辦人，由承辦人員到現場勘查後，再出具簽呈申請修繕（見原審卷第111頁背面）；又據證人陳金枋證稱：「我知道（被告二人就系爭房屋進行修繕）」，「他（指黃清結）應該曉得（被告二人就系爭房屋進行修繕），但我不確定。且因為我們社福會（指上訴人）的規定，修繕房屋必須要經過申請，再由社福會派人去拍照，再決定哪些項目可以修繕」，「（被告二人）有（申請修繕）」，「他們申請很多項目，因為系爭房屋當時是倉庫，除了整修外，另外還要油漆」，「（原告）有（專人處理修繕事宜），第一關宋玉婷，第二關是我，第三關就是黃清結」，「（黃清結）是（應該知道被告二人申請修繕），他會看到申請單」，「（黃清結）一定有批准，才會領到錢」，「就我所知，我們發包給付的（修繕）部分是三十幾萬元」，「因為他有申請書，我們就去修繕」等語（見原審卷第81頁背面至82頁）；另證人黃清結亦在原審到場證稱：「知道（系爭房屋有經修繕），只要被告有依我們的程序提出估價單申請修繕，我都有同意，據我所知我們已經支付三十幾萬元」等語（見原審卷第97頁）。由上可證上訴人與鍾伊屏間已就系爭房屋租賃契約重要之點(即租賃標的、租金額）達成合意，上訴人始將系爭房屋交由被上訴人進行修繕，且依上開情節，堪認兩造之真意係於系爭房屋修繕完畢後始起算租期，而上訴人與鍾伊屏關於系爭房屋租賃書面契約之簽訂，應僅係為便於上訴人管理及契約當事人存證，而非屬該租賃契約之成立或生效要件。是鍾伊屏於提出系爭承租申請書後，雖經上訴人通知而未與上訴人簽訂書面租賃契約，然並不影響上訴人與鍾伊屏間就系爭房屋所成立租賃契約之效力。
㈤依上所述，上訴人與鍾伊屏間就系爭房屋既已成立租賃契約
，則被上訴人占有使用系爭房屋，自非無權占有，對於上訴人即不構成共同侵權行為或不當得利，是上訴人先位之訴依侵權行為及不當得利之法則，請求被上訴人連帶給付235,620元本息，洵屬無據，不應准許。
六、上訴人主張鍾伊屏自97年6月9日遷入系爭房屋，迄至99年7月6日遷出，均未繳納租金等情，為鍾伊屏所不否認，惟抗辯上訴人尚應負擔系爭房屋之修繕費用299,200元等語。經查：
㈠鍾伊屏自97年6月9日起至99年7月6日止，占有使用系爭房屋
合計24個月又28日，以每月租金9,450元計算，鍾伊屏應給付上訴人租金235,620元（計算式為：9,450×24＋9,450×28/30＝235,620，小數點以下四捨五入）。
㈡上訴人主張其為修繕系爭房屋已支出324,918元等情，並提
出系爭修繕項目申請書、估價單、報價單、支出憑證單、統一發票、付款憑證及出租房屋修繕驗收報告為證（見原審卷第62至77頁），且為鍾伊屏所不爭執，堪信為真實。
㈢鍾伊屏雖抗辯除上訴人上開已付款之修繕部分外，另經上訴
人同意而為修繕部分，上訴人承諾負擔此部分修繕費用1/2，合計上訴人應負擔299,200元等語，並提出付款明細表及估價單為證（見原審卷第86至90頁）；惟為上訴人所否認。
查鍾伊屏所提上開書證，充其量僅足證明其有就系爭房屋進行此部分修繕工程之事實，然尚不能據以認定此部分工程係經上訴人同意修繕並承諾分擔費用。又據證人黃清結證稱：「知道（系爭房屋有經修繕），只要被告有依我們的程序提出估價單申請修繕，我都有同意，據我所知我們已經支付三十幾萬元」，「（除了上述三十幾萬元外），沒有（答應被告其餘的修繕費用），如果有答應的話會簽書面」，「（系爭房屋修繕部分）我准才可以修繕」，「沒有（與被告討論過修繕費用如何分擔）」等語（見原審卷第97頁）；另證人沈星來亦在原審到場證稱：「（97年3、4月間）有（跟黃清結一起吃飯）」，「我有聽到油漆工程由鍾福輝施工」，「黃清結（說油漆工程由鍾福輝施工）」，「（當天聽到）門的部分由我施工，油漆部分由鍾福輝施工，其餘的事情我都不知道」，「（施工完畢向）啟新社福會（請款）」，「（請款單據繳給）啟新社福會的陳組長」，「（款項）有（撥款下來）」，「（餐會中黃清結）有（要求我施作此部分工程）」，「我只知道我剛才說的部分，其他的（工程）我不清楚」等語（見原審卷第155頁背面至第156頁背面），是依證人黃清結及沈星來所為上開證詞，亦不能證明鍾伊屏此部分抗辯屬實；此外，鍾伊屏復不能提出其他確切之證據以實其說，是鍾伊屏所為此部分之抗辯，自無足取。則鍾伊屏主張以上訴人應負擔之上開修繕費用299,200元與其所負上開租金債務抵銷，自屬無據，不應准許。
㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查上訴人係於100年2月23日具狀追加依租賃之法律關係請求鍾伊屏給付租金（見本院卷第17、19頁），其雖陳明已自行將此書狀繕本送達鍾伊屏，惟並未舉證證明此書狀繕本究於何時送達鍾伊屏，而鍾伊屏係於100年3月14日具狀就上訴人之上開書狀為答辯（見本院卷第21至22頁），堪認上訴人之上開書狀至遲於100年3月14日送達於鍾伊屏，依前揭規定，鍾伊屏就上開租金債務應自翌(15)日起負遲延責任。是上訴人就上開租金得請求鍾伊屏給付自100年3月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
七、綜上所述，上訴人先位之訴依侵權行為及不當得利之法則，請求被上訴人連帶給付235,620元，並加付法定遲延利息，為無理由，不應准許。從而，原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人備位之訴依租賃之法律關係，請求鍾伊屏給付235,620元，及自100年3月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；其逾此範圍所為請求，為無理由，不應准許。
八、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第385條第1條前項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 陳靜芬法 官 彭昭芬正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
書記官 丁華平