臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第159號上 訴 人 劉素屏訴訟代理人 陳守文律師被 上訴人 倪伯豪訴訟代理人 李德正律師
林凱律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國100年1月3日臺灣臺北地方法院99年度訴字第1462號第一審判決提起上訴，本院於100年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於98年4月23日就「碧潭有約：潭碧樓F3棟十四樓」之不動產預售屋（下稱系爭不動產）簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價金新臺幣（下同）800萬元，上訴人應於取得土地及建物權狀正本後三日內配合辦理備證用印手續，被上訴人則依約於簽約當日交付10萬元，於98年4月24日匯款78萬元（其中8萬元為仲介報酬）至約定之履約保證專戶內。詎上訴人於98年12月10日取得土地及建物權狀正本，並已辦妥所有權登記，卻未依約於三日內即98年12月13日前履行契約，經被上訴人屢次催告，上訴人卻置之不理。嗣被上訴人再次函催上訴人於函到七日內履行契約，屆期未履行即解除契約，上訴人於99年1月26日收受後仍無回覆，並將系爭不動產所有權移轉登記予第三人，顯已無履約意願，兩造間系爭買賣契約已於99年2月2日解除。爰先位依系爭買賣契約第11條第3項後段約定、備位依民法第249條第3款規定，求為命上訴人給付80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，加計法定遲延利息之判決。
上訴人則以：伊於98年2月間以1,050萬元委託永慶房屋銷售系爭不動產，嗣永慶房屋於98年4月23日告知被上訴人願以800萬元買受系爭不動產，因當時上訴人在上海，永慶房屋即先行傳真系爭買賣契約書條款以外之相關委託銷售文件及履約保證等文件共14紙請上訴人簽名回傳，並約定兩造須於同年5月間回台時簽署正式書面買賣契約書，以約定買賣雙方詳細之權利義務具體內容。惟上訴人於98年5月間返台後，永慶房屋告知被上訴人不願正式簽約作換約程序，且不願支付上訴人先前已給付建商之工程款，致兩造買賣一事破局。永慶房屋當時既未傳真系爭買賣契約書第1條至第15條之契約條款內容，兩造事後亦未簽立任何書面不動產買賣契約書，系爭買賣契約書是永慶房屋以制式不動產買賣契約書黏貼前述部分傳真文件所作成，於98年9月後方交付上訴人，此觀該契約書之騎縫章，僅有被上訴人之手印，並無上訴人之簽章可明。而為確保契約履行之目的，關於違約金之約定，係屬契約必要之點，系爭買賣契約書關於違約金等條款，既無上訴人之簽名確認，亦未經上訴人審閱同意，自無從認定兩造間已成立系爭買賣契約，或上訴人就該違約金條款已經同意，被上訴人請求上訴人給付違約金洵屬無據。又被上訴人給付簽約款，係依視訊而口頭成立之不動產買賣契約，兩造並未另成立定金契約，上訴人更無收受被上訴人定金80萬元，則系爭不動產交易既無定金之給付，被上訴人備位請求加倍返還定金即屬無據云云，資為抗辯。
二、原判決命上訴人給付被上訴人80萬元，及自99年2月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人提起上訴，聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
三、被上訴人主張兩造曾於98年4月23日以視訊方式就系爭不動產達成買賣合意，因當時上訴人在上海，永慶房屋曾於該日傳真相關文件14紙予上訴人，再由上訴人簽名傳回。被上訴人依約於簽約當日交付10萬元並匯款70萬元，總計80萬元簽約款至兩造約定之履約保證專戶內。嗣上訴人就系爭不動產已於98年12月10日取得土地及建物權狀正本，並於99年1月12日辦妥所有權登記。惟上訴人並未於前項取得土地及建物權狀正本後3日內即98年12月13日前配合辦理備證用印手續，經被上訴人函催上訴人於函到七日內履行，屆期未履行即解除契約，上訴人於99年1月26日收受該函，迄今仍未配合辦理備證用印手續，並已將系爭不動產所有權移轉登記予第三人之事實，提出匯出匯款回條、系爭不動產建物登記謄本兩件、律師函、掛號函件執據及網路掛號查詢單等件為證（見原審卷㈠第14-17頁），上訴人對此並不爭執（見原審卷㈠第36頁），自堪信為真實。
四、被上訴人主張上訴人未依約履行，應依系爭買賣契約第11條第3項後段約定或民法第249條第3款規定，給付被上訴人80萬元本息等情，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠就系爭不動產之系爭買賣契約是否成立部分：
⒈按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，民法第345條定有明文。被上訴人主張兩造於98年4月23日視訊時就系爭不動產達成總價800萬元買賣之合意，上訴人對此並不爭執（見原審卷㈠第36頁），依上開規定，兩造於98年4月23日就系爭不動產買賣之標的物及價金既已合致，應認系爭不動產買賣即為成立。次按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金」，民法第250條第1項定有明文。即契約當事人關於違約金之約定，係屬契約之任意性約定，買賣雙方已就標的物及其價金互相同意，縱無關於違約金之特約，契約仍為成立。上訴人以買賣契約書關於違約金等主要條款內容，無上訴人之簽名確認，否認系爭買賣契約已經成立云云，並不足取。
⒉上訴人於本院雖改稱：本件買賣價金合計應為974萬元云云
（見本院卷第74頁），惟為被上訴人所否認。上訴人之夫郭先興亦到場證稱：「（與買方談的內容如何？）…到現場後和買方一直談，降到800萬元，我說等5月我們回臺灣，會把交給建商工程款174萬元的權利讓給他，800萬元是我實拿的部分，等我跟建商換約完成，他就要給付頭款174萬元，買方也同意。雙方並且約定他先分別匯10萬元現金及70萬元商業本票到履約保證帳戶，其他等換約完成再做」、「（你何時跟誰說除了80萬的簽約款以外，還要另外付174萬元？）就是98年4月23日，而且是80萬元含在174萬元內」（見本院卷第55頁正、背面）。是即便依上訴人之夫郭先興之證言，上訴人當時是要求實拿800萬元，80萬含在174萬元內，被上訴人先付80萬，換約完成，被上訴人再付94萬元以補足174萬元（174萬－80萬＝94萬），上訴人即將建商工程款174萬元的權利讓給被上訴人。故174萬元並非外加，而係含在總價800萬元內。上訴人辯稱系爭不動產買賣價金為974萬元云云，自不足取。
⒊上訴人另辯稱：被上訴人手頭吃緊，因而不願作正式簽約及
向建商做換約程序，亦不願依上訴人要求於簽立正式買賣契約時支付上訴人先前已給付建商的174萬元之工程款，致兩造關於系爭房屋買賣乙事因而破局云云（見原審卷㈡第3頁），亦為被上訴人所否認。證人即98年4月23日視訊買賣時在場之永慶房屋業務員蘇雅妍則到場證稱：「（簽約之後，劉素屏是否有要你們代墊173萬元，有無向你們要求於上海返台後要重新簽約？）都沒有」、「（劉素屏是否有於簽約後表示因為各式理由不願再履行契約？）沒有。一直到點交房子後，要辦理後面的手續」（見原審卷㈠第83頁背面），是依上開證詞證明，兩造於98年4月23日視訊簽約時，並未特別約定須返台正式簽約契約始成立，且就系爭不動產買賣價金之履行，除簽約款10％即80萬元外，亦未特約約定須於換約時補足174萬元。至上訴人之夫郭先興固到場證稱：「（與買方談的內容如何？）…等我跟建商換約完成，他就要給付頭款174萬元，買方也同意」；「就是98年4月23日，而且是80萬元含在174萬元內」、「（買方是否有同意？）他現場沒有同意，他說要再給他時間」等語（見本院卷第55頁正、背面）。即上訴人之夫郭先興就換約時須補足174萬元，先證稱買方有同意，嗣改稱買方現場沒有同意，顯示其證述其後不一，自難逕認兩造於98年4月23日視訊買賣時有特別約定須於換約時補足174萬元。此外，上訴人就兩造於98年4月23日視訊簽約時，有特別約定須返台正式簽約契約始成立，且換約時須補足174萬元等情，並不能舉證以實其說。參諸證人蘇雅妍到場證稱：「（完工以後，劉素屏有無讓倪伯豪去現場看房屋的現況？係於何時？）有，大約是同年12月底的時候」、「（當天劉素屏有無以任何理由表示不願再履約？）沒有」等語（見原審卷㈠第83頁背面、第84頁）。即上訴人於98年12月間尚同意帶被上訴人看屋，且未提及上開特約，若兩造於98年4月23日已特約須於上訴人98年5月返台時正式簽約並於換約時補足174萬元，上訴人為何於98年12月尚帶看房屋，且未要求履行，揆諸經驗法則，上訴人辯稱兩造有特約須返台正式簽約，且於換約時補足174萬元，契約始成立云云，洵不足採。況不動產之買賣，並非要式契約，兩造於98年4月23日就系爭不動產買賣之標的物及價金既已合致，上訴人復不能證明有其他經意思表示之契約必要之點，系爭不動產買賣契約自已成立。上訴人以兩造未簽立正式買賣契約書，否認系爭不動產買賣契約已經成立云云，亦不足取。
㈡就上訴人是否應依系爭買賣契約第11條第3項後段約定或民法第249條第3款規定，負給付違約金責任部分：
⒈被上訴人主張依系爭不動產買賣契約第11條第3項後段約定
：「如乙方（即上訴人）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即被上訴人）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」等語，上訴人既有違約情事，自應賠償被上訴人給付之同額簽約款80萬元等情，並提出該契約條款為證（見原審卷㈠第10頁）。上訴人則辯稱於98年4月23日視訊時僅收到傳真文件14紙（見原審卷㈠第37-50頁），並未收到上開違約賠償條款之傳真，亦未經上訴人簽名確認，自不得拘束上訴人云云。
⒉查98年4月23日視訊買賣在場之代書許錦綿到場證稱：「（
此份買賣契約書是否你負責簽約製作？）是的，是我的筆跡」、「（可否說明此份買賣契約書有些是正本？有些是傳真文件？）劉素屏小姐於簽約時是在上海，他是用視訊簽約，該份契約從卷內第一頁至『附表標的物現況說明書』共26張都有傳真。有些不是傳真用紙，是因為無法傳真，所以我們有複印後傳真過去，契約書內的是原稿」、「（買賣契約書中的4頁的主要條款部分，何以沒有劉素屏簽名回傳的確認，但其他傳真確有劉素屏簽名回傳確認？）那幾頁並沒有要簽名確認，是在視訊方面有逐條講解」、「（於視訊過程中，是向被告劉素屏逐條說明整份買賣契約的人是否為你？）我是逐條的向雙方說明契約內容」等語（見原審卷㈠第85-86頁）。核與證人蘇雅妍到場證稱：「（提示原證一契約書，契約條文內容除其他特約事項外，劉素屏在簽約時，是否有看過？）有，屋主有看過，因為簽約過程，許錦綿會講解契約的內容，因為每個案子不同，因此一定會有後面的增補條文，會再增列，成為一份完成的合約書」、「（買賣契約書製作好為何時？）當下即製成完成」等語（見原審卷㈠第83-84頁）相符。即依上開證言證明，兩造於98年4月23日視訊時，代書許錦綿有傳真系爭不動產買賣契約書之主要條款共4頁予上訴人，並逐條講解。至上訴人之夫郭先興固到場證稱：「（98年4月23日你人在何處？）…剛開始他先傳真9張文件給我們，代書就用視訊的方式解釋9張文件的內容，要我們在9張文件上簽名」、「（原審卷第37至50頁之被證一，是否就是你所謂的9張？）除了第37、39、45、46、47頁沒有傳真外，其他是傳真的文件，下面有傳真的時間」（見本院卷第54頁背面）。即縱依證人所言，當時僅收到9張傳真，亦與上訴人所稱14張不符（見原審卷㈠第34頁）。上訴人執此證明不知系爭買賣契約第11條第3項後段之約定，不受其拘束云云，自難憑採，應認上訴人於98年4月23日視訊簽約時，已知系爭買賣契約第11條第3項後段之約定。且按「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之」，民法第249條定有明文。查上訴人對於98年4月23日視訊簽約後，被上訴人於98年4月24日即將80萬元簽約款至兩造約定之履約保證專戶內，並不爭執（見原審卷㈠第36頁），是該80萬元簽約款，既為總價800萬元給付之一部，自具有定金之性質。上訴人既未證明兩造有特約排除民法第249條之規定，上訴人之夫郭先興亦自承知道一屋二賣要付法律責任等語（見本院卷第56頁背面），上訴人對於系爭不動產於98年12月10日取得所有權狀後，99年1月26日收受催告函後，仍未依約配合辦理備證用印手續，且已將系爭不動產所有權移轉登記予第三人，復不爭執（見原審卷㈠第36頁）。則被上訴人主張上訴人無故不履行系爭買賣契約，並將系爭不動產所有權移轉登記予第三人，致系爭不動產契約因可歸責於上訴人之事由而不能履行，並請求上訴人應加倍返還其所受之定金80萬元以為違約賠償，亦屬有據。
㈢再按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，
民法第252條固有明文。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準；至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號判例要旨參照）。上訴人辯稱系爭不動產買賣契約關於違約金之約定，因簽約當時永慶房屋未傳真詳閱，僅憑簽約代書口頭說明，上訴人無法僅透過視訊而詳知，上訴人自無法盱衡自己履約之意願、經濟能力、就對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素做考量，且被上訴人亦僅支付第一期款80萬元於履約保證專戶，上訴人從未領取，自98年4月23日簽約至99年1月25日被上訴人函知解約，歷時僅約9個月，以年利率5％計算，被上訴人僅受有利息3萬元之損失，竟請求80萬元之違約金，該違約金之約定明顯過高，請法院予以酌減，以符平等原則云云。本院審酌被上訴人請求80萬元違約金，與民法第249條第3款法定之違約金數額相同，且兩造於98年4月23日簽約時，代書既已說明系爭不動產買賣契約關於違約金之約定，上訴人之夫郭先興亦自承知道一屋二賣要付法律責任，上訴人卻無故不履行系爭買賣契約，依當時新北市房價日益昇高之社會經濟狀況，被上訴人不僅喪失約定房價下如期居住之期待利益，復錯失其他購屋機會，被上訴人所受損害顯非利息3萬元所可彌補，衡諸上訴人之後轉售價格，應認被上訴人請求違約金80萬元，並無過高情事，上訴人請求法院酌減，並不足取。
五、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約之約定，請求上訴人給付被上訴人80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年2月13日（見原審卷㈠第25頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。原判決為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 28 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 丁蓓蓓法 官 李慈惠正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 6 月 29 日
書記官 王敬端