臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第347號上 訴 人 鄭景仁訴訟代理人 陳守文律師被 上訴人 鄭怡菁訴訟代理人 施竣中律師複 代理人 江旻書律師上列當事人間請求履行買賣契約等事件，上訴人對於中華民國100年2月16日臺灣板橋地方法院99年度訴字第1839號第一審判決提起上訴，本院於100年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊委託訴外人台灣房屋林口文化特許加盟店邑城不動產有限公司（下稱邑城公司）居間仲介，以總價新台幣（下同）2,250萬元，向被上訴人承購其所有坐落新北市○○區○○段○○○號土地及其上建物即門牌號碼為新北市○○區○○○路○段○○○巷○○號14樓之2房屋（下稱系爭房地），伊並交付面額共計100萬元之支票2紙（下稱系爭支票）予邑城公司做為斡旋金，及簽署不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）。嗣邑城公司於民國99年5月5日通知伊，被上訴人同意以2,250萬元出售系爭房地，被上訴人並於同日在系爭意願書及系爭支票影本上親自簽名，表示收受定金，故兩造透過房屋仲介之居間行為，就買賣標的物及價金互相表示意思一致，系爭房地之買賣契約即已成立生效，系爭意願書即有拘束兩造之效力，依系爭意願書第4條第1項約定，斡旋金即轉為定金，雙方並約定於同年5月10日另行簽立不動產買賣契約書。詎被上訴人未依約與伊簽訂不動產買賣契約書，經伊於99年5月11日以存證信函催告被上訴人履約，並於同年6月10日邀被上訴人協談，被上訴人仍拒絕簽約，依系爭意願書第4條第2項後段約定，被上訴人應加倍返還伊已付之定金等情，爰依系爭意願書第4條第2項後段之約定，求為命被上訴人給付伊100萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息5%計算利息之判決。
二、被上訴人則以：系爭意願書之契約主體為上訴人與訴外人邑城公司，亦未交伊收執，基於債權相對性原則，與伊無涉。又系爭意願書屬定型化契約，如涉及伊之權利義務，何以未給予伊合理之契約審閱期間，且其中第4條第2項之約款，外觀上字體小，隱匿夾藏於上訴人與邑城公司間之約款中，邑城公司亦無任何人員向伊說明，如強令伊接受全部系爭意願書之約款，對伊顯失公平，是上開條款對伊自不生效力。再系爭意願書之斡旋有效期間、簽署日期均無記載，伊亦未勾選賣方同意出售一欄，則系爭意願書是否有效，並非無疑。又伊係於99年5月4日與訴外人台灣房屋林口特區加盟店壹零壹房地經紀顧問有限公司公司(下稱壹零壹公司)簽訂不動產專任委託銷售契約書(下稱系爭委託銷售契約)，然上訴人卻早在同年5月3日就已簽定系爭意願書，邑城公司之仲介人員丁福珠更證稱早在同年5月2日前即曾帶上訴人看屋，顯有違一般實務上仲介交易案例。況伊委託出售系爭房地之價格為實收2,200萬元（含停車位220萬元、服務報酬、相關直接、間接必要費用支出），而系爭意願書所載內容則係上訴人擬以2,250萬元購買，兩造間就系爭房地之價金數額顯未合致，且系爭委託銷售契約亦未就交屋日期、違約金、買賣標的範圍是否包括附屬設備、是否需要辦理貸款、是否辦理履約保證制度、費用負擔方式等節為合致之約定，是兩造間買賣契約並未成立。其次上訴人僅將系爭支票正本交給邑城公司，伊並未受領系爭支票，亦未授權他人代為收受，自無收受定金可言，況系爭支票之甲存帳戶內於99年5月10日根本無
100 萬元，伊亦無從提示兌現；縱認上訴人得請求伊給付違約金，惟上訴人迄未實際支付任何價金，並無任何損害可言，其請求伊給付違約金100萬元顯屬過高，應依民法第252條規定予以酌減等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人100萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、上訴人於99年5月間簽署系爭意願書，委託邑城公司以2,250萬元居間購買被上訴人所有系爭房地，並交付面額各為50萬元之支票2紙（付款人為陽信銀行中興分行，票號為：AD0000000、AD0000000，發票日均為99年5月10日，受款人均為被上訴人）予邑城公司充作斡旋金。
㈡、被上訴人於99年5月4日委託壹零壹公司居間出售系爭房地，委託出售價格為實收2,200萬元（含220萬元之車位價款以及居間報酬在內），委託銷售期間為99年5月4日起至99年5 月8日止。
上開事實並有系爭意願書、系爭支票、系爭委託銷售契約可稽（見原審促字卷第4至6頁；原審訴字卷第23至26、55頁；本院卷第53至58頁），自堪信為真實。
五、上訴人主張兩造間就系爭房地之買賣契約已成立生效，被上訴人於收受100萬元定金後違約不賣，依系爭意願書之約定，應負加倍返還定金責任云云。惟被上訴人則予以否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠、按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，民法第166條定有明文。上訴人主張：被上訴人已於系爭意願書及系爭支票影本上親自簽名，表示收受定金，故兩造就買賣標的物及價金互相表示意思一致，系爭房地之買賣契約即已成立生效云云，固提出系爭意願書及系爭支票影本為據。惟依系爭意願書前言記載：「委託人(買方)鄭景仁委託邑城公司不動產有限公司台灣房屋林口文化特許加盟店(以下簡稱受託人)仲介購買下列不動產，買方已經充分審閱受託人提供之『不動產說明書』等相關資料以及瞭解房屋現況，現因承購條件與賣方出售條件尚有差距，經買方審閱受託人提供之『要約書』及『不動產買賣意願書』後，買方願依第二條規定承購下列不動產，並交付斡旋金予受託人並請代為協調，買方同意依下列條款簽立不動產買賣契約書」等文字，及下方委託人簽章欄及受託人簽章欄亦係由上訴人與邑城公司所簽名或用印(見原審司促字卷第4項)，足證系爭意願書之簽約主體為上訴人與邑城公司，自不足據為兩造間已簽訂買賣契約之認定。又依系爭意願書第8條特約事項原記載：「預約5/8簽約，時間則另約」等文字，嗣經劃線刪除，參酌證人即邑城公司之仲介人員丁福珠在原審證稱：是上訴人自己劃掉的，因為上訴人確定那天他無法回來，在給被上訴人簽署之前就已經劃掉了，經過聯繫之後是約定5月10日簽約等語(見原審訴字卷第95頁)，上訴人亦主張兩造間係約定於99年5月10日簽訂不動產契約書等語(見本院卷第8頁)，倘若非虛，參酌被上訴人所簽訂之系爭委託銷售契約第5條第4項亦載有「當買賣預約成立後，如買方未履行簽訂不動產買契約之義務時....」之約定(見本院卷第54頁)，則兩造顯均認為應另以書面之方式簽訂系爭房地之買賣契約，揆諸首揭規定，兩造在未完成以書面方式簽訂系爭房地之買賣契約之前，尚難認其契約已成立。
㈡、上訴人雖主張：邑城公司與壹零壹公司同屬台灣房屋加盟體系，依被上訴人所簽訂之系爭委託銷售契約第13條、第14條約定，被上訴人授權壹零壹公司得與台灣房屋各加盟店流通銷售、配對成交，並使用各加盟店之契據，兩造並同意邑城公司及壹零壹公司擔任本件買賣之雙方代理人，則依系爭委託銷售契約第7條第2項約定，被上訴人已授權壹零壹公司得全權代理收受並代為臨時保管定金，買賣契約視為有效成立，兩造並應簽訂不動產買賣契約書，如因可歸責於被上訴人之事由致無法完成簽約者，被上訴人應加倍返還伊所支付之定金云云。惟查，⒈邑城公司與壹零壹公司為不同之公司法人，為各自獨立之權
利主體，且營業所地址亦不相同(見原審司促字卷第4頁；本院卷第55頁)，即令因加盟台灣房屋仲介銷售體系而有資源共享、互助合作之實，其法人格仍不得視為同一，而系爭委託銷售契約第13條、第14條，僅係記載被上訴人授權壹零壹公司得提供系爭房地之銷售資訊與他店(不限於台灣房屋之加盟店)分享、流通、配對，並得使用他店所制定之契據(見本院卷第55頁)，非謂他店與特定人所簽訂之契約亦得拘束被上訴人，是上開約定自不足據以認定被上訴人亦同受系爭意願書之拘束。
⒉依系爭委託銷售契約第7條第2項約定：「若買方同意本契約
之出售條件及出價已達委託價格，甲方(即被上訴人)授權乙方(即壹零壹公司)無須再行通知即得全權代理收受定金，通知買方成交，並代為臨時保管定金，乙方一經收到買方定金，買賣契約視為有效成立，甲方應於乙方通知後5日內或依書面所約定之日期出面簽訂不動產買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方所支付之定金....」(見本院卷第74頁)以觀，壹零壹公司有權代理被上訴人收受定金之前提要件，必須為買方同意系爭委託銷售契約所載之出售條件及其出價已達被上訴人之委託價格。依系爭委託銷售契約第2條約定：被上訴人之委託銷售總價額為2,200萬元實收(含車位220萬元及壹零壹公司之服務報酬)；第15條約定：代書費用、規費均由買方支出(見本院卷第53、54 頁)，申言之，被上訴人委託壹零壹公司出售系爭房地，毋須負擔服務報酬(相當於成交價4%─見系爭委託銷售契約第6條)、代書費用及相關規費。而依系爭意願書第2條約定：上訴人之承買價格為2,250萬元；第5條第1項約定：除契稅、地政規費、印花稅、貸款費用、火險費、代書費由買方負擔外，其餘稅、費由雙方依交易習慣及相關法令辦理，另簽約潤筆費則由買賣雙方負擔(見原審司促字卷第4頁)。衡酌系爭意願書並未明載所謂「簽約潤筆費」究何所指？其費用究竟若干？顯無從自形式上認定上訴人之承買價格2,250萬元於扣除上開應由被上訴人負擔之費用後，是否尚存淨額2,200萬元供被上訴人收取，自難遽認上訴人之出價已達被上訴人之委託價格。復以系爭委託銷售契約第3條第1項關於價款支付方式約定：簽約款10%、用印款10%、完稅款10%、尾款(交屋)70%，經核固與系爭意願書第2條所約定之付款條件相同，然參酌系爭委託銷售契約第3條第1項另註記：「倘若買方不辦貸款時，為維護雙方合理權益，應以總價百分之三十做為尾款」，則為系爭意願書所無之記載，二相對照，亦難認被上訴人之出售條件，已全盤為上訴人所同意。依上所述，上訴人之買受條件及出價，既不能認為已達被上訴人之出售條件及委託價格，依上開說明，自無系爭委託銷售契約第7條第2項之適用，是壹零壹公司自無權限代理被上訴人收受定金。
㈢、系爭意願書第4條關於「斡旋有效期間及撤回」固約定：「㈠自簽訂本意願書至99年5月ˍ日24時止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內致受託人處所簽訂不動產買賣契約書...。㈡....斡旋金轉為定金後如買方有反悔不買情事或違反已約定事項致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若係賣方反悔不賣或違反已約定事項致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還買方所付之定金」(見原審司促字卷第4項)。惟系爭意願書之簽約主體為上訴人與邑城公司，已如上述，本諸債之相對性原則，上開賣方返還定金之約定自不能拘束被上訴人。雖被上訴人曾於99年5月5日在系爭意願書右下方「賣方簽章」欄簽名，惟參諸該欄位右側臚列有四個選項即：「賣方確已知悉上述條約同意出售，並已收訖買方支付之定金」、「賣方同意出售，並將定金暫存於受託人處」、「賣方不同意出售，斡旋金由受託人無息返還予買方」、「賣方不同意依本約條件出售，但如買方同意將承購價格調整為新台幣＿億＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整，且各期款亦同意隨第二條約定之百分比調整付款方式，則賣方同意出售」，均未經被上訴人勾選任何1項，證人即壹零壹公司之仲介人員周起帆在原審亦證稱：上開第四個選項上所填載之承購價格貳仟貳佰伍拾萬元，係由伊所填寫(見原審卷第96頁)，顯難認被上訴人於上開「賣方簽章」欄簽名時，已同意系爭意願書所載之約款或同意將上訴人所交付之斡旋金轉作定金並予收受。
㈣、系爭支票係上訴人依系爭意願書第3條約定所簽發交付邑城公司充作斡旋金之用，為兩造所不爭，已如上述，惟系爭支票始終均在邑城公司之仲介人員丁福珠或壹零壹公司之仲介人員周起帆持有中，從未交付被上訴人，業據證人丁福珠、周起帆在本院證述明確(見本院卷第90、93頁)，自難遽認系爭支票已由被上訴人受領而轉作轉作定金之用。又證人周起帆既證稱：伊是將系爭意願書及支票影本同時交付被上訴人簽名等語(見本院卷第90頁)，而參諸被上訴人在系爭意願書及系爭支票影本上均僅為簽名(見原審司促字卷第5、6頁)，既未勾選上開系爭意願書所列任一選項，且未為任何註記，足證被上訴人於系爭意願書及支票影本上簽名時，仍處於斡旋階段，尚未決定將系爭支票充作定金，否則其何以未勾選系爭意願書所列第一選項即「賣方確已知悉上述條約同意出售，並已收訖買方支付之定金」，或第二選項即「賣方同意出售，並將定金暫存於受託人處」，是被上訴人抗辯伊在系爭意願書上簽名僅係表示伊看過這份文件，並非同意出售等語(見原審訴字卷第75頁)，堪予採信。從而，亦難僅憑被上訴人曾在系爭支票影本上簽名，即遽認被上訴人其已同意將上訴人所交付之斡旋金轉作定金並予收受。
㈤、雖證人周起帆證稱：被上訴人確實同意以2,250萬元之價格出售系爭房地並簽署，伊有將系爭意願書第6條關於違約罰則之部分向被上訴人說明，是伊疏忽才未讓被上訴人勾選系爭意願書上所列選項，被上訴人知道系爭支票為買賣價金之一部分，並同意由伊代為保管云云(見原審卷第96頁；本院卷第90、91頁)，惟為被上訴人所否認，參酌系爭委託銷售契約第2條所約定之委託銷售總價額為2,200萬元實收(含車位220萬元及壹零壹公司之服務報酬)，與系爭意願書第2條所記載之上訴人承買價格為2,250萬元並非一致，已如上述，且系爭委託銷售意願書第2條並載明「本價格非經甲乙雙方(指被上訴人及壹零壹公司)書面同意，不得變更」(見本院卷第53頁)，倘被上訴人於簽訂系爭委託銷售契約後，改同意系爭意願書上所載之承買價格，則就此一攸關變更出售價格之重大事項，身為專業仲介人員之周起帆豈有可能不依上開系爭委託銷售契約第2條之約定，要求被上訴人另以書面同意，或於簽署系爭意願書之同時勾選上開第一選項即「賣方確已知悉上述條約同意出售，並已收訖買方支付之定金」，或第二選項即「賣方同意出售，並將定金暫存於受託人處」，以杜爭議，自屬有悖於常理。又周起帆在未經徵得被上訴人之同意下，已將系爭支票交還邑城公司，目前由丁福珠個人保管中等情，亦據證人周啟帆、丁福珠在本院證述明確(見本院卷第90頁背面、91頁背面、93頁)，倘周起帆保管系爭支票係本諸被上訴人之委託，則其焉有可能在未經徵得委託人之同意下，即擅將系爭支票返還邑城公司，是周起帆所為上開證言，自難遽信為真實。況查，系爭意願書係由周啟帆於99年5月5日當天攜往被上訴人之公司，請被上訴人當場簽名，業據證人周啟帆在原審證述明確(見原審卷第96頁)，顯未給與被上訴人如系爭委託銷售契約頁首所定3日之審閱期間(見本院卷第53頁)，而依系爭意願書之形式以觀，非但約定條文之字體細小，且與被上訴人權義相關之第4條至第6條約定，並未以特殊字體標記或放大，自難期被上訴人於簽署當時即已充份知悉，證人丁福珠、周啟帆在本院復證稱系爭意願書一式3份，並不確定是否曾將其中一份交付被上訴人收執(見本院卷第93、94頁)，被上訴人亦否認曾收執系爭意願書，則被上訴人亦無可能於簽署系爭意願書後有進一步詳閱之空間，尤難認被上訴人已同意接受系爭意願書所載全部約款。
㈥、綜合上情以觀，被上訴人既非系爭意願書之當事人，上訴人復不能證明被上訴人已同意接受系爭意願書所載之約款，或同意將上訴人所交付之斡旋金轉作定金並予收受，則上訴人主張系爭支票已轉作定金云云，並依據系爭意願書第4條第2項之約定，請求被上訴人加倍返還上開定金即100萬元及加付法定遲延利息，自屬無據。
六、綜上所述，上訴人依據系爭意願書第4條第2項之約定，請求被上訴人給付上訴人100萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，其所持理由雖與本院不同，惟其結果並無二致，仍應維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 23 日
民事第十二庭
審判長法 官 吳謀焰
法 官 李昆曄法 官 許紋華正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 11 月 24 日
書記官 廖逸柔