臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第311號上 訴 人 瓏山林企業股份有限公司法定代理人 林鴻堯上 訴 人 林張素娥共 同訴訟代理人 劉宏邈律師複 代理人 翁瑞麟律師被 上訴 人 陳嘉偉
黃楚楚訴訟代理人 連世昌律師上列當事人間請求履行買賣契約等事件，上訴人對於中華民國100年1月13日臺灣板橋地方法院99年度訴字第2232號第一審判決提起上訴，本院於100年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人瓏山林企業股份有限公司負擔十分之四，餘由上訴人林張素娥負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：訴外人黃一峰於民國（下同）94年間與上訴人瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）及林張素娥分別簽署四季紐約房屋（I1棟第12樓，下稱系爭房屋契約）及土地預定買賣契約（下稱系爭土地契約，與系爭房屋契約合稱系爭買賣契約）。土地部分出賣人為林張素娥，價金為新臺幣（下同）246 萬元；房屋部分出賣人為瓏山林公司，價金為164萬元。黃一峰並依約分別繳付土地價款30 萬元及房屋款25萬6,047元（含房屋價款18萬元，代收款5萬6,047元及更名費用2萬元）予林張素娥與瓏山林公司。嗣再於97年10月22日依約變更買受人為伊等，而由伊等承受系爭買賣契約之權利義務。詎料上訴人等未經合法催告伊等繳付價款，即逕於97年10月29日以伊等未依約繳付價款為由，寄發存證信函通知解除系爭買賣契約，並沒收已付價金，上訴人等前開解除契約之通知，顯不合法。經伊等向上訴人等異議，並要求依約履行，上訴人等均未置理。嗣更於98年10月16日將系爭買賣標的出售予他人，且辦妥所有權移轉登記，造成給付不能之情形，顯然違反系爭土地契約第8條第1項及系爭房屋契約第21條第1 項之約定。爰依系爭土地契約第10條第1項、系爭房屋契約第23條第1 項之約定或民法第256條規定解除系爭買賣契約，再依系爭土地契約第10條第1 項、系爭房屋契約第23條第1項、民法第259條及第179 條規定，請求返還已收價金，並給付房屋及土地總價款20% 計算之違約金。即求為命林張素娥應給付被上訴人等79萬2,000 元（30萬元+246萬20%）、瓏山林公司應給付被上訴人等58萬4,047元（25萬6,047元+164萬元20%），及均自起訴狀繕本送達翌日即99年10月13日起至清償日止按年息5%計算利息之判決。
二、上訴人等則以：系爭買賣契約既由被上訴人等承受前手黃一峰之買受人權利、義務關係，依約黃一峰復應於97年10月21日前給付系爭房地買賣價金14萬元，而黃一峰與被上訴人間為兄妹關係，則伊等依法於97年10月22日以存證信函催告黃一峰給付，對住於同址之被上訴人等而言自生合法催告效力。且按被上訴人等於97 年10月22日所書立之切結書第1項約定「契約承受人承諾於97年10月30日前，辦妥房屋貸款手續，交付設定契約書、撥款委託書並繳清核貸差額或以現金一次繳清依買賣契約書所訂應繳付之款項予賣方。」，足見被上訴人等自始知悉應於97年10月30日前給付相關款項，惟被上訴人等至同年月28日仍未依約繳款，則伊等於97年10月29日以存證信函通知被上訴人等解除系爭買賣契約，被上訴人於翌日收受，則伊等解除系爭買賣契約並沒收已付價款，自屬有據。退而言之，縱認伊等之第一次催告未合法送達予被上訴人等，惟被上訴人等亦承認收受第二次解除契約之存證信函，則伊等應已合法解除契約。則伊等解除系爭買賣契約後，依約沒收已繳之買賣價金，即屬合法，伊等處分系爭房地予他人，即無不當。再者，被上訴人等既非以房地產投資為業，以不動產市場價格波動後轉售之利差作為違約金衡量標準，似欠周延。且被上訴人等至多亦僅受有利息之損失，違約金約定應屬過鉅等語，資為抗辯。
三、原審判命林張素娥應給付被上訴人等60萬元（30萬元土地價款及30萬元違約金）、瓏山林公司應給付被上訴人等41萬6,047元（18萬元房屋款、18萬元違約金及代收款5萬6,047 元），及均自99年10月13日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並駁回其餘之訴。被上訴人等就其等敗訴部分，未據聲明不服，已告確定，不再論述。上訴人等則就其等敗訴部分不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人等之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人等在第一審之訴駁回。被上訴人等於本院則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、系爭買賣契約簽訂時之買受人為黃一峰，土地出賣人為林張素娥，買賣價金為246 萬元；房屋出賣人為瓏山林公司，買賣價金為164萬元。黃一峰陸續依約繳付土地價款30 萬元及房屋價款18萬元，有土地、房屋預定買賣契約書（見原審卷第8至33頁）、統一發票及收據（見原審卷第67至69 頁、第88頁）附卷可稽。
㈡、黃一峰另於97 年8月24日繳交代收款（天然瓦斯裝設費、水電基本費、管理費）5萬6,047元予瓏山林公司收執，並有收據（見原審卷第68頁）附卷可查。
㈢、黃一峰於97年10月12日依系爭買賣契約約定向上訴人等申請變更買受人，97年10月22日經上訴人等同意由被上訴人等承受黃一峰系爭買賣契約買受人之權利及義務，有資料異動表（見原審卷第80頁）、切結書（見原審卷第35頁）附卷可稽。
㈣、上訴人等於97 年10月22日以台北興安郵局第02406號存證信函通知黃一峰於文到5 日內繳付房地款14萬元；黃一峰於次日收受前開存證信函，有該存證信函（見原審卷第78至79頁）在卷可稽。
㈤、上訴人等於97年10月29日以被上訴人等未依約於97年10月28日前繳付14萬元價款，寄發台北興安郵局第02573 號存證信函通知被上訴人等解除系爭買賣契約，並沒收已付價金，被上訴人等於97年10月30日收受前開存證信函，有存證信函（見原審卷第79頁）及回執（見原審卷第93頁）附卷可憑。
㈥、系爭買賣標的物，即四季紐約房屋（I1棟第12樓；中和市○○段2539建號，門牌碼「新北市○○區○段○○○巷○○號12樓）及坐落基地（中和市○○段○○○號），已於98 年10月由上訴人等另出售予訴外人蔡進池，並於98年10月16日辦妥所有權移轉登記，有建物登記謄本（見原審卷第94頁）在卷可佐。
㈦、被上訴人等於99 年9月20日提起本訴，以上訴人等已將系爭買賣標的物出售並移轉登記予他人為由，依系爭買賣契約約定及民法第256 條給付不能之規定解除契約，並有起訴狀附卷可稽。
五、本件重要爭點及本院判斷之論據：被上訴人等雖主張上訴人等並未合法催告伊等繳付價金，其所為之解除契約不合法，上訴人等將系爭房地處分予他人，致給付不能，違反契約之給付義務，應已違約，爰依法解除契約，並請求返還已收價金，及給付按房屋、土地總價款20%計算之違約金等情，惟上訴人等否認其事， 並以前開情詞置辯，是本院應予審酌之重要爭點厥為：㈠、系爭買賣契約是否已合法解除？㈡、被上訴人等請求返還已收價金及給付違約金，有無理由？茲分別論述如后：
㈠、系爭買賣契約是否已合法解除？
１、依系爭土地契約第4條第3款約定「買方若不按時繳付各期土地價款時，自收到通知起第11 日按日加計萬分之5滯納金，於繳付該期價款時一併向賣方繳清，如經賣方以存證信函催告5日內仍未繳付視同違約，賣方得逕行片面解約，經雙方同意依第10條違約之處罰規定處理。」；房屋契約第7條第3款亦約定「買方若不按時繳付各期房屋價款時，自收到通知起第11日按日加計萬分之5 滯納金，於繳付該期價款時一併向賣方繳清，如經賣方以存證信函催告5 日內仍未繳付視同違約，賣方得逕行片面解約，並依第23條違約之處罰規定處理。」。則上訴人等以被上訴人等未依約繳款為由得片面解除系爭買賣契約之前提，乃須被上訴人等已合於「不按時繳付各期價款，且經上訴人等以存證信函催告5 日內仍未繳付」之要件。
２、查上訴人等辯稱其等已以存證信函催告被上訴人等繳款，固據提出存證信函1份為證（見原審卷第78 頁）。惟系爭買賣契約買受人地位既早於97年10月22日即經上訴人等同意移轉予被上訴人等，已然發生契約承擔之效力，上訴人等於97年10月22日所為催繳通知，卻仍向原買受人黃一峰為之，而非向被上訴人等送達，是該存證信函雖於97年10月23日送達原買受人黃一峰，仍不生合法催告之效力，即上訴人等於97年10月23 日所催告之送達並非合法，殊與前述土地契約第4條第3款及房屋契約第7條第3款約定之要件不合。則其等再於97年10月29 日以被上訴人等違反前開約定為由解除契約，並依土地契約第10條第2款及房屋契約第23條第2款約定沒收被上訴人等已付價金，自屬無據。遑論被上訴人等於承受系爭買賣契約後，就價金之交付，已另與上訴人等達成協議，約定被上訴人等應於97 年10月30日前繳付，有切結書1份在卷可佐（見原審卷第35頁），益見上訴人等於前開期限屆至前所為解除買賣意思表示更難有據。足見，上訴人等於97年10月30日送達解除契約之意思表示亦非合法。
㈡、被上訴人請求返還已收價金及給付違約金，有無理由？
１、被上訴人等主張：系爭買賣標的業經上訴人等轉售他人並辦妥所有權移轉登記，已然給付不能，且屬可歸責上訴人等之事由所致，自已違反系爭土地契約第8條第1項及系爭房屋契約第21條第1項之約定，依系爭土地契約第10條第1項、系爭房屋契約第23條第1項或民法第256條之規定，被上訴人等均得解除系爭買賣契約等情。上訴人等對系爭買賣標的已因轉售而移轉登記所有權予他人，致陷於給付不能乙節，固未有爭執，惟辯稱：本件原買受人係於上訴人等通知繳交第6 期款，正準備進行交屋及完稅時，始將被上訴人等契約承擔之事實告知上訴人等，徒生上訴人等之困擾，縱有違約，亦由被上訴人等之行為引起，非完全可歸責上訴人等云云。惟查系爭買賣契約變更買受人名義部分，既係得上訴人等同意始完成變更，則上訴人等將內部業務連繫疏漏之責任歸咎予被上訴人等，自非可取。本件上訴人等給付不能，確係肇因於上訴人等違法解約，已如前述，則其等嗣將系爭房地轉售他人，並辦妥所有權移轉登記，自已違反系爭土地契約第8 條第1項及系爭房屋契約第21條第1項之約定，被上訴人等依系爭土地契約第10條、系爭房屋契約第23 條約定及民法第256條規定解除系爭買賣契約，即屬有據。
２、查系爭買賣契約既因可歸責上訴人等之事由致給付不能，且經被上訴人等合法解除，則被上訴人等依系爭土地契約第10條第1 項之約定，請求林張素娥返還已收土地價金30萬元，並依系爭房屋契約第23條第1 項之約定，請求瓏山林公司返還已收房屋價金18萬元，即屬有據。另有關買受人交付代收款（天然瓦斯裝設費、水電基本費、管理費）5萬6,047元予瓏山林公司收執，係本於系爭房屋契約第28條之約定而為，即屬預收款之性質，並非房屋價款，系爭房屋既因給付不能致未辦理所有權移轉登記予被上訴人等，則該代收款即因系爭房屋契約解除而無從代付，依民法第259 條規定，上訴人等自應負回復原狀之責，故被上訴人等請求瓏山林公司應將上開5萬6,047元之代收款返還予被上訴人等，即屬有據。
３、次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909 號判決意旨參照）。經查，本件被上訴人等已付土地價款僅30萬元，顯低於系爭土地總價20%之價額49萬2,000元（即246萬元20% = 49萬2,000元），系爭土地契約第10條第1項但書既已約定：「應賠償土地價款20%違約金，但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」等語（見原審卷第14頁），則被上訴人等至多僅得依該但書之約定，請求林張素娥賠償已繳土地價款30萬元之違約金。又被上訴人等已付房屋價款為18萬元，亦低於系爭房屋總價20%之價額32萬8,000元（即164萬元20%=32萬8,000元），系爭房屋契約第23條第1項既亦約定：「應賠償房地價款20%違約金，但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」等語（見原審卷第30頁），則被上訴人等至多亦僅得請求瓏山林公司賠償已繳房屋價款18萬元之違約金。上訴人等雖抗辯違約金之約定過高云云，迄未提出任何證據供本院審酌，本院衡酌上訴人等較被上訴人等而言為經濟上之強者，系爭買賣契約復為上訴人等單方製訂之定型化契約，上訴人等違反本件契約之結果，除致被上訴人等浪費已付之更名費用外，且受有利息損失，更導致無法受有大環境不動產普遍上漲之利得等情，認本件違約金依系爭土地契約第10條第1 項但書及系爭房屋契約第23條第1 項但書之約定請求，應無過高，自無再予核減之必要。
六、綜上所述，被上訴人等請求上訴人林張素娥依系爭土地契約第10條第1 項約定返還30萬元土地價款及給付30萬元違約金，並請求上訴人瓏山林公司依系爭房屋契約第23條第1 項約定返還18萬元房屋款及給付18萬元違約金，且契約解除後依民法第259 條回復原狀請求權及不當得利法律關係請求瓏山林公司返還代收款5萬6,047元，及均自99年10月13日起至清償日止按年息5%計算之利息，洵屬正當，應予准許。原審就此為上訴人等敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 24 日
民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 張靜女法 官 黃豐澤正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 5 月 24 日
書記官 江采廷