臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第431號上 訴 人 蘇志宏即被上訴人訴訟代理人 李慧珠律師被上訴人 徐貴壕即上訴人
樓訴訟代理人 簡榮宗律師
陳以蓓律師上列當事人間請求返還押租金等事件，兩造對於中華民國100年2月25日臺灣士林地方法院98年度訴字第593號第一審判決各自提起上訴，本院於101年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決（除確定部分外）關於命徐貴壕給付超過新臺幣叁拾柒萬貳仟陸佰元，及其中新台幣壹拾玖萬柒仟陸佰元自民國九十八年三月二十一日起，其中新台幣柒萬伍仟元自民國九十八年七月二日起，其餘新台幣拾萬元自民國九十九年三月十一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上廢棄部分，蘇志宏在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
徐貴壕其餘上訴駁回。
蘇志宏之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），關於本訴部分，由徐貴壕負擔百分之五十四，餘由蘇志宏負擔；關於反訴部分由徐貴壕負擔。
事實及理由
壹、上訴人即被上訴人蘇志宏（下稱蘇志宏）聲明求為判決：㈠原判決關於駁回蘇志宏下開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人應給付蘇志宏新台幣（下同）42萬
5800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢徐貴壕之上訴駁回。
㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人即上訴人徐貴壕（下稱徐貴壕）聲明求為判決：
㈠原判決關於命徐貴壕給付超過1萬5506元本息部分，及該部
分假執行之宣告，並駁回徐貴壕之反訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡上開廢棄部分，蘇志宏在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢蘇志宏應給付徐貴壕31萬3000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈣蘇志宏之上訴駁回。
㈤第一、二審訴訟費用由蘇志宏負擔。
貳、本訴部分：
一、蘇志宏起訴主張：㈠兩造於民國（下同）97年9月19日簽訂房屋租賃契約書（
下稱系爭租賃契約），由伊承租訴外人高海珊、鄭中民共有、門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○號地下1樓房屋（下稱系爭房屋），作為所開設餐館之廚房用以製麵使用，租賃期間自97年10月1日起至102年9月30日止，押租金7萬5千元，租金除97年10月份為1萬5千元外，餘為每月2萬5000元。伊於簽約同時以現金支付97年10月份租金1萬5千元、11月份租金2萬5千元，及以如原審判決附表（下稱附表）編號1所示支票支付押租金7萬5千元，並以附表編號2至12支票支付97年12月份至98年10月份每月2萬5千元租金。徐貴壕於簽約前即信誓旦旦承諾系爭房屋作為廚房使用絕無問題，伊始承租系爭房屋，惟簽約後徐貴壕將系爭房屋交付伊，於伊僱工裝潢期間，第一景社區管委會即以該社區不適出租予飲食業者使用等理由，不時掣肘，徐貴壕並以之為理由，於97年10月15日出示第一景社區管理委員會97年10月13日第一景字第971013號函予伊，伊始知無論如何配合與努力，終究無法將系爭房屋作為製麵與廚房用途，且為期5年之租約，若長期受住戶及管委會騷擾、掣肘，實不堪其擾，乃與徐貴壕於當日合意終止系爭租約，並於97年10月31日將系爭房屋鑰匙、遙控器交還予徐貴壕委任之城市不動產仲介經紀有限公司（下稱城市不動產仲介公司）營業員林庭安。系爭租賃契約既已於97年10月15日經合意終止，徐貴壕應負返還租金及押租金之責任，惟徐貴壕於本件起訴前及訴訟進行中已陸續將上開支票提示兌領完畢，為此，爰依押租金契約及不當得利之法律關係，請求徐貴壕返還伊押租金7萬5千元及伊預付之租金31萬5千元。
㈡又徐貴壕交付系爭房屋予伊後，伊代付97年7月31日至97
年9月30日之電費506元，爰依不當得利之法律關係，請求徐貴壕返還此部分所受利益。再伊進行裝潢施工期間，社區管委會通知施工之莊錦鐸稱馬桶及管線滲漏，經伊通知徐貴壕到場，要求其負修繕責任，徐貴壕當場要求莊錦鐸代為修繕，莊錦鐸乃應徐貴壕之要求裝置坐式馬桶，待莊先生挖掘完畢，將管線重新接管使不復滲漏，並預留坐式馬桶管路，未及向徐貴壕要求購置坐式馬桶，兩造已終止租賃契約而作罷，伊代付廁所檢修費用1萬5千元，並不違反徐貴壕之意思，爰依民法第176條第1項無因管理之規定，請求徐貴壕返還此部分伊所支出之費用。又徐貴壕明知伊承租系爭房屋係作為製麵場所之用，豈詎伊承租之後，於系爭房屋進行裝修期間，即遭社區住戶及管理委員會掣肘，要求伊不得施工，迫於無奈，兩造乃合意終止租約，伊因系爭租約所支出又因可歸責徐貴壕之原因終止租約，致伊支出裝潢系爭房屋與終止租約後回復原狀費用總計41萬800元，乃因徐貴壕無法給付伊合於租賃目的使用之房屋所致之損害，為此，依民法第226條第1項給付不能之規定，請求徐貴壕賠償伊此部分所受損害。
㈢爰求為命徐貴壕給付81萬6306元，及其中64萬1306元自起
訴狀繕本送達之翌日即98年3月21日起、其中7萬5千元自98年7月1日民事準備書狀繕本送達之翌日即98年7月2日起、其餘10萬元自99年3月9日民事準備㈢書狀繕本送達之翌日即99年3月11日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息之判決（按原審判命徐貴壕應給付39萬506元本息，並駁回蘇志宏其餘之請求，蘇志宏就其敗訴部分提起上訴，徐貴壕就原審判命給付部分，僅就其中金額37萬5000元本息部分聲明不服，至於金額1萬5506元本息部分，未據徐貴壕聲明不服）。
徐貴壕則以：
㈠伊從未拿過第一景社區管委會函予蘇志宏，亦從未向蘇志
宏表示欲終止租賃契約，實則該函乃第一景社區管委會直接交予蘇志宏，嗣蘇志宏於97年11月13日發函要求伊返還押租金時，始提出附於存證信函中，伊於收函後亦隨即函覆蘇志宏表示其所述不實，伊從未終止合約，若蘇志宏欲中途解約，請以書面為之，並依合約內容處理，從而，蘇志宏主張係伊提示此函表示欲終止雙方之租賃契約，渠於考量為免影響渠日後對系爭租賃物作營業使用，遂同意終止租約云云，顯與實情不符；㈡退萬步言，縱或蘇志宏有接獲第一景社區管委會函，亦不必然應遵守其要求，蓋細譯該函文說明所述內容係表示：
「懇請往後在對外招租時如遇有下列行業對象敬請儘量避免…一、娛樂業（博奕、歡唱、聲色、飲食）。二、生產製造加工、釀造發酵業等。」，觀其語意，第一景社區管委會並未立即禁止蘇志宏對租賃物作營業使用，只是提醒承租人儘量不要作娛樂業（博奕、歡唱、聲色、飲食）、生產製造加工、釀造發酵業等使用，易言之，該函文意旨是否影響蘇志宏對租賃物之使用，純屬其主觀之感覺，與客觀上無法使用系爭租賃物尚屬有間；且依系爭租賃物之使用項目記載營業用，足見系爭租賃物本即得作為營業使用，此節蘇志宏於承租系爭租賃物時亦知之甚詳，而第一景社區組織章程暨住戶管理公約第3章第3條亦明文規定得作營業用途，是則蘇志宏依該函，認為第一景社區管理委員會不同意社區住戶將房屋出租予餐飲業使用云云，純屬其主觀臆測之感覺，與客觀上無法使用系爭租賃物之事實亦有不符；況依證人即城市不動產仲介公司營業員王素華所述，蘇志宏自始即知悉系爭租賃物本即得作為營業使用，只因渠擅自變更作為製麵工廠召來管委會之關切，始自行決定不再使用租賃物，渠自願犧牲其自身權益，自與伊無關。
㈢蘇志宏又主張系爭地下室房屋位於新春街與新春街125巷
轉角之出入口係違建，業經新北市政府違章拆除大隊訂98年6月2日公告將強制拆除，是則系爭地下室房屋根本無作為商業用途之可能云云，惟系爭地下室房屋位於新春街與新春街125巷轉角之前開出入口，乃系爭地下室房屋建築完成後即已存在，迄今已10餘年，歷年來即作為系爭地下室房屋之獨立出入口，並無任何問題，蘇志宏於承租時已了解清楚後始決意承租，且據伊查訪，系爭地下室房屋之獨立出入口，所以遭公告將強制拆除，乃係近期內有人前往檢舉，伊強烈懷疑此舉乃蘇志宏所為，其用意無非係欲凸顯系爭地下室房屋無獨立出入口，無法作商業用途，其此種作為正足以證明其理曲，蓋系爭地下室房屋得作為商業用途乃房屋所有權狀及大樓規約明確載明之事實，任何人皆不能改變此事實，而蘇志宏於承租之初既已調查審認清楚，事後卻去舉發系爭地下室房屋之獨立出入口為違建，主張系爭地下室房屋無法作商業使用，其主張自非可採；再蘇志宏主張伊於出租房屋時曾信誓旦旦承諾，做為製麵使用絕無問題云云，伊堅決否認有此項承諾，蓋伊既已全權委任城市不動產仲介公司處理房屋租賃問題，何需與蘇志宏自行討論、磋商房屋租賃之細節問題。
㈣另蘇志宏主張兩造合約已合意終止云云，乃以渠已將系爭
房屋之鑰匙遙控器交付城市不動產仲介公司營業員林庭安為據，惟查依證人林庭安、王素華於審理中之證述內容，兩造租賃契約並未合意終止，且蘇志宏迄今亦未再以任何形式對伊為解約之意思表示。其請求返還租押金、已給付之租金、代墊之電費及廁所檢測費用，均無理由。
㈤蘇志宏另提出相片用供證明系爭房屋承租前之狀態，證明
渠耗費為數甚多之房屋修繕裝潢費用云云。惟系爭地下室房屋之獨立出入口上之採光罩，伊於97年10月22日即僱工請人修繕完成，除此之外，伊將系爭房屋交付蘇志宏使用時，其房屋現況並非如蘇志宏所提出相片之情狀，依伊前手所保存之照片檔案，及城市不動產仲介公司於仲介出租時就房屋現況所拍攝之照片檔案所示，系爭房屋出租時，不論牆壁、地板、天花板，均無任何龜裂、水泥斑駁、鋼筋外露等情事，而蘇志宏所提出相片之拍攝日期不明，應是其為自己營業所需，大舉翻修房屋，尚未修補完成時所攝，自非所謂房屋承租時之現況；退萬步言，縱或蘇志宏曾整修系爭房屋，惟其整修之項目係專供伊製麵工廠所需，對伊並無任何實益，亦非可歸責於伊之事由所致，伊自無任何義務返還渠所支出之費用或賠償損害等語，資為抗辯。
二、兩造於本院100年10月3日準備程序期日協議不爭執之事實為：
㈠兩造於97年9月19日簽訂系爭租賃契約，由上訴人承租當
時登記為高海珊、鄭中民所共有，嗣於99年7月16日經移轉登記為徐貴壕單獨所有之門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○號地下1樓房屋，租賃期間自97年10月1日起至102年9月30日止，押租金7萬5千元，租金每月2萬5千元（97年10月份租金1萬5千元）。
㈡蘇志宏於簽約同時以現金支付徐貴壕97年10月份租金1萬5
千元、11月份租金2萬5千元，及以附表編號1所示支票支付押租金7萬5千元、附表編號2至12支票支付97年12月份至98年10月份每月2萬5千元租金。上開支票均經徐貴壕提示完畢（徐貴壕於起訴狀繕本送達前，已提示兌現如附表編號1至5所示支票；於蘇志宏98年7月1日民事準備書狀繕本送達前，再提示兌現如附表編號6至8所示支票；於蘇志宏99年3月9日民事準備㈢書狀繕本送達前，再提示兌現如附表編號9至12所示支票），合計徐貴壕已收取押租金7萬5千元，及自97年10月至98年10月份租金共31萬5千元。
㈢系爭房屋之建物登記謄本記載主要用途為「商業用」。
㈣第一景社區組織章程暨住戶管理公約第3 章第3 條規定：
「本社區規畫為住宅大廈，為永久保持最高格調之居住品質，維持本社區之整體價值，全體住戶均不得作營業之用途『（除125 巷2 號地下1 樓店舖外）』。」。
㈤第一景社區管理委員會函97年10月13日第一景字第971013
號函，係以徐貴壕為受文者，寄送地址為新北市○○區○○街○○○巷○號地下1樓，記載：「‧‧基於愛屋及屋愛護社區的立場，懇請往後在對外招租時如遇有下列行業對象『敬請儘量迴避』，以維護社區的安全和諧，及避免雙方困擾，例如：一、娛樂業（博奕、歡唱、聲色、飲食）；
二、生產製造加工、釀造發酵業等。」等語。㈥徐貴壕於97年間以出差為由委請城市不動產仲介公司營業
員林庭安與蘇志宏同至系爭房屋，並留意屋況。蘇志宏於當日並返還系爭房屋之鑰匙、遙控器予林庭安，上開鑰匙、遙控器有經轉交予徐貴壕。
㈦徐貴壕於97年11月18日有以八里龍形郵局存證信函第215
號寄送蘇志宏，記載：「有關所寄之存證信函已收悉...閣下之存證信函所言完全不實，本人並未通知閣下終止合約，此合約仍繼續有效，若閣下欲中途解約請以書面為之，並依合約內容處理，合約內容未盡事宜以民法作依據...請主動來電聯繫，否則一律視為合約仍繼續有效等語。
㈧兩造曾於97年11月21日在城市不動產仲介公司，就本件租
賃契約之終止進行協調，徐貴壕僅同意返還押租金及租金，但不同意為損害賠償，未為蘇志宏所接受。
三、本院之判斷：㈠兩造間系爭租賃契約於97年10月31日終止：
⒈蘇志宏主張徐貴壕以系爭房屋所在第一景社區不適出租
予飲食業者使用為由，於97年10月15日出示該社區管委會函予伊，兩造因系爭房屋無作為商業用途之可能，於該日合意終止租約云云，為徐貴壕所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
⑴系爭租賃契約關係成立後，於蘇志宏僱工裝潢期間，
第一景社區管委會有派員到場要求停工乙節，業據證人即向蘇志宏承作水電工程之莊錦鐸證述：施工到一半，機器也都到現場，管委會叫伊等停工，伊請他去跟屋主講，也有請蘇志宏跟徐貴壕講，再由徐貴壕去跟管委會溝通，但後來就沒有做了，當時施工已經有半個月左右了等語（見原審訴字卷㈡第7頁反面、第8頁）、於本院證述：「99年9月份蘇志宏叫我去施工，施工到一半的時候管委會叫伊停工，伊就跟管委會說要去跟蘇志宏講，停工原因好像是太吵，蘇志宏叫我們停下來先不要作，說要等他與房東開會，他與房東開會後就告訴伊東西要拆掉。」等詞（見本院卷第121頁）可憑，核與證人即城市不動產仲介公司營業員林庭安證述：有一天早上接到徐貴壕電話，說他要出差幾天，說承租方可能會來找伊，有什麼事要伊先跟他處理，有提到承租方施工有被管委會阻擾，他說他也覺得很煩，看現在是什麼狀況，回來再跟他說，我猜測他們可能之前有聯絡過了，屋況部分是我跟蘇先生去的時候，蘇先生也抱怨管委會什麼的等語（見本院卷第207頁）相符，則蘇志宏主張於裝潢施工期間有遭管委會異議乙情，固非子虛。
⑵惟系爭房屋之建物登記謄本已明載主要用途為「商業
用」，有建物登記第二類謄本可憑（見原審訴字卷㈡第106頁）；又第一景社區組織章程暨住戶管理公約第3章第3條亦明定：「本社區規畫為住宅大廈，為永久保持最高格調之居住品質，維持本社區之整體價值，全體住戶均不得作營業之用途。『（除125巷2號地下1樓店舖外）』」，亦有該組織章程暨住戶管理公約可據（見原審訴字卷㈠第34頁反面），足見系爭房屋得供商業使用，且徐貴壕有將系爭房屋出租予蘇志宏作為倉儲使用之正當權源；而蘇志宏所舉之第一景社區管委會函則係記載：「...基於愛屋及屋愛護社區的立場，懇請往後在對外招租時如遇有下列行業對象敬請儘量迴避，以維護社區的安全和諧，及避免雙方困擾，例如：一、娛樂業（博奕、歡唱、聲色、飲食）；二、生產製造加工、釀造發酵業等。」，有該函可憑（見原審士簡卷第22頁），並未禁止系爭房屋出租供作商業用途，徐貴壕實無據之終止租約之理。⑶蘇志宏雖陳稱其向徐貴壕承租系爭房屋係供作所開設
餐館之廚房使用，用以製麵，但該承租範圍之出入口僅一處在編號137、138號停車位之間，其他另築至地面之出入口則屬違建，且配電為110伏特，僅有供照明用之電力，無消防灑水及排煙設施，無法作為商業用途云云，然系爭房屋之建物登記謄本已明載主要用途為「商業用」，有如前述，而蘇志宏由城市不動產仲介公司營業員王素華帶看系爭房屋時，僅向王素華表明其經營麵館，承租系爭房屋是要放置冷凍櫃作倉儲用，並未表示要作製麵工廠或工作室，系爭房屋得作商業倉儲使用，符合蘇志宏租賃目的等情，業據證人即城市不動產仲介公司營業員王素華證稱：伊受蘇志宏委託仲介本件租賃契約，蘇志宏有跟伊說他是開麵館的，承租系爭房屋是要放置冷凍櫃作倉儲用，並未表示要作製麵工廠或工作室，徐貴壕一開始時是要租7萬元，後來價格有調整，伊帶蘇志宏去看前就已經調為5萬元，最後以2萬5千元成交，因為蘇志宏只要做倉庫使用，蘇志宏有向徐貴壕表示若將來設立公司，要徐貴壕配合讓他聲請公司登記，蘇志宏並表示租期5年，要求租金便宜一點，伊有帶蘇志宏到現場去看，如果他要做工廠或工作室，會介紹其他房屋等語可憑（見原審訴字卷㈠第117-118頁、本院卷第118頁反面、119頁），顯見蘇志宏承租系爭房屋之目的，係作為所開設餐館之倉儲使用，並於承租前有到現場瞭解屋況認符租賃目的始決意承租。則嗣後其以系爭房屋之原始出入口位置、電力及消防配置等節，無法供其作為製麵工廠或工作室使用，主張徐貴壕無法給付合於租賃目的使用之房屋云云，委不足採。
⑷此外，蘇志宏就其主張徐貴壕以系爭房屋不適出租予
飲食業者使用為由，於97年10月15日出示上開社區管理委員會函，兩造因系爭房屋無作為商業用途之可能，而於是日合意終止租約云云，並未再舉證以為證明，自難信為真實。
⒉徐貴壕雖抗辯：系爭租賃契約應係至99年2月26日始終止云云，惟查：
⑴徐貴壕於97年10月31日有委請城市不動產仲介公司營
業員林庭安與蘇志宏同至系爭房屋，查看屋況，林庭安當日並收回系爭房屋之鑰匙、遙控器等情，業經證人林庭安證稱：97年10月31日當天中午徐貴壕打電話給伊，跟伊說他要出差，若蘇志宏找他的話，就授權伊陪同蘇志宏去系爭房屋，並幫他注意屋況，伊猜測他們之前可能聯絡過了，後來蘇志宏來公司找伊，伊就與蘇志宏一起去系爭房屋，蘇志宏開門進地下室去，一直抱怨說有些設施有問題，且管委會有阻擾，並說牆壁他有鑽洞已經補好了，然後伊就拍照，室內地下室之階梯下來有個排水用的出水口，蘇志宏說有與徐貴壕聯繫，表示這部分不用恢復，然後伊就拍照，後來就東看西看，廁所的馬桶不見了，只剩下地面上的管子，蘇志宏說徐貴壕表示這部分也不用恢復原狀，伊就拍照，最後蘇志宏把鑰匙交給伊，收回鑰匙後伊保管在伊抽屜，協調會後還給徐貴壕等語可稽（見原審訴字卷㈠第108頁反面、109、110頁反面、本院卷第207、208頁）。而當日林庭安並告知蘇志宏，徐貴壕有指示馬桶不用安裝，地板環氧樹脂（epoxy）及地下室排水設施不用回復原狀乙情，業據證人林庭安證述：「（受命法官問：你在現場有無跟蘇先生講，epoxy、水電配管、地下室排水設施三個部分不用回復原狀？（提示原審卷第89頁照片））epoxy有講，水電配管我不記得，地下室排水設施部分有講不用弄了。馬桶安裝屋主說不用回復，‧‧」等語可據（見本院卷第207頁反面）。徐貴壕既於97年10月31日委託林庭安，陪同蘇志宏同至系爭房屋，並特別叮囑林庭安注意屋況，且指示馬桶不用安裝，地板環氧樹脂（epoxy）及地下室排水設施不用回復原狀，顯就系爭租賃契約之終止，與蘇志宏前已有協商，而林庭安於97年10月31日陪同蘇志宏同至系爭房屋，就房屋現狀拍照存證，蘇志宏並於當日返還系爭房屋之鑰匙、遙控器以交還房屋，則兩造有合意於97年10月31日蘇志宏返還房屋之日，終止系爭租賃契約，應可認定。
⑵徐貴壕雖提出其於97年11月18日寄送予蘇志宏之存證
信函記載：「有關所寄之存證信函已收悉...閣下之存證信函所言完全不實，本人並未通知閣下終止合約，此合約仍繼續有效，若閣下欲中途解約請以書面為之，並依合約內容處理，合約內容未盡事宜以民法作依據...請主動來電聯繫，否則一律視為合約仍繼續有效等語（見原審訴字卷㈠第32頁），抗辯：未同意於97年10月間終止契約云云，惟徐貴壕有於97年10月31日委託林庭安陪同蘇志宏同至系爭房屋，並叮囑林庭安留意屋況，林庭安當日亦就房屋現狀拍照存證，並收受蘇志宏返還之系爭房屋之鑰匙、遙控器，有如前述，其顯已受領系爭房屋之返還，而有同意終止系爭租賃契約之行為甚明。自難執其嗣後所寄上開存證信函認其無於97年10月31日終止系爭租賃契約之意思。
⑶徐貴壕雖再抗辯：林庭安無權代其受領蘇志宏返還之
系爭房屋云云，惟林庭安當日有受徐貴壕之授權留意屋況乙節，業據林庭安證述：「（上訴人訴訟代理人問：你接到徐先生電話後，徐先生有無確實委任你什麼事情？）確實委任我跟蘇先生過去看房屋狀況，就交代他要出差幾天，就抱怨，就掛電話。他授權我跟蘇先生過去看屋況，再跟他講。」等語明確（見本院卷第208頁），倘徐貴壕無與蘇志宏於當日終止租賃契約之意，自無叮囑並授權林庭安留意當日屋況之必要。則林庭安受領蘇志宏返還之系爭房屋之鑰匙、遙控器，應不違反徐貴壕授權之本旨，徐貴壕上開抗辯，不足採取。
⑷徐貴壕雖另抗辯：伊係於97年11月5日始出國，無於
同年10月31日授權林庭安與蘇志宏處理終止契約事宜之必要，且伊係於98年3月間始收受系爭房屋之鑰匙，不可能同意於97年10月31日終止系爭租賃契約云云，固據提出其護照影本及鑰匙簽收簿為證（見本院卷第32 -36、37-39頁），惟徐貴壕確有於97年10月31日致電林庭安表明伊要出差，請林庭安陪同蘇志宏同至系爭房屋，並授權林庭安查看屋況，林庭安當日並收回系爭房屋之鑰匙、遙控器等情，業經證人林庭安於原審及本院到場證述不移，有如前述，自難執徐貴壕係於97年11月5日始出國，即認無授權林庭安之情。至於徐貴壕係於何時向林庭安取回系爭房屋之鑰匙，與兩造之租賃契約確於97年10月31日終止之情無涉，均不足執為徐貴壕有利之認定。
⑸至於證人林庭安雖另證稱：後來隔一陣子徐貴壕跟伊
說有事情要來伊公司協調，叫伊要在，11月21日下午在伊公司協調，當時伊在，協調內容是蘇志宏有意思要退租，且還希望徐貴壕能賠償他的損失，徐貴壕說租、押金可以退還，但是不同意賠償，後來兩邊沒有達成共識，徐貴壕表示出租時是白紙黑字寫下來，所以退租時也要，後來徐貴壕要蘇志宏回去考慮3天，如果不要求賠償的話徐貴壕同意退還租、押金，然後就散會了，後續兩造就沒有再找伊等語（見原審訴字卷㈠第109頁）及證人王素華證述：中間他們都沒有打電話給伊，一直到97年11月21日蘇志宏有打電話給林庭安說要來伊公司談問題，在這之前兩造都沒有跟伊說有糾紛，兩造協商時伊在場，當時有談到蘇志宏說不租了，徐貴壕有說押租金可以返還，但是蘇志宏認為還要賠償，後來兩造沒有交集，徐貴壕後來表示再給蘇志宏3天的時間考慮，並要求若不租了要寫書面等詞（見原審訴字卷㈠第118頁），惟均係屬兩造於97年10月31日後，就蘇志宏除租金、押租金外，得否另請求徐貴壕為損害賠償乙節，有所爭執，且徐貴壕顯係因蘇志宏該等請求，始爭執本件並非伊表示欲終止契約，蘇志宏應以書面終止契約，實均無從執為徐貴壕未同意於97年10月31日終止系爭租賃契約之認定。
⑹兩造間系爭租賃契約既已於97年10月31日終止，則徐
貴壕嗣於99年1月7日以台北漢中街郵局第15號存證信函催告蘇志宏給付租金，並於99年2月10日以同郵局第101號存證信函以蘇志宏欠租達二期以上經其定期催告仍未給付而為終止系爭租賃契約之意思表示，雖均經蘇志宏受領（見本卷第40-42、43-45頁），但均無礙系爭租賃契約已於97年10月31日終止之效力。徐貴壕抗辯：系爭租賃契約應於99年2月26日經其為終止之意思表示始終止云云，委不足採。
㈡蘇志宏得向徐貴壕請求返還自97年11月1日起至98年10月止之租金30萬元本息：
兩造約定租賃期間自97年10月1日起至102年9月30日止，押租金7萬5千元，租金除97年10月份為1萬5千元外，其餘每月均為2萬5千元，蘇志宏於簽約同時以現金支付97年10月份租金1萬5千元、11月份租金2萬5千元，及以如附表編號1所示支票支付押租金7萬5千元，並以附表編號2至12所示支票支付97年12月份至98年10月份每月2萬5千元租金，均經徐貴壕提示兌領之事實，為兩造所不爭執，並有支票12紙在卷可憑（見原審士簡卷第16-19頁、訴字卷㈠第53-
39、142-145頁）。而系爭租賃契約業於97年10月31日合意終止，有如前述，則蘇志宏自97年11月1日起即無給付租金之義務，徐貴壕受領該期間之租金自無法律上原因，蘇志宏主張依不當得利之法律關係，請求徐貴壕返還，即屬有據。而附表編號1所示押租金支票及編號2至5所示支票，業經徐貴壕於起訴狀繕本送達前、編號6至8所示支票，業經徐貴壕於蘇志宏98年7月1日民事準備書狀繕本送達前、編號9-12所示支票，業經徐貴壕於蘇志宏99年3月9日民事準備㈢書狀繕本送達前，全數兌領完畢，亦為兩造所不爭執，則蘇志宏請求徐貴壕給付：⒈12萬5000元（即97年11月份租金2萬5千元，及97年12月份至98年3月份每月2萬5千元之租金計10萬元，25,000 + 100,000=125,000），及自起訴狀繕本送達之翌日即98年3月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉7萬5千元（即98年4月份至6月份每月2萬5千元之租金），及自98年7月1日民事準備書狀繕本送達之翌日即98年7月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒊給付10萬元（即98年7月份至10月份每月2萬5千元之租金），及自99年3月9日民事準備㈢書狀繕本送達之翌日即99年3月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據。至於蘇志宏另請求徐貴壕返還兩造租賃關係尚存之97年10月份租金1萬5千元部分，則屬無據，不應准許。
㈢蘇志宏得向徐貴壕請求返還之押租金為7萬2600元本息：
按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，如承租人有欠租情事，可由出租人主張抵付租金，租賃關係如已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，自得請求交付押租金（最高法院65年臺上字第2714號、83 年臺上字第2108號判例意旨參照）。系爭租賃契約業於97年10月31日合意終止，有如前述，徐貴壕雖抗辯：蘇志宏於承租後，即於系爭房屋進行鑽洞、鑿挖管線、鋪設地板等行為，於返還系爭房屋時並未回復原狀，地面明顯有PU施作之痕跡及凹凸不平、牆面與天花板皆有凹洞、裂縫、跋釘未予以清除、浴室水箱置於旁處未予以恢復、浴室地面地磚以不同色地磚填補，其因而施作泥作施工及油漆，分別支出16萬3000元及15萬元，得自應返還之押租金中扣除等語。惟查：
⒈徐貴壕主張其為系爭房屋回復原狀施作泥作工程，支出
馬桶安裝費用1萬5000元、PU清除費用2萬元、泥作整平、粉光（水泥沙）費用11萬元、壁面修補費用1萬8000元，共計16萬3000元乙節，業據提出估價單為證（見本院卷第83頁），施作項目顯未包括浴室水箱置於旁處未予以恢復、浴室地面地磚以不同色地磚填補等部分，其顯無因回復該部分之原狀而實際支付費用，自不得請求蘇志宏賠償。
⒉又查，系爭房屋浴廁之馬桶原為蹲式，因有滲漏水，經
徐貴壕同意更改為坐式，莊錦鐸即進行施作座式馬桶之配管，另蘇志宏有於地板加鋪防塵用之地板環氧樹脂（epoxy）等情，業據證人莊錦鐸證述明確（見原審訴字卷㈡第8頁），惟嗣後蘇志宏返還系爭房屋時，徐貴壕有指示馬桶不用安裝，地板環氧樹脂（epoxy）及地下室排水設施不用回復原狀等情，業據證人林庭安證述：
「（受命法官問：你在現場有無跟蘇先生講，ＥＰＯＸ
Ｙ、水電配管、地下室排水設施三個部分不用回復原狀？（提示原審卷第89頁照片））ＥＰＯＸＹ有講，水電配管我不記得，地下室排水設施部分有講不用弄了。馬桶安裝屋主說不用回復，‧‧」等語可據（見本院卷第207頁反面）。徐貴壕自不得再向蘇志宏請求馬桶安裝、PU清除、泥作整平、粉光（水泥沙）之費用。另蘇志宏於返還系爭房屋時，有將壁面補土抹平，僅未上白漆乙節，業據證人林庭安證述：「（受命法官問：你去現場天花板、牆面油漆蘇先生都做好了？）不是油漆，他只有抹平，沒有上白漆。」等語可稽（見本院卷第207頁反面），並有照片6張可佐（見原審訴字卷㈠第38-39頁），徐貴壕亦無再修補壁面之必要。則徐貴壕抗辯：
其僱工進行馬桶安裝及地板環氧樹脂（epoxy）之清除及清除後地面凹凸及壁面修補之費用，得自押租金中抵扣云云，不足採取。
⒊又徐貴壕將系爭房屋交付予蘇志宏時，系爭房屋天花板
及牆壁均完整塗有白漆乙節，業據證人林庭安證述明確（見本院卷第207頁），並有照片7張可憑（見原審訴字卷㈠第99-101頁）。而蘇志宏於系爭房屋裝潢期間，有進行鑽洞、鑿挖管線釘設鐵釘等行為，於交還房屋時，僅將壁面補土抹平，並未上白漆，且仍有鐵釘殘留於壁面等情，業據證人林庭安證述：「（受命法官問：你去現場天花板、牆面油漆蘇先生都做好了？）不是油漆，他只有抹平，沒有上白漆。」等語可稽（見本院卷第207頁反面），並有照片6張可佐（見原審訴字卷㈠第38-39頁）。則徐貴壕抗辯：蘇志宏未將壁面上白漆以回復原狀等語，尚堪採信。按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項定有明文。查系爭房屋業經裝潢作為「木地板博物館」使用乙節，為兩造所不爭執，並有照片6張可據（見本院卷第99-101頁），已無從實際勘測須上白漆以回復原狀之牆壁壁面面積；又經本院向新北市油漆業職業工會函詢，該會亦復以：勞工在施工估價為個人依實際施工場所及材料與屋主做協調與承包，該會無任何參與，無從提供所需價格資料，有該工會101年6月21日新北市漆工會字第27號函可憑（見本院卷第228頁）。本院斟酌依徐貴壕所提上開照片（見原審訴字卷㈠第38-39頁），蘇志宏於返還系爭房屋時，計有壁面殘留鐵釘未拔除，壁面有裂縫者1處、天花板有污漬者1處、牆面挖洞補土未上漆者有4處，面積均不大，認以10坪計算蘇志宏應回復原狀之面積為適當。徐貴壕抗辯：應以系爭房屋重新粉刷即天花板100坪、牆面300坪計算，顯屬無據，不足採取。又徐貴壕委請訴外人吳榮華施作油漆工程，連工帶料天花板每坪單價為300元，牆面每坪為400元，有估價單可據（見本院卷第80頁）；另依徐貴壕所提油漆工程工法參考價格表（見本院卷第190頁），上水泥漆一次（無補土）價格為每坪100元至120元，上水泥漆一次（含補洞、裂縫）價格為每坪120-150元，上水泥漆二次（含補洞、裂縫）價格為每坪200-240元，並系爭房屋為空屋，施工價格較居住使用中之房屋為低等情，認油漆價格以每坪240元為適當。則徐貴壕得請求蘇志宏回復原狀之費用應為2400元（240 X 10=2,400）。經自蘇志宏給付之押租金中扣除後，蘇志宏得請求返還之押租金應為7萬2600元（75,000- 2,400= 72,600）。
㈣蘇志宏不得請求徐貴壕賠償裝潢費用及回復原狀之損失：
蘇志宏主張系爭租賃契約係因徐貴壕無法給付合於租賃目的使用之房屋，即可歸責於徐貴壕之原因而終止，就其裝潢系爭房屋與終止租約後回復原狀支出之費用共41萬800元，自得依民法第226條之規定，請求徐貴壕賠償云云，惟查：
⒈系爭房屋之建物登記謄本已明載主要用途為「商業用」
，另第一景社區組織章程暨住戶管理公約第3章第3條明定系爭房屋得作為店舖使用，有如前述，而蘇志宏由城市不動產仲介公司營業員王素華帶看系爭房屋時，僅向王素華表明其經營麵館，承租系爭房屋是要放置冷凍櫃作倉儲用，並未表示要作製麵工廠或工作室，系爭房屋得作商業使用，符合蘇志宏租賃目的，又蘇志宏於承租系爭房屋前有到現場瞭解房屋狀況後，始決意承租等情，業據證人王素華證述明確，亦如前述，足見系爭房屋得供商業使用，並符合蘇志宏租賃之商業倉儲目的。至於證人楊麗萍雖證述有明確告知王素華擬作為工作室使用云云（見本院卷第118頁），惟與王素華上開證述不符，且其為蘇志宏之配偶，證詞不無偏頗蘇志宏之虞，尚難遽資為蘇志宏有利之認定。是蘇志宏主張徐貴壕無法給付合於租賃目的使用之房屋，對其應負損害賠償責任云云，委不足取。
⒉又系爭租賃契約關係，係由兩造合意於97年10月31日終
止而消滅，有如前述，蘇志宏因於系爭房屋進行裝潢所支出之費用，係因契約合意終止始生之損害，而徐貴壕就契約之終止，並無可歸責之事由，且無給付不能之情事，蘇志宏自不得請求徐貴壕賠償。另兩造所訂立之系爭租賃契約，於第5條第4款明白約定：「本不動產有改裝設施之必要時，經出租人同意，承租人得依相關法令自行裝設。前項情形承租人返還房屋時應該負責回復原狀。」，有該不動產租賃契約書可憑（見原審士簡卷第14頁），則該回復原狀費用係蘇志宏於租賃關係消滅時所應負之義務，亦不得請求徐貴壕賠償。
㈤綜上，蘇志宏依押租金契約及不當得利之規定，得請求徐
貴壕返還之金額計為37萬2600元（72,600+300,000=372,600）。
四、綜上，系爭租賃契約關業經兩造合意於97年10月31日終止，則於租賃契約終止後，徐貴壕已無受領租金之法律上原因，從而，蘇志宏本於押租金契約及不當得利之規定，請求徐貴壕給付37萬2600元，及其中19萬7600元自98年3月21日起，其中7萬5000元自98年7月2日起，其餘10萬元自99年3月31日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求（即42萬5800元部分），則無可採，不應准許。從而，原審就上開金額37萬2600元本息部分，所為徐貴壕敗訴之判決，並無不當，徐貴壕上訴指摘原判決此部分不當，為無理由，應予駁回。至於原審就超過上開應准許部分（即金額2400元本息），所為徐貴壕敗訴之判決，尚有未洽，徐貴壕上訴指摘原判決此部分不當，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至原審就金額42萬5800元本息部分，為蘇志宏敗訴之判決，並無不當，蘇志宏上訴指摘原判決此部分不當，為無理由，應予駁回。
叁、反訴部分：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款定有明文。徐貴壕提起上訴，原請求蘇志宏給付32萬9000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於本院100年10月3日準備程序期日減縮上訴聲明為請求蘇志宏給付31萬3000元本息（見本院卷第156頁反面），核屬減縮應受判決事項之聲明，無庸得蘇志宏之同意，應予准許，合先敘明。
二、徐貴壕主張：蘇志宏為將系爭房屋裝修供營業用，將馬桶、水、電路作大規模改變，致系爭房屋完全改觀，嗣除將電力設備回復原狀外，尚有坐式馬桶未改回蹲式、浴室磁磚拆除未回復、全部水電配管均未拆除、管線拆除後凹洞未填補等損害，經估價後，計需16萬1000元，始能回復原狀；又系爭房屋天花板、牆壁因蘇志宏大肆改裝，造成破碎凹洞隨處可見，經估價後，計需16萬8000元，始能回復原狀。爰依民法第432條、第455條及系爭租賃契約書第5條第4款之規定，求為命蘇志宏給付32萬9000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（按原審為徐貴壕全部敗訴之判決，徐貴壕不服提起上訴，並於本院減縮上訴聲明僅就其中31萬3000元本息敗訴部分聲明不服，其餘部分業已確定）。
蘇志宏則以：
系爭租賃契約終止後，伊已將系爭房屋回復原狀，點交予徐貴壕所委任之林庭安，是以徐貴壕稱伊未回復原狀，顯與事實不符。又徐貴壕主張：天花板牆壁補平、鐵釘清除、牆面有洞須補平回復原狀等情，惟該等現況即徐貴壕出租予伊時之原狀，實不得藉此向伊請求回復原狀費用，且伊於返還系爭房屋時本欲將所有施作物拆除，惟有部分係對徐貴壕有利之施工，經徐貴壕要求始未拆除；再徐貴壕所提出之估價單係於99年5月間所為，所舉證人施瑞騏接觸系爭房屋之時間亦係於99年5月間，距離97年10月終止租約時點甚久，系爭房屋是否經人為破壞而改變伊交屋時之現況不明，是以施瑞騏估價作為回復原狀之費用，顯非妥適。況徐貴壕要求施瑞騏於系爭房屋之施工，亦非回復原狀，業據證人施瑞騏證述明確，則此費用不應由伊負擔。徐貴壕就系爭房屋已另行規劃作為「木地板博物館」使用，其費用顯係施作合於「木地板博物館」使用之費用，而非所謂回復原狀之費用。徐貴壕既已委任林庭安點交系爭房屋，伊亦將系爭房屋點交予林庭安並交付鑰匙遙控器，誠不容徐貴壕事後藉回復原狀之名，企圖以伊之費用行修繕房屋之實。而徐貴壕於訂立系爭租約時，並非系爭房屋之所有權人，其要求蘇志宏對其負損害賠償之責，顯無理由等語，資為抗辯。
三、本院之判斷㈠依兩造所訂立之系爭不動產租賃契約書，第5條第4款約定
：「本不動產有改裝設施之必要時，經出租人同意，承租人得依相關法令自行裝設。前項情形承租人返還房屋時應該負責回復原狀。」，有該不動產租賃契約書可憑（見原審士簡卷第14頁）。雖於兩造訂立系爭租賃契約書時，系爭房屋係登記為徐貴壕之配偶高海珊及友人鄭中民所有，惟租賃契約書之當事人既為兩造，則於系爭租賃契約關係消滅時，蘇志宏依上開約定即應對徐貴壕負有按出租時之原狀，返還租賃物之義務，是徐貴壕基於出租人之地位，請求蘇志宏賠償租賃物回復原狀所需費用之損害，於法並無不合。蘇志宏抗辯：徐貴壕非系爭房屋之所有權人，不得請求賠償云云，不足採取。
㈡徐貴壕雖主張：蘇志宏於承租後，即於系爭房屋進行鑽洞
、鑿挖管線、鋪設地板等行為，於返還系爭房屋時並未回復原狀，地面明顯有PU施作之痕跡及凹凸不平、牆面與天花板皆有凹洞、裂縫、跋釘未予以清除、浴室水箱置於旁處未予以恢復、浴室地面地磚以不同色地磚填補，其因而施作泥作施工及油漆，分別支出16萬3000元及15萬元等語惟查：
⒈依徐貴壕主張其為系爭房屋回復原狀施作泥作工程之上
開估價單，其支出之項目及金額為：馬桶安裝費用1萬5000元、PU清除費用2萬元、泥作整平、粉光（水泥沙）費用11萬元、壁面修補費用1萬800元等情，有如前述，其就浴室水箱置於旁處未予以恢復、浴室地面地磚以不同色地磚填補部分，既未因回復原狀而實際支付費用，自不得請求蘇志宏賠償。
⒉又蘇志宏返還系爭房屋時，徐貴壕有指示馬桶不用安裝
，地板環氧樹脂（epoxy）及地下室排水設施不用回復原狀，另蘇志宏於返還系爭房屋時，有將壁面補土抹平，僅未上白漆等情，業據證人林庭安證述明確，有如前述，則徐貴壕亦不得請求蘇志宏賠償其僱工進行馬桶安裝及地板環氧樹脂（epoxy）之清除及清除後地面凹凸及壁面修補之費用。
⒊蘇志宏於系爭房屋裝潢期間，有進行鑽洞、鑿挖管線釘
設鐵釘等行為，於交還房屋時，僅將壁面補土抹平，並未上白漆，且仍有鐵釘殘留於壁面，惟經本院審酌後認蘇志宏應賠償2400元，且已由徐貴壕自應返還予蘇志宏之押租金中全數扣抵完畢，有如前述，則徐貴壕請求蘇志宏再賠償油漆費用，洵屬無據。
四、綜上，徐貴壕依民法第432條第2項、第455條及系爭租賃契約書第5條第4款之規定，請求蘇志宏賠償系爭房屋回復原狀所需費用之損害31萬3千元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為徐貴壕敗訴之判決，理由雖有不同，但結論尚無二致，仍應予維持。徐貴壕上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
肆、至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
伍、據上論結，本件蘇志宏之上訴為無理由，徐貴壕之上訴為一部分有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 27 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 吳燁山法 官 陳麗玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 9 月 28 日
書記官 林淑貞