臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第774號
上 訴 人 陳孝威訴訟代理人 陳志誠律師複代理人 陳豪杉律師被上訴人 明緯建設股份有限公司法定代理人 魯鳳雲訴訟代理人 張淑敏律師上列當事人間返還保證金事件，上訴人對於中華民國100年5月27日臺灣臺北地方法院98年訴字第1664第一審判決提起上訴，本院於101年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於於民國(下同)88年12月13日與上訴人簽訂合建契約書(下稱系爭契約)，約定由上訴人提供其所有坐落臺北市○○區○○段0○段000000000地號2筆土地(應有部分分別為1/2、1/4)與伊合建，伊並依系爭合建契約第4條第1、2項之約定，給付新臺幣(下同)274萬5,000元履約保證金(下稱系爭保證金)予上訴人。嗣伊依約完成合建房屋(下稱系爭建物)，於97年8月22日領得建物使用執照，上訴人卻未依系爭合建契約第4條第3項約定返還系爭保證金，經伊多次催討未果，爰依系爭合建契約第4條第3項之約定，求為命上訴人返還系爭保證金274萬5,000元及自伊領得系爭建物使用執照翌日(即97年8月23日)起算之利息等語。
二、上訴人則以：伊依約雖應返還系爭保證金，惟以下列伊對被上訴人之債權與被上訴人之本件請求互為抵銷：㈠工程變更減帳款：45萬8,430元。㈡土地增值稅差額補貼款77萬5,614元。㈢搬遷補償費209萬1,280元：被上訴人應按月支付伊10萬4,964元搬遷補償費至99年7月交屋(即系爭建物登記為伊所有，並取得占有)之日止，被上訴人自97年11月起即未依約給付搬遷費，計算至99年6月止，合計為209萬1,280元(計算式：104,964元×20個月＝2,091,280)。如認被上訴人應支付伊搬遷補償費至通知之交屋日止，則最後一次通知之交屋日為98年3月27日。至被上訴人於97年12月10之通知僅為驗屋通知，而非交屋通知。㈣雇工施作地坪費用8萬750元：
上訴人取得系爭合建房屋後，發現有部分地坪尚未施作，為履行與訴外人彰化商業銀行股份有限公司(下稱彰化銀行)之租約，伊於99年8月間自行委請訴外人中工營造股份有限公司( 下稱中工公司)施作，因而支出8萬750元，伊得依不完全給付、物之瑕疵擔保之規定，請求被上訴人賠償8萬750元之損害。又被上訴人應可分得之房屋面積為619.853平方公尺，而被上訴人現僅移轉登記房屋面積360.373平方公尺，短少259.48平方公尺，故其自得主張同時履行抗辯，在被上訴人補正前，伊得拒絕給付等語置辯。
三、
㈠、原審判決上訴人應給付被上訴人136萬8,747元(原審認定上訴人對被上訴人負有返還系爭保證金274萬5,000元債務；被上訴人對上訴人負有給付工程變更減帳款45萬8,430元、土地增值稅差額補貼款77萬5,614元及97年11月1日至97年12月11日期間之搬遷補償費14萬2,209元等債務，依民法第264條第1項規定抵銷後，被上訴人在本件可請求136萬8,747元)，及自97年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息(被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服)。
㈡、上訴人提起上訴，其聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部份，請求駁回被上訴人在第一審之訴。
㈢、被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠、上訴人提供其所有坐落臺北市○○區○○段0○段000000000地號2筆土地(應有部分分別為1/2、1/4)與被上訴人合建房屋，兩造於88年12月13日簽訂系爭契約，有系爭契約可按(見原審卷一第4至23頁)。
㈡、被上訴人依系爭契約第4條第1、2項之約定，給付上訴人系爭保證金274萬5,000元，有保證金支付明細、支票影本、借款切結書可按(見原審卷一第24至28頁）。
㈢、被上訴人興建完成之系爭建物：A6即臺北市○○○路○○○號1、2樓，B4即臺北市○○路○段○○號1、2樓，B5即臺北市○○路○段○○號1、2樓(均坐落臺北市○○區○○段0○段0000地號，應有部分各為萬分之74、萬分之74、萬分之77)，及地下二層編號30、32停車位、地下六層編號99號停車位。於97年8月22日領取建物使用執照，並已移轉所有權登記為上訴人所有，有系爭建物使用執照、土地及建物登記謄本可按(見原審卷一第29頁、原審卷二第186至202頁)。
㈣、被上訴人依系爭契約第13條第1項約定支付上訴人之搬遷補償費每月為10萬4,964元，被上訴人支付至97年11月止。
㈤、被上訴人於97年12月10日寄發交屋通知，上訴人於97年12月11日收受後之同年月18日寄發存證信函予被上訴人。被上訴人再於98年3月20日、98年3月27日先後寄發存證信函予上訴人，有交屋通知暨郵件收件回執、兩造存證信函、郵件收件回執可按(見原審卷一第75至89頁)。
㈥、上訴人於99年6月18日占有系爭建物，於99年8月4日將系爭建物中之臺北市○○○路○○○號1、2樓、臺北市○○路○段○○號1、2樓出租予與彰化銀行，並於當天點交，且作成公證，有公證書、租賃契約書節本、房屋點交明細可按(見原審卷二第136至147頁)。
㈦、上訴人對被上訴人負有返還系爭保證金274萬5,000元債務。被上訴人對上訴人負有給付工程變更減帳款45萬8,430元、土地增值稅差額補貼款77萬5,614元債務，有上訴人函、變更設計加減帳計算表、工程變更明細表、筆錄可按(見原審卷一第52頁至54頁、原審卷二第299至310頁、原審卷三第110頁背面)。
五、本件兩造爭點為：㈠、上訴人得請求被上訴人支付搬遷補償費之數額若干？㈡、上訴人得否請求被上訴人賠償其雇工施作地坪費用8萬750元之損害？㈢上訴人主張同時履行抗辯是否有理由？玆述如下：
㈠、上訴人得請求被上訴人支付搬遷補償費之數額若干？⒈按系爭契約第13條第1、2項約定：「甲方(即上訴人)應於乙
方(即被上訴人)領得建照後二個月內將房屋騰空交予乙方負責拆除。乙方為使房屋土地交換價格一致，同意自房屋騰空交屋日起開始支付甲方拆遷補償費及搬遷費，以做為土地互易之土地差價補貼款。…」、「前項拆遷日期計算至乙方通知甲方交屋日止，並每半年領取拆遷補償費1次。」，依上開約定，被上訴人應支付上訴人搬遷補償費至被上訴人通知上訴人交屋日止。
⒉經查，被上訴人於97年12月10日寄發交屋通知，通知記載「
…已由營造廠大陸公司施工完成，本公司將為您安排於97年12月19日【14-16時】至現場工務所登記辦理交屋，…」，上訴人於97年12月11日收受，有該交屋通知、郵件收件回執可按(見原審卷一第75至76頁)，且為兩造所不爭(見原審卷三第37頁背面)，堪認被上訴人通知上訴人交屋日為97年12月10日。
⒊次查，被上訴人自97年11月1日起即未再按月支付搬遷補償
費(10萬4,964)予上訴人，為兩造所不爭執，是上訴人依約得請求被上訴人支付之搬遷償費(即97年11月1日起至同年12月11日止)為14萬2,209元(計算式：104,964×(1＋11／31)≒142,209，小數點以下四捨五入)。
⒋上訴人雖辯稱：被上訴人依約應支付之搬遷補償費係至「交
屋日止」，而非「通知日止」云云，惟查系爭契約第13條第2項係約定搬遷補償費計算至「通知」交屋日止，文義明確，無須別事探求，上訴人主張兩造真意為「交屋日」云云，核無足取。則上訴人據此主張被上訴人應支付之搬遷補償費迄至99年7月(系爭建物登記為上訴人所有之日)止，合計209萬1,280元云云，即無可採。
⒌上訴人又辯稱：被上訴人於97年12月10日通知上訴人交屋時
，系爭建物未達於可交屋之完工狀態，該交屋通知實為驗屋通知，被上訴人於98年3月27日始為交屋通知云云，雖提出照片(見原審卷一第99頁103頁證物編號：被證6)、被上訴人存證信函2件(見原審卷一第79頁至89頁)為憑，惟查：
⑴證人即系爭合建工程承包商工地主任黃東開證稱：「原則上
驗屋前會先完成該部分工程，我記得最早在97年底。照片(即被證6號照片)所示之情形大概是是97年12月之情形。(照片中)上面的水泥砂、玻璃、鐵架是我們公司(即承包商)的，…。大概是97年底放置的。那是暫時性的放置，只是空間利用。(清理上開物品需時)2、3天。當建商(即被上訴人)通知我們何時驗屋，我們會在期限前清除上開物品。」等語（見原審卷二第80頁正、背面、第81頁）；證人即被上訴人公司副總經理龔龍山證稱：「(系爭建物)已於97年11、12月左右施作完成。這些照片(即被證6號照片)是上訴人減作工程後完工之照片。(照片上上放置之建材與砂石)是承包商大陸工程臨時置放之建材等語(見原審卷二第312頁背面至313頁)。堪認系爭建物於被上訴人97年12月10日通知上訴人交屋前已施作完成，上揭照片所示之水泥砂、玻璃及鐵架，為被上訴人之承包商所暫時置放，不至影響被上訴人交屋。故上揭照片並不足以證明系爭建物於97年12月10日前尚未完工。
⑵又上訴人將系爭建物中部分房屋出租，上訴人為配合承租人
(即彰化銀行)承租使用，與被上訴人合意變更減作工程，有變更設計加減帳計算表、工程變更明細表可按，且為兩造不爭執(見原審卷三第37頁背面)，證人龔龍山並證稱：「上訴人因為要將房屋出租給彰化銀行，為了配合彰化銀行的裝修，所以把這部分(即原審卷二第299至310頁之變更設計加減帳計算表及工程變更明細表)減作，將來結算後會退錢給上訴人。上訴人變更設計項目由我與上訴人談。(我)至少在96年間就知道上訴人要將系爭合建房屋聯合其他地主之房屋一起出租。」等語(見原審卷二第312頁背面)。而上訴人復自承「現況與追加減的情形上基本符合。」、「(對於本件工程變更追加減帳為45萬8,430元)沒有意見。」(見原審卷二第315頁、原審卷三第110頁背面)，堪認系爭建物於通知交屋(97年12月10日)時之現況符合兩造協議變更後之內容，故被上訴人於97年12月10日通知上訴人交屋時，系爭建物已符合可交屋狀態。故上訴人辯稱：被上訴人於97年12月10日寄發交屋通知時，系爭建物尚未完工，僅得驗屋云云，即無可採。
⑶證人黃東開雖證稱：驗屋若無缺失時會「擇期」辦理交屋等
語(見原審卷二第79頁背面)，惟證人黃東開亦證稱：「我不知道(本件系爭建物之工程變更)。」等語(見原審卷二第79頁背面)，足見黃東開就兩造協議變更減作工程，通知交屋日(即97年12月10日)之現況已符合可交屋狀況乙節並不知情。上訴人以黃東開上揭證詞而謂：97年12月10日通知交屋時僅為通知驗屋云云，自無可採。又另案林鴛鴦請求履行契約事件(案號：本院100年度重上字第240號)並無變更減作工程情形，此為上訴人所不爭執(見本院卷二第75頁背面)，與本件兩造協議減作情形不相同，是自不得以林鴛鴦乙案經最高法院發回，認本件被上訴人97年12月10日通知交屋時未達可交屋狀況。
⑷再查，上訴人於97年12月11日收受交屋通知後之同年月18日
寄發存證信函予被上訴人，記載「有關本人與貴公司間合建之W100案,日前接獲貴公司工務部門通知本人驗屋或交屋，因有關本案之房屋分配，雙方尚未達成協議，故相關之驗屋及交屋流程，應待貴公司雙方達協議後，針對本應分配之全部房屋再行辦理驗屋程序，…特此通知。」，有該函可按(見原審卷一第78頁)，參酌證人黃東開證稱：「我記得上訴人陳孝威並未到現場辦理驗屋。」等語(見原審卷二第79頁背面)，足見上訴人接獲被上訴人交屋通知後，以房屋分配未達協議為由，拒絕配合辦理交屋，並非系爭建物未完工而未完成交屋手續。
⑸上訴人復抗辯：被上訴人另於98年3月20日通知上訴人於98
年3月27日前交屋，被上訴人應支付之搬遷補償費最少應至
98 年3月27日止云云，並提出被上訴人存證信函2件為憑(見原審卷一第79頁至89頁)，惟觀之該存證信函內容，被上訴人旨在催告上訴人儘速配合辦理交屋手續，並無同意展延交屋之意，上訴人據此抗辯被上訴人通知交屋日為98年3月27日云云，亦不可採。
⑹依上所述，上訴人得請求被上訴人給付之搬遷補償費為97年
11 月1日起至97年12月11日止之14萬2,209元(此部分業經原審判決抵銷)，上訴人主張被上訴人另應給付97年12月12日至99年6月之搬遷補償費，為不可採，是除原審准予抵銷之
14 萬2,209元外，上訴人主張其對被上訴人另有搬遷補償費債權可與本件其對被上訴人所負債務抵銷，為不可採。
㈡、上訴人得否請求被上訴人賠償其雇工施作地坪費用8萬750元之損害？⒈上訴人辯稱：伊於99年7月取得系爭建物後發現被上訴人部
分地坪未完成，其自行購買材料，並委託中工公司施作，支出8萬0,750元施作地坪費用，被上訴人應負賠償責任云云，並提出報價單、匯款單、材料費分攤表、照片為憑(見原審卷二第148頁至158頁，其中照片證物編號為被證13、14)，惟為被上訴人所否認，經查：
⑴系爭建物於97年12月10日被上訴人通知上訴人交屋前已完成
，已如前述，則上訴人所稱：其於99年7月發現系爭建物部分地坪未完工云云，已難遽信。
⑵而證人即中工公司負責人李旭連雖證稱：「99年8月初至9月
底左右(施工)。施作地點為彰化商業銀行光隆分行。(提示被證13、14照片）這些照片就是我施工的地點沒有錯，施工情形就如同照片所示。」等語(見原審卷二第315頁背面至316頁)，惟觀之照片日期為上訴人取得系爭建物占有前之98年9月23日(參見照片報紙所示日期)，核與證人李旭連所證照片內為其於99年8月初至9月底左右至現場施工之情節不符。
是上揭照片自不足以證明中工公司於99年8月初至9月底至系爭建物內施作地坪工程。又證人李旭連就進場施作前究竟有無隔戶牆，先後證詞不一；證人李旭連證稱：彰化銀行光隆分行金部都是我施作等語(見原審卷二第316頁)，然質之其施作範圍(即出租人)共有幾戶？坪數多少？證人均不清楚而未能詳實證述(見原審卷二第316頁)，故本院自難憑證人李連旭上揭證詞，而得認定系爭建物部分地坪未完成。
⑶又上訴人於99年8月4日將房屋出租予彰化銀行，當日即完成
租賃物點交，並作成公證，有公證書、租約、房屋點交明細足參(見原審卷二第136頁至146頁)，則上訴人所稱委請李旭連至現場施作地坪工程竟於租賃物點交之後，亦違常情，而難認可採。
⒉從而，上訴人主張：伊於99年7月發現被上訴人部分地坪未
完成，被上訴人之給付有瑕疵(或不完全給付)，致其受有8萬0,750元施作地坪費用之損失，為無可採。則其以上揭費用主張與被上訴人之本件請求抵銷自無理由。
㈢、上訴人主張同時履行抗辯是否有理由？⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。是因契約互負債務之當事人，如一方有先為給付之義務者，僅他方享有同時履行抗辯權，此觀民法第264條第1項之規定自明(最高法院93年度台上字第956號判決意旨參照)。
⒉經查，被上訴人依約固負有將系爭建物(含坐落基地)登記予
上訴人義務(參見原審卷一第5頁至6頁之系爭契約第3條之約定)，惟系爭合建契約第4條第3項約定：「保證金之無息返還：六樓版結構體完成時，退還保證金總額之三分之一(即第1期保證金)。屋頂版結構體完成時，退還保證金總額之三分之一(即第2期保證金)。乙方(即被上訴人)領得建物使用執照時，退還保證金總額之三分之一(即第3期保證金)。」(見原審卷一第6頁)。足認兩造約定上訴人就返還保證金有先為給付之義務，上訴人自不得主張同時履行抗辯。
六、綜上所述，上訴人對被上訴人負有返還系爭保證金274萬5,000元債務；被上訴人對上訴人亦負有給付工程變更減帳款45萬8,430元、土地增值稅差額補貼款77萬5,614元及搬遷補償款14萬2,209元等債務，經上訴人為抵銷後，被上訴人本件得請求上訴人給付136萬8,747元(計算式：2,745,000－458,430－775,614－142,209＝1,368,747)及自領得使用執照翌日起之遲延利息。則原審判命上訴人如數給付，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 21 日
民事第十二庭
審判長法 官 滕允潔
法 官 李瑜娟法 官 賴劍毅正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 11 月 22 日
書記官 黃千鶴