臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第846號上 訴 人 林丕欽訴訟代理人 王玉珊律師複代理人 蔣瑞琴律師被上訴人 秦孝梓訴訟代理人 蔡麗榕被上訴人 秦孝銘共 同訴訟代理人 游玉招律師上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國100年7月11日臺灣桃園地方法院99年度訴字第1013號第一審判決提起上訴，本院於101年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落桃園縣○○鄉○○段頂社小段47之1地號土地（下稱系爭土地）原為上訴人所有之農地，於民國(下同)96年間被上訴人陳稱先前已向訴外人即上訴人胞兄林丕旦(下稱林丕旦)買受系爭土地，尚未辦理過戶，要求上訴人為所有權移轉登記，因上訴人長期任職蘆竹鄉民代表忙碌於公務，家中產業尚未分家前皆由林丕旦處理，上訴人不清楚詳情，而系爭土地上確已蓋有被上訴人之房屋如附圖所示D部分(下稱系爭建物)，且上訴人又逢獨子罹癌，無心澄清或查明，故同意被上訴人辦理過戶。詎上訴人甫於96年11月30日辦理系爭土地所有權移轉登記，由被上訴人各取得所有權應有部分各二分之一，即有訴外人林丕園表示其房屋坐落於系爭土地之一部分，且為林丕旦所出售，故應將系爭土地其中一部分移轉予林丕園，而系爭土地上除被上訴人所有建物外，尚有訴外人林進有、林振輝所有之建物。上訴人旋即委請訴外人陳東漢告知被上訴人，請求返還系爭土地，然被上訴人均置之不理。系爭土地實非被上訴人所購，如認系爭土地之買賣關係存在，該買賣亦因違反民法第758條、第760條之要式性規定而無效；且因被上訴人之祖父秦含泰(下稱秦含泰)無自耕農證明不能承購農地，又購買系爭土地係為建築而非農作之用，違反舊土地法第30條規定，是該契約以不能之給付為標的而自始無效；況秦含泰若有買賣關係，亦係存在與林丕旦間，與上訴人無關。如認系爭土地上有系爭建物即謂有買賣契約，則被上訴人未蓋建物部分，即非買賣契約效力所及，被上訴人亦應按比例返還上訴人該部分之土地。是被上訴人顯係趁上訴人老邁、祖產多未及早管理，又傷心獨子罹癌，以及上訴人向來信任村民等情境而詐欺上訴人，上訴人自得撤銷受詐欺所為移轉系爭土地所有權之意思表示，並依兩造所約定，若有錯誤或無買賣時即應返還，及依民法第179條不當得利及同法第184條、第185條侵權行為之法律關係請求移轉登記返還系爭土地。又被上訴人長期不法占用系爭土地，上訴人並依所有物返還請求權之法律關係，請求拆屋還地。爰聲明㈠被上訴人應將系爭土地全部過戶登記予上訴人或將96年11月30日上訴人與被上訴人間之買賣登記塗銷。㈡被上訴人應將系爭土地上之系爭建物拆除，騰空返還土地予上訴人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明為㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭土地所有權應有部分各二分之一移轉登記予上訴人。㈢被上訴人應將如附圖D部分所示系爭建物拆除，騰空返還系爭土地予上訴人(見本院卷第191頁)。
二、被上訴人則以：被上訴人之祖父秦含泰於60年間向上訴人購買系爭土地，雖當時上訴人未將系爭土地移轉登記予秦含泰，惟已將系爭土地交付予秦含泰占有使用，並將系爭土地之所有權狀原本交付予秦含泰保管，秦含泰死亡後，則由被上訴人之父秦有國保管，秦有國身故後，復由被上訴人保管。秦有國於70年間於系爭土地及同段47之13地號土地上興建桃園縣○○鄉○○段頂社小段103建號建物（下稱103號建物），並完成建物所有權第一次登記，斯時系爭土地登記為上訴人所有，故起造人秦有國向地政事務所申請辦理建物所有權第一次登記時，依土地登記規則第79條規定，上訴人已出具土地使用同意書予秦有國，倘上訴人未曾出售系爭土地予秦含泰，上訴人何以會出具該土地使用同意書。且上訴人於99年3月23日申請調解時，仍主張系爭土地賣與被上訴人之面積為41.1坪，實際該地號面積為51.425坪等語，顯係因買賣而過戶，並無詐欺而為移轉之情。系爭土地上雖有林振輝及林進有使用之建物，渠等係林丕園之子孫，此係上訴人與林丕園間之買賣如何履行之問題，與被上訴人無關。故秦含泰與上訴人間就系爭土地有買賣關係，被上訴人係秦含泰之孫，有權依買賣關係請求上訴人移轉系爭土地所有權登記，並無不當得利或侵權行為。又被上訴人並未對上訴人詐欺，上訴人主張依民法第92條規定撤銷移轉系爭土地所有權之意思表示，並無理由，且上訴人未為撤銷之意思表示，縱認上訴人委託陳東漢為撤銷意思表示，亦已逾民法第93條規定之除斥期間。又不動產買賣之債權契約，並非要式行為，故系爭土地之買賣契約縱無書面，亦不違反要式性之規定。上訴人所指民法第758條規定亦係指物權行為，而非指債權行為。
況該條規定係於98年1月23日公布施行，上訴人與被上訴人之祖父間之系爭土地買賣契約係成立於60年間，上訴人將系爭土地過戶予被上訴人亦係於96年間，基於法律不溯及既往，自不適用該條規定。又依秦含泰之戶籍登記資料，秦含泰於60幾年間之職業為農，故秦含泰於買受系爭土地時確具有自耕能力，其與上訴人間之買賣契約自屬有效。再者，被上訴人為系爭土地之現所有權人，故上訴人無權請求被上訴人拆除系爭土地上之系爭建物，況被上訴人之父秦有國於系爭土地上興建103號建物已經當時土地登記名義人即上訴人之同意，則系爭建物已合法取得使用系爭土地之權源，上訴人請求被上訴人將系爭土地上之建物拆除，並無理由等語置辯。對於上訴則聲明上訴駁回。
三、本院判斷：上訴人主張系爭土地原為伊所有，上訴人與秦含泰間無買賣關係存在，秦含泰與林丕旦間之買賣關係，對上訴人不生效力。如認買賣關係存於上訴人與秦含泰間，該買賣契約亦違反舊土地法第30條及民法第758條、第760條而無效。如認該買賣關係有效，秦含泰所購僅為系爭建物坐落範圍之系爭土地，其餘部分亦應返還予上訴人。被上訴人於96年間以詐欺取得所有權，上訴人依法撤銷被詐欺之意思表示，並依不當得利、侵權行為請求移轉登記系爭土地予上訴人。又被上訴人所有系爭建物無權占有系爭土地，應將系爭建物拆除，騰空遷讓返還予上訴人。被上訴人則否認上訴人主張，並以前開情詞置辯。本件兩造之主要爭點為：㈠被上訴人祖父秦含泰與上訴人間於60年間就系爭土地有無買賣關係？若有，系爭買賣關係是否因違反89年1月26日修正前土地法第30條或民法不動產買賣契約要式性之規定而無效？被上訴人移轉登記取得系爭土地之所有權，是否為不當得利或侵權行為？㈡被上訴人有無對上訴人施用詐術使其陷於錯誤而將系爭土地移轉登記予被上訴人所有？上訴人主張依民法第92條規定請求撤銷其移轉登記之物權行為意思表示是否已逾除斥期間？㈢上訴人請求移轉登記返還部分系爭土地，有無理由？㈣上訴人請求拆除系爭建物，並返還系爭土地是否有理由？茲分論如下：
㈠、上訴人與秦含泰間就系爭土地有買賣關係存在，並屬有效，被上訴人取得系爭土地所有權移轉登記有法律上原因，並非不當得利或侵權行為：
⒈上訴人於96年11月30日以買賣為原因，將系爭土地登記為被
上訴人所有，應有部分各二分之一，有土地登記謄本在卷可稽(見原審卷第6頁)，並為兩造所不爭執，堪以認定。又林丕旦與秦含泰間於64年8月14日就系爭土地訂立買賣契約，亦有不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)及不動產標示附卷足考(見本院卷第37至39頁)，參諸證人李兩成到庭結證稱：「…（提示本院卷第37頁以下系爭契約予證人確認）契約書是我和我堂兄李清泉仲介。秦含泰拜託我和李清泉二人價錢先談好，再約好去代書那邊，我是和上訴人林丕欽、林丕旦談的。(問：契約書何以林丕旦為賣方，林丕欽為見證人？)我也不知道，他們的田地有七、八甲，這是他們兄弟決定的。」等語（見本院卷第69頁背面)，足見上訴人確已同意出售系爭土地予被上訴人之祖父秦含泰，並由林丕旦出名訂立系爭買賣契約。又系爭土地之所有權狀業已交付秦含泰並由被上訴人持有等情，業經證人陳東漢到庭證述：「…被告(指被上訴人)找我向原告(指上訴人)說有買土地的事情，但原告沒有過戶給他們，後來法令改了，有拜託我請原告過戶給他們。…我說法律說可以登記給被告，所以依照法律要登記給被告。…原告當時也同意說要過戶給被告。…98年的時候原告有說實際坪數不對，要過還給原告。我向被告說…六坪過戶給原告。…(問：你有無看到原告的所有權狀？)有看到，我在被告處看到，是被告拿給我看得。…當時我有看到權狀原本，不是影本。…(問：是否記得權狀上面的名稱為何人？)是原告的名字。權狀是哪個機關發的我也忘記了。」屬實(見原審卷第65頁背面至第67頁)，足徵系爭土地所有權移轉登記予被上訴人前，該土地之所有權狀已在被上訴人持有中，益證上訴人確已將系爭土地出賣予被上訴人之祖父秦含泰。上訴人主張系爭買賣契約效力不及伊，以及係過戶時始將權狀交付予被上訴人，且係被上訴人以詐欺手法取得云云，均不可採。
⒉又系爭買賣契約約定出售之標的，係該契約圖示標明之三間
店面，有系爭買賣契約足按(見本院卷第39頁)，復參諸證人李兩成證述：「(問：買賣標的物在哪裡？)契約上有圖示。
(提示本院卷第52頁[航照圖]、第53頁[土地現況使用實測圖]買賣契約書上三間店面位置何在？)三角窗的三間，每間十六台尺，一直通到溪邊。…(問：買賣大小是否為現在被上訴人所占用房子的大小？)是的。…」、「(問：系爭契約是否為你仲介成立之契約書？)是的。(問：系爭契約之土地標的？)本院卷第79頁照片㈡赤塗路與山林路交叉口，往左在赤塗路上三間，每間店面十六台尺。(問：系爭契約買賣之土地，當時雙方是否已交付完畢？)早就交給買方。…(問：
秦含泰所購買的土地是否如本院卷第78頁附圖坑子橋前面小路往赤塗路算三間，每間店面十六台尺？)是的。(問：購買土地範圍是否從赤塗路延伸至赤塗崎溪？)是的。…」等語(見本院卷第69頁背面至第70頁、第106頁背面至第107頁背面)，核與證人陳東漢證述被上訴人因購買系爭土地事由，於96年間請求上訴人移轉登記所有權，上訴人同意，惟事後稱買賣標的範圍非系爭土地全部，遂請求被上訴人返還部分土地等節相符(見原審卷第65頁背面至第66頁背面)，堪信上訴人確將系爭賣買契約所標示三間店面範圍之土地(含系爭土地) ，出售予秦含泰。
⒊再者，系爭土地上之103號建物，係於71年1月7日辦妥建物
所有權第一次登記，此有被上訴人提出建物登記謄本可稽（見原審卷第96頁），當時系爭土地登記為上訴人所有，依當時之土地登記規則（84年7月12日修正前）第70條之規定，建物與基地非屬同一人所有者，應另附使用基地之證明文件。顯見該建物起造人秦有國向地政登記機關申請辦理建物所有權第一次登記時，已由基地所有權人即上訴人出具土地使用同意書予秦有國，否則地政登記機關實不可能核准該建物所有權第一次登記，亦見上訴人與秦含泰間就系爭土地應有買賣關係存在。
⒋又上訴人前於99年3月23日對被上訴人聲請於桃園縣蘆竹鄉
調解委員會調解，其聲請調解書上自載系爭土地「賣與對造人面積為41.4坪，實際該地號面積為51.425坪，其餘部分請歸還登記為聲請人所有，請求調解」等語（見原審卷第30頁），自承「賣與對造」之情節，亦證上訴人與被上訴人之祖父秦含泰間就系爭土地確有買賣之原因關係存在。
⒌上訴人雖主張縱秦含泰與伊之間有買賣關係，然因秦含泰並
無自耕能力證明，不得承購農地，且購買該農地係為建築而非農作之用，故該買賣契約係以不能之給付為標的而自始無效云云。惟查，秦含泰確於40年間承○○○鄉○○段土地公坑小段147-2及147-5地號之公有土地，並於52年繳清放領地價，於54年辦理所有權移轉登記等節，有桃園縣政府100年5月19日府地籍字第1000191494號函在卷可稽（見原審卷第156頁）及該函所附放領公有耕地農戶清冊及地籍相關資料可憑。依台灣省放領公有耕地扶植自耕農實施辦法第6條第1項之規定，公地承領人之次序與資格為：⑴承租耕地之現耕農。⑵雇農。⑶承租公地不足之佃農。⑷耕地不足之半自耕農。⑸無土地耕作之原土地關係人而需要土地耕作者。⑹轉業為農者，應認得承領公有耕地資格者，具有自耕能力，秦含泰既能承領公有耕地並辦妥所有權移轉登記，依當時之土地法第30條之規定，應具有自耕農身分無訛，上訴人空言指摘秦含泰不具自耕農身分一節，殊無可採。從而，上訴人主張被上訴人之祖父秦含泰與其之間買賣契約因違反89年1月26日修正前土地法第30條規定為無效一節，並無理由。
⒍上訴人又主張系爭土地買賣違反物權要式性規定而無效云云
。惟按不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，98年1月23日刪除前之民法760條定有明文（該條後因增訂同法第758條第2項之規定而刪除）。此係指不動產移轉之物權契約而言，若為債權契約（如不動產買賣契約）則不以書面為必要。而民法第166條之1雖於88年4月21日增訂，明定債權契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書，然此條經增訂迄今尚未依民法債篇施行法第36條第2項規定，經行政院會同司法院另定施行日期。經查，兩造間就系爭土地所有權移轉之物權行為，已簽訂有土地所有權買賣移轉契約書，並持以辦理移轉登記在案，有桃園縣蘆竹地政事務所函送之上開移轉登記文件在卷為憑（見原審卷第22-1至22-6頁），其物權行為自已具備書面要式，不生違反修正前民法第760條規定，亦與系爭買賣契約之有效與否無涉。上訴人主張系爭買賣契約因欠缺要式行為而無效云云，洵非可取。
⒎綜上，秦含泰與上訴人間依系爭買賣契約所標示三間店面範
圍之土地，即附圖D所示範圍之系爭土地(詳後㈢⒊所述)，確有買賣關係存在，且該買賣契約亦無上訴人所執無效之理由，被上訴人基於繼承之法律關係，請求上訴人移轉系爭土地所有權，經上訴人同意簽訂物權契約，並辦妥所有權移轉登記，該移轉登記即有法律上原因，自無不當得利或詐欺侵權可言。
㈡、被上訴人並無對上訴人施用詐術使其陷於錯誤而將系爭土地移轉登記之情形，且上訴人依民法第92條規定請求撤銷其移轉登記之物權行為意思表示，亦已逾除斥期間：
⒈上訴人與被上訴人之祖父秦含泰間就附圖D所示範圍之土地
，確有買賣關係存在，業如前述，則被上訴人基於繼承該買賣關係請求移轉登記，難謂有何詐欺可言。上訴人未能證明被上訴有何施用詐術情事，其主張依民法第92條第1項規定，撤銷移轉系爭土地所有權之意思表示，自屬無據。
⒉復按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示。前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經過十年，不得撤銷。民法第92條第1項、第93條分別定有明文。本件上訴人自承知悉受被上訴人詐欺之事實乃於96年11月30日辦妥系爭土地移轉登記後，林丕園一知此事就立即通知上訴人，並於96年間透過陳東漢向被上訴人表示，並且通知好幾次（見原審卷第33頁背面），核與證人陳東漢證稱：「…(問：上訴人有沒有告訴你土地過不正確，要過回來？）98年的時候，原告有說實際坪數不對，要過還給原告，我向被告說…六坪過戶給原告。」、「原告跟我說叫被告再過六坪多回來」、「（問：是否記得過戶多久後，原告才叫你去跟被告提這件事？）一年多。」等語相符（見原審卷第65頁背面至66頁背面）。足見上訴人於96年底已知悉「受詐欺之事實」，至其透過陳東漢請求返還部分土地，已逾一年除斥期間，上訴人自不得再主張行使民法第92條第1項之撤銷權。從而上訴人依不當得利、侵權行為之法律關係，請求被上訴人移轉登記返還系爭土地所有權，應屬無據。
㈢、上訴人雖僅將附圖D所示範圍之系爭土地出賣予秦含泰，惟上訴人既已將系爭土地所有權全部，移轉登記予被上訴人各取所有權應有部分各二分一，尚不得請求移轉登記返還部分系爭土地：
⒈按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，農業發展條例第16條第1項定有明文。
⒉系爭土地面積170平方公尺(見原審卷第6頁)、地目為田、土
地使用編定一般農業區、農牧用地，為農業發展條例第3條第11款之耕地，有桃園縣蘆竹地政事務所函在卷可稽(本院卷第164頁)，依上揭規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。
⒊查，上訴人僅將三間店面、每店面十六台尺寬之範圍之系爭
土地出賣予秦含泰，如前所述，參酌證人李兩成之前開證詞，及系爭買賣契約及圖示，秦含泰所購範圍，應係附圖所示D範圍土地，業經本院赴現場勘驗並囑託地政機關測量，製有土地複丈成果圖可按(見本院卷第77至87頁)，如附圖所示
I、J範圍合計0.007公頃之系爭土地，非在本件買賣契約範圍，是被上訴人取得如附圖所示I、J範圍之系爭土地，固屬超出買賣範圍。惟系爭土地基於前揭法律限制，不得分割，自屬法定不能之標的，上訴人請求移轉登記返還該部分土地，於法未合，難予准許。至上訴人得否依其他法律關係求償，尚非本件所應審究。
㈣、上訴人請求拆屋還地，亦非有理。系爭建物為103建號建物之一部分，坐落於系爭土地之上，於91年7月31日登記為被上訴人2人所共有，為合法登記之建物，有建物登記謄本可據(見原審卷第83頁)，該建物有合法權源占用系爭土地，已如前述。而被上訴人已因移轉登記取得系爭土地所有權全部，上訴人主張撤銷該所有權移轉之物權行為係屬無據，亦如前述，是則上訴人已非系爭土地之所有權人，自無權請求被上訴人將如附圖D所示系爭建物拆除並將系爭土地騰空返還與上訴人，上訴人此部分請求，亦屬無據。
四、綜上所述，上訴人本於不當得利、侵權行為、及所有物返還請求權，請求被上訴人應將系爭土地所有權應有部分各二分之一移轉登記予上訴人；被上訴人應將如附圖D部分所示系爭建物拆除，騰空返還系爭土地予上訴人，均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 6 日
民事第二十一庭
審判長法 官 梁玉芬
法 官 黃雯惠法 官 周祖民正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 11 月 7 日
書記官 蕭進忠