臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第987號上 訴 人 吳美戀訴訟代理人 張致祥律師被 上訴人 林楳嶺
林雲容共 同訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國100年8月25日臺灣宜蘭地方法院99年度訴字第371號第一審判決提起上訴，本院於101年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號土地（重測前為宜蘭縣
○○鄉○○段番社小段5-2地號土地，下稱系爭土地）為被上訴人共有，而坐落系爭土地上本有訴外人潘黃勉所有昔日為宜蘭縣○○鄉○○路33之2號磚造建物（下稱系爭磚造建物）。潘黃勉嗣將系爭磚造建物出賣予訴外人余阿針，余阿針復於民國80年11月間將系爭磚造建物出賣予上訴人。87年5月間，交通部公路總局辦理台七線130K＋900-131K＋158號路基拓寬工程時，系爭磚造建物因不堪使用而拆除。上訴人未經被上訴人同意，在系爭土地上另行重建經宜蘭縣宜蘭地政事務所99年12月17日字3996號土地複丈成果圖（即原判決附圖，下稱附圖）所示編號（A）部分面積98.65平方公尺之磚造鐵皮頂平房（門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○號，整編前為宜蘭縣○○鄉○○路33之2號，下稱系爭地上物），而無權占有系爭土地。兩造間就系爭土地縱有租賃關係，其租賃期間已因系爭磚造建物拆除而屆至，上訴人改建之系爭地上物占有系爭土地並無合法權源，應拆除系爭地上物。爰依民法第767條物上請求權及第179條不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭土地上之系爭地上物拆除，及按系爭土地申報地價年息10%給付起訴前5年相當於租金之不當得利共新臺幣（下同）4萬4,606元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達之翌日起至系爭地上物拆除止，按年給付被上訴人8,921.3元。
㈡如法院認兩造間就系爭土地仍有租賃關係存在，則目前每年
租金1,000元顯屬偏低，○○○區○○○○道通車，間接促成其交通便利，應按系爭土地申報地價年息10%計算調整租金。
㈢聲明：
⑴先位聲明：①上訴人應將坐落系爭土地上之系爭地上物拆
除。②上訴人應給付被上訴人4萬4,606元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
③上訴人應自起訴狀繕本送達之翌日起至系爭地上物拆除止，按年給付被上訴人8,921.3元。
⑵備位聲明：上訴人承租被上訴人所有系爭土地上面積98.6
5平方公尺之土地，應自99年10月1日起調整租金為年租金8,921.3元。
二、上訴人則以：㈠上訴人於80年11月間向余阿針購買系爭磚造建物後，即與被
上訴人就系爭土地成立租賃契約，作為系爭地上物之建築基地，租賃範圍即系爭地上物占用系爭土地之範圍。兩造間未約定租賃期限，亦未訂立租賃契約之字據，依民法第422條及土地法第103條規定，兩造間就系爭土地有不定期租賃關係。
㈡系爭磚造建物之牆面，於86年至87年間道路整修時嚴重龜裂
，上訴人口頭向被上訴人申請重建，經被上訴人同意，始於88年間改建。系爭不定期租約未經合法終止，不論建築基地上之建物與原狀是否相符，仍屬合於原契約之使用，該不定期租賃契約不因房屋重建而失其效力。且系爭地上物之牆面緊靠原牆面之內側，其面積小於系爭磚造建物，被上訴人於上訴人重建當時，未如訴外人林榮、楊卲罔市等人曾經被上訴人阻止。
㈢被上訴人於97年1月間即起訴主張依土地法第104條規定，上
訴人與前手就系爭磚造建物之買賣契約不得對抗被上訴人，且上訴人重建之系爭地上物係無權占有，應返還系爭土地予被上訴人（原審法院89年度訴字第67號拆屋還地事件〈下稱另案〉)。被上訴人嗣撤回該訴訟，對於上訴人就系爭土地提存租金乙事，亦未表示反對，可見被上訴人已承認兩造間之不定期租賃契約存在，亦認知系爭地上物97年間之狀態包含上訴人重建建物之範圍。又上訴人數年來均向被上訴人之被繼承人繳納租金，另92年至99年之租金已辦理提存，被上訴人不得請求上訴人返還相當於租金之不當得利。
㈣被上訴人請求按系爭土地申報地價年息10%計算調整租金，
惟系爭土地鄰近宜蘭縣○○鄉○○路與壯濱路二段之路口，車輛稀少，周圍屬紅葉社區，有公館國小及零星商店，並不繁榮；壯濱路二段為南北向之濱海公路，車輛車速快，附近無住家商店，路旁都為雜草地，應以系爭土地申報地價年息1%計算租金。目前租金為每年1,000元，已逾系爭土地申報地價年息1%，並無調整必要。
三、原審判決㈠上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號（A）之系爭地上物拆除。㈡上訴人應給付被上訴人2萬8,410元，及自99年10月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈢上訴人應自99年10月23日起至拆除系爭地上物止，按年給付被上訴人5,682元，並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，已告確定。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本院依被上訴人之聲請，向原審法院調閱另案卷宗。
五、被上訴人主張系爭土地為其所有，上訴人於88年間將系爭磚造建物拆除，改建為系爭地上物之事實，業據提出土地登記謄本為證，並經原審法院至現場勘驗及囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所測量，製有勘驗筆錄、照片及附圖可憑，且為上訴人所不爭執，堪信被上訴人此部分之主張為真實。
六、上訴人主張系爭地上物無權占有系爭土地，如法院認兩造間就系爭土地有租賃關係，則請求調整租金等情，則為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審酌：㈠兩造就系爭地上物占用系爭土地之範圍，有無不定期之租賃關係存在？㈡被上訴人依民法第767條及第179條規定，請求上訴人拆除系爭地上物及給付相當於租金之不當得利，有無理由？㈢兩造間若就系爭土地地上物占用系爭土地之範圍有不定期租賃關係，被上訴人得否請求調整租金？金額應為若干，始為合理？
七、本院得心證之理由：㈠兩造就系爭地上物占用系爭土地之範圍，有無不定期之租賃
關係存在？⑴按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，
其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。是城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院74年臺上字第2562號判例意旨參照）。上訴人抗辯潘黃勉將系爭磚造建物出賣予余阿針，並未辦理稅籍移轉登記事宜，余阿針於80年11月間再將系爭磚造建物出賣予上訴人，並逕以潘黃勉與上訴人為買賣契約之當事人，完成稅籍變更登記，復於交通部公路總局辦理台七線130K+900-131k+158號路基拓寬工程前，繳付使用系爭土地之租金予系爭土地所有權人所委託之趙銀來等情，有買賣所有權移轉契約書、宜蘭縣稅捐稽徵處80年12月
6 日80宜稅財字第42732號函附卷可憑（另案卷第82、83頁），並據證人趙銀來證述屬實（原審卷第112頁）。上訴人承買系爭磚造建物，並支付使用系爭土地之租金，可見上訴人確有為使用系爭磚造建物之目的而給付使用系爭土地之對價。上訴人抗辯兩造自80年11月間起就系爭土地於系爭磚造建物使用範圍內有不定期基地租賃關係存在，堪予採信。
⑵次按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前
手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。土地法雖為民法之特別法，土地法規定租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。否則在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋已毀壞受損，出租人仍永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平。且房屋若已達不堪使用之程度，租賃關係即歸於消滅，土地所有權人得請求返還土地，承租人嗣後雖將房屋修繕，自不能使既已消滅之租賃關係回復。系爭地上物係因系爭磚造建物部分於87年5月間經交通部公路總局辦理台七線130K+900-131k+158號路基拓寬工程拆除3.18坪及磚圍牆，此有工程用地房屋價格調查表附卷可憑（另案卷第128頁）。而系爭磚造建物於部分經徵收拆除後，亦經上訴人全部拆除而重建為系爭地上物等情，業據證人趙銀來證述明確（原審卷第112頁），復經上訴人自陳無訛（原審卷第88-89頁）。依系爭磚造建物照片所攝（另案卷第193頁），系爭磚造建物外圍搭建有鋅板鐵架屋頂，顯然已因年代久遠而有耗損致無法遮風避雨，已失一般居住使用之功能，否則應無需加建大面積之鋅板鐵架屋頂，可見系爭磚造建物於88年間上訴人全部拆除重建前，已因自然損耗而達不堪居住使用之程度。上訴人於80年11月間承買系爭磚造建物，雖就建物範圍於系爭土地上與土地所有權人成立不定期之基地租賃關係，然至遲於88年間上訴人拆除前，即已達不堪使用之程度，經探求當事人真意，兩造於80年11月間就系爭土地於系爭磚造建物範圍內所成立不定期基地租賃關係，因系爭磚造建物已不堪使用，至遲於上訴人88年間拆除時即已消滅。
雖上訴人於拆除系爭磚造建物後旋重建系爭地上物，惟並不因此可使已屆期限而消滅之上開不定期基地租賃關係回復。
⑶被上訴人林楳嶺之被繼承人林渭川雖曾於89年間就系爭地
上物之部分範圍，對訴外人陳春木依民法第767條提起拆屋還地訴訟，並經原審法院以另案受理。然該事件因系爭地上物部分範圍之處分權人經法院認定並非陳春木，致法院判決林渭川敗訴確定。至於陳春木於該事件抗辯其配偶吳美戀就系爭地上物與系爭土地間有租賃關係等情，並未經法院裁判，縱林渭川於89年當時並未就系爭地上物全部請求拆除，亦無從據以認定上訴人之系爭地上物與系爭土地間有基地租賃關係。又被上訴人雖於97年間再就請求拆除系爭地上物乙事聲請調解，並主張對系爭磚造建物有優先承購權，然其於聲請狀已載明系爭磚造建物經拆除後，上訴人重建之系爭地上物為無權占有，此有聲請調解狀附原審法院97年度宜調字第7號聲請調解卷可憑，可見被上訴人從未肯認兩造就系爭地上物占用範圍有租賃關係，更無以被上訴人嗣後撤回上開97年度宜調字第7號調解之聲請，即遽認被上訴人已同意上訴人之系爭地上物於系爭土地上有基地租賃關係。兩造間在系爭土地上於80年11月間就系爭磚造建物範圍之基地租賃關係，已至遲於88年上訴人拆除系爭磚造建物前，即因期限屆滿而消滅，而上訴人並未再舉證證明系爭地上物之建造已取得系爭土地所有權人之同意或有何契約關係之合意，自無從單憑上訴人於97年、99年間分別對被上訴人提存92年至99年使用系爭土地之租金（原審法院97年度存字第50號及99年度存字第460號提存書附原審卷第85-86頁），使兩造間就系爭土地上之系爭地上物占用範圍有租賃關係存在。
㈡被上訴人依民法第767條及第179條規定，請求上訴人拆除系
爭地上物及給付相當於租金之不當得利，有無理由？⑴按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所
有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。上訴人無法舉證證明兩造間就系爭地上物占用系爭土地之範圍有不定期之租賃關係存在，被上訴人主張上訴人之系爭地上物無權占有系爭土地，應屬可採。被上訴人依物上請求權之法律關係排除侵害，請求上訴人將如附圖所示編號（A）之地上物拆除，洵屬有據。
⑵次按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上
之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。
而城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價（最高法院80年度臺上字第1996號判決意旨參照）。換言之，無權占有土地可獲致相當於租金之不當得利，該不當得利之數額，應以法定地價即申報地價之年息10%為限。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。上訴人之系爭地上物無權占有系爭土地，業如上述，則被上訴人請求上訴人就無權占有之面積給付自本件請求時起回溯前5年之不當得利，自屬有據。查系爭土地鄰近宜蘭縣○○鄉○○路與壯濱路二段之路口，車輛稀少，周圍屬紅葉社區，有公館國小及零星商店，並不繁榮；壯濱路二段為南北向之濱海公路，車輛車速快，附近無住家商店，路旁都為雜草地等情，有勘驗筆錄及現場照片可憑。本院審酌系爭土地之位置、鄰近土地利用之現況，認以系爭土地申報地價每平方公尺960元之年息6%計算不當得利為適當。上訴人應給付之不當得利為每年5,682元（計算式：960元×98.65平方公尺×6%＝5,682元〈元以下四捨五入〉），回溯前5年合計為28,410元（5,682元×5年＝28,410元）。
㈢被上訴人之先位聲明既為有理由，即無庸再予審究其備位聲
明被上訴人請求調整租金有無理由，金額應為若干始為合理。
八、綜上所述，被上訴人依物上請求權之法律關係，請求上訴人將系爭土地上如附圖所示編號（A）部分之系爭地上物拆除；另依不當得利之法律關係，請求上訴人給付28,410元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即99年10月23日，調字卷第16頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自99年10月23日起至拆除系爭地上物之日止，按年給付被上訴人5,682元，洵屬有據，應予准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定相當擔保金額予以宣告假執行及免為假執行，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併予敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 17 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 周祖民法 官 王麗莉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 4 月 17 日
書記官 余姿慧