臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第918號上 訴 人 守建開發有限公司法定代理人 胡春光訴訟代理人 陳德峰律師複 代理人 賴以祥律師被上訴人 寶時捷社區管理委員會法定代理人 鄭佳韻上列當事人間返還管理費等事件，上訴人對於中華民國100年7月28日日臺灣板橋地方法院100年度訴字第314號第一審判決提起上訴，本院於100年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人法定代理人已變更為胡春光，有公司變更登記表可按（見本院卷第51頁），其具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、被上訴人起訴主張：被上訴人為坐落新北市○○區○○路○○○ 巷寶時捷社區（下稱系爭社區）各區分所有權人依法於民國（下同）99年6月間設立之管理委員會。系爭社區各區分所有權人向上訴人購買該社區建物，所簽訂之房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約）第14條第1項第4款約定：買方應預繳管理費，每戶新臺幣（下同）1萬元（賣方擔任本社區共用部分管理人時，自第1戶通知交屋日起，基於社區管理必要之公共水電費、代管期間管理費支出等，管理委員會成立，扣除前開管理期間支出費用後，餘額無息移交之）。迄99年8月31日止，上訴人收受系爭社區各區分所有權人預繳之管理費計129萬9,941元，另代收房屋清潔修費21萬7,000元，合計151萬6,941元；而上訴人代付費用合計98萬607元。又上訴人所收受J12及L12二住戶繳納之管理費共3萬4,950元。依上開約定，上訴人應移交予被上訴人之管理費為57萬1,284元（1516,941-980,607+34, 950=571,284）。爰依約請求上訴人給付57萬1,284元及自起訴狀繕本送達翌日（100年3月2日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、上訴人對其與系爭社區區分所有權人訂有系爭契約，及代收上述管理費、清潔費等情不爭執。惟以系爭契約第14條第4項約定，上訴人應於被上訴人成立後3個月內完成公共使用部分之點交，因被上訴人尚有疑慮致未完成。於完成點交前，上訴人尚須擔任公共設施之管理人，應於點交完成後，扣除代管期間所有費用，始有移交結算後管理費之義務。又其代支出費用除上述98萬0607元，尚有臺灣臺北地方法院100年度北小字第811號判決（下稱北院判決）上訴人應給付訴外人吉祥國際物業管理顧問股份有限公司（下稱吉祥公司）之2萬9000元；另其於管委會成立後，修復系爭社區採光罩、公共廁所臉盆及公設電梯牆面，分別支出1萬4,286元、4762元及3萬元，其得依無因管理規定請求被上訴人償還支出之費用，主張與本件債務抵銷等語資為抗辯。
四、原審判命上訴人應給付被上訴人54萬2284元本息，駁回被上訴人其餘之訴。
上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，於本院答辯聲明：上訴駁回。
五、本件兩造不爭執事實如下：
㈠、系爭社區區分所有權人分別與上訴人簽訂系爭契約，有房屋預定買賣契約書可按（見原審卷第10-35頁）。
㈡、被上訴人已依公寓大廈管理條例之規定向主管機關申請報備，經主管機關於99年6月9日同意備查，有公寓大廈管理組織報備證明1紙可稽（見原審卷第7頁）。
㈢、迄99年8月31日，上訴人代收系爭社區各區分所有權人繳納之管理費129萬9,941元、房屋清潔修費21萬7,000元，及J12、L12二戶繳納之管理費3萬4,950元；代付費用合計98萬607元。被上訴人同意於本件請求金額，扣除北院判決上訴人應給付吉祥公司之2萬9,000元，有兩造陳述及系爭社區住戶管理費繳款明細、預收管理費收入&支出明細、代付費用支出明細、北院判決等可按（見原審卷第36-39頁、72頁、133-136頁、144頁）。
㈣、系爭社區公共使用部分迄未完成點交，有公共設施點交表、新北市政府工務局100年5月17日北工使字第1000363184號函可按（見原審卷第68頁、139頁、本院卷第31頁背面）。
六、茲就被上訴人之主張審酌如下：
㈠、被上訴人於系爭社區公共使用部分點交完成前，得否請求上訴人移交管理費餘額54萬2284元（1516,941+34,950-980,607-29, 000 =542,284）？查系爭契約第14條第1項第4款約定：買方應預繳管理費每戶1萬元正。（賣方擔任本社區共用部分管理人時，自第1戶通知交屋日起，基於社區管理必要之公共水電費、代管期間管理費支出等，管理委員會成立，扣除前開管理期間支出費用後，餘額無息移交之）。同條第4項約定：…前開公共使用部分，買方同意賣方應於管委會成立後3個月內全部完成點交（見原審卷第29頁）。依上所述，可知上訴人移交預收管理費之時點為「管委會成立」時；上訴人點交公共使用部分時點為「管委會成立後3個月內」，二者約定之時點並不相同，即管理費之移交早於公共使用部分之點交。上訴人抗辯系爭社區公共使用部分尚未完成點交，其得拒絕移交管理費乙節，為不可採。從而，被上訴人請求上訴人給付管理費餘額54萬2284元，自屬正當。
㈡、上訴人抵銷之抗辯，是否可採？
１、上訴人抗辯其於被上訴人成立後，修復系爭社區採光罩、公共廁所臉盆及公設電梯牆面，分別支出1萬4,286元、4762元及3萬元，其得依無因管理規定請求被上訴人償還，主張與本件債務抵銷。被上訴人則謂上訴人修復上述採光罩等係上訴人應負之保固責任，不應於管理費中支出。
２、查系爭契約第15條約定：本房屋自賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，針對結構部分負責保固15年，固定建材及設備部分（如門窗、粉刷、地磚、水電等）負責保固1年（見原審卷第29頁）。是依約上訴人應對系爭社區建物負保固之責，而上訴人謂其不知上述採光罩、臉盆、牆面損壞時間（見本院卷第61頁背面），則尚難認上述採光罩等係於保固期間外損壞，被上訴人主張上訴人修復上開採光罩等係履行其保固之責，自屬有據。從而上訴人主張依無因管理規定，請求被上訴人償還其支出之費用，並與本件債務抵銷乙節，為不可採。
七、綜上所述，被上訴人依系爭契約，請求上訴人給付54萬2284元及自起訴狀繕本送達翌日（即100年3月2日）起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨，指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 1 日
民事第八庭
審判長法 官 許正順
法 官 蘇芹英法 官 滕允潔正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 11 月 2 日
書記官 王韻雅