臺灣高等法院民事判決 100年度上更㈠字第12號上 訴 人 陳蓉耀原名陳左）.訴訟代理人 陳博文律師被上訴人 謝初江
之1訴訟代理人 呂理胡律師
唐永洪律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國98年
6 月22日臺灣新竹地方法院97年度訴字第57號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回，本院於中華民國100年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外，關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，與訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰伍拾萬元及自本判決確定翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔十分之六，餘由上訴人負擔。
事實與理由
一、本件上訴人起訴主張：上訴人（原名陳左，於民國（下同）100年5月27日改名為陳蓉耀）於93年6月3日與被上訴人簽訂不動產買賣契約，以新臺幣（下同） 1,880萬元向被上訴人買受坐落新竹縣○○鎮○○段204、208地號土地（下稱系爭
204、208地號土地），及坐落系爭 208地號土地上門牌號○○○鎮○○路134之1號二樓農舍一棟（下稱系爭農舍）。被上訴人並保證將系爭204、208地號土地上含系爭農舍在內之數棟房舍辦理合法建照，移轉與上訴人。上訴人於簽約當日給付定金 2萬元，翌日即交付移轉登記所須資料予代書李後輝，並於同年月15日給付第1期價款376萬元，然因被上訴人無法取得系爭204、208地號土地之農業用地作農業使用證明書（下稱農用證明），致無法辦理過戶手續，而系爭農舍經測量係坐落於系爭204、208地號土地上，且未經第一次所有權登記，無從辦理移轉登記，與系爭農舍相連之附屬建物亦遭被上訴人拆除，另系爭204地號土地上之4棟建物均屬違建，因被上訴人迄未補辦建築使用執照，依法不能為產權移轉登記，上訴人乃以被上訴人給付不能為由，分於94年 2月25日、同年3月7日通知被上訴人解除系爭買賣契約；縱被上訴人事後能辦理系爭 208地號土地所有權移轉，惟因無法辦理移轉系爭 204地號土地所有權，仍屬非按債之本旨提出給付，上訴人乃以98年 7月23日書狀催告被上訴人於書狀送達翌日起10日內，辦理系爭 204地號土地之農用證明，以便移轉過戶，因被上訴人逾期未能提出，乃再於99年 3月22日當庭以給付遲延為解除系爭買賣契約之意思表示，爰依系爭買賣契約第10條、民法第 259條規定，求為命：㈠被上訴人應給付上訴人378萬元，及自93年6月15日起至清償日止按年息百分之 5計算之利息。㈡被上訴人應賠償上訴人為本件花費心血及著手規劃處理建寺事宜之精神物質損失。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：兩造簽訂系爭買賣契約時均知系爭農舍及其坐落土地尚未完全確定，系爭買賣契約亦未約定系爭農舍須全部坐落於系爭 208地號土地上，而依契約附圖所示系爭農舍係坐落系爭208、204地號土地上，且依系爭買賣契約約定事項第1至4條所載，僅系爭 208地號上之建物須為合法農舍，被上訴人並未保證將系爭 204地號土地上之建物均辦理合法建照，並辦理移轉登記。另系爭農舍於締約時雖未經第 1次所有權登記，然被上訴人為取得系爭 208地號土地農用證明，遂將其附屬違建拆除以符合登記簿面積，且有新竹縣政府建設局83建都字第 763號核發之使用執照，被上訴人隨時可以辦理第 1次所有權登記而為移轉，並非給付不能，況被上訴人已將系爭農舍使用系爭 204地號土地部分分割、合併至系爭208地號土地，並於97年間完成第1次所有權登記，實無給付不能之問題。又系爭 204地號土地無法取得農用證明係因其上建物所致，僅需將建物全數拆除或申請補發建造及使用執照即可申請農用證明而為移轉，即便系爭 204地號土地上建物無法取得使用執照而影響農用證明之取得，依系爭買賣契約約定事項，可由被上訴人自行將其全部拆除，並於買賣價金扣減100萬元，以利系爭204地號土地所有權之移轉，亦無給付不能之情事；被上訴人未予續辦系爭 204地號土地農用證明，係因系爭208地號土地於94年1月24日取得農用證明後，上訴人明示拒絕繼續履約使然。上訴人以給付不能解除系爭買賣契約，並不合法。再者，被上訴人已依約將辦理不動產所有權移轉登記所須相關文件、印鑑章交付指定之李後輝代書並辦妥用印，上訴人依民法第 367條規定亦有配合用印及合作辦理不動產移轉登記、受領標的物之義務，嗣經代書李後輝於94年1月24日取得系爭208地號土地之農用證明，而得聯件辦理系爭農舍及 208地號土地之所有權移轉登記、系爭208、204地號土地合併分割事宜，詎上訴人竟不配合辦理並繳交第2期價款，除經被上訴人委託律師於94年3月23日發函解除系爭買賣契約沒收已付價金外，另於原審以答辯㈢狀催告上訴人於送達10日內提出辦理系爭 208地號及系爭農舍移轉登記所須全部證件，若未依期履行，併依系爭買賣契約第10條前段為解除契約之意思表示，復於原審以答辯㈣狀再次為解除契約之意思表示，被上訴人依約沒收上訴人已繳價金 378萬元抵作違約金，自合於系爭買賣契約約定。
又系爭買賣價金為1,880萬元，與被上訴人沒收之違約金378萬元尚屬相當，上訴人主張該違約金過高，洵無理由等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，就請求被上訴人給付 378萬元本息部分提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人378萬元，及自93年6月15日起至清償日按年息百分之 5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。有關上訴人請求被上訴人賠償精神物質損失部分，未據上訴人聲明不服，已告確定。本院前審將原審駁回上訴人請求被上訴人給付378萬元本息部分，於228萬元本息範圍內廢棄，改判被上訴人應給付上訴人228萬元及自98年9月27日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。而駁回上訴人其餘之上訴。上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服而告確定。被上訴人就其敗訴部分提起第三審上訴，經最高法院將本院前審判決關於命被上訴人給付及負擔訴訟費用部分廢棄發回。
上訴人於本院上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人378萬元及自93年6月15日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明為：㈠上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利之判決，請准供擔保宣告免予假執行。
四、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於93年 6月3日簽訂系爭買賣契約，由上訴人以1,880萬元，買受被上訴人所有之系爭204、208地號土地及系爭農舍，系爭買賣契約附件付款方式、約定事項、土地買賣約定事項、附圖均為契約之一部，上訴人已於簽約時給付定金2萬元，並依約給付第 1期款376萬元，上訴人已支付之買賣價金共378萬元。
（二）上訴人於94年 2月25日以龍潭南龍郵局第30號存證信函及94年 3月7日第364號存證信函，以被上訴人一再變更系爭204與208地號之間地形與地上建物、不完整地形嚴重影響買方規劃及 208地號上無農舍存在，上訴人於買受後將面臨空有農舍而無合法土地所有權問題等，解除系爭買賣契約。
（三）耕地於96年 1月12日前辦理所有權移轉登記須檢附農用證明，被上訴人嗣後拆除系爭農舍附屬違建於94年 1月24日取得系爭208地號土地之農用證明書，並委託律師於94年2月21日以中壢26支郵局第83號存證信函催告上訴人，於文到 7日內至李後輝代書事務所配合用印，以辦理產權登記及後續履約事宜，並以94年3月23日中壢26支郵局第147號存證信函解除系爭買賣契約，並沒收上訴人已付價金。
（四）被上訴人復於97年7月11日就系爭農舍辦理第1次所有權登記完峻，再於98年 4月23日以答辯㈢狀之送達催告上訴人於10日內提出辦理系爭 208地號及系爭農舍移轉登記所須全部證件，若未依期履行，則併依系爭買賣契約第10條前段為解除契約之意思表示。
五、上訴人主張被上訴人有給付不能、給付遲延之情事，爰解除系爭買賣契約，請求被上訴人返還買賣價金 378萬元本息等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造之爭點厥為：㈠被上訴人有無給付不能？上訴人於94年 2月25日、同年3月7日以存證信函主張解除系爭買賣契約，有無理由？㈡被上訴人於94年3月23日、98年4月23日解除系爭買賣契約有無理由？㈢上訴人於99年 3月22日以給付遲延解除系爭買賣契約有無理由？㈣上訴人請求酌減違約金有無理由？若有理由，其酌減之數額若干？茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）被上訴人並無給付不能，上訴人於94年2月25日、同年3月7日以存證信函主張解除系爭買賣契約，為無理由：
１、上訴人以系爭農舍經拆除相連之鐵皮屋後，完全坐落在系爭204地號土地，而未坐落於系爭208地號土地，主張被上訴人就農舍之移轉給付不能云云，惟為被上訴人所否認，查系爭農舍依新竹縣政府建設局83建都字第 763號使用執照所示（見原審卷一第42頁），其坐落之土地為系爭 208地號土地及219-40地號土地，而系爭買賣契約之附圖（見原審卷一第12頁）則顯示系爭農舍坐落於系爭208及204地號土地，究竟系爭農舍坐落之土地為何，於兩造締約時，確實存有不明確之情形。參諸系爭買賣契約之約定事項約定「本契約 208號土地上有合法農舍一棟一併出售予買方，但建築基地若有其餘土地亦屬賣方所有者，丈量面積後以一台甲新台幣壹仟貳佰萬元整計算之，此部分金額於尾款支付時支付。」（見原審卷一第10頁），被上訴人辯稱系爭農舍於買賣契約訂定時，係部分坐落於 208地號土地，部分坐落於其餘土地，故兩造始會於系爭買賣契約之約定事項為上開若系爭農舍坐落他筆土地時另行價購之約定，應屬非虛。又被上訴人於簽約後將系爭農舍坐落於系爭204地號之土地，分割出204-1地號後，再於97年3 月13日將204-1地號土地併入208地號土地， 並於97年7月11日完成系爭農舍之所有權第一次登記，系爭農舍經編為新竹縣○○鎮○○段47建號建物， 此有分割合併前系爭204、208地號、合併後系爭208地號及前開47建號建物登記謄本、建物所有權狀及建物測量成果圖在卷可憑（見原審卷一第24、25頁、第110頁至第113頁）。依上開使用執照及建物登記謄本可知，系爭農舍於系爭買賣契約訂定時，確實坐落於系爭208地號土地及未分割前之204地號土地上，而未坐落於使用執照所載之219-40地號上，核與上訴人自陳系爭農舍於簽約時確實部分坐落於合併前之系爭20 8地號土地等情相符（見本院卷第70頁），系爭農舍雖未全部坐落於系爭208地號土地上， 惟依系爭買賣契約約定事項之約定， 可認此為兩造於簽約時所預期，而204地號及208地號土地均為被上訴人所有， 且均為系爭買賣契約之標的，並無給付不能之情形，上訴人以此主張被上訴人給付不能其得解除契約，為無可取。
２、上訴人又以系爭204、208地號土地自93年6月3日兩造簽訂系爭買賣契約起至農業發展條例96年 1月12日修正公布前，因未能取得農用證明無法辦理該所有權移轉登記，且系爭農舍未經第1次所有權登記，亦無從辦理移轉登記， 又與系爭農舍相連之附屬建物亦遭被上訴人拆除，主張系爭買賣契約給付不能云云。惟：
㈠查系爭208地號土地業經被上訴人於94年1月24日取得農用
證明，有新竹縣關西鎮農用證明可憑（見原審卷一第 198頁），並無上訴人所稱給付不能情形。至於系爭 204地號土地迄今仍未取得農用證明，固為被上訴人所不爭，惟系爭買賣契約為農地買賣需申請農用證明，且地界不清需申請測量，依系爭買賣契約約定先移轉系爭 208地號土地，其上系爭農舍旁有違建車庫需先拆除始得申請核發農用證明，另系爭 204地號土地上有雞舍、花房，則約定較後處理，伊在擬訂系爭買賣契約時有將本件買賣可能涉及取得農用證明、農舍過戶登記及違建拆除等困難告知兩造等情，已據證人即辦理本件買賣契約相關事宜之代書李後輝證述在卷（見原審卷一第189頁反面至第191頁）；又有關系爭 208地號土地及其上系爭農舍所有權移轉登記，與系爭
204 地號土地及其上建物所有權之移轉登記，確有先後之別，此觀諸系爭買賣契約付款方式第 3、4、5款約定即明，兩造既約定應由被上訴人先行完成系爭 208地號土地及其上系爭農舍之所有權移轉登記，因上訴人未依約配合用印履行（詳如後述），被上訴人自無繼續履行之後為移轉系爭 204地號土地所有權應取得該土地農用證明之義務。
況且該 204地號土地農用證明取得與否亦僅涉及該地號土地上違建之拆除，依兩造所不爭執分割前之系爭 204地號土地上存有兩造系爭買賣契約所約定之系爭農舍 1棟、花房1棟、鐵皮屋2棟，有該地籍參考圖可憑（見本院卷第59頁、第69頁、第94頁反面），其中系爭農舍部分業經被上訴人依農舍坐落土地之分割及合併而取得第 1次所有權登記，已如前述，並無給付不能之情形；而花房部分若未能取得使用執照，依系爭買賣契約約定事項第 4條約定（見原審卷一第10頁），由被上訴人負責拆除，並自買賣價金扣除100萬元，至於其餘2棟鐵皮屋並未約定被上訴人應取得合法之所有權（詳如後述），是被上訴人既得拆除該花房1棟、鐵皮屋2棟以取得農用證明，亦無上訴人所稱因未能取得農用證明而有給付不能之情形。
㈡又與系爭農舍相連之附屬建物遭被上訴人拆除，係被上訴
人為取得系爭 208地號土地農用證明所為，且依證人李後輝前開證述，為上訴人於簽約時所明知。又該拆除部分並非前開使用執照範圍內之合法建物，如上訴人認系爭農舍旁屬附屬違建之鐵皮屋等物於契約之履行，係屬重要之事項，則於被上訴人依系爭買賣契約第11條約定於上訴人付清尾款實際交付系爭農舍時，上訴人得依系爭買賣契約第
9 條約定，請求被上訴人恢復原狀而為點交，尚不得於被上訴人尚未交付系爭農舍前即據以解除契約，且此亦與被上訴人給付不能無涉，上訴人據此解除契約，亦乏依據。㈢至被上訴人是否應於農業發展條例96年 1月12日修正公布
前辦妥系爭204、208地號土地、系爭農舍之所有權移轉登記，涉及被上訴人是否給付遲延範疇，上訴人執此主張被上訴人給付不能，自不足取。
３、上訴人雖又以系爭204地號土地有4棟建物均屬違建，因被上訴人迄未補辦建築使用執照，依法不能為產權移轉登記，主張系爭買賣契約給付不能云云，惟被上訴人則否認兩造有約定系爭204地號土地上4棟建物均須辦理使用執照，並辦理產權移轉登記。經查，系爭買賣契約相關建物坐落於系爭204地號土地上者有3建物，即為卷附地籍參考圖編號 2、3、4號建物（見本院前審卷第59頁）；又依系爭買賣契約約定事項所載（見原審卷一第10頁），就 204地號土地上之建物，兩造僅約定鐵皮屋 1棟（即前開地籍參考圖編號2建物）及花房 1棟（即前開地籍參考圖編號3建物）一併出售，又買賣約定事項所載之雞舍即約定事項之花房，已據上訴人所陳明（見本院前審卷第94頁反面），就此部分亦係約定「農用會勘後該雞舍若須補請使用執照時，賣方須備妥全部證件委託建築師補請房屋使用執照，以使雞舍合法。」、「但若地上建築物因非賣方之責而無法補請使用執照而需拆除時，則賣方須自行將雞舍全部拆除以利土地移轉。同時買賣金額須扣減新台幣壹佰萬元整。」（見原審卷一第10頁）；另系爭買賣契約土地買賣約定事項約定：「…另 204地號上靠203-78地號上有鐵皮屋1棟，測量後其基地在204土地上之房屋部分屬買方所有，由買方管業使用之。」（見原審卷一第11頁），是兩造並未約定系爭204地號上之3違建建物均須辦理建造執照，及辦理產權移轉登記，上訴人以被上訴人未能辦理系爭 204地號上花房雞舍及其餘鐵皮違建之合法登記，主張被上訴人給付不能，自不足取。至上訴人雖又主張系爭204地號上另有1建物亦為兩造約定之買賣範圍云云，惟為被上訴人所否認。查兩造不爭執該建物係坐落於系爭 204、208 地號以外之土地上（見本院前審卷第59頁即前開地籍參考圖編號 5建物），則是否為兩造約定之買賣範圍，即非無疑，況且遍觀系爭買賣契約內容均無有關該建物之相關約定，則上訴人以被上訴人未能取得系爭買賣契約未約定建物之合法所有權，主張被上訴人給付不能，亦屬無據。
４、綜上本件被上訴人就於系爭買賣契約之履行，並無給付不能之情事，上訴人主張得解除契約之事項，亦均不合於兩造約定或法律規定，故上訴人於94年 2月25日、同年3月7日以存證信函主張解除系爭買賣契約，於法尚有未合，自仍應依系爭買賣契約履行。
（二）被上訴人於94年3月23日、98年4月23日解除系爭買賣契約，為有理由：
１、按系爭買賣契約第10條約定「本約簽訂後，倘甲方（即上訴人）不買或不按約定日期付款，經乙方（即被上訴人）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。」（見原審卷一第 7頁）。又兩造約定於系爭買賣契約簽立後10日內上訴人除應支付被上訴人第 1期款外，並需同時備妥全部證件委託代書辦理過戶登記，上訴人並應於系爭 208地號土地及系爭農舍完成登記3日內支付第2期款，且負有交付配合代書作業及過戶所需一切證件之義務，此觀諸系爭買賣契約第3、5條及付款方式第 2、3款約定即明（見原審卷一第5、6、9頁）。另按「第 1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請」，農業發展條例第18條第4項定有明文。
２、查被上訴人固於94年1月24日取得系爭208地號合併前之農用證明（見原審卷一第198頁），惟系爭農舍迄至系爭204地號土地於97年3月間辦理分割出204-1地號，並併入系爭208地號土地，始於97年7月11日完成第一次所有權移轉登記，已如前述。則在96年 1月11日之前，因分割前之系爭
204 地號土地上尚有花房雞舍及鐵皮屋等其他違建尚未處理，依前開農業發展條例第18條第4項之規定及96年1月11日農業發展條例修正公布前第31條、第39條之規定，被上訴人於96年 1月11日前實無從取得系爭農舍坐落合併、分割前之系爭204、208地號土地之農用證明，自無從辦理系爭農舍及其坐落土地之所有權移轉登記，故被上訴人於94年 2月21日以中壢26支郵局第83號存證信函即催告上訴人提出印章及身分資料辦理系爭農舍及其坐落土地所有權之移轉登記，於上訴人未配合辦理時，即以94年 3月23日中壢26支郵局第 147號存證信函解除系爭買賣契約，並沒收上訴人已付價金，自有未洽。
３、次查被上訴人於97年 7月11日辦妥系爭農舍之第一次所有權登記後，已能依系爭買賣契約，辦理系爭 208地號及系爭農舍之移轉登記，此時，上訴人即有依前開系爭買賣契約之約定交付配合代書作業及過戶所需一切證件，惟上訴人於原審98年 1月23日言詞辯論期日即表示「縱使現在可以，我們也不願意買」等語（見原審卷一第 141頁背面），經被上訴人依原審98年 4月23日答辯㈢狀催告上訴人於10日內交付，如未於期限內提出相關證件，並依系爭買賣契約第10條前段之規定聲明解除契約及沒收上訴人已付價金，此項意思表示業經上訴人訴訟代理人於98年 4月28日當庭收受（見原審卷一第194至195頁），上訴人仍未於期限內配合辦理，系爭買賣契約因上訴人不買，被上訴人行使該契約第10條之約定解除權而解除。上訴人雖主張被上訴人為前開催告後，於催告期滿後並未再為解除契約之意思表示，不生解除契約之效力，並舉最高法院52年台上字第1289號判例意旨為憑。惟按通知他方當事人在一定期限內，若未依債務本旨履行契約，於期限屆滿時起，解除之意思表示即發生效力，是為解除契約之意思表示附以停止條件。相對人應履行契約乃法律所定義務，以此為停止條件，原即以法律所定給付為內容，對相對人言，並未增加不利益，自無不許附停止條件之理（參見孫森焱著，新版民法債編總論下冊、90年3月修訂版第759頁），是被上訴人於原審催告上訴人交付證件辦理所有權移轉登記之同時附停止條件之解約意思表示，於上訴人未於催告期限內交付證件之停止條件成就時自生解除系爭買賣契約之效力。至上訴人所提最高法院52年台上字第1289號判例意旨係出租人僅限期催告承租人給付租金，並未同時為附停止條件之解除契約意思表示，核與本件情況不同，上訴人主張被上訴人前開以答辯㈢狀所為之通知不生解除契約之效力，自不足取。況被上訴人於上開催告期滿後，又於98年 5月13日以答辯㈣狀再向上訴人為解除契約之意思表示（見原審卷二第11頁），上訴人主張被上訴人解除契約不合法，並不足取。
４、上訴人雖又主張系爭買賣契約並未約定交付上開證件之確定期限，須經被上訴人定相當期限催告，上訴人不於期限內履行始負遲延責任，此際尚須上訴人經被上訴人再定期催告而不履行，被上訴人始得解除契約，上訴人於被上訴人以原審答辯㈢狀催告後，未交付過戶所需文件，僅生遲延給付之效果，被上訴人未再另為解除契約之意思表示，其解除契約無效云云。惟按系爭買賣契約第10條約定：「本約簽訂後，倘甲方（即上訴人）不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方（即被上訴人）無條件沒收，抵作違約金，並解除契約……」（見原審卷一第7頁），而上訴人於原審98年1月23日言詞辯論期日即表示「縱使現在可以，我們也不願意買」等語（見原審卷一第 141頁背面），上訴人既已明確表示不買，則依系爭契約第10條約定，被上訴人即得於催告後解除契約，上訴人主張被上訴人須再次催告後，始得解除契約，並無足採。
５、上訴人雖又以系爭買賣契約第 9條約定「本買賣不動產未點交前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物，移交前增築部分，乙方（即被上訴人）自本約成立日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交與甲方（即上訴人）…」，然被上訴人將系爭農舍附屬建物拆除，其於原審答辯㈢狀所為催告行為，亦未符合債之本旨所提出之給付，不生提出之效力云云。惟查，被上訴人係為取得系爭 208號土地農用證明而拆除系爭農舍相連之附屬建物，已如前述，且依證人李後輝前開證述，此為上訴人於簽約時所明知。被上訴人拆除系爭農舍旁之附屬建物，既為履行契約所必需，自不屬契約第 9條所定任意取卸破壞之範疇。況該拆除部分並非系爭農舍使用執照範圍內之合法建物，如上訴人認系爭農舍旁屬附屬違建之鐵皮屋等於契約之履行，係屬重要之事項，則於被上訴人依系爭買賣契約第11條約定於上訴人付清尾款實際交付系爭農舍時，上訴人得依系爭買賣契約第 9條約定，請求被上訴人恢復原狀而為點交，上訴人以此抗辯被上訴人前開答辯㈢狀不生催告之效力，並不足取。
（三）上訴人於99年 3月22日以給付遲延解除系爭買賣契約，為無理由：
查上訴人主張系爭204、208地號土地應一併買賣，且只有一條聯外道路，必須都能移轉始符債之本旨等語（見本院前審卷第69頁反面），且為被上訴人所不爭，則被上訴人前於98年 4月28日以上訴人就系爭農舍及坐落合併後系爭
208 地號土地所有權之移轉未盡協力義務而合法行使約定解除權，該解除權之行使自及於系爭買賣契約之全部，並溯及的消滅，上訴人再於98年 7月23日本院前審審理時限期催告被上訴人辦理系爭 204地號土地之農用證明，及因被上訴人逾期未能提出，乃再於99年 3月22日以給付遲延對業已消滅之系爭買賣契約為解除，自屬無據。
（四）關於上訴人請求酌減違約金有無理由，及酌減之數額若干部分：
１、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第 2項定有明文。查系爭買賣契約第10條「本約簽訂後，倘甲方（即上訴人）不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方（即被上訴人）無條件沒收，抵作違約金，並解除契約……」（見原審卷一第 7頁），乃兩造就上訴人不買或不按約定日期付款，經被上訴人定期催告仍不給付時，約定由被上訴人沒收已付價款充作違約金，而別無其他有關該違約金之約定，故被上訴人依該約定沒收之價款378萬元， 核其性質視為因不履行而生損害之賠償，被上訴人抗辯該沒收之違約金為上訴人不於適當時期或不依適當方法履行債務所生之懲罰性違約金性質，尚不足採。
２、次按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第 252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨」、又「契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又民法第 148條第 2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則予以檢驗」（最高法院93年度台上第 909號、95年度台上字第1095號裁判意旨參照）。
３、本件上訴人主張被上訴人仍得再行販售系爭買賣契約約定之不動產，並不因系爭買賣契約經解除而受有損害，被上訴人拆除之系爭農舍建物車庫，依契約第 9條、第15條及約定條款第 1項約定，本屬買賣契約標的物，被上訴人本負有將系爭農舍回復到簽約時原狀之義務，尚難據此主張受有何損害，且本件係因被上訴人遲未取得系爭204、208地號土地農用證明及辦理系爭農舍之保存登記，致上訴人不願再行購買，顯見被上訴人於履約時確有遲延之重大過失，被上訴人於與有過失情形下仍得沒入 378萬元之價金誠屬過高等語。查被上訴人主張其於訂約後，即為履行系爭買賣契約而辦理測量，又為取得農舍合法執照拆除車庫、雨遮，並辦理系爭204、208地號土地之分割合併事宜，付出大筆費用，衡諸被上訴人確將系爭農舍坐落於系爭204地號之土地，分割出204-1地號， 再將204-1地號併入系爭208地號土地，完成系爭農舍所有權第一次登記， 又為取得系爭204地號土地而拆除地上物， 被上訴人主張其支出大筆費用，受有相當的積極損害，應為可取。又簽約後上訴人已將一塑膠水塔置放於系爭204地號土地上， 並於鐵皮屋內放置數尊神像占有使用，有照片在卷可稽（見最高法院卷第57頁），上訴人亦自陳於給付第一期款後，在鐵皮屋內放了鐵櫃、冰箱等雜物等語（見本院卷第42頁背面），被上訴人主張其受有不得完整使用買賣標的物之消極損害，亦非無據。惟被上訴人迄至97年7月1日始辦妥系爭農舍第一次所有權登記，距兩造於93年6月3日簽立系爭買賣契約已達4年有餘，上訴人於簽立契約後4年不願再配合辦理系爭買賣契約部分標的即系爭農舍及其坐落之合併後系爭208地號土地所有權登記，以避免再行支付鉅額第2期款762萬元後仍有未能順利取得後續系爭204地號土地及其上建物所有權之風險，其違約情節亦非重大。本院審酌上情，及上訴人如依約履行時被上訴人可享受之一切利益、一般客觀事實、社會經濟狀況及被上訴人實際所受之積極損害及消極損害等一切情狀，認系爭買賣契約約定之違約金378萬元確有過高，應酌減為228萬元始屬適當。經酌減後，上訴人可請求被上訴人返還扣除該違約金後之價款為150萬元（378萬元－228萬元＝150萬元）。
４、又按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返還。此項返還請求權原具有賠償債務人所受損害之性質，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院97年度台上字第1078號判決意旨參照）。
準此，系爭違約金超過228萬元部分， 上訴人之返還請求權既於本判決確定時發生，並於斯時屆清償期，故被上訴人於本判決確定翌日起始負給付遲延責任，則上訴人請求被上訴人給付逾 150萬元及自本判決確定翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約之法律關係及民法第 259條規定，請求被上訴人給付 150萬元及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審除確定部分外就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第 2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本判決所命給付未逾 150萬元，不得上訴第三審，於本院判決後即告確定，兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核無必要，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 12 日
民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 黃豐澤法 官 張靜女正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 7 月 12 日
書記官 蕭麗珍