臺灣高等法院民事判決 100年度上更㈠字第65號上 訴 人 鍾源泉
鍾阿興鍾騰雲鍾國祿共 同訴訟代理人 鍾火旺被上訴人 劉廷亮訴訟代理人 林長青律師
參 加 人 賴嘉政
賴瑞貞賴瑞彩上二人共同訴訟代理人 陳耀昭
參 加 人 賴民生訴訟代理人 賴民基上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國99年6月25日臺灣桃園地方法院98年度訴字第1568號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於101年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔；參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
一、程序方面：按「就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。」，民事訴訟法第58條第1項定有明文。本件被上訴人起訴請求上訴人拆屋還地之桃園縣○○鄉○○○段○○○○號土地(下稱系爭土地)，係被上訴人與參加人賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩之被繼承人賴曾順妹，與參加人賴民生共有，應有部分依序分別為1/4、1/4及1/2，嗣賴曾順妹死亡由參加人賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩共同繼承；有土地登記謄本、死亡證明書、戶籍謄本(前審卷第92、76、56至58頁)為憑；參加人賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩及賴民生於本件訴訟有法律上利害關係之第三人，被上訴人依民事訴訟法第65條第1項之規定，聲請將本件訴訟告知參加人賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩及賴民生，並據渠等聲明參加訴訟，經核於法尚無不合，應予准許。
二、被上訴人主張：上訴人無權占有被上訴人與參加人賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩、賴民生共有之系爭土地，並在系爭土地上興建如原判決附圖(下稱附圖)編號A所示門牌號碼為桃園縣○○鄉○○村○○○00號磚造房屋、編號B所示鐵皮屋、編號C所示豬舍、編號D所示鐵皮屋、編號E所示水泥地等地上物(下稱系爭建物)，上訴人無法律上之正當權源，占有使用系爭土地，經被上訴人催請拆除，將占有使用之土地返還被上訴人及其他共有人，未獲置理；為此，依民法第767條、第821條之規定，本於所有物返還請求權，求為命上訴人應將附圖編號A、B、C、D、E所示系爭建物予以拆除，將土地返還予被上訴人及其他共有人之判決；原判決為被上訴人勝訴判決，上訴人不服上訴，乃答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、參加人除援用被上訴人陳述外，參加人賴嘉政另補充陳述：系爭耕地租約係由原共有人賴國賢和賴玉進共同出租，惟系爭土地無三七五減租條例之適用，並否認上訴人所提出59年3月31日承諾書上簽章之真正，且系爭耕地租約內之茶園部分係因上訴人沒有能力耕作而自己放棄等語。
四、上訴人則以：被上訴人及參加人所共有系爭土地，及其他耕地共28筆土地，於日據時代即由上訴人之父鍾鼎房向訴外人賴國賢承租搭蓋農舍及耕種，嗣耕地三七五減租條例施行後，亦依法簽訂耕地租約（下稱系爭耕地租約）繼續耕作並繳租，從未間斷。其後於58年間，系爭土地上之農舍因颱風而倒塌，上訴人以3甲餘茶園租約由地主自行掌管換取系爭土地之所有權，農舍則由上訴人自行改建，上訴人非無權占有系爭土地；且上訴人等為系爭土地之承租人，有優先承買權，原出租人未以書面通知上訴人等優先承買，違反耕地三七五減租條例之規定，不得對抗上訴人等語，資為抗辯；對於原法院為其不利判決聲明不服，提起上訴，並聲明：如主文所示。
五、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地之地目為「建」，使用分區為山坡地保育區，使用
地類別為丙種建築用地，面積為1,549平方公尺。原係訴外人賴嘉雄與參加人賴民生，及賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩之被繼承人賴曾順妹共有，應有部分分別為賴嘉雄1/4，賴曾順妹1/4、賴民生1/2，賴曾順妹之應有部分由參加人賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩共同繼承。被上訴人聲請原法院92年度執字第5623號被上訴人與債務人賴嘉雄間給付票款強制執行事件，並承受賴嘉雄應有部分1/4，有系爭土地之土地登記謄本、原法院民事執行處94年3月17日桃院興執92年執九字第5623號函、桃園縣政府稅捐稽徵處大溪分處94年3月28日桃稅溪壹字第0940002947號函影本各乙份在卷可稽（原審卷第109頁、第210至211頁）。
㈡被上訴人向桃園縣政府耕地租佃委員會申請調處，並主張上
訴人就系爭土地無三七五租賃關係存在，上訴人應塗銷系爭土地上之三七五租約登記，及應將系爭土地返還被上訴人及其他共有人全體，上訴人則以前詞抗辯，經上開委員會委員認為系爭土地係租約內無償之建地附帶使用，故應同意續訂租約，繼續給承租人使用，並為調處決議：系爭土地應屬租約內附帶使用之建地應予續訂租約，惟被上訴人不同意，上訴人同意上開調處決議，調處不成立，經桃園縣政府以98年9月7日府地用字第0980346783號函移送原法院審理，有該函及所附調處程序筆錄專卷全卷可稽（原審卷第4至99頁）。
㈢民國37年12月間，上訴人被繼承人鍾鼎房與訴外人賴國賢簽
訂系爭耕地租約，租賃期間自37年12月20日起至40年12月19日止，嗣上訴人繼續耕作，系爭耕地租約之私有耕地租約異動登記加蓋戳記處之最後記載：「加蓋日期」欄為「94年5月1日」，「續訂租約加蓋戳記處」欄為「桃園縣龍潭鄉公所核定本租約依照減租條例第20條規定自民國92年一月一日起至民國97年十二月三十一日止，續訂租約六年。」而上訴人於76年12月2日申請租約變更登記經報奉縣府77年1月14日
(77)府地權字第10207號函復准予授權租約變更登記之上開私有耕地租約附表包含系爭土地，其備註欄記載：「承租面積改○．一五四九（公頃）」，有上開租約、桃園縣龍潭鄉私有耕地租約附表在卷可稽（原審卷第82至93頁、第156至163頁）。又鍾鼎房與「賴國賢外一人」共同出具之改制前臺灣省新竹縣龍潭鄉（改制後為桃園縣龍潭鄉）高平里私有耕地租約登記申請書記載：「已承佃耕作年期」欄為「自30年12月20日至37年12月19日共7年；現訂租期參個年（自37年12月20日至40年12月19日）」，有租賃關係之土地包括系爭土地共36筆土地，系爭土地有關租金欄位記載：「本筆無租、佃人負擔家屋稅。」，嗣因承租人鍾鼎房死亡，經龍潭鄉公所依47年5月25日桃園縣政府令核准繼承為名義變更；其後又因茶畑之部分（不包括系爭土地）收成不可靠承租人欠租多年，且放棄耕作經調解成立奉桃園縣政府59年5月11日令終止租約，有該申請書在卷可稽（原審卷第156頁）。
㈣94年3月22日桃園縣龍潭鄉公所（下稱龍潭鄉公所）龍鄉農
字0000000000號函賴嘉政、賴嘉雄、賴嘉胤、賴達四人內容為：「檢送本鄉高字第17號耕地三七五租約承租人鍾源泉、鍾阿興、鍾騰雲、鍾國祿等4人單方申請租約續訂案，貴戶若有異議，請於收文後20日提出，逾期視同無異議，本所將逕行依規定辦理訂約事宜。」（原審卷第150頁）。賴嘉政、賴嘉雄、賴嘉胤、賴達以94年4月7日政欄河(94)字第0401號覆函內容：「1.覆貴公所94-03-22龍鄉農字第0940006685號函。2.鍾源泉、鍾阿興、鍾騰雲、鍾國祿等四人申請龍潭鄉高字第17號耕地三七五租約續訂案，出租人賴達、賴嘉政、賴嘉雄、賴嘉胤同意訂定。」等語（原審卷第149頁）。
桃園縣政府亦以94年4月19日府地用字第0940102186號函准龍潭鄉公所同意「承租人鍾源泉君等4人『單方』申辦高字第17號耕地三七五租約變更及續訂登記乙案」備查（原審卷第147頁）。
六、兩造爭執之事項：㈠系爭土地是否耕地？是否為耕地三七五減租條例規定之租賃
標的？㈡系爭耕地租約之出租人為何人？有無權利出租？㈢系爭耕地租約附表關於系爭土地記載「本筆無租、佃人負擔
家屋稅。」等文字真意為何？與系爭耕地租約之關係為何？㈣如上訴人就系爭土地有系爭使用借貸關係存在，被上訴人得
否請求拆屋還地？
七、本院得心證理由及判斷：㈠系爭土地是否耕地？是否為耕地三七五減租條例規定之租賃
標的？被上訴人主張系爭土地之地目為「建」，且由上訴人於系爭土地上興建系爭建物，自非屬耕地，無耕地三七五減租條例適用等語。上訴人則以系爭土地自30年12月20日即與其他耕地併同出租，並訂有私有耕地租約，系爭建物中之房屋為農舍，自有上開條例之適用云云。按「耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。」最高法院88年度臺上字第1號之判例要旨參照。是「耕地三七五減租條例所定之耕地租佃，其租賃物以土地法第106條所定之農地為限，如承租非農地供耕作之用，既與同條例所定之耕地租佃有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用。」同院87年度第3次民事庭會議之決議亦同此見解。本件上訴人所承租之系爭土地為「建」地，且上訴人於系爭土地上興建系爭建物，非為耕作使用，亦為兩造不爭執，並據本院勘驗屬實，有勘驗筆錄在卷可稽（本院卷㈠第108頁），從而系爭土地既非「農」地，依上開說明，自無耕地三七五減租條例之適用，被上訴人主張為可採。
㈡系爭耕地租約之出租人為何人？有無權利出租？
被上訴人主張系爭土地於36年6月16日登記之共有權人為賴國賢與賴玉進2人，應有部分各1/2，賴國賢於36年6月16日前有與上訴人之父鍾鼎房簽訂系爭耕地租約，因尚未依法完成登記，應屬無權處分；36年6月16日以後之租約亦僅有賴國賢具名，賴玉進並未參與、同意，亦不生效力等云云；惟為上訴人否認，抗辯系爭耕地租約係系爭土地共有人賴國賢等，與上訴人之父鍾鼎房簽訂，並經合法登記，自屬有效等語。查，系爭土地係於36年6月16日為總登記，所有權人為賴國賢、賴玉進，應有部分各1/2，為被上訴人所不爭執，並有土地登記簿謄本在卷可稽（原審卷第40至43頁）。又上開登記申請書及私有耕地租約出租人欄記載「賴國賢外一人」其真意為「賴國賢的弟弟，土地是賴國賢和賴玉進共同出租」之事實，業據參加人賴嘉政即賴國賢之繼承人（原審卷第41頁）陳述在卷(本院前審卷第111頁背面)，亦為參加人賴民生即賴玉進之子亦係其繼承人所不爭執，而上開登記申請書「已承佃耕作年期」欄明確記載「自30年12月20日至37年12月19日共7年」等文字，是系爭土地及其他28筆耕地顯係自30年12月20日起，由賴國賢與賴玉進共同出租予上訴人之父鍾鼎房，嗣於上開登記申請書載明鍾鼎房於申請租約登記前之承租期間，並約定自37年12月20日至40年12月19日止，為期3年之租期，堪可認定，是系爭租約係由系爭土地共有人賴國賢、賴玉進全體共同出租予上訴人之被繼承人鍾鼎房，自非屬無權處分，被上訴人主張，委無足取。
㈢系爭耕地租約附表關於系爭土地記載「本筆無租、佃人負擔
家屋稅。」等文字真意為何？與系爭耕地租約之關係為何？被上訴人主張依系爭耕地租約附表記載之真意為上訴人使用系爭土地之法律關係為使用借貸關係等語。上訴人抗辯系爭土地包含在原始租約內，與原租約是一體，為方便耕作，所以在系爭耕地租約內約定等語。按「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。」（最高法院18年上字第1727號判例要旨參照）。按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」民法第421條第1項定有明文。次按「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。」同法第464條亦明文規定。是使用他人之物，如為無償，即係借貸；如為有償，則屬租賃，此乃二者區別之所在。又按混合契約係以二個以上有名契約應有之內容合併為其內容之單一契約，兩者有不可分割之關係，最高法院77年度台上字第1286號判決同此見解。查：
⒈按「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外
，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」耕地三七五減租條例第20條定有明文。是「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第二十條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。」（最高法院51年台上字第1858號判例要旨參照）。系爭耕地租約簽訂於民國30年間，並於三七五減租條例施行後，復由系爭耕地租約當事人雙方共同申請私有耕地租約登記，而上訴人依系爭耕地租約，於租賃之耕地上繼續耕作，為兩造及參加人所不爭執，且據上訴人於本院勘驗時，陳稱：「……887地號土地前面為中豐路，對面為其他承租之耕地，一直到下面河流，至油庫均為耕地。」等語，而參加人賴嘉政亦陳稱：「沿台三線東側一直到河流部分目前還是耕地。」等語，並據上訴人提出系爭建物及其他耕地現況照片，以及地籍圖謄本，以資佐證，且為被上訴人及參加人所不否認，是上訴人抗辯渠等仍依系爭耕地租約繼續於相關耕地上耕作，堪信為實在。從而依三七五減租條例第20條規定及上開判例要旨，僅須上訴人願繼續承租，系爭耕地租約不因系爭耕地租約屆滿而當然消滅，是系爭耕地租約之租賃關係仍存在，此有桃園縣政府以94年4月19日府地用字第0940102186號函准龍潭鄉公所同意由上訴人單方辦理系爭耕地租約之耕地三七五租約變更及續訂登記可參，合先敘明。
⒉如上所述，系爭土地非作為耕地使用，且興建系爭建物，無
耕地三七五減租條例適用，雖系爭耕地租約之標的包括系爭土地，惟系爭耕地租約關於系爭土地之租金欄記載「本筆無租、佃人負擔家屋稅。」等文字，顯係上訴人使用系爭土地，無須給付租金，僅須負擔相關家屋之稅捐而已，從而被上訴人主張上訴人使用系爭土地之法律關係為使用借貸關係堪可採信。
⒊系爭耕地租約約定之出租耕地雖將系爭土地列入，惟於系爭
土地之相關租金欄加註上開文字，系爭土地部分為使用借貸關係，如上所述，系爭耕地租約內容既包括系爭土地之使用借貸關係及另耕地之租賃關係，而系爭土地之地目為「建」於系爭耕地租約登記申請書即載明，並約定由承租人自行負擔家屋稅，亦未就承租人使用系爭土地約定期限，顯係以系爭耕地租約之租賃期間為使用期間，其本意顯係提供承租人耕作期間居住之使用，乃係將耕地租賃與系爭土地之使用借賃之內容合併為其內容單一之系爭租約，顯見兩者有不可分割之關係。從而系爭土地之使用借貸關係，與耕地部分之租賃關係，有不可分割之關係，則使用借貸期間自應與耕地部分之租賃期間相同，在耕地部分之租賃期間未屆滿前，系爭土地之使用借貸關係仍合法存續，上訴人仍得繼續使用，是上訴人抗辯其係依系爭耕地租約使用系爭土地，為可採信。㈣如上訴人就系爭土地有系爭使用借貸關係存在，被上訴人得
否請求拆屋還地？被上訴人主張伊係系爭土地應有部分之繼受人，而系爭使用借貸關係僅係債權性質，不得對抗伊云云。上訴人抗辯系爭土地之使用與系爭耕地租約為一體，且被上訴人僅取得前手賴嘉雄之應有部分1/4而已，上訴人係依系爭耕地租約合法占有系爭土地，必上訴人對全體共有人均無合法占有之權源時，被上訴人始得依民法第821條規定，請求上訴人拆屋還地，惟對其餘共有人言，上訴人仍為合法占有，而其餘共有人本不得請求上訴人返還系爭土地，被上訴人亦不得為請求，況被上訴人之請求，損害上訴人之權利，為權利濫用，違反公平原則情形等語。查，系爭耕地租約係於30年間，即由當時之全體共有人賴國賢、賴玉進共同出租予上訴人之被繼承人鍾鼎房，且併同將系爭土地貸與鍾鼎房使用，並於系爭耕地租約約定，如上所述，是被上訴人得否請求上訴人拆屋還地，首應論斷被上訴人應否繼受系爭使用借貸關係，而受其拘束？按系爭耕地租約簽訂係在98年7月23日民法第826條之1施行前，依民法物權編施行法第1條規定，不溯及既往，故無該第826條之1規定之適用。次按共有物之管理或協議分割契約，實務上認為對於應有部分之受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判例要旨參照）。又按「最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」大法官釋字第349號著有解釋。而共有土地之出租、出借予他人興建房屋之用，乃典型之利用行為，而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，相關共有物管理契約於應有部分之受讓人知悉或得知悉情形，對於該受讓人仍繼續存在，該受讓人應受其拘束。本件被上訴人聲請執行法院，以92年度執字第5623號強制執行事件，對債務人賴嘉雄之系爭土地應有部分1/4實施強制執行，並由被上訴人之代理人於92年4月3日引導執行，查封系爭土地，經地政人員指界後，在場之上訴人鍾騰雲稱系爭土地上之系爭建物為其所有，有該執行事件查封筆錄在卷可稽（上開執行事件卷第24頁），並據桃園縣大溪地政事務所函覆系爭土地非農業發展條例第33條之耕地，被上訴人復以92年4月4日陳報狀表示因上訴人鍾騰雲主張系爭建物係向土地所有人租地建築使用，要求執行法院命上訴人鍾騰雲提出租賃證明文件。嗣於92年9月2日執行法院調查時，上訴人鍾源泉、鍾騰雲陳稱：「這是債務人（即賴嘉雄）同意我們四兄弟鍾國樑、鍾阿興、鍾源泉、鍾騰雲建造，共同共有。」、「土地所有人（三個人）同意我們建蓋，原先我們是佃農，後來我們放棄部分茶園，在原先建物上建蓋。」、「（法官問：有無繳（用）使用房屋之土地之租金？）沒有。」等語，且在場之債務人賴嘉雄亦未有反對之意思表示，被上訴人代理人亦僅爭執上訴人無租用權而已，有執行法院之執行（調查）筆錄可按（上開執行事件卷第110至111頁）。是上訴人業已明確表示系爭建物係經系爭土地共有人同意興建，且為債務人即共有人賴嘉雄所不爭執，被上訴人顯於其以執行債權人身分，承受系爭土地前，已知悉系爭土地係經共有人同意，由上訴人興建系爭建物。而系爭土地早於賴國賢、賴玉進2共有人全體與上訴人之被繼承人鍾鼎房簽訂系爭耕地租約時，共同併同耕地出租，借與鍾鼎房使用，以方便鍾鼎房與上訴人於系爭耕地租約之耕地上耕作，與耕地租賃有不可分割之關係，亦如前述，就賴國賢、賴玉進全體共有人，核屬就系爭土地同意由鍾鼎房併同系爭耕地租約使用之管理契約，而債務人賴嘉雄係輾轉繼承賴國賢、賴騰芳之繼承人，被上訴人為債務人賴嘉雄之應有部分1/4繼受人，亦有系爭土地登記簿謄本在卷可稽（原審卷第41頁），被上訴人承受系爭土地之上開應有部分，依上開說明，其既明知該系爭土地之系爭使用借貸關係，而受讓前手賴嘉雄之應有部分，參諸誠信原則，系爭土地之系爭使用借貸關係，對被上訴人仍應存在而受拘束，換言之，上訴人依系爭使用借貸關係，使用系爭土地，對被上訴人及參加人均有合法權源，則被上訴人主張上訴人無權占有，即屬無據。則被上訴人依民法第821條、第767條第1項前段規定，請求上訴人拆屋還地，為無理由，不應准許。
八、綜上所述，上訴人抗辯渠等共同共有之系爭建物使用系爭土地，係依系爭耕地租約，有合法權源，被上訴人及參加人應受拘束，自屬可信，被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，為不足採。從而，被上訴人本於民法第767條第1項前段，請求上訴人拆屋還地為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人應將系爭土地上系爭建物予以拆除，並將系爭土地返還與被上訴人及其他共有人，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經本院審酌後，認均不足影響本判決之結果，爰無逐一詳予論斷之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第86條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 21 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 黃嘉烈法 官 吳光釗正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 101 年 11 月 21 日
書記官 鄭兆璋附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。