臺灣高等法院民事判決 100年度上字第1015號上 訴 人 賴宣妤法定代理人 賴清龍
黃麗卿訴訟代理人 黃慧萍律師被上訴人 玉川溫泉大廈管理委員會法定代理人 吳江寶珠訴訟代理人 羅志亮上列當事人間請求確認所有權等事件，上訴人對於中華民國100年8月3日臺灣士林地方法院99年度訴字第1233號第一審判決提起上訴，本院於101年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人聲明求為判決：㈠原判決關於駁回上訴人後開之訴及命上訴人負擔訴訟費用部分之裁判均廢棄。
㈡確認台北市○○區○○路39之51號一樓房屋之所有權、事實上處分權為上訴人所有。
㈢被上訴人不得有干擾或妨害上訴人對於上開房屋之使用、收益、處分、施工、修繕之行為。
㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人聲明求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人起訴主張：伊之曾祖母賴玉琳前於民國（下同）73年5月12日與洪明哲、吳榮霖（下稱洪明哲等2人）簽訂合作興建房屋契約書（下稱合建契約書），約定由賴玉琳提供坐落臺北市○○區○○段2小段166、169、189地號土地，慶安建設股份有限公司（下稱慶安公司）提供建築資金，承攬興建玉川溫泉大廈。依上開合建契約書第6條、第7條約定，由賴玉琳取得33％（左側A、B、C三棟），慶安公司取得67％（右側D、E、F、G四棟），並由各分得人指定業主（起造人）。惟於申請建造執照時，慶安公司未完全依照合建契約依棟別分列起造人，而將A棟1樓房屋（下稱系爭建物）及地下1層至地下3層建物以賴玉琳及慶安公司為共同起造人方式申請。系爭建物申請建造執照時雖設計為門廳，惟自始約定屬賴玉琳所有，無意將之當作公共門廳，慶安公司另在F棟即臺北市○○路39之56號房屋前方設計大廈入口門廳（下稱甲門廳），故系爭建物自完工後即未曾開放供大廈住戶進出。嗣於76年7月9日，慶安公司將玉川溫泉大廈地下一層、地下二層及系爭建物應有部分各67％及其相關公共設施持分面積出售予賴玉琳，旋由賴玉琳重新規劃、分割為小套房（原規劃為店面），並委請慶安公司向建管單位辦理變更設計，及向地政事務所辦理分割，而將系爭建物通往地下1層之樓梯拆除，將1樓地面填平，後賴玉琳旋陸續出售地下1層及2層房屋，該等住戶亦均使用甲門廳及樓梯進出，未曾使用過系爭建物進出。系爭建物原來既在建造執照之範圍內，且已完工，又有獨立之門牌及出入口，本得作為獨立所有權之標的物，而為所有權之登記。嗣賴玉琳於84年7月4日將系爭建物贈與伊，稅籍資料所有權人亦變更為伊，伊自此持續繳納房屋稅及大樓管理費。而賴玉琳贈與伊後，系爭建物仍由賴玉琳及其孫賴清龍（即伊之法定代理人）、伊使用，並於97年7月19日所召開玉川大廈區分所有權人會議中達成共識，被上訴人管委會承認系爭建物屬賴清龍（代表伊）所有，由賴清龍自行繳納房屋稅及管理費，賴清龍相對同意不追究玉川溫泉大廈化糞池無權占用賴清龍與黃麗卿共有臺北市○○區○○段2小段166-3地號土地一事，而該次會議紀錄公告後，並無人反對，乃可拘束全體住戶。詎吳江寶珠於98年當選管委會主任委員後，完全不尊重伊對系爭建物之所有權與使用權，更全盤否定97年區分所有權人會議之決議，於98年9月16日貼出告示，指系爭建物係玉川溫泉大廈公共空間，遭違法占用，限令伊2週內遷出等語。而吳江寶珠既非區分所有權人，本不得擔任被上訴人之代表人，其個人主導管委會否認伊對系爭建物之權利，致伊必須聘請律師提起本件訴訟支出新臺幣（下同）10萬元而受有損害，應對伊負賠償義務云云，爰依民法第767條、第962條及第184條第1項規定，求為：確認系爭建物之所有權、使用權、處分權屬於伊所有、被上訴人不得有干擾或妨害伊對於系爭房屋之使用、收益、處分、施工、修繕之行為；並吳江寶珠應給付10萬元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5％計算之利息之判決（按原審為上訴人敗訴之判決，上訴人僅就請求確認系爭房屋之所有權、事實上處分權屬於伊所有、被上訴人不得有干擾或妨害伊對於系爭房屋之使用、收益、處分、施工、修繕之行為，及請求吳江寶珠給付10萬元本息之敗訴部分提起上訴，其餘部分則未聲明不服，嗣於本院又撤回請求吳江寶珠給付10萬元本息部分之上訴，見本院卷第55頁，未繫屬本院部分不予論述）。
被上訴人則以：
上訴人將系爭建物申請門牌登記，僅係行政機關之管理方法，並非取得所有權之法定證據，未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與門牌登記及納稅人名義誰屬無涉，更何況使用執照、臺北市士林地政事務所75年10月2日建物測量成果圖、原始建築藍圖、系爭建物屋所有權第一次登記、臺北市稅捐稽徵處北投分處函文、財政部臺北市國稅局贈與稅免稅證明、臺北市稅捐稽徵處房屋稅繳納證明等行政機關所示登記資料，均明確載明系爭建物為門廳公共使用部分，應附屬於區分建築物所有人共有之性質，更證其性質實屬共同使用之建物，若系爭建物不能單獨辦理所有權登記，則欠缺定著物之獨立性，不得單獨為所有權之客體。況上訴人就玉川溫泉大廈坐落基地之土地無所有權，倘系爭建物為其所有而脫離土地單獨存在，即非法所允適，上訴人應不得違法占有使用系爭房屋。慶安公司以自己名義領取建築執照，自為該建物所有權第一次登記之申請人即原始建築人，據此慶安公司原始取得系爭建物所有權，經該公司與賴玉琳簽訂買賣契約，賴玉琳係以買賣為原因繼受取得所有權，與原始取得無涉。況該買賣契約僅約定賴玉琳買受系爭建物及地下1、2層應有部分67％，並非約定系爭建物為賴玉琳之專有部分，縱賴玉琳與慶安公司約定系爭建物由賴玉琳專有，其約定亦當然無效等語，資為抗辯。
三、查上訴人之曾祖母賴玉琳於73年5月12日與洪明哲（即慶安公司負責人）等2人簽訂合建契約，約定由賴玉琳提供坐落臺北市○○區○○段2小段166、169、189地號土地，洪明哲等2人提供資金起造地下3層、地上7層之房屋，分配由賴玉琳取得總數之33％，以座南向北分得左側為準，洪明哲等2人取得總數67％（包括一切公共設施），一切建造費用由洪明哲等2人負擔，不得向賴玉琳請求任何補貼，建造執照之業主名義概由房屋分得人指定；並系爭建物位在玉川溫泉大廈地上1層，申請建造時之平面圖說標示為「A」，規劃用途為門廳，設有通往地下1層之樓梯1座，並與玉川溫泉大廈一樓區分所有建物前之走廊相通，申請起造名義人為賴玉琳及慶安公司。而玉川溫泉大廈另設有甲門廳，該門廳內並設有通往樓上、樓下之樓梯各一座，系爭建物於玉川溫泉大廈起造完成申辦第一次登記後，經封閉通往地下1樓樓梯，並設置門扇充為住家使用之事實，有合作興建房屋契約書、起造人名冊、平面圖、使用執照存根及附表、測量複丈成果圖、平面圖及建築良登記簿謄本可稽（見原審士簡卷第8-17、18-22、23、25-26、27-29、30-33頁），並經原審及本院分別到場勘驗屬實，有勘驗筆錄、現場簡圖及現場照片可參（見原審士簡卷第121-127、63-65、141- 157頁，本院卷第93-
95、106、107-109頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、上訴人主張系爭建物為賴玉琳提供土地與洪明哲等2人合建而原始取得區分所有之所有權云云，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠賴玉琳提供土地與洪明哲等2人合建房屋，約定由賴玉琳
取得總數之33％，以座南向北分得左側為準，洪明哲等2人取得總數67％（包括一切公共設施），建造執照之業主名義概由房屋分得人指定，有上開合作興建房屋契約書第6條、第7條可憑（見原審士簡卷第11-12頁）。嗣申請建造執照時，系爭建物及地下1層至地下3層建物，均以賴玉琳及慶安公司為共同起造人，且未載明其權利範圍，亦有起造人名冊可稽（見原審士簡卷第18-22頁）。又依79年6月29日修正前之土地登記規則第70條第1項第1款規定，申請建物所有權第一次登記，應提出建物平面圖、位置圖及使用執照。其有下列情形之一者，並應添附其他相關文件：一、區分所有之建物申請登記時，如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書。而系爭建物由賴玉琳及慶安公司為共同起造人，未載明其權利範圍，慶安公司於申請建物所有權第一次登記時，亦未提出系爭建物由賴玉琳取得之分配文件，已無從認定系爭建物係賴玉琳因合建而原始取得所有權。再參諸賴玉琳嗣於76年7月9日猶與慶安公司簽訂買賣契約，向慶安公司買受「土地○○○區○○段○○段○○○○號持分1808/10000。建物：台北市○○路地下一層、地下二層所有權全部及『一樓門廳（北市○○路○○○○○號持分67%）』及公共使用合計面積287.44坪（含地下三層男、女洗澡間及停車場共同使用持分部分在內）」，亦有不動產買賣契約書可稽（見原審士簡卷第36-41頁），則賴玉琳與慶安公司間顯無將系爭建物分配由賴玉琳單獨原始取得所有權之意思甚明。
㈡況且，按所有權之標的物須具獨立性，數人區分一建築物
而各有其一部分，必須該被區分之部分在構造上及使用上均具有獨立性，並以所有權客體之型態表現於外部，始得作為建築物區分所有權之客體。此觀諸98年1月23日修正之民法第799條第2項規定自明。又該規定雖係於98年1月23日修正所新增，但依其立法理由，係參考修正前學者之著作、最高法院89年度台上字第1377號、93年度台上字第2063號、94年度台上字第1636號民事判決，並日本建物區分所有法之立法例增訂明文規定其範圍（參見司法院編印98年3月，民法物權編及施行法部分條文修正對照表暨總說明（通則章及所有權章）第38頁），則就修正前已存在之區分所有建築物，仍得資為判斷其是否具備區分所有權專有部分成立要件之判斷依據。茲就玉川溫泉大廈於75年間興建完成辦理建物第一次登記時，系爭建物是否已具得為區分所有權專有部分之成立要件，論述如下：
⒈構造上之獨立性部分：
所謂構造上之獨立性，係指應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之構造物存在，始足當之。查系爭建物位於玉川溫泉大廈一樓，其現況有頂板、牆壁及大門與玉川溫泉大廈其他部分及外界區隔等情，固經原審及本院分別到場勘驗明確，並有上開勘驗筆錄、現場簡圖及現場照片可參（見原審士簡卷第121-127、63-65、141-157頁，本院卷第93-95、106、107 -109頁），惟依玉川溫泉大廈使用執照平面圖建築檔案圖說（見本院卷第62-63頁），系爭建物所在位置僅標示為「A」，規劃用途為門廳，其內並設有通往地下1層之樓梯1座，另有一門與玉川溫泉大廈一樓區分所有建物前之走廊相通，在客觀上與地下1層及地面一樓未完全遮斷、區隔，於構造上顯不具獨立性。
⒉使用上獨立性部分：
所謂使用上獨立性，係指經區分之建物可作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用，惟其內部不得有共用部分存在。蓋共用設備之空間如作為專有部分時，必須委由專有部分之所有人支配，此勢必將有害於區分所有建築物之共同利益。是以區分所有建築物之特定部分，如依法令規定或使用執照之記載屬共同使用性質者，應認不具使用上獨立性，而不能作為專有部分。依上開玉川溫泉大廈使用執照平面圖建築檔案圖說（見本院卷第62-63頁），系爭建物之用途為玉川溫泉大廈共同使用部分之門廳，內設有通往地下1層之樓梯1座，並與大廈一樓之廊道相通，顯無法為排他之使用，難認係使用上具獨立性之建物。
⒊以所有權客體之型態表現於外部部分：
建築物之特定部分，須經其所有人將該專有部分作為區分所有權客體現實化、具體化表現於外部，如辦理區分所有權之登記、有獨立之門牌號碼，或以集合住宅方式申請建築執造，各住宅單位各有其起造人等，始得為區分所有權之客體。查系爭建物之用途為玉川溫泉大廈之門廳，內設有通往地下1層之樓梯1座，有如前述，其性質上應為玉川溫泉大廈之共用部分，即非以區分所有建物專有部分之型態呈現於外部；而系爭建物迄未辦理區分所有權登記之事實，為兩造所不爭執，又系爭建物雖於74年11月15日經編訂門牌號碼為泉源路39之51號，嗣慶安公司申領使用執照時於75年9月24日申請一樓取消A戶39之51號門牌，戶數變更為56戶，嗣臺北市政府公務局核發使用執照時，即無39之51號該戶之事實，有門牌證明書、申請書、使用執照存根及其附表可憑（見原審士簡卷第24- 26頁、本院卷第67-68頁）。又玉川溫泉大廈之一樓，與地下一、二層均係作為一般零售業使用，第三層為防空避難室兼停車場，亦有上開使用執照存根可據，系爭建物與地下第一、二、三層建物，均以賴玉琳與慶安公司為共同起造人，亦有起造人名冊可憑（見原審士簡卷第18- 22頁），均無以區分所有建物專有部分之型態具體呈現於外部之情事，自不得成為區分所有權之客體。
⒋玉川溫泉大廈於75年間興建完成辦理建物第一次登記時
，系爭建物既不具備構造及使用上之獨立性，亦無以所有權客體之型態表現於外部之情事，自不具備得為區分所有權專有部分之成立要件，不得為區分所有權之標的。上訴人主張賴玉琳原始取得系爭建物區分所有之所有權云云，不足採取。
五、上訴人雖再主張玉川溫泉大廈於辦理第一次建物登記時，並未將系爭建物登記為其共用部分，賴玉琳嗣於76年7月9日與慶安公司簽訂買賣契約，向慶安公司買受系爭建物持分67%後，已將通往地下一層之樓梯封閉、填平，並取得門牌號碼，且依法繳納房屋稅，系爭建物應歸賴玉琳專有所有權云云，惟查：
㈠系爭建物位在玉川溫泉大廈地上1層，申請建築執造及領
取使用執照時之平面圖說標示為「A」，規劃用途為門廳，設有通往地下1層之樓梯1座，並與玉川溫泉大廈一樓區分所有建物前之走廊相通，申請起造名義人為賴玉琳及慶安公司，有如前述，再參諸系爭建物原擬辦理建物第一次登記而於75年10月22日測量之成果圖，其主要用途係記載為「共同使用部分」，亦有建物測量成果圖可稽（見原審士簡卷第27頁），則系爭建物為玉川溫泉大廈之共同使用部分，應可認定。
㈡按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附
屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年1月23日修正前民法第799條前段定有明文。數人區分一建築物，就其專有部分，在構造上及使用上具有獨立性，於該專有部分固成立區分所有權，但就專有部分以外之建築物部分，即共同部分，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，依民法第799條前段規定，推定其為各區分所有人所共有。地下室如依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，縱各區分建築物於辦理第一次所有權登記時，未辦理地下室為公共設施之登記，自無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質（最高法院88年度台上字第1553號判決意旨參照）。查玉川溫泉大廈辦理建物第一次登記時，於第一層之共同使用部分僅登記39.89平方公尺，未包括系爭建物乙節，固有建物測量成果圖、平面圖可憑（見原審士簡卷第28-29頁），並為兩造所不爭執。惟系爭建物為玉川溫泉大廈之門廳，內設有通往地下1層之樓梯1座，並與玉川溫泉大廈一樓區分所有建物前之走廊相通，有如前述，其為玉川溫泉大廈公共設施之一，其於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，依民法第799條前段規定，應屬玉川溫泉大廈全體區分所有權人所共有，性質上即不得單獨為所有權之客體，雖於辦理第一次所有權登記時，未辦理為共用部分之登記，依上開說明，亦無礙其附屬於玉川溫泉大廈區分建築物，為區分所有權人共有之性質。
㈢又按區分所有建物之共同使用部分，在性質上係屬共有，
各共有人對該共同使用部分之設施，雖可依共有部分之經濟目的加以使用，但性質上不得請求分割，且與區分所有物之專有部分在使用目的上成為一體，不得與其專有部分分離單獨移轉或處分。查系爭建物為玉川溫泉大廈之門廳，內設有通往地下1層之樓梯1座，另有1門與玉川溫泉大廈一樓區分所有建物前之廊道相通，為玉川溫泉大廈之共用部分，有如前述，其與區分所有物之專有部分，在使用目的上有密不可分之關係，自不得與區分所有物之專有部分分離，而個別成為單獨所有權之客體，慶安公司及賴玉琳均不得單獨處分。此觀賴玉琳嗣於76年7月9日雖與慶安公司簽訂買賣契約，其買賣標的就系爭建物係記載為「一樓門廳（北市○○路○○○○○號持分67%）」，亦足以證明慶安公司未據以創設系爭建物之區分所有權，並由賴玉琳取得系爭建物之專有所有權。
㈣再按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。
98年1月23日修正前民法第820條第1項定有明文。查系爭建物為玉川溫泉大廈全體區分所有權人所共有，有如前述，則封閉通往地下一層之樓梯，並變更為非門廳用途使用，係屬共有物管理之方法，依民法上開規定，應由共有人共同為之，且依建築法第73條之規定，應辦理使用執照之變更始得為之，此亦有臺北市建築管理課100年3月30日北市都建照字第10065738400號函可憑（見原審訴字卷第171頁）。則慶安公司或賴玉琳均無封閉該通往地下一層之樓梯，並將該共用門廳變更用途為住宅之權限，尚不得以渠等擅將該通往地下一層之樓梯封閉，即認系爭建物已具構造上及使用上之獨立性，得為區分所有建物所有權之客體。至於系爭建物於75年10月23日雖有申報房屋稅籍，賴玉琳及上訴人並繳納該部分房屋稅，但係以「泉源路39-51號公共使用」之名義標示系爭建物，亦有臺北市稅捐稽徵處北投分處函附房屋稅籍證明書可據（見原審士簡卷第34-35頁），亦無礙系爭建物仍為玉川溫泉大廈共用部分之認定。上訴人上開主張，亦不足採。
六、又查，玉川溫泉大廈97年7月19日區分所有權人會議，於會議紀錄記載臨時動議關於1樓門庭歸屬之問題，主席即當時主任管理委員林鳳婕答稱：目前住戶賴先生（按指賴清龍）每年的房屋稅及擁有當時的買賣契約書，故主委提議一樓門庭歸屬於賴先生，至於化糞池占用部分地主概括不追究並應無條件讓大樓共同使用，賴先生允諾若歸屬於其本人，會繳該付的管理費及房屋稅，化糞池的部分不追究，但請管委會寫一份書面報告公告之，賴太太答應會寫一份使用同意書給管理委員會等語，固有該會議紀錄可稽（見原審士簡卷第44頁），然依其內容，僅係會議主席對於臨時動議詢問之答覆及提議，且無證據證明業經區分所有權人會議決議，亦無從據為上訴人已取得系爭建物專有所有權之認定。
七、上訴人另主張系爭建物係由賴玉琳保留專用云云，為被上訴人所否認，上訴人就此並未舉證以證明慶安公司與各承購戶約定系爭建物由賴玉琳專用，或玉川溫泉大廈之區分所有人嗣後同意系爭建物由賴玉琳專用，自不能認為共有人間已有分管之協議存在。而被上訴人就賴玉琳及上訴人之占有系爭建物，前雖未向上訴人提出異議，但係因賴玉琳及上訴人均有提出上開與慶安公司間之買賣契約書及房屋稅繳款書，致渠等不知法令，不確定系爭建物之權利歸屬所致，業據被上訴人陳明（本院卷第151頁反面），亦無從執為共有人間有默示分管之合意存在。況且，系爭建物為玉川溫泉大廈之門廳，並有通往地下一層之樓梯，於辦理使用執照變更前，無從許為與該共用部分使用目的不符之分管使用。上訴人主張其有專用權，得供作住宅使用云云，洵不足採。
八、綜上，系爭建物為玉川溫泉大廈之共用部分，應為玉川溫泉大廈全體區分所有權人所共有，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，慶安公司及賴玉琳均未取得專有所有權，自無從將所有權或事實上處分權移轉予上訴人。則上訴人主張其受賴玉琳贈與而取得系爭建物之所有權，請求確認就系爭建物有所有權、事實上處分權，並請求被上訴人不得干擾或妨害其對於系爭房屋之使用、收益、處分、施工、修繕，即無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、至兩造之其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，認為均不足以影響判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 20 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 吳燁山法 官 陳麗玲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 24 日
書記官 林淑貞附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。