臺灣高等法院民事判決 100年度上字第111號
上 訴 人 王添登訴訟代理人 李富湧律師被 上訴人 許政薰訴訟代理人 邱六郎律師複 代理人 邱碩松律師
傅鉅垣上列當事人間請求撤銷不動產買賣契約事件，上訴人對於中華民國99年12月14日臺灣臺北地方法院99年訴字第1931號第一審判決提起上訴，被上訴人就原審反訴為訴之變更，本院於102年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴人應給付被上訴人新臺幣貳佰陸拾萬元，及自民國一百零一年十二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人其餘變更之訴駁回。
第二審及變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人於原審提起本訴主張：兩造於民國(下同)98年4月23日所訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，約定上訴人將其被繼承人即訴外人王朝枝所有坐落新北市○○區○○○段○○○○段00000000000地號土地2筆(下稱系爭土地)權利範圍全部，以總價新臺幣(下同)260萬元出售予被上訴人，係乘其急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，對其顯失公平者，爰依民法第74條規定，訴請撤銷兩造間締結系爭買賣契約之法律行為。被上訴人則主張其已給付定金60萬元，因上訴人拒絕履約，爰依買賣契約，提起反訴，聲明請求「上訴人應將系爭土地辦理繼承登記，並於被上訴人給付其200萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人。」(見原審卷二第12頁正、背面)。經原審判決被上訴人勝訴。上訴人提起上訴後，被上訴人主張經本院調閱原法院81年度繼字第404號拋棄繼承卷宗後，發現上訴人早於81年6月29日即拋棄對王朝枝遺產之繼承權，爰依系爭買賣契約第7條後段之約定，請求賠償損害，並聲明「上訴人應給付伊260萬元，及自98年4月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」(見本院卷二第5頁)，核為訴之變更，且經上訴人同意(見本院卷二第3頁)，依民事訴訟法第
446 條第1項前段規定，應予准許。又被上訴人所為訴之變更既為合法，原訴可認為已因撤回而消滅訴訟繫屬，本院應就變更後之新訴裁判，先予敘明。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
㈠、上訴人主張：伊出生於日據時代，識字不多，並自18歲起即隨父王朝枝入礦坑工作。伊不知已對王朝枝(於81年5月5日死亡)所留之系爭土地拋棄繼承，對系爭土地並無任何權利，被上訴人於98年4月23日竟乘伊識字不多、不清楚法律規定、輕率及無買賣不動產經驗，而與伊簽訂系爭買賣契約，約定由伊將公告現值高達3,024萬4,900元之系爭土地以260萬元出售予被上訴人，依締約當時情形顯失公平，爰依民法第74條第1項規定，請求撤銷兩造間於98年4月23日締結系爭買賣契約之法律行為等語。
㈡、被上訴人則以：上訴人於81年6月29日已對王朝枝遺產拋棄繼承，竟於兩造簽約時刻意隱瞞其對系爭土地已無處分權，其簽約後明知無法卸免契約責任，藉詞撤銷系爭買賣契約。上訴人於簽約前，訴外人廖源吉已多次與其磋商買賣價金及條件，其有充分時間得與家人討論。上訴人簽約時，廖源吉逐條向其說明契約內容。伊並無乘上訴人識字不多、不清楚法律、輕率、無買賣不動產經驗，而使上訴人簽訂系爭買賣契約。又系爭土地公告現值雖逾3000餘萬元，惟該土地並無聯外道路，無法單獨使用、亦無開發價值，業經信義不動產估價師聯合事務所調查明確，且為上訴人所明知。而伊除支付260萬價金外，另須負擔系爭土地所生之遺產稅、土地增值稅、登記規費、罰鍰、印花稅及欠繳地價稅等因本土地產生之一切稅費。是兩造合意之買賣價金及條件，亦無顯失公平情形等語置辯。
二、反訴部分：
㈠、被上訴人主張：伊為買地節稅而與上訴人訂立系爭買賣契約，上訴人簽約時惡意隱瞞其拋棄繼承及對系爭土地無處分權之事實；復於簽約後藉詞反悔不賣，拒不履行契約義務，致其受有重大損害。伊按系爭買賣契約第7條後段違約金之約定，本得請求上訴人以買賣價金(即260萬元)2倍即520萬元賠償其損害，惟僅請求260萬元，及自98年4月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡、上訴人則以：伊得撤銷系爭買賣契約，故被上訴人不得請求損害賠償。伊不知系爭買賣契約第7條後段違約金約定條款，且該條所約定之違約金性質，應屬因不履行而生之損害賠償總額。被上訴人僅交付60萬元定金，伊簽約後一週即表明願意返還，被上訴人並無任何損失。系爭買賣契約約定之違約金顯屬過高，應酌減為60萬元等語置辯。
三、
甲、本訴部分：
㈠、原審為上訴人敗訴之判決。
㈡、上訴人提起上訴。聲明：⒈原判決廢棄。
⒉上開廢棄部分，兩造間於98年4月23日訂立不動產買賣契約之法律行為應予撤銷。
㈢、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
乙、反訴部分：
㈠、被上訴人於本院為訴之變更。聲明：上訴人應給付被上訴人260萬元，及自98年4月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡、上訴人答辯聲明：反訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地為上訴人之父王朝枝所有，王朝枝於81年5月5日過世，有戶籍謄本、系爭土地登記謄本可按(見原審卷一第8頁、原審卷二第14頁至16頁)。
㈡、上訴人及訴外人王麗玉、王義隆、王義明、王義通等5人(下稱王麗玉等5人)，於81年6月29日向原法院表示對王朝枝之遺產拋棄繼承，經原法院(案號81年度繼字第404號)於81年7月14日准予備查在案，有原法院81年度繼字第404號卷附上訴人拋棄繼承狀、王朝枝繼承系統表、非訟事件筆錄、拋棄繼承人名冊、原法院通知函可按(見本院卷一第238頁至253頁)。
㈢、兩造於98年4月23日訂立系爭買賣契約，約定由上訴人以260萬元出售系爭土地予被上訴人。被上訴人給付價金方式為：⑴簽約時付定金60萬元；⑵上訴人完成系爭土地繼承登記後，辦理所有權移轉登記時給付100萬元；⑶土地增值稅繳款書核定時給付50萬元；⑷於所有權移轉登記完成時，付清尾款50萬元。系爭土地產生之遺產稅、土地增值稅、登記規費、罰鍰、印花稅及欠繳地價稅等因本土地產生之一切稅費，概由被上訴人負擔。被上訴人已付定金60萬元予上訴人，有系爭買賣契約、支票可按(見原審卷一第12頁至14頁、原審卷二第19頁)。
㈣、被上訴人於98年5月19日發函催告上訴人履行系爭買賣契約義務，辦理系爭土地繼承登記，及請求上訴人領取第1期款
100 萬元。上訴人於98年5月22日發函被上訴人，主張撤銷系爭買賣契約，有兩造函文可按(見原審卷二第20頁至22頁背面)。
五、本院判斷：
甲、本訴部分：系爭買賣契約之兩造當事人均有完全之行為能力，買賣標的亦屬確定、可能、適法，兩造訂立之系爭買賣契約自屬合法有效。上訴人雖因對王朝枝之遺產拋棄繼承，就系爭土地已無處分權，然買賣並非處分行為，締約當事人間仍受系爭買賣契約拘束。上訴人主張依民法第74條第1項規定，請求撤銷訂立系爭買賣契約之法律行為，爰審酌如下：
㈠、按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條定有明文。是法院依民法第74條第1項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之(最高法院28年上字第107號判例意旨參照)。
㈡、上訴人主張：伊生於日據時代，未受正規教育、識字不多，亦不知伊已對王朝枝之遺產拋棄繼承。系爭土地現值逾3,000萬元，被上訴人乘伊識字不多、不清楚法律規定、輕率、無買賣不動產經驗，而使伊以260萬元價金簽訂系爭買賣契約，依締約當時情形顯失公平云云，被上訴人則否認之。經查：
⒈上訴人於其被繼承人王朝枝死亡(即81年5月5日)後之81年6
月29日，以書面向原法院陳明拋棄繼承，且本人於81年7月9日到原法院陳明「本件拋棄係出於本人之意思」等語，原法院於通知上訴人拋棄繼承准予備查函中明確記載拋棄繼承事件之被繼承人為「王朝枝」，有拋棄繼承狀、原法院81年度繼字第404號非訟事件筆錄、原法院通知函可按(見本院卷一第240頁至242頁、247頁至248頁、第253頁)。證人即上訴人之子王義隆復證稱：上訴人知道已對王朝枝之遺產拋棄繼承(見本院卷一第234頁背面)，堪認上訴人已知悉其對王朝枝之遺產(含系爭土地)已無處分權。上訴人謂：伊不清楚拋棄繼承之法律規定，伊係對王金和遺產拋棄繼承，不知道已對王朝枝遺產拋棄繼承云云，委無可採。
⒉針對兩造締約過程，證人廖源吉於原審證稱：「95、96年間
，我曾經在系爭土地附近買賣土地節稅，後來還想繼續買土地節稅，就有上主管機關的網站查詢附近的土地資料，系爭土地因為始終未辦繼承登記，主管機關有公告，當時我就有注意到這兩筆土地，但我不知道原告(即上訴人)已經搬到瑞芳，是到泰山他的舊住所去打聽，才知道原告搬到瑞芳去，又到瑞芳打聽了一段時間，才找到原告本人，我找到原告以後，有告訴他系爭土地因為位在保護區，無法開發，使用價值有限，但我可以拿來節稅，所以願意跟他買，我出的價錢是260萬元，這是他實拿的價錢，過戶所有的稅金、未辦繼承登記的罰款，我都願意替他繳納，他只要負責配合辦理過戶手續就好。針對買賣事宜，我去找原告談過很多次，第一次去的時候，除了原告，還有他的兒子、女兒、同居人也在場，他們都知道我是要來買土地的，但後來土地的價金我是單獨與原告談，原告有沒有將買賣條件告訴他的家人，我不清楚，針對價金，原告也曾經以電話與我溝通過幾次，也曾經要求我加價，但我拒絕，因為如果再提高價金，對我不划算，原告後來同意以260萬元出售土地，我就趕緊去申請土地使用分區證明書，發現系爭土地上有墳墓與建築物，無法取得農用證明，不能用來節稅，我就不願意買這兩筆土地。我與被告(即被上訴人)本來就是朋友，有一次我與被告提到買賣這筆土地不成的事情，被告就說他願意買下系爭土地來先放著，被告就自己寫好契約書，我帶他去找原告簽約」、「…簽約當天我有解釋現在變成被告要買土地，而買賣條件都是一樣，原告也沒有反對，有在契約書上簽名」等語( 見原審卷二第64頁至65頁)，上訴人就證人廖源吉所述買賣過程並不爭執(見原審卷二第65頁背面)，堪認上訴人簽訂系爭買賣契約前，就出售系爭土地、買賣條件有充分時間與其親友相互討論，上訴人簽約過程並無急迫情事。再參酌上訴人主張廖源吉為購買系爭土地，找伊談好幾次(見原審卷二第63頁背面)、伊本「不為所動，予以拒絕」，惟經廖源吉「多次一再上門游說」後，迄至98年4月23日始簽訂系爭買賣契約等情(見原審卷一第5頁），足見上訴人簽訂系爭買賣契約並非出於輕率之決定。而證人廖源吉復證稱：簽約當天將簽約書逐條說明給上訴人聽等語(見原審卷二第66頁)，衡情上訴人簽約時亦明瞭系爭買賣契約約定內容。則上訴人於簽約後始主張：伊生於日據時代、識字不多，被上訴人係乘伊急迫、輕率、識字不多，而與伊約簽云云，即無可憑信。又上訴人於簽約時即已知悉其對系爭土地並無處分權，則其自不得於簽約後，再以日後難以履行為由，而謂系爭買賣契約內容對其顯失公平。況上訴人簽約前、後未向廖源吉、被上訴人據實陳明其上揭拋棄繼承及對系爭土地無處分權情事，被上訴人亦無從知悉上情，則縱認上訴人係因不諳法律而簽訂系爭買賣契約，亦難認被上訴人有何利用上訴人不諳法律之主觀情事。故上訴人主張：被上訴人乘伊不清楚法律，系爭買賣契約約定內容有失公平云云，顯無可採。
⒊⑴不動產價值不菲，終生未曾有不動產交易經驗者並非罕見。
是以，不動產買賣契約之一方當事人，如非他方有利用其急迫、輕率或無經驗而為法律行為之主觀情事，尚不得僅憑其未曾有不動產交易經驗，即得主張依民法第74條第1項規定請求撤銷法律行為。上訴人雖無出售土地經驗(見原審卷二第32頁至54頁)，然系爭買賣契約簽訂前，雙方係經過數次磋商，始達成系爭買賣價金及條件之合意，上訴人於簽約前有充裕時間和其親友討論，並無急迫情事，業如前述，則兩造就系爭買賣契約合意之買賣價金及條件，應為雙方相互折衝下之結果，上訴人應受其拘束。縱認上訴人主張其事後發現系爭買賣契約約定之價金(條件)不如市場行情(或公告現值)屬實，亦不得僅憑其無土地交易經驗即謂系爭買賣契約有民法第74條第1項所定之得撤銷事由。
⑵況影響土地買賣價格之因素甚多，包括市場交易行情、土地
使用情況、交易條件(由何人負擔土地增值稅、積欠稅款)、當事人希冀契約成立之急迫性及議價能力等事項，均會影響土地之成交價格。系爭土地依信義不動產估價師聯合事務所之估價報告書所載「…現況為裡地（雜木林），無明顯可供車輛人員通行之道路進出，對外交通極為不便，整體交通便利性不佳」(見估價報告書第11頁)、「697-2地號…因未臨道路故無法指定建築線，無法單獨建築使用」(見估價報告書第11頁至12頁)、「697-1地號為保護區土地，…無法直接開發利用，且出租收益可能性低」(見估價報告書第15頁)，則被上訴人謂：系爭土地使用情況、交易條件欠佳，不易出售乙節，尚非不可採。系爭土地價值依上揭估價報告書(拾
壹、估價結論)所載「(系爭土地)現況為荒地性質，無法直接開發利用，故本報告假設以10年期間，林口及龜山地區都市擴張，長庚醫院財團法人將擴大醫護新村範圍或區域住宅區土地已不敷需求，將標的(系爭土地)及其鄰近住宅區重新開闢而完成整體基礎設施及排水規劃。…故本案總值為3,222萬元」，是上訴人主張：系爭土地締約時價值已逾3,000萬元云云，已非可採。遑論兩造並約定被上訴人應另負擔系爭土地所生之遺產稅、土地增值稅、登記規費、罰鍰、印花稅及欠繳地價稅等因本土地產生之一切稅費(見原審卷二第17頁之系爭買賣契約書第5條約定)，上訴人於出售系爭土地時得免除上揭稅捐、罰款等費用之負擔。上訴人捨此買賣條件未論，逕謂系爭買賣契約價金僅260萬元，對其顯失公平云云，實失之偏頗。
⑶再者，上訴人自承其認為「土地沒有用」，故簽約前「沒有
回去看」等語(見原審卷二第63頁背面)，堪認上訴人締約時，因對系爭土地無處分權，且主觀上亦認系爭土地不具使用及開發上價值，故疏未詳為調查土地使用狀況及價值。從而，縱認系爭土地成交價格未如市場行情，亦屬上訴人議價能力偏低所造成。上訴人締約後憑其所調閱之土地謄本記載之公告現值計算，遽謂：伊將公告現值高達3,024萬4,900元之系爭土地以260萬元出售予被上訴人，係被上訴人利用伊輕率、無買賣土地經驗而使伊簽訂云云，均非可採。
㈢、綜上，上訴人未能舉證證明被上訴人有利用其不識字、不知法律、急迫、輕率，或無經驗而簽訂系爭買賣契約之主觀情事，從而，上訴人主張依民法第74條第1項規定，請求撤銷兩造間於98年4月23日締結系爭買賣契約之法律行為，為無理由，不應准許。
乙、反訴部分：被上訴人主張：伊因本院調閱原法院81年度繼字第404號全卷後，始知悉上訴人早於81年6月29日即拋棄對王朝枝遺產之繼承權。又上訴人未依系爭買賣契約第3條第3點第1、3款約定(見原審卷一第12頁)辦理系爭土地繼承登記及所有權移轉登記，經伊於98年5月19日催告後，上訴人迄未履行，並藉詞撤銷系爭買賣契約(見原審卷二第20頁)，顯上訴人反悔不賣，上訴人依兩造違約金之約定，應賠償損害，爰請求上訴人賠償260萬元等語，上訴人則辯稱：伊不知該違約金條款，且該違約金之約定過高，應予酌減為60萬元云云。茲析述如下：
㈠、被上訴人依系爭買賣契約第7條後段約定，請求上訴人給付違約金是否有理？⒈系爭買賣契約第7條後段約定：「若甲方(即上訴人)反悔不
賣時，甲方同意按買賣價金2倍賠償乙方(即被上訴人)之權益損失。」(見原審卷一第13頁)。查兩造於98年4月23日訂立系爭買賣契約，上訴人未依約履行，反起訴請求依民法第74條第1項規定撤銷系爭買賣契約，則被上訴人主張上訴人反悔不賣，應依系爭買賣契約第7條後段約定給付違約金，洵屬有據。
⒉上訴人雖辯稱：伊不知該違約金賠償條款云云，惟證人廖源
吉已證稱：簽約當天將簽約書逐條說明給上訴人聽等語(見原審卷二第66頁)，上訴人空言否認，洵無足採。
㈡、兩造約定之違約金是否過高？應否酌減？⒈上訴人辯稱：兩造約定之違約金(買賣價金之2倍即520萬元)
過高，被上訴人僅交付60萬元定金，伊簽約後一週內即向被上訴人表明願意返還，不願意出賣系爭土地之意思，被上訴人並無損害，請求酌減為60萬元云云。
⒉按違約金，除當事人另有訂定外，視為因償務不履行而生損
害之賠償總額，民法第250條第2項定有規定。查系爭買賣契約第7條後段，並未特別約定其性質為懲罰性違約金，則該違約金之性質應屬損害賠償總額預定性違約金。又約定之違約金過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第252條亦有規定。準此可知，約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。⒊查本件上訴人明知其對系爭土地無處分權，仍與被上訴人簽
訂系爭買賣契約，本院審酌被上訴人為買地節稅而與上訴人締約（見原審卷二第8頁背面），其已於98年4月23日給付60萬元及上訴人稱系爭土地價值逾3,000萬元，及依一般客觀事實、社會經濟狀況，上訴人若能依約履行時，被上訴人可得享受之利益等一切情事，認兩造約定之違約金520萬元尚屬過高，應予酌減為260萬元。則被上訴人請求上訴人賠償260萬元，即為有理由，應予准許。又被上訴人係於101年12月14日主張上訴人應給付其260萬元，上訴人於同日收受書狀(見本院卷二第5頁)，則上訴人於101年12月15日始負遲延之責。
六、綜上所述，本訴部分，上訴人依民法第74條第1項規定，請求撤銷系爭買賣契約為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。反訴部分，被上訴人於本院為訴之變更，依系爭買賣契約第7條後段約定，請求上訴人給付260萬元，及自101年12月15日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回，爰判決如主文第二、三項所示。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核於本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人變更之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 23 日
民事第十二庭
審判長法 官 滕允潔
法 官 李瑜娟法 官 賴劍毅正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 23 日
書記官 黃千鶴附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。