臺灣高等法院民事判決 100年度上字第1157號上 訴 人 王芯語訴訟代理人 王筱筑被 上 訴人 方韋程訴訟代理人 余淑杏律師
柯俊吉律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國100年8月26日臺灣臺北地方法院100年度訴字第347號第一審判決提起上訴，本院於102年1月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於判命上訴人按月給付不當得利超過自民國九十九年十一月二十六日起算部分，及命上訴人給付新臺幣肆拾萬元本息部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
上訴人於被上訴人給付上訴人新台幣貳拾陸萬叁仟貳佰壹拾陸元之同時，應將坐落於臺北市○○區○○段○○○○○○號建物（門牌臺北市○○區○○○路○段○○○○○號二樓之三）騰空遷讓返還予被上訴人。
第一、二審（確定部分除外）訴訟費用，由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國98年11月30日出售伊所有坐落於臺北市○○區○○段○○○○ ○號土地（所有權應有部分萬分之二六，下稱系爭土地）及其上同段000000建號即門牌臺北市○○區○○○路○段○○○號2樓之3 房屋（建物部分下稱系爭房屋，土地及建物合稱系爭房地）予上訴人，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定買賣價金為新台幣（下同）1,600萬元，第1期簽約款已經上訴人於簽約當日給付，另於系爭買賣契約書之增補契約（下稱增補條款）約定第3期款153萬元上訴人得採分期付款方式以二年期攤還支付，並以99年1月10日為交屋及給付第4期尾款1,38
7 萬元之末日。然屆期上訴人未能覓得同意貸款之銀行，經上訴人承諾必會履約後，兩造遂於99 年2月10日另訂增補契約書（下稱增補契約書），於第1 條約定將交屋結案期限展延至99年5月31日，兩造並合意得視情況再行展延至99年8月31日，而增補契約書第5條則約定上訴人就第3期價款應自99年3月1日起每月1日支付6萬5,000元予伊，於第6條則約定上訴人應自99年2月1日起每月1 日給付系爭房地向台灣銀行辦理抵押貸款之利息。惟上訴人迄至99 年5月31日仍未辦妥銀行貸款，伊並未同意展延交屋期限，上訴人亦未能依買賣契約書第9 條約定提出現金以清償尾款，已經違約。又上訴人亦未依買賣契約書第2條及增補契約書第5條、第6 條約定自99年3月1日起按期給付系爭買賣第3期分期款及自99 年2月1日起系爭房地向銀行貸款利息，並以「緋髮造型名店」名義於系爭房地對外營業，復將商業登記之營業地點變更為系爭房屋地址，亦違反買賣契約書第10條約定。伊於99 年8月31日委請律師催告上訴人於3 日內給付分期款、抵押借款利息、全部尾款及貸款利息，因上訴人屆期仍未給付，伊於同年9月7日以簡訊通知上訴人為解除契約之表示，併再以臺灣板橋地方法院100 年度重訴字第20號事件（下稱板橋地院前案）99年11月19日民事答辯狀繕本之送達作為解除契約之意思表示，上訴人於同年月25日已收受上開書狀。伊於解除本件買賣契約後，上訴人應依民法第259條第1款規定遷讓返還系爭房地。又伊依買賣契約書第10條約定將系爭房屋先行借用上訴人入內進行裝修，並於增補契約書第2 條約定借屋裝修期間至99 年5月31日止，上訴人於期間屆滿後繼續使用系爭房屋，構成無權占有，伊併得依民法第767 條規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房地予伊。又上訴人無權占有使用系爭房屋，未經同意對外營業，可獲得相當於租金之利益，構成不當得利，依土地法第97 條規定按系爭房屋課稅現值109萬3,000元之年息10％計算，每月至少為9,116元，況系爭房屋及基地位於○○○區○○○○段優越，生活機能良好，主建物、附屬建物與公設約為48.7坪，鄰近地區類似不動產之租金行情，介於每月4萬2,000元至6萬5,000元不等，故伊自得請求上訴人按月給付5萬5,000元相當於租金之不當得利。
而因上訴人於增補契約書訂立後即未按時清償第3 期價款，亦未如期給付系爭房地向銀行貸款利息而由伊先行墊付，依買賣契約書第8條第3項第1 款約定，上訴人應每日按買賣總價千分之零點五計算，賠償伊8,000元之違約金。截至99年6月1日伊解除契約時止，上訴人就其遲延給付第3期價款而應付之違約金數額為8萬8,000 元（即99年4月遲延7日，計為5萬6, 000元；99年5月遲延4日，計為3萬2,000元）；就其遲延給付台灣銀行貸款利息而應付之違約金為31萬2,000 元（包含99年2月遲延12日，計為9萬6,000元；99年3月遲延12日，計為9萬6,000元；99年4月遲延12日，計為9萬6,000 元；99年5月遲延3日，計為2萬4,000元）。以上合計違約金數額為40萬元。爰依民法第259條第1 款、第767條等規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋；依民法第17 9條規定，請求上訴人自99年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利5萬5,000元；另依買賣契約第8條第3項約定，請求上訴人給付違約金40萬元等語。
（原審判決：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人
，並自99年6月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人1萬4,754元；㈡上訴人應給付被上訴人40萬元及自99年12月8日起至清償日止，按年息5％計算之利息。並駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分提起上訴，至被上訴人之訴經原審駁回部分，未據不服，業已確定。）並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人已同意展延付款期限至99 年8月底，而伊於99年6 月間已覓得新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）願意承作系爭房地之貸款，並於99年6 月底通知被上訴人會同至該銀行辦理撥款手續，惟被上訴人除拒絕會同辦理撥款手續外，更要求代書不得配合辦理貸款事宜，伊曾於99年7 月8 日、23日委請律師發函催告被上訴人配合辦理銀行貸款代償事宜，以便伊履行給付第4 期款之義務，亦再遭被上訴人拒絕配合，伊並無違約情事，被上訴人催告解除契約不生效力。若認被上訴人得解除買賣契約，被上訴人亦應返還收受之買賣價金100 萬3,216 元，伊以此與被上訴人依民法第259 條第1 款請求遷讓返還系爭房屋部分為同時履行抗辯。又伊並非無權占有系爭房屋，不構成不當得利，且被上訴人主張之不當得利數額過高。另伊並未違約，況被上訴人請求之違約金數額亦屬過高應予酌減，伊爰以給付予被上訴人之價金抵付其違約金請求，並就被上訴人所為遷讓返還房屋之請求為同時履行抗辯等語，資為答辯。並於本院聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第72頁反面）：㈠兩造於98年11月30日簽訂系爭買賣契約書，被上訴人出售其
所有之系爭房地予上訴人，買賣價金約定為1,600 萬元，上訴人並於簽約當日已給付第1 期款60萬元，有土地及建物登記謄本、系爭買賣契約書附卷可稽（見原審卷㈠第13-26 頁）。
㈡系爭買賣契約書約定之價金1,600萬元僅包括第1期款60萬元
、第3期款153萬元及第4期款1,387萬元。至於買賣契約書第2條所載98年12月15日第2期備證款30萬元係贅文，系爭交易並未約定該項價金之給付。此經兩造自認無訛，並有系爭買賣契約書及增補契約書在卷（原審卷㈠第22、27頁、本院卷第145頁反面、149頁）。
㈢上訴人依約應給付第3期款及第4期款之方式：系爭買賣契約
書及增補條款原約定第3期款153萬元得採二年期分期付款支付、第4期尾款於貸款手續完竣當日給付1,387萬元，被上訴人於尾款給付同時交屋，上開款項或系爭房地之交付，最遲不得超過99年1月10日；兩造嗣於99年2月10日另訂立增補契約書，約定由上訴人自99年3月1日起以每月給付6萬5千元予被上訴人，第4期款之交屋結案日期展延至99年5月31日。兩造並另約定系爭房地向台灣銀行貸款孳息自99年2月1日起由上訴人負擔，有系爭買賣契約書（含增補條款）及增補契約書在卷（原審卷㈠第22、26-27頁）。
㈣上訴人於系爭房屋開設「緋髮造型名店」對外營業，並於99
年10月28日將該店所在地址辦理商業登記為系爭房屋門牌號碼，且系爭房屋現仍在上訴人占有中等事實，有「緋髮造型名店」商業登記公示資料查詢附卷（見原審卷㈠第32頁），並經上訴人自認在卷（原審卷㈡第19頁、本院卷第133頁反面）。
㈤上訴人前依民法第348條規定及買賣契約書第14條第1項約定
，訴請被上訴人移轉登記系爭房地所有權予上訴人，經板橋地院前案於100年5月31日判決上訴人敗訴確定，有民事起訴狀、板橋地院前案判決及裁定在卷（見原審卷㈠第48-55 頁、卷㈡第44-56、70 頁），並經本院調閱上開卷宗核對無訛。
四、被上訴人主張上訴人遲延給付買賣價金，且未經伊同意遷入系爭房屋營業，屢經催告未獲置理，有買賣契約書第8條第1項至第3 項之違約事由，經伊解除買賣契約，上訴人自應遷讓返還系爭房屋，並給付不當得利損害金，另應依買賣契約書第8條第3項約定計付違約金等語，俱為上訴人否認，並以前開情詞置辯。是本件兩造爭執之首要重點，即為被上訴人主張買賣契約已經伊合法解除，有無理由？經查：
㈠上訴人有無遲延給付第3期款153萬元、台灣銀行貸款利息以
及第4期尾款1,387萬元之情形？⒈關於買賣契約書第2條第3期款153 萬元之付款方式，兩造除
於系爭買賣契約書增補條款第3 條約定「本約之第三期價款，甲（按即上訴人）乙（按即被上訴人）雙方合意甲方得採分期付款方式以二年期攤還支付予乙方...」外，並於99年2月10日訂立之增補契約書第5 條約定上開分期付款方式為上訴人須自99年3 月1 日起每月1 日給付6 萬5,000 元予被上訴人已如前述。被上訴人主張：上訴人僅於99年3 月間支付現金6萬5千元、4 月7 日以轉帳方式給付6 萬5 千元、同年
5 月3 日、4 日分別以轉帳方式給付3 萬元、3 萬元及5 千元乙情，有「緋髮造型名店」及「王崇雋」之銀行存摺在卷（原審卷㈠第70 -75頁）。依上開款項交付紀錄，上訴人除自99年3 月起即未按時於每月1 日給付各該分期款項，更自同年6 月起即未再給付其餘分期款，甚至上訴人亦自陳「（問：關於第三期分期款七月以後價款已否給付？又如何給付？）我們不敢付... 」（本院卷第146 頁反面），足見被上訴人主張：上訴人有遲延給付系爭買賣契約第3 期價款，並非無據。至於上訴人雖主張伊另於同年6 月9 日給付現金6萬元以及發票日為6 月17日面額4 萬元之支票乙情，惟依受領上開款項之何新裕所出具之收據文義「茲收到王芯語小姐保證金新台幣壹拾萬元整，如雙方針對台北市○○○路○段○○○ 號2 樓之3 之不動產買賣不成，可無條件退還予王芯語小姐」（見原審卷㈠第76頁），上開收據既稱該10萬元性質為「保證金」，而未計入第3 期款或尾款之一部分，顯已有意與系爭買賣契約之價款為不同之區隔；更何況上開保證金於系爭買賣交易未能成立時，兩造係約定「可無條件退還予王芯語小姐」，而與系爭買賣契約書第8 條第3 項第2 款有關上訴人給付之系爭買賣契約價金於違約時，被上訴人可逕依上開規定沒收之約定內容不符，參以證人何新裕亦於板橋地院前案證稱「99年6 月10日所付10萬元並非第三期款」等語明確（見原審卷㈡第10頁），足見上訴人辯稱其於前揭6月9 日給付予何新裕之10萬元亦屬系爭買賣第三期分期款之一部分云云，即無可取，附此說明。
⒉另就台灣銀行貸款利息部分，兩造於增補契約書第6 條約定
系爭房地該部分貸款利息自99年2 月1 日起由上訴人負擔，而被上訴人主張上訴人僅於2 月12日、3 月12日以轉帳方式分別給付被上訴人1 萬7,904 元，4 月12日、5 月3 日及6月9 日分別以轉帳方式支付2 萬4,136 元等情，有上訴人提出之計算表及「緋髮造型名店」、「王崇雋」之銀行存摺在卷（見原審卷㈠第69-75 頁），並經何新裕於板橋地院前案證實上開計算表所列情節即係上訴人已經繳納之台灣銀行貸款利息之時間及數額（原審卷㈡第28頁），且經本院調閱上開卷宗比對無訛。可見上訴人確有未依增補契約書之約定，自99年2 月1 日起按時自每月1 日給付上開貸款利息，並自同年7 月起未再給付此部分款項，是以被上訴人主張上訴人亦有遲延給付系爭房地於台灣銀行之抵押貸款利息乙節，亦可採信。
⒊上訴人就系爭買賣契約之第4期尾款1,387萬元之給付有無遲
延情事？⑴兩造原於買賣契約第2條、第3條第4 項約定於貸款撥款手
續完竣當日給付尾款，其付款方式為：被上訴人於完成產權移轉登記並將房地交付予上訴人之同時，上訴人應付清尾款，並因本件為透過金融機關辦理融資貸款做為房屋尾款之給付，故上訴人於金融機構貸款核撥時，需會同撥款並辦理交屋手續，而關於尾款或不動產標的物之交付，最遲不得超過99年1 月10日，嗣雙方於99年2 月10日另訂增補契約書，並於第1 點約定原訂交屋結案日展延至99年5月31 日 ，兩造合意得視情況再行展延至99年8 月31日已如前述，而何新裕亦於板橋地院前案證稱伊於簽訂增補契約書時即知悉上訴人需仰賴金融機關貸款以給付買受系爭房地之價金（原審卷㈡第10頁），足見被上訴人對於上訴人於期限內覓妥銀行辦理貸款時，必須會同至該銀行辦理撥款手續乙節，當無不知之理。惟本件兩造最終合意之款項交付日期為何？兩造固有爭執，然觀上訴人因未能於99年5 月31日前覓妥貸款之銀行，經被上訴人於99年6 月初口頭同意展延上訴人之付款期日至99年6 月底乙節，已經被上訴人於99年7 月28日委由律師以函文通知上訴人略謂「... 當事人（按即被上訴人）給予寬限並展延至99年5月31日，未料台端在展延期間不但未履行承諾，反反覆覆，至99年6 月初經台端（按即上訴人）一番央求後，『當事人再度口頭給予寬限至99年6 月底』... 」（上開函文並於翌日送達上訴人，見原審卷㈡第59頁及其上之「秉然法律事務所收文章」）。是被上訴人否認伊曾同意變更最後價款付款期限至99年6 月底等情，以及上訴人主張系爭買賣契約付款期限曾經被上訴人同意展延至99年8 月31日，均與真實不符。本件應認兩造已於99年6 月初，合意約定第4 期款尾款及交屋日期變更為同年6 月底無疑。
⑵本件被上訴人已展延系爭買賣契約第4 期尾款之付款期限
至99年6月底已如前述，而依新光銀行業務服務部101 年5月4 日（101 ）新光銀業務字第3240號函所附訴外人李培芬於該行申辦貸款明細，該銀行已於同年6 月28日核准李培芬以系爭房地於99年5 月20日所申請之授信（長擔）不動產擔保，有該函文及申辦貸款明細、借款申請書及個人資料表在卷（本院卷第81-83 頁），證人即新光銀行承辦本件貸款事宜之張文龍亦於本院及板橋地院前案分別證稱：本件貸款為上訴人申請辦理，核貸金額1,200 多萬元，雖沒有足額第一順位之台灣銀行抵押債權1,387 萬元，但上訴人另有一筆信用貸款185 萬元，且上訴人稱另有現金，而伊於銀行核准後，即通知承辦代書江榮輝，惟經江榮輝告知被上訴人並未交付權狀，無法辦理過戶、設定，伊再與被上訴人聯絡欲辦理對保，以便核撥貸款，但經被上訴人以合約已經終止為由而拒絕，致伊無法辦理撥貸等語（原審卷㈡第8 頁、本院卷第99頁背面-101頁），而證人即本案代書江榮輝亦於板橋地院前案證實「上訴人直到99年6 月底才通知我要用李培芬名義向銀行辦貸款」、「上訴人在99年6 月底才通知有辦理抵押貸款」乙情（原審卷㈡第9-10頁），足見上訴人於兩造合意展延之付款期限99年6 月底前，已覓妥新光銀行承辦貸款作為尾款之給付，且除上訴人外，新光銀行承辦人員亦已分別通知被上訴人及代書辦理對保及設定抵押權等手續，以便該銀行核撥貸款充為系爭買賣交易尾款之給付。
⑶查依系爭買賣契約第2條、第3條、第4 條及增補條款、增
補契約書內就本件房地買賣之尾款即第4 期款付款方式約明「尾款：貸款撥款手續完竣當日給付壹仟叁佰捌拾柒萬元正」、「交屋日：尾款給付乙方（按即被上訴人）之同時」以及「乙方於完成產權移轉登記並將房地交付予甲方（按即上訴人）之同時，甲方應將尾款付清。但雙方協議甲方必須透過金融機構辦理融資貸款作為房屋尾款之給付時，甲方應將對保後之存摺、取款條蓋原開戶印鑑章留置於本買賣承辦代書處配合領款或授權同意金融機構將核貸尾款金額逕予撥入乙方指定之帳戶；『乙方同意俟甲方金融機構貸款核撥時，甲乙雙方會同撥款，並辦理交屋一切手續』」、「①乙方應將本買賣標的物移轉登記所需之書類及證明文件蓋妥印鑑章，於甲方給付備證款時，交付本買賣承辦代書辦理權利移轉登記之一切手續。②倘因證件不全或手續發生不備，須乙方蓋章或其他補辦證件時，乙方均應無條件提供配合，不得藉詞拒絕或要求任何求償行為，違者願負違約及因之所造成甲方損害之賠償責任」。
則依上開約定之文義解釋，以及證人江榮輝於板橋地院前案證述之「過戶流程中會申請銀行貸款，在銀行准貸款及對保設定抵押權後，同時完成過戶程序，銀行核撥貸款時就是給付尾款日期」、「雙方約定是貸款與過戶同時，才能保障雙方權益」、「證人何新裕於99年6 月初就有通知我不願意賣」、「我沒有辦理過戶的原因是被告（按即被上訴人）通知我買方違約，要求我暫停代書手續」等語（原審卷㈡第9-10頁），暨證人張文龍所述「我是依銀行的程序，已經核准後... 通知出賣人詢問現欠他行貸款餘額，因我通知後，被上訴人他們跟我說有問題，合約已經終止，所以不用核撥貸款」、「我有與江榮輝代書聯絡，他說被上訴人沒有把權狀交給他，他沒有辦法辦過戶、設定，所以我沒有辦法撥貸」、「我印象中有通知被上訴人，是在與江榮輝代書聯絡之後，因江榮輝代書說有爭議，所以我再聯絡被上訴人」、「核准下來後我通知李培芬他們，他們說很趕，要趕者辦過戶，所以我才會聯絡江榮輝代書，後來就是代書跟我說不行」各情（本院卷第99頁反面、100 頁反面、101 頁反面），足見上訴人必須履行給付第4 期尾款之義務同時，始得請求被上訴人交付系爭房地，而上訴人為完成上開給付尾款義務，須由被上訴人配合會同至同意核撥貸款之銀行辦理對保，以利上訴人覓妥之貸款銀行核撥貸款，惟被上訴人已於上訴人及新光銀行通知會同辦理撥款程序時明示拒絕辦理，且命江榮輝停止辦理後續代書程序，上訴人嗣於99年7 月8 日以秉律字第0990701 號函通知被上訴人於翌日配合辦理銀行代償程序，上開函文並於翌日已送達被上訴人；嗣再於99年7 月23日再度通知被上訴人於5 日期限內至貸款銀行辦理撥款手續，此有上開函文及掛號郵件回執可稽（見台灣士林地方法院99年度重訴字第357 號卷第23-32 頁）。惟被上訴人並未配合處理，亦有被上訴人於99年7 月17日、7 月28日委請律師通知上訴人之函文在卷，有上開函文可稽（見上開台灣士林地方法院卷第26-27 頁、原審卷㈡第59頁），是本件顯係不可歸責於上訴人之事由，導致其未能給付第4期尾款甚明。
⑷被上訴人雖主張：上訴人非以自己名義，而係藉由被上訴
人所不認識之訴外人李培芬名義向新光銀行申辦貸款，本件申辦銀行貸款數額又不足尾款1,387 萬元之數額，故被上訴人始於99年6 月底拒絕辦理過戶等語（本院卷第133頁）。惟查兩造並未於買賣契約禁止上訴人以他人名義申辦貸款，甚至買賣契約第4 條第5 項更約定上訴人得指定登記權利名義人，被上訴人絕無異議，僅上訴人指定之登記權利名義人負應與上訴人共同負連帶債務責任；再依買賣契約第9 條約定，倘若上訴人申請融資金額不足，其不足部分，仍可於交屋時1 次以現金補足於被上訴人，即證人江榮輝亦於板院另案證述：增補條款雖載上訴人貸款不足額1,387 萬元，可以解除契約，但上訴人如願意以現金補足，被上訴人即不能解除契約等語（見原審卷㈡第9 頁）。足見被上訴人徒執上開事由，而拒絕配合辦理銀行貸款手續，難以採憑。是尚難認定本件有可歸責於上訴人致遲延給付尾款之情事。
㈡上訴人有無違反買賣契約第10條、增補契約書第1 條之約定
，於借屋裝修期間屆滿後未交還系爭房屋，並遷入營業之情形？按兩造於買賣契約書第10條約定「甲方若因裝修之需，經乙方同意先行借用鑰匙入屋裝修時，甲方仍應按期繳款，並保證不遷入，否則概以違約論；其裝修及固定物全部歸乙方沒收，絕無異議。且其借用期限以本約甲方應付款尾時為訖期，期滿甲方應將標的物無條件返還乙方」，其後雙方又於增補契約書展延借屋裝修到期日至99年5 月31日。足見上訴人依上開約定，得使用系爭房屋目的僅限於借屋裝修，且期間原僅至99年5 月31日而已，其後被上訴人縱曾同意展延，亦僅至同年6 月底為止亦如前述。惟上訴人自陳迄今仍占有系爭房屋，且於系爭房屋開設緋髮造型名店對外營業（見原審卷㈡第19頁、本院卷第133 頁反面、146 頁反面），並有經濟部商業司商業登記資料查詢、台北市商業處100 年9 月21日北市商一字第00000000000 號函在卷可稽（見原審卷㈠第32頁、本院卷第129-130 頁），顯已違兩造關於借屋裝修約定之期限及目的，足見上訴人確有違反買賣契約第10條及增補契約書第1 條之約定。
㈢被上訴人得否以上訴人遲延給付系爭買賣價款、貸款利息以
及遷入系爭房屋營業為由，解除本件買賣契約？⒈被上訴人主張：上訴人因有遲延給付第3 期款、台灣銀行貸
款利息、尾款以及違約遷入系爭房屋營業等情事，經伊於99年8月31日以書面催告上訴人「...本人再度為催告履行之通知，請台端於三日內依約給付分期付款、抵押借款孳息、全部尾款及遲延給付的違約金，否則本人將在忍無可忍的情況下解除系爭契約、沒收已付之全部款項，並且另外向台端請求遲延給付的違約金」後，仍未履行，伊遂於97年9 月7 日以簡訊通知上訴人解除契約，復於板橋地院前案送達99年11月19日之答辯狀重申解除契約之意思，並提出楊華興律師99年8 月31日99年（律）函字第08311 號函及簡訊螢幕在卷（見本院卷第120 、123-128 頁），並經本院調閱板橋地院前案卷核對屬實（上開答辯狀，見上開台灣士林地方法院卷第44-52 頁 ）。
⒉按上訴人對於第3 期分期款及銀行貸款利息部分既有遲延給
付，且於99年6 月底借屋裝修期限屆至後亦未返還系爭房屋，甚至遷入系爭房屋內營業已如前述，而上訴人亦自陳從7月份起就沒有再付款等語（見本院卷第133 頁反面-134頁），而被上訴人依系爭買賣契約書第8 條第1 項約定，又於99年8 月31日委請律師以前開函文書面催告上訴人履行，而觀上訴人於99年9 月6 日委請律師以秉律字第0000000 號函文回覆被上訴人略謂：「緣方韋程先生及其代理人何新裕先生共同委請楊華興大律師所發99年（律）函字第08311 號函，本人業已收受，合先敘明... 」（見本院卷第121-122 頁），足見上訴人至遲於99年9 月6 日已經收受被上訴人上開書面催告。至被上訴人雖主張伊於99年9 月7 日以簡訊通知上訴人解除契約，惟因其以簡訊通知上訴人解除契約之時間尚在催告所定之履行期間內，難認已生合法解除契約之效力；惟被上訴人在板橋地院前案審理中，以99年11月19日答辯狀於同年月25日送達於上訴人之際（送達證書見上開台灣士林地方法院卷第65-1頁），上訴人仍未履行，業經證人何新裕於板院前案審理時證述在卷（見原審卷㈡第10頁），足見上訴人即有系爭買賣契約第8 條第1 項、第3 項之違約事由，故被上訴人以上訴人遷入使用系爭房屋，並有違反系爭買賣契約書第10條之事由，於上開催告後已逾相當期間，因認上訴人仍未履行前開第3 期分期款以及銀行貸款利息等債務，又未遷出系爭房屋，而依系爭買賣契約書第8 條第1 項之約定，以上開答辯狀之送達作為解除契約之意思表示，即無不合。
五、被上訴人又主張：上訴人於增補契約書約定99年5 月31日之借屋裝修期間屆滿後，即無權繼續占用系爭房屋，且於解除契約後，亦無權占有系爭房屋，故上訴人依民法第259 條第
1 款、第767 條規定，應騰空返還系爭房屋予上訴人，並給付自借屋裝修期間屆滿後之翌日即99年6 月1 日起算無權占用系爭房屋之不當得利，亦為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，依民法第767 條
第1 項前段規定，固得請求返還，惟買受人向出賣人購買土地並付清價款，出賣人亦將土地交付買受人管有，然未辦理所有權移轉登記，嗣出賣人死亡，其繼承人辦妥繼承登記時，買受人占有土地，係本於買賣契約所交付，具有正當權源，出賣人之繼承人不得請求返還土地，最高法院69年2 月23日第4 次民庭總會決議㈠載有明文；又土地所有權與土地占有並非不能分離，當事人間之買賣契約縱使無效，然出賣人出具土地使用同意書，將土地交付買受人占有，同意買受人使用，則買受人即因出賣人同意而有使用土地之權利，在未經向買受人合法終止使用之合意前，尚難謂買受人為無權占有（最高法院86年度台上字第1090號判決意旨可以參考）。
申言之，買受人依民法第348 條第1 項規定，既可請求出賣人交付買賣標的，故買受人基於此項債權關係占有買賣標的，對於出賣人而言即屬有權占有，需經出賣人合法終止或解除買賣契約，始得請求買受人返還占有之標的物。
㈡經查，系爭買賣契約既於99年11月26日已經合法解除，則被
上訴人依民法第259 條第1 款之規定，主張上訴人於契約解除後占有系爭房屋，即成無權占有，應負返還所受領之給付物即系爭房屋予被上訴人之義務，即無不合。至被上訴人雖另主張上訴人違反買賣契約書第10條之約定，於借屋裝修期間屆至後之99年6 月1 日起無繼續占有系爭房屋合法權源，亦構成無權占有，依民法第767 條之規定，應遷出系爭房屋，並騰空遷讓返還於被上訴人，惟本件借屋裝修時間已經被上訴人同意展延99年6 月底已如前述，且上訴人在被上訴人於99年11月25日通知解除本件買賣契約之前，原係本於合法有效之買賣關係，占有出賣人即被上訴人所交付之系爭房屋，亦即其於買賣契約99年11月25日解除前占有系爭房屋為有正當權源，並非無權占有。因此被上訴人指摘上訴人自借屋裝修期間屆滿之翌日起至同年11月25日止，無權占有系爭房屋即非實在，其進而請求上訴人返還於上開期間占有系爭房屋之不當得利，亦乏依據。
㈢被上訴人依不當得利之規定，請求上訴人就無權占有系爭房
屋所受自系爭買賣契約解除之日，即99年11月26日起相當於租金之不當得利，負返還責任，是否有據？又被上訴人請求以系爭房地附近之租金行情每月5萬5,000元為標準計算不當得利，是否過高？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條及第181條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。再者，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。再參酌最高法院68年台上字第3071號判例意旨，可知基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
⒉依上開說明，上訴人自兩造買賣契約解除後之翌日即99年11
月26日起既已無權占有被上訴人所有之系爭房屋，自同時及於占有系爭房屋所坐落之土地，且均為無法律上原因，致被上訴人未能利用系爭房地受有損害，被上訴人自得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還其因無權占有系爭房屋及坐落土地所受利益予被上訴人；另上訴人所受利益係使用房地，此一利益依其性質顯難以原狀（即系爭房地於上訴人占用期間之使用利益）返還，揆諸前揭規定，自應償還其價額。⒊按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非僅以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，如前所述，是請求權人請求無權占有人返還占有系爭房地所得之利益，參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該土地、建物之租金額為限，以土地法第97條標準定其不當得利應返還利益之數額。⒋上訴人所占用之系爭房地坐落地點鄰近民生社區活動中心、
富民公園、民權公園、民生公園、西松高中附設國中部、西松國小補校、民生國中圖書館、介壽國中圖書館、國軍松山醫院醫學圖書館、家樂福等，有被上訴人提出之地圖附卷可稽（見原審卷㈠第35頁），上訴人並將系爭房屋用以開設緋髮造型名店對外營業如前所述，足認系爭房地鄰近位置生活機能完備、交通尚屬便利、商業堪稱發達，再斟酌系爭房地附近租金行情暨上訴人利用基地之經濟價值及所受利益等一切情狀，認被上訴人所請求相當於租金之不當得利數額，以按土地申報地價及房屋課稅現值年息8％計算，應為合理適當。
⒌又系爭房屋99年度課稅現值為109 萬3,900 元，系爭臺北市
○○區○○段○○○○ ○號土地（面積為4,237 平方公尺），於99年1 月當期申報地價為每平方公尺10萬1,600 元，被上訴人就系爭土地所有權應有部分比例為萬分之二十六等節，有臺北市稅捐稽徵處99年房屋稅繳款書、土地登記謄本在卷可稽（見原審卷㈠第16、34頁）。是以上訴人自99年11月26日起即無權占有系爭房地，每月應返還之不當得利數額計為
1 萬4,7 54元【計算式：（1,093,900 元＋101,600 元×4,
237 ×26 /1 0,000 ）×8 ％÷12＝14,754】。因此被上訴人請求上訴人自99年11月26日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1 萬4,754 元之不當得利部分，為有理由。
㈣綜上，被上訴人依民法第259條第1 款、第179條之規定，訴
請上訴人遷讓交還系爭房屋予被上訴人，並自99年11月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人14,754元，為有理由，應予准許。至其超逾上開數額之請求，難為有據，應予駁回。
六、被上訴人復主張：上訴人既有遲延給付系爭買賣契約第3 期價款及未依增補契約書第5 條、第6 條約定按期為被上訴人清償系爭房地貸款利息，依買賣契約第8 條第3 項約定，請求上訴人給付違約金40萬元；而上訴人則抗辯違約金數額過高應予酌減，且就其已給付被上訴人100 萬3,216 元，除主張抵銷被上訴人請求給付之違約金外，並就被上訴人請求遷讓返還系爭房屋部分主張同時履行抗辯等語。經查：
㈠債務不履行包括給付不能、遲延給付及不完全給付之情形，
債務人於何種情形應支付違約金，悉依當事人之約定定之；如為懲罰之性質者，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，尚得依民法第233 條規定，請求遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息及賠償其他之損害，此觀同法第250 條第2 項規定自明（最高法院90年度台上字第809 號、87年度台上字第361 號裁判要旨參照）。
㈡兩造於增補契約書第5條及第6條約定，上訴人就系爭買賣價
金第3 期價款應自99年3 月1 日起按月給付65,000元，另就被上訴人對系爭房地臺灣銀行所負貸款利息債務，自99年2月1 日起由上訴人負擔支付（見原審卷㈠第27頁），是以上訴人依上開約定，應於每月1 日給付被上訴人第3 期價款65,000元及清償上開銀行貸款利息。次依買賣契約書第8 條第
3 項第1 款約定，上訴人若有遲延給付之情形，應賠償被上訴人每日按買賣總價千分之零點五違約金。而第8 條第1 項已載明兩造如「其中一方未按系爭買賣契約條款約定履行，經他方書面催告通知後，仍不履行時視為違約論，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償」；而同條第3 項第2 款前段復約定如「上訴人有毀約不買或其他違約情事，被上訴人於解除契約後得沒收上訴人已付之全部款項」，上開內容，參酌對應之第8 條第4 項第2 款前段所載「如被上訴人毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，上訴人除得解除本契約外，被上訴人應於五日內將所收款項加倍返還上訴人，以為違約之損害賠償」等對於被上訴人履行義務之規範，亦屬對於上訴人違約後所應負擔之損害賠償預定額之責任。由此堪認上開買賣契約書第8 條第3 項第1 款約定之違約金乃為確保債務之履行，約定債務人不履行契約時即應支付一定之懲罰性違約金，依前開說明，於上訴人違約時，被上訴人除得請求上開違約金外，尚得依第8 條第3 項第2 款前段等約定，請求賠償其他之損害。
而前者於上訴人遲延給付時即得獨立請求，依民法第260 條規定不受契約已否合法解除之影響；後者則於系爭買賣契約經被上訴人合法解除時始得請求。
㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用；而是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準（最高法院49年臺上字第807 號判例、70年度台上字第3796號裁判要旨參照）。本件上訴人既有遲延給付本件買賣契約第3 期價款、台灣銀行貸款利息等違約情事已如前述，則被上訴人依前揭買賣契約第8 條第3 項第1 款約定，請求上訴人給付因遲延給付買賣契約第3 期價款、台灣銀行貸款利息，即屬有據。被上訴人依系爭買賣契約第8條第3 項第1 款約定，主張上訴人迄至99年6 月1 日為止，就第3期 價款之給付99年4 月遲延7 日、99年5 月遲延4 日，就其應付台灣銀行貸款利息部分則係99年2 月遲延12日、99年3 月遲延12日、99年4 月遲延12日、99年5 月遲延3 日，核與上訴人提出之存摺轉帳日期相符（見原審卷㈠第69-7
5 頁），可以採信。惟被上訴人雖主張上訴人應給付被上訴人此部分之違約金數額依每日買賣總價千分之零點五計算，惟斟酌上訴人系爭買賣契約總價款數額為1,600 萬元，本件買賣契約曾因被上訴人之貸款不足額而無法簽成，致兩造於98年11月30日於系爭買賣契約書後另行簽訂增補契約，其後復因上訴人未能於99年1 月10日付清尾款，致兩造再於99年
2 月10日訂立增補契約書，業經證人江榮輝於板橋地院前案審理中證述明白，有上開筆錄在卷（見原審卷㈡第9 頁），因此衍生上訴人繳付台灣銀行貸款利息之義務，而上訴人於契約展期期間曾積極籌措尾款，並於99年6 月底、7 月初徵得新光銀行同意核貸以便繳付尾款如前所述，上訴人遲延給付之日數及應繳付之台灣銀行貸款之利率為年息百分之2.56
9 ，有台灣銀行貸款餘額證明書可佐（附於板橋地院前案卷第83頁），被上訴人於上訴人遲延給付後五個多月解除契約等及雙方履約之程度等情況，認上開遲延違約金以總價款每日千分之零點三核算，較為合理。故經計算後，上訴人就遲延給付第3 期價款之部分應給付違約金數額為5 萬2,800 元（計算式：【16,000, 000 ×0.0003×（7 ＋4 ）＝52,800】、遲延給付銀行貸款利息而應給付之違約金為18萬7,200元（計算式：【16,000,000×0.0003×（12＋12＋12＋3 ）＝187,200 】，以上合計遲延違約金為24萬元（計算式：52,800＋187,200 ＝240,000 ）。是以被上訴人依系爭買賣契約第8 條第3 項第1 款，得請求上訴人給付之違約金，於24萬元之範圍內，為有理由，逾此部分之請求，即無理由。
㈣次按本件被上訴人以上訴人違反系爭買賣契約書第10條「上
訴人因裝修之需，經被上訴人同意先行借用鑰匙入屋裝修時，甲方仍應按期繳款或轉交第三人使用，否則概依違約論」、增補契約書第2條「原訂之借屋裝修到期日延至99年5月31日」之約定，於借屋裝修到期日屆至時返還房屋，又遷入系爭房屋等約定，依第8條第3項第2 款前段關於「如甲方毀約不買或其他違約情事時，乙方於解除本契約後沒收甲方已付之全部款項」，於99年11月26日解除系爭買賣契約，並以100年8月11日以準備㈣狀之送達作為沒入上訴人已付款項之意思表示本件被上訴人係（見原審卷㈡第65-66 頁），即屬有據。惟審酌系爭買賣契約之房地總價為1,600 萬元，上訴人固有違反借屋裝修約定情節，又未經被上訴人同意即自行變更登記其所經營之「緋髮造型名店」商業所在地至系爭房屋，有台北市商業處100 年9月21日北市商一字第00000000000號函在卷可憑（見本院卷第129-130 頁），被上訴人曾先後展延買賣契約履行期限至99年6月底、99年9月上旬，有兩造委任之律師函文在卷（發文日期99年7月28日、同年8月31日及9月6日，見原審卷㈡第59、120-122 頁），兩造對於系爭契約之履行程度如前所述，並衡以兩造於98年11月30日開始訂立借屋裝修約定，有系爭買賣契約在卷（見原審卷㈠第24頁），於99年11月25日系爭契約經解除前，其間幾達一年之時間，上訴人就系爭房地受有不能使用之損失等事實，應認系爭買賣契約此部分之違約損害賠償，應予酌減為40萬元，始為允當。又上訴人已給付被上訴人100萬3,216元，此為兩造所不爭，惟上訴人99年6 月給付予被上訴人之10萬元難認為係屬本件買賣契約價金之一部分已如前述，此部分自不應計入，故被上訴人因系爭買賣契約而受領之價金為90萬3,21
6 元，扣除被上訴人得依系爭買賣契約書第8 條第3 項第2款前段沒收之價金40萬元後，被上訴人自上訴人處受領之剩餘買賣價金50萬3,216 元（計算式：903,216 －400,000,00
0 ＝503,216），參酌民法第259 條第1 款「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之」之規定，被上訴人就上開受領之金錢，應於系爭買賣契約解除後，負返還義務。
㈤又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方債務相抵銷；而抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條、第335條第1 項分別定有明文。依上所述，上訴人既應依系爭買賣契約第8條第3項第1 款約定，給付被上訴人違約金24萬元，而被上訴人於契約解除後亦應返還上訴人已付買賣價金50萬3,216 元，兩造對於他方所負擔之金錢給付義務均已屆清償期，所互負上開之債務、給付種類均為金錢債權，又無其他不適合抵銷之情狀，故上訴人主張上開債務相互抵銷（見本院卷第177 頁），核無不合，應予准許。依此計算後，被上訴人除就違約金部分已無餘額可以請求外，仍應返還自上訴人所受領之買賣價金26萬3,216 元（計算式：240,000－503,216＝-263,216元）。
㈥另「契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259 條定
有明文，此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付」，最高法院44年台上字第702 號判例可稽。本件兩造因系爭買賣契約之解除，被上訴人就剩餘價金26萬3,216 元有返還之義務（上訴人主張同時履行抗辯之價金債權不含利息，見原審卷㈡第62頁反面），而上訴人則就系爭房屋之占有有返還義務，揆諸上開判例，此二義務間具有對待給付之性質，是上訴人據此主張同時履行抗辯，應予准許。
七、從而，被上訴人依民法第259條第1項及第179 條之法律關係，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及自99年11月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利1萬4,754元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求（即上開不當得利請求超逾99年11月26日之部分，以及違約金之請求），為無理由，應予駁回。原審未及審酌上訴人所為之抵銷抗辯，復未斟酌上訴人於系爭契約解除前係屬有權占有系爭房地，而就逾上開範圍判命上訴人給付，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示；至被上訴人上開請求應予准許部分，原審據此為被上訴人勝訴判決及為准、免假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨猶執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人應返還系爭房屋之占有予被上訴人之義務部分，與被上訴人上開應給付上訴人26萬3,216 元之部分，係屬對待給付之關係，上訴人於本院第二審程序就上開回復原狀之義務既為同時履行之抗辯，爰由本院為對待給付判決並諭知如主文第四項所示。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 5 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 詹文馨法 官 蕭胤瑮正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 2 月 5 日
書記官 李家敏附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。