臺灣高等法院民事判決 100年度上字第1166號
上 訴 人 盛橋企業有限公司法定代理人 黃盛橋訴訟代理人 邱太三律師被上訴人 財政部國有財產局法定代理人 張佩智訴訟代理人 吳嘉榮律師複代理人 鄭淑燕律師上列當事人間房地租賃契約等事件，上訴人對於中華民國100年9月15日臺灣臺北地方法院99年度訴字第5317號提起上訴，本院於101年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認上訴人就坐落臺北市○○區○○段6小段86-3地號土地（面積560平方公尺），及其上臺北市○○區○○段6小段A0166（暫編）建號門牌號碼為臺北市○○路○○號旁莒光倉庫1號（面積541平方公尺）之申請承購權存在。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張其依修正前處理原則第10點第5項規定，就其承租被上訴人管理之國有不動產有申請承購權，惟為被上訴人所否認，並註銷其申購案，則其申請承購權之存否即有不明確，故其起訴請求確認就上開不動產有申購權存在，即有確認之法律上利益，應予准許。合先敘明。又原判決當事人欄將被上訴人之訴訟代理人陳文龍誤載為法定代理人，且漏列其法定代理人張珮智（見原審卷第103頁言詞辯論筆錄及原判決第1頁、本院卷第79頁反面之言詞辯論筆錄），且為兩造所不爭執，亦一併敘明。
二、兩造之聲明及陳述要旨如下：
（一）上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段6小段86-3地號土地，面積560平方公尺（下稱系爭土地）及其上建物即同所6小段Ａ0166建號（暫編）門牌號碼為臺北市○○路○○號旁莒光倉庫1號倉，面積541平方公尺（下稱系爭建物），乃中華民國所有，原為臺灣省政府物資處（下稱物資處）所管理，並標租予七和實業股份有限公司（下稱七和公司），嗣由被上訴人於民國87年7月21日接管後，七和公司再與被上訴人所屬北區辦事處換約續租，租賃期間至101年4月17日止。惟七和公司於96年9月間取得被上訴人北區辦事處同意後，將系爭房地租賃權轉讓予伊，伊嗣於97年7月30日與北區辦事處就系爭房地完成國有房地租賃契約（下稱系爭租約）之簽訂，故伊依國有財產法第49條第1項規定，就系爭土地本有申請讓售之權利。又系爭建物及土地均屬臺北市○○區○○段6小段96地號等11筆土地都市更新案（下稱系爭都市更新案）之範圍，該都市更新案事業計畫業經臺北市政府於96年12月11日以府都新字第0931087102號核定，且其內除系爭土地外，尚有經濟部等機關管理之5筆國有土地，屬大面積國有土地，且實施者乃民間企業巧洋實業股份有限公司（下稱巧洋公司），故並非以公辦方式進行都市更新。而依財政部於96年4月11日公布之「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」（下稱修正前處理原則）規定，系爭都市更新案範圍之國有土地即應採標售、讓售、領取現金補償金之方式處理，故如採標售方式，即應依該處理第10點第5項規定辦理，於辦理標售前，先通知承租人限期於1個月內申購（即申請承購）。茲系爭房地業經被上訴人北區辦事處於96年7月3日建請被上訴人以標售方式處理，被上訴人並於96年8月16日以台財產局管字第0964001505號函核定以標售方式處理，伊乃依上開修正前處理原則第10點第5項規定，於97年10月17日向被上訴人送出申購書申購系爭房地，並經被上訴人受理，詎於97年10月30日被上訴人北區辦事處人員會同伊前往進行現場履勘後，即以換承辦人員及審查中或承辦人員請假為由，拖延擱置伊之申購案，迄98年1月10日系爭處理原則修正後，竟依修正後之處理原則第9點第1項前段規定，及不合讓售法令規定，於98年4月10日以台財產局北區處字第0980007815號函通知註銷伊之申購案。
惟被上訴人註銷伊之申購案，顯有違誤，蓋伊已於系爭原則修正前依當時施行之處理原則第10點第5項規定提出申購，並無不符合法令情形，伊就系爭土地及建物依法有申請權等語。爰求為確認就系爭土地及建物有申購權之判決。
（二）被上訴人則以：因系爭都市更新案內國有土地尚有4筆未完成變更，經伊評估結果，不符合標售要件，故迄未執行公開標售程序。故上訴人並不具申購資格。又系爭都市更新案係採協議合建方式辦理，無論依修正前處理原則第10點第（2）款規定、都市更新條例第27條第3項第4款及第5款、第13點規定，或依修正後處理原則第5點及第7點規定，均無使租用國有房地之使用者優先都更案實施者申購之規定。況縱認上訴人具有申購系爭房地之權利且得向伊申購，惟伊仍保有審核准否出售系爭房地之裁量權，而伊已明確表示不出售系爭房地予上訴人，上訴人自不得再主張有申購權存在等語，資為抗辯。
（三）原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭房地之申購權存在。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
三、經查上訴人主張系爭房地原由七和公司承租，嗣七和公司於96年9月間取得被上訴人北區辦事處同意後，將系爭房地租賃權轉讓予伊，伊於97年7月30日已與北區辦事處訂定系爭租約，租期至101年4月17日止。以及系爭房地屬系爭都市更新案之範圍，該更新案業經臺北市政府於96年12月11日以府都新字第0931087102號核定，且其內除系爭土地外，尚有經濟部等機關管理之5筆國有土地，屬大面積國有土地，且實施者乃民間企業巧洋公司，並非以公辦方式進行都市更新等事實，為被上訴人所不爭執，復有兩造各自提出之被上訴人北區辦事處書函、換約申請書、系爭租約、物資處租約、土地登記謄本、臺北市政府94年2月3日核准都更案函、被上訴人函、系爭都更案要件審查表等件為證（見原審卷第13頁至第18頁、第31頁、第43頁至第59頁、第74頁至第77頁），堪認為真實。又上訴人主張被上訴人已於96年8月間決定就系爭房地採行標售方式，故其依修正前處理規則第10點第5項規定即有申請承購權，其業於97年10月17日提出申購，且經被上訴人受理，詎被上訴人北區辦事處竟於98年4月10日函知註銷上開申購案等情，亦為被上訴人所不爭執，復有兩造各自提出之被上訴人北區辦事處註銷函、上訴人承購系爭房地申請書、收件收據、被上訴人通知北區辨事處註銷函、上訴人申購案處理過程說明會會議紀錄為證（見原審卷第24頁、第31頁至第32頁、第60頁至第61頁、第78頁至第79頁），亦堪認屬真實。至上訴人主張被上訴人上開註銷乃違背法令規定，其就系爭房地仍有申購權等語，是否有據，則說明如下：
（一）按非公用財產類之不動產，其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人。國有財產法第49條第1項定有明文。惟按都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物，應一律參加都市更新，並依都市更新事業計畫處理之，都市更新條例第27條第1項亦定有明文。故位於都市更新事業計畫範圍內之國有非公用不動產既應參加都市更新，是否得依國有財產法第49條第1項規定，讓售與直接使用人之承租人，則端視國有不動產參與都市更新事業計畫之處理內容為何。而財政部為配合都市更新條例之規定，乃於96年4月11日訂定都市更新事業範圍內國有土地處理原則（即修正前處理原則），並於98年1月10日修正部分條文（即修正後處理原則）。其中修正前處理原則第6點規定，都市更新實施者之都市更新事業採協議合建方式時，執行機關於獲知或參與都市更新事業概要公聽會時，應即主張不參與合建分屋，並函知實施者國有土地之處理方式。可見98年1月10日處理原則修正前，財政部對於國有財產參與都市更新之處理方式，係不採合建分屋方式，故如有都市更新事業計畫採合建分屋方式時，管理機關就大面積國有土地之處理方式除公辦更新外，即為標售、讓售、領取現金補償或權利金（修正前處理原則第8點第1項第1款及第10點規定參照）。至修正後處理原則第5點則規定，執行機關於獲知都市更新事業採協議合建方式實施時，除依處理原則第3點第2項報經財政部核定由主辦機關主導辦理都市更新外，應依處理原則第7點規定主張以權利變換方式實施，或以讓售實施者方式處理。可見修正後財政部對於國有財產參與都市更新政策已改為得參與合建分屋，且因此就都更範圍內之國有不動產處理方式亦有不同。
（二）次按修正前處理原則第10點第5項規定，大面積國有土地不以公辦更新方式處理時，經依處理原則第8點規定評估後，其處理方式得為標售及讓售，採標售方式時，如其土地上已訂有國有基（房）地租約，且符合讓售規定者，應於辦理標售前，先通知承租人限期於1個月內申購，執行機關公告列標後即不予受理申購案；其有法律規定之優先購買權者，應俟優先購買權人放棄或視為放棄優先購買權後辦理讓售。惟修正後處理原則已無上開規定，僅在第9點第1項規定，都市更新單元範圍內之國有非公用土地，除依國有財產法第52條之2規定申請讓售者、經行政院核定讓售者或情況特殊經財政部核定受理者外，執行機關於都市更新事業概要經主管機關核准之日起，或實施者逕行擬具都市更新事業計畫召開公聽會之次日起，停止受理申請承租、承購案。原已受理之案件，得繼續辦理至結案。經查本件上訴人係於97年10月17日依修正前處理原則第10點第5項規定，向被上訴人提出申請承購，經被上訴人收件受理，並於97年10月30日會同上訴人至現場勘查（見原審卷第24頁之申購收件收據、第60頁之承購申請書及本院卷外放之國有非公用不動產讓售作業程序規定），此為被上訴人所不爭執，而被上訴人早於96年8月16日即已就系爭都市更新案範圍內之國有土地函知北區辦事處採標售方式處理（見原審卷第91頁之被上訴人函），故依當時有效之修正前處理原則第10點第5項規定觀之，被上訴人就系爭都市更新案範圍內之國有土地既已採標售之處理方式，則上訴人自得向被上訴人申請承購系爭房地，被上訴人自不得再依修正後之處理原則第9點、第5點及第7點規定，以上訴人不符合法令，而註銷其申購案。
（三）被上訴人雖於98年4月2日以台財產局改字第080007435號函通知北區辦事處應註銷上訴人之申請承購案（見原審卷第61頁），惟查其關於註銷申購案之理由乃：「依都市更新條例第27條第3項第5款、98年1月10日修正前之都市事業範圍內國有土地處理原則第10點第（1）、（2）款及第13點規定，以協議合建方式實施都市更新事業範圍內之大面積國有土地，於實施者所擬之都市更新事業計畫經主管機關核定後，得專案讓售與實施者。倘採標售方式處理時，除原有法定優先承購者外，實施者得以同樣條件優先承購，其處理順序均優先於範圍內已出租國有基（房）地之承租人申購案。因此，前述以協議合建方式實施之都市更新事業，其更新單元內之國有基（房）地承租人，於都市更新事業計畫經主管機關核定後，始申請承購者，即不應再處理該申購案。」而北區辦事處98年4月10日以台財產北處字第0980007815號函通知上訴人註銷系爭申購案時，其理由則為：巧洋公司擔任實施者之系爭都市更新案，其事業計畫案業經臺北市政府於96年12月11日函准核定實施，實施方式為協議合建。因上訴人公司係於97年10月17日始申請送件承購，故不應再處理其申購案，乃依讓售作業程序第24點第2款第2目規定（即依法令不得讓售），註銷系爭申購案（見原審卷第31頁至第32頁）。經查：
1.如依北區辦事處上開函文內容觀之，臺北市政府係於96年12月11日核定巧洋公司之都市更新事業計畫案，且實施方式採協議合建，惟96年間所適用者仍係修正前處理原則，故依前述，財政部並不同意採協議合建方式參與都市更新，故被上訴人即應自行以讓售或標售方式處理系爭都市更新案範圍內之國有土地。而被上訴人確於96年8月16日核定採標售方式處理系爭都市更新案範圍內之國有土地（見原審卷第91頁），則依修正前處理原則第10點第5項之規定，上訴人於被上訴人公告列標前，均得提出申購案，上訴人復已於97年10月17日提出承購申請，經被上訴人受理及派員會同勘查現場，故被上訴人嗣再依修正後處理原則第9點第1項前段規定，以上訴人於臺北市政府核定系爭都市更新案事業計畫後，始提出申請承購，註銷上訴人之申購案，即非有據。
2.次查都市更新條例第27條第3項第5款係規定，以協議合建方式實施時，得以標售或專案讓售予實施者；其採標售方式時，除原有法定優先承購者外，實施者得以同樣條件優先承購。而修正前處理原則第10點第（1）、（2）款係規定採標售時，實施者於未標脫之情況下始得承購，以及採讓售方式時，執行機關得於都市更新事業計畫核定後，依都市更新條例第27條第3項第4款、第5款規定專案讓售予實施者。修正前處理原則第13點係規定，都市更新事業計畫經核定後，實施者之申請讓售案及第三人依國有財產法等相關規定申請之讓售案競合時，應處理之順序。惟查上開都市更新條例第27條第3項第5款、修正前處理原則第10點第（2）款及第13點之規定，均係針對執行機關採讓售之處理方式所為之規定，並非就採標售處理方式時，承租人之讓售申請權為規定。本件上訴人係因被上訴人已於96年8月16日核定採標售方式，依修正前處理原則第10點第5項規定，提出承購申請，故被上訴人所應審查者，乃於其公告列標前，上訴人所提出之申購案，其檢具之文件是否符合規定，是否有優先購買權人已依同樣條件繳款承購，或是否尚有畸零地合併使用優先申購權行使之問題（見原審卷第20頁至第22頁之96年8月13日台財產局管字第0964001477號箋參考），而非上開都市更新條例第27條第3項第5款、修正前處理原則第10點第（2）款及第13點之規定，故被上訴人以依上開法令規定不得讓售予上訴人為由，而註銷上訴人之申購案，即與上訴人之申購前提要件事實不符。故被上訴人依讓售作業程序第24條第2款第2目規定註銷上訴人之申購案，亦非有據。
（四）被上訴人雖另抗辯：因系爭都市更新案內國有土地尚有4筆未完成變更，經其評估結果，不符合標售要件，故迄未執行公開標售程序等語。惟查被上訴人既於96年8月16日即已就系爭都市更新案範圍內之國有土地函知北區辦事處採標售方式處理（見原審卷第91頁之被上訴人函），則上訴人依國有財產法第49條第1項規定及當時有效施行之修正前處理原則第10點第5項規定，本有申購其所承租之系爭土地及建物之權利，且亦經被上訴人收件及會勘現場，雖被上訴人事後因其他國有土地未完成變更，而改變其已作成之標售決定，惟依信賴原則，該項變更自不得影響已信賴其先前標售核定之上訴人申請承購系爭土地及建物之權利。至於被上訴人雖保有審核准否出售系爭房地之裁量權，惟其准駁仍須依法令而為，故被上訴人縱有表示不出售系爭房地予上訴人，惟其所舉之法令規定，並非有據，已如前述，此外，其並不能提出其他不出售系爭土地及建物予上訴人之依據，則其此部分所辯，仍非可取。
四、綜上所述，上訴人主張其依修正前處理原則第10點第5項規定，就系爭土地及建物有申請承購權，請求確認其就系爭土地及建物有申購權存在，洵屬有據，應予准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第
78 條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 4 月 24 日
民事第十六庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 傅中樂法 官 謝碧莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 25 日
書記官 李翠齡附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。