臺灣高等法院民事判決 100年度上字第1202號
上 訴 人 集揚不動產仲介經紀有限公司法定代理人 黃鴻音上 訴 人 王淑惠共 同訴訟代理人 王瀚興律師被 上訴 人 鍾光賜訴訟代理人 李無惑上列當事人間給付服務報酬等事件，上訴人對於中華民國100年5月31日臺灣臺北地方法院99年度訴字第4370號判決，提起上訴，經本院於101年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人鍾光賜（原判決誤繕為鐘光賜，下逕稱其名）於民國99年6月16日與上訴人集揚不動產仲介經紀有限公司（下稱集揚公司）簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱銷售契約書），委由集揚公司仲介出售鍾光賜所有如原判決附表所示不動產（下稱系爭房地），委託成交價格為新台幣（下同）2,820萬元（原判決誤繕為2,700萬元），被上訴人實拿2,700萬元，服務報酬為成交價額4%，委託期間自99年6月16日起至同年7月5日止。嗣集揚公司於99年（原判決誤繕為98年）6月17日與上訴人王淑惠（下稱王淑惠，原判決誤繕為黃淑惠）簽訂不動產承買意願書暨要約書（下稱承買意願書），王淑惠願以2,822萬元購買系爭房地，並簽發發票日99年6月25日、票號EN0000000、受款人鍾光賜、付款人彰化商業銀行南勢角分行、面額100萬元支票乙紙（下稱斡旋金支票）交付集揚公司，惟鍾光賜事後卻拒絕簽約，經集揚公司先後於99年7月5日、12日、19日分別以臺北北門郵局第2491號、文山興隆路郵局第128號、第135號存證信函通知未果，鍾光賜於99年12月15日出售系爭房地，並於100年1月27日辦畢所有權移轉登記。鍾光賜應賠償集揚公司未能依成交價格2,822萬元（原判決誤繕為2,282萬元）向買賣雙方收取共計6%服務報酬1,693,200元，及賠償王淑惠定金100萬元。爰依銷售契約書第6條、第9條第4項約定及民法第249條第3款規定，求為命鍾光賜應給付集揚公司1,693,200元，給付王淑惠100萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。
二、被上訴人則以：集揚公司未給予至少3日審閱期，故銷售契約書為無效。又王淑惠斡旋截止日為99年6月24日，卻簽發發票日為99年6月25日之斡旋金支票交付集揚公司，自不生效力。縱集揚公司於99年6月23日收受斡旋金支票，但集揚公司迄今未兌領，自無法視同為定金性質。又伊並未在委託銷售契約書授權集揚公司得代伊承諾付款價金、付款成數、付款方式及房屋點交之權限，買賣雙方對於系爭房地之付款條件既未合致，自無成立買賣契約可言。況伊於99年7月15日依約前往集揚公司指定處所，協商買賣契約內容，但王淑惠並未到場，顯無買受及協商之意願，伊旋以99年7月16日台北重南郵局第492號存證信函通知集揚公司及王淑惠。再者，系爭房地尚有其他土地共有人，即便買賣契約成立，依土地法第34條之1規定，尚待土地共有人未行使或放棄優先承買權後，集揚公司始得請求報酬。是伊與王淑惠既未成立系爭房地之買賣關係，集揚公司不得向伊請求服務報酬，王淑惠亦不得請求伊返還100萬元等語，資為抗辯。
三、原審為集揚公司、王淑惠全部敗訴判決，集揚公司、王淑惠不服，全部提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡鍾光賜應給付集揚公司1,693,200元、給付王淑惠100萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息。
㈢集揚公司願供擔保請准宣告假執行。鍾光賜則答辯聲明：㈠集揚公司、王淑惠之上訴駁回。㈡就集揚公司聲明部分如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、集揚公司於99年6月16日與鍾光賜簽訂銷售契約書，由集揚公司仲介出售鍾光賜所有之系爭房地，委託期限自99年6月16日起至同年7月5日止，委賣價格為2,820萬元，鍾光賜實拿2,700萬元。集揚公司於99年6月17日與王淑惠簽訂承買意願書，王淑惠願以2,822萬元購買系爭房地，並交付斡旋金支票予集揚公司等情，此有銷售契約書、承買意願書、買賣定金收據及斡旋金支票可參，且為鍾光賜所不爭執，堪信為實。
五、集揚公司、王淑惠主張鍾光賜違約拒不出售系爭房地，集揚公司依委託銷售契約書第6條約定，請求鍾光賜賠償所失仲介報酬1,693,200元本息；王淑惠依銷售契約第9條第4項約定及民法第249條第3款規定，請求鍾光賜返還100萬元本息，為鍾光賜所否認，並以上開情詞置辯。經查：
㈠、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1定有明文。惟上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。查委託銷售契約書首段已載明依照內政部公告本契約書審閱期間為三日以上之旨，鍾光賜自行勾選「業已充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱」欄位並簽名（見原審卷11頁），顯自願放棄審閱期間，鍾光賜事後再以集揚公司違反消費者保護法第11條之1關於審閱期之規定，抗辯銷售契約書無效云云，自無足取。
㈡、按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固定有明文。惟不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。故當事人間，除標的物及價金外，尚約定將其他交易上之重要事項列為必要之點，衡諸契約自由原則，應非法所不許（最高法院84年度台上字第2295號判決意旨參照）。
⒈查鍾光賜雖在銷售契約書第2條委託銷售價格記載為2,700萬
元，惟鍾光賜與集揚公司另在特約條款約明：屋主（即鍾光賜）實拿2,700萬元（增值稅及辨理過戶費用）由公司（即集揚公司）負責。其含公司服務費銷售總價為2,820萬元等語，並經鍾光賜及集揚公司簽章確認（見原審卷12頁），故鍾光賜委請集揚公司出售系爭房地價格為2,820萬元，並非2,700萬元，合先敘明。又銷售契約書第4條：收款條件及方式：「1.若買賣成交，甲方（即鍾光賜）願接受買方以下付款方式，惟買方之付款方式若較有利於甲方時，乙方（即集揚公司）亦得代理甲方收受定金。⑴簽約金（含定金）：成交價10%以上。⑵用印款、完稅款：為現金自備款之餘款。
⑶交屋款（尾款）：為銀行核撥貸款（若買方不辦理貸款，應保留成交價額20%為交屋款。）2.惟買方有需要時，甲方同意配合買方辦理政府單位提供之各項優惠貸款，並以金融機關核定最高金額之貸款為尾款（交屋）」，第9條：定金之收取：「1.甲方同意乙方可為買賣雙方之代理人。2.買方出價達委託價格時，乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效…於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分，並同意由乙方所選任之地政士（代書）辦理簽約、買賣價金信託履約保證及一切過戶手續，以保障交易安全」，可見買方承買條件（如價格、付款條件等）必須達到鍾光賜委賣條件一致或更為有利時，集揚公司方得代理鍾光賜向買方收受定金，買賣契約於斯時始成立生效。
⒉集揚公司依行政院公平交易委員決議，提供要約書與斡旋金
契約二種文件由王淑惠選擇，經王淑惠選定斡旋金契約與集揚公司簽訂承買意願書，並願以高於鍾光賜委賣價格2,820萬元即2,822萬元承購系爭房地，惟其於承買意願書第2條所載承買付款方式：「簽約（含定金）：總價之10%；用印：
總價之10%；完稅：總價之10%；尾款（交屋）：總價之70%」，亦即王淑惠提出分4期付款條件，顯異於鍾光賜在銷售契約書所同意買方分3期付款條件，此亦經證人即集揚公司原負責人林榮志及店長鄧建和結證屬實（見本院卷58頁反面、59頁反面）。而付款條件攸關鍾光賜於收受10%價款及現金自備款餘額，或者是接受王淑惠所提交付30%價款後，即須移轉登記系爭房地所有權之重要交易條件，自屬雙方買賣系爭房地必要之點，故王淑惠在承買意願書首段亦敘明：「惟因承購條件與賣方之出售條件有所差距，經買方審閱受託人『要約書』及『不動產承買意願書』後願交斡旋金予受託人代為居間斡旋」等語（見原審卷14頁），益見王淑惠簽發斡旋金支票，除表現購買誠意外，主要目的乃係委請集揚公司居間斡旋買賣雙方間付款條件差異之處，甚為明灼。是集揚公司與王淑惠主張僅針對價金部分為斡旋云云，顯與所簽署承買意願書內容不符，自不足取。
⒊再者，承買意願書第4條第1項約定：自簽訂本意願書至99年
6月24日24時止為斡旋有效期間，於此期間若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，本意願書即自動視同定金收據…若買方之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內不為賣方所接受，或期滿不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效，買方所交付之斡旋金於失效後即由受託人無息返還買方等語。雖王淑惠簽斡旋金支票面額不及承買意願書第3條約定承買價格5%即1,411,000元，惟集揚公司既願接受王淑惠以斡旋金支票為其居間斡旋，自不受上開數額限制，鍾光賜執此辯稱斡旋金支票面額過低不生斡旋效力云云，自屬無據。又承前所述，集揚公司得否依上開條款代理王淑惠將斡旋金支票視同定金交予鍾光賜，以及買賣合約是否成立，顯非只有成交價格而已，尚須視鍾光賜是否接受集揚公司斡旋王淑惠所提之付款條件為斷。則集揚公司及王淑惠主張不動產標的物及價金互為同意，買賣契約即告成立云云，顯不足取。雖集揚公司主張鍾光賜已同意王淑惠之付款條件，並提出99年6月23日買賣定金收據為證（見原審卷16頁），惟證人鄧建和證稱：因為王淑惠出價已達鍾光賜委賣價格，所以不用斡旋，直接通知雙方前來簽約云云，嗣再證陳：伊曾用電話向鍾光賜說明王淑惠付款條件為10%、10%、10%，最後是70%銀行貸款，鍾光賜也同意與王淑惠簽約，後來鍾光賜因王淑惠未到就離席，但王淑惠只遲到10分鐘云云（見本院卷59頁反面至60頁反面），鄧建和認為買賣價格合致即無斡旋必要，顯悖離王淑惠簽署承買意願書之目的，已無可信。況鄧建和係集揚公司店長，負責仲介系爭房地獲取報酬之人，則其證詞本難期公允，倘鍾光賜經其斡旋已同意王淑惠之付款條件，何以無任何資料可佐？又鍾光賜若已同意簽約，何以不願等待僅遲10分之王淑惠前來簽約？再觀諸鍾光賜以99年7月16日台北重南郵局492號存證信函，敘明當日本欲與王淑惠協商買賣契約內容，嗣因王淑惠未到而作罷，並指摘集揚公司擅自同意王淑惠付款條件並收受系爭支票等情（見本院卷56至59頁），顯見鍾光賜於斡旋有效期間內並未同意王淑惠所提付款條件甚明，是鄧建和之證詞，自不可信。則承買意願書依第4條第1項約定即自動失效，集揚公司應無息退還斡旋金支票予王淑惠，而集揚公司擅將斡旋金支票視同定金，並出具買賣定金收據予王淑惠，自對鍾光賜不生效力，集揚公司執此主張鍾光賜經其斡旋與王淑惠成立買賣關係云云，自不足取。
㈢、基上，鍾光賜與王淑惠就系爭房地之付款條件並未合致，雙方並未成立系爭房地之買賣關係，故雙方未簽立買賣契約，並非可歸責於鍾光賜事由所致。則集揚公司依銷售契約書第6條約定請求鍾光賜給付仲介報酬1,693,200元本息，王淑惠依銷售契約書第9條第4項約定及民法第249條第3款規定，請求鍾光賜給付100萬元本息，均屬無理由，應予駁回。
六、綜上所述，鍾光賜並未經集揚公司斡旋而同意王淑惠所提付款條件，集揚公司所收受斡旋金支票並非定金，鍾光賜與王淑惠並未成立買賣關係。從而，集揚公司、王淑惠依銷售契約書第6條、第9條第4項約定及民法第249條第3款之規定，請求鍾光賜給付集揚公司1,693,200元、給付王淑惠100萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均屬無據，不應准許，集揚公司敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審所為集揚公司、王淑惠敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應均駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
八、據上論結，集揚公司、王淑惠之上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 20 日
民事第十六庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 謝碧莉法 官 傅中樂正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 21 日
書記官 明祖星附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。