臺灣高等法院民事判決 100年度上字第1223號上 訴 人 根林建設股份有限公司法定代理人 李陳秀嬌上 訴 人 李正義共 同訴訟代理人 陳適庸律師複 代理人 蕭珮郁律師被 上訴人 徐文貞訴訟代理人 莊乾城律師複 代理人 林清源律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國100年9月16日臺灣士林地方法院100年度訴字第684號第一審判決提起上訴，本院於101年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人根林建設股份有限公司給付超過新臺幣叁佰萬肆仟伍佰元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人根林建設股份有限公司負擔百分之七十九，上訴人李正義負擔百分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國（下同）95年11月26日分別與上訴人根林建設股份有限公司（下稱上訴人根林公司）、李正義簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）及土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），約定以房屋價款新臺幣(下同）271萬元、土地價款632萬元等合計903萬元，向上訴人根林公司、李正義購買坐落於基隆市○○區○○段港口小段356地號等10筆土地上「優泉小鎮」建案(建造執照號碼為基隆市政府95基府都建字第64號，下稱系爭建案）中之E16棟預售房屋(下稱系爭房屋) 暨其坐落基地所有權應有部分（以下合稱系爭房地），並分別給付上訴人根林公司房屋價款 165萬元、李正義土地價款11萬元。系爭建案基礎已於96年 7月17日動工，依系爭房屋買賣契約第9條第1項約定，至遲應於98年1月16日前完工，然上訴人根林公司迄今仍未完工，亦未取得使用執照，距約定完工日期已逾6個月，伊已依系爭房屋買賣契約第9條第2項、第17條、系爭土地買賣契約第19條、第13條、第8條約定，以九興聯合律師事務所100年3月16日100年度九聯莊律字第23204號函(下稱系爭律師函)解除系爭房地買賣契約，上訴人根林公司、李正義自應返還上開已付價金，並給付利息70萬5,760元及違約金135萬4,500元予伊。爰依系爭房屋買賣契約第9條第2項、第17條第1項、民法第259條及第231條規定，提起本件訴訟，求為命上訴人根林公司應給付被上訴人371萬260元，及如原判決附表一所示各項金額分別自利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；上訴人李正義應給付被上訴人11萬元，及自95年11月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息之判決，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭房屋買賣契約第9條第2項約定之遲延利息換算為年息高達18%，與現今銀行消費借貸之利息以年息約2%相差9倍之多，為不讓賣方無限期負擔高額利息，故如違約超過6個月，被上訴人即得行使解除權，而無令上訴人根林公司繼續負擔高額利息之理，因此，系爭房屋買賣契約第9條第2項遲延利息之約定，僅於逾期6個月內有其適用，若逾期6個月後，則應依系爭房屋買賣契約第17條約定處理，不得重複適用。又系爭房屋買賣契約第17條約定係以系爭房地總價計算違約金，惟上訴人李正義並無違反系爭土地買賣契約之情事，如僅因系爭房屋未能如期完工，而將土地價金一併納入違約金計算亦與常理有違。再者，系爭房屋實際上已建築完畢，係因使用執照申請延誤而遲誤履行期間，上訴人根林公司業已出資興建系爭房屋完畢，實難支付被上訴人請求之高額遲延利息及違約金，且被上訴人僅支付系爭房地買賣價金共176萬元，竟請求給付違約金、遲延利息高達206萬元，亦有違交易公平原則，應予酌減違約金等語，資以抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、經查：被上訴人主張其於95年11月26日分別與上訴人根林公司、李正義簽訂系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約，向上訴人購買系爭房地，房屋、土地之買賣價金各為271萬元、632萬元，共計903萬元；被上訴人分別給付上訴人根林公司房屋價款165萬元及上訴人李正義土地價款11萬元，合計共給付176萬元。系爭建案已於96年7月17日基礎動工，但迄今仍未取得使用執照，被上訴人前以系爭律師函為解除契約之意思表示，該律師函並經上訴人根林公司、李正義分別於100年3月29日及3月21日收受，系爭房屋、土地買賣契約業經合法解除等情，有系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約、發票4紙、系爭律師函暨中華郵政掛號函件執據、投遞記要、收件回執、網路郵局掛號查詢等影本附卷可稽（見原審卷第9頁至第44頁），並為上訴人所不爭執，堪信此部分事實為真正。惟被上訴人主張上訴人應返還買賣價金與法定遲延利息，並依系爭房屋買賣契約第9條第2項給付約定之遲延利息，及依第17條第1項給付違約金等情，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件應予審究之爭點厥為：㈠上訴人應返還之買賣價金及法定遲延利息為何？㈡被上訴人是否得請求上訴人根林公司給付系爭房屋買賣契約第9條第2項約定之遲延利息及第17條第1項約定之違約金？又上開違約金之約定是否過高？茲分述如下：
㈠上訴人應返還之買賣價金及法定遲延利息為何？
1.按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時之利息償還之。」，民法第259條第1款、第2款定有明文。
又系爭房屋買賣契約第9條第1項、第2項、第17條第1項分別約定：「本預售屋之建築工程應自基礎動工日起算18個月（以日曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日之認定依據及標準」、「賣方（指上訴人根林公司）如逾期前項(契約書誤繕為款，下同)期間未完工者，．．．，若逾期6個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第17條違約之處罰規定處理。」、「賣方違反第9條第2項(契約誤繕為款，下同)．．．，買方（指被上訴人）得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地價百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」；而上訴人根林公司迄今仍未取得系爭建案之使用執照乙節，復為兩造所不爭執，則依上開約定，上訴人根林公司顯有未如期完工，且逾期6個月以上之事實，被上訴人自得依系爭房屋買賣契約第17條第1項約定解除系爭房屋買賣契約。再依系爭房屋買賣契約第19條約定：「本契約不得單獨成立，應與本標的物上之『土地預定買賣契約書』共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之『土地預定買賣契約書』亦併以違約論處，雙方絕無異議。」，則被上訴人因上訴人根林公司違反系爭房屋買賣契約，不僅得解除系爭房屋買賣契約，亦得解除系爭土地買賣契約。而被上訴人實際上已合法解除系爭房屋、土地買賣契約乙節，復為上訴人於本院言詞辯論所不爭執(見本院卷第48頁背面)，則依系爭房屋買賣契約第17條第1項約定，上訴人根林公司、李正義即應各自返還被上訴人已付之房屋價款165萬元、土地價款11萬元，要無庸疑。
2.又查，被上訴人主張其於95年11月26日簽訂系爭土地買賣契約時，給付上訴人李正義土地價款 11萬元，並於95年12月5日、96年8月7日給付上訴人根林公司房屋價款之簽約金35萬元、開工款46萬元，及陸續於96年 9月12日、96年12月17日給付上訴人根林公司分期房屋價金各42萬元等合計165萬元等情，有上訴人根林公司出具之發票4紙影本在卷可考(見原審卷第38頁至39頁)，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。
遍觀系爭房屋、土地買賣契約並無特別限縮關於解除契約回復原狀義務之明文，則被上訴人解除系爭房屋、土地買賣契約，並請求上訴人返還上開已付價款之同時，自得依民法第259條第2款規定，併請求給付自上訴人受領各筆價款時起算之遲延利息。而兩造就被上訴人解除契約後，上訴人根林公司所應返還被上訴人已繳房地價款之遲延利息之利率並未另外約定，則依民法第203條規定，被上訴人自得請求按法定利率年息百分之五計算。是被上訴人請求上訴人根林公司應返還房屋價款165萬元暨自如原判決附表二所示之各筆價款受領日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及請求上訴人李正義應返還土地價金11萬元暨自其於95年11月26日受領時（即系爭土地買賣契約簽訂時）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據。
㈡被上訴人是否得請求上訴人根林公司給付系爭房屋買賣契約
第9條第2項約定之遲延利息及第17條第1項約定之違約金？又上開違約金之約定是否過高？被上訴人主張：上訴人根林公司自98年1月17日起即已逾期，依系爭房屋買賣契約第9條第2項約定，上訴人根林公司應自是日起至其於100年3月29日收受伊解約通知時止，給付每日按已繳系爭房地價款萬分之五計算之遲延利息共70萬5,760元，及依系爭房屋買賣契約第17條第1項約定，給付按系爭房地總價百分之十五計算之違約金135萬4,500元予伊，並均加計自伊以系爭律師函催告上訴人根林公司給付上開遲延利息及違約金之期滿翌日即100年4月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息；上開遲延利息及違約金之規範目的及賠償範圍不同，並未重複計算等語。上訴人根林公司則辯稱：依系爭房屋買賣契約第9條第2項意旨，賣方給付買方按萬分之五計算遲延利息之約定，僅於逾期6個月內適用；逾期超過6個月時，買方即得依第17條約定行使解除權，並請求違約金，自不得重複請求；又第17條約定之違約金過高等語。經查：
1.按「借用證書雖載為遲延利息榖，但其真意如係訂明債務人遲延給付時，應賠償債權人因到期未能受償相當於利息損害，即屬約定違約金之性質。」(最高法院44年台上字第592號判例意旨參照) 。查系爭房屋買賣契約第9條第2項約定：「賣方如逾期前項期間未完工者，每逾 1日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予買方，若逾期6個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第17條違約之處罰規定處理。」(見原審卷第15頁)，參以被上訴人就系爭房屋買賣契約第9條第2項之約定意涵，於言詞辯論意旨狀自承：「上訴人根林公司應於98年1月16日完工交屋，但上訴人迄今仍未取得使用執照，將系爭房屋交付被上訴人(該書狀誤繕為上訴人)，致使被上訴人無法取得系爭房屋之占有，受有無法使用收益系爭房屋之損害，以及已給付買賣價金無法隨意動用之損失，上揭損害均難以證明，尤以系爭房屋使用收益之利益為甚，故兩造間就遲延完工交屋之損害賠償有所約定。」等語(見本院卷第43-1頁)，可知兩造就系爭房屋買賣契約第9條第2項約定之真意，應為上訴人根林公司違約逾期完工後，被上訴人倘未依第17條之約定解除契約時，即得依據本條約定請求按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息之賠償。揆諸上開判例意旨，上開條文約定雖名為「遲延利息」，核其真意係屬違約金之性質。因此，倘已依第17條約定解除契約時，即僅得依第17條之約定請求違約金，而不得再依據上開條文約定請求遲延利息，否則即有重複處罰之情形，尚非合理。是上訴人根林公司抗辯被上訴人已依系爭房屋買賣契約第17條約定解除契約，並依該條約定請求違約金(詳後述)，即不得再依第9條第2項約定請求自98年1月17日起至100年3月29日解約日止，每日按已繳系爭房地價款萬分之五計算之遲延利息共計70萬5,760元之情，即非無據。
2.又查，系爭房屋買賣契約第17條第 1項約定：「賣方違反第9條第2項．．．，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地價百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，而系爭房屋、土地買賣契約業經被上訴人以上訴人根林公司違反系爭買賣契約第9條第2項約定而予合法解除之情，業如前述，則被上訴人依上開約定，請求上訴人根林公司給付系爭房地總價(即903萬元)15%計算之違約金，即135萬4,500元 (計算式：903萬元15%＝135萬4,500元），洵屬有據。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項前段、第3項及第233條第 1項前段分別定有明文。查被上訴人以系爭律師函催告上訴人根林公司應於文到 7日內給付違約金135萬4,500元，而上訴人根林公司於100年3月29日收受系爭律師函，並未於期限內給付，即應自催告期滿（100年4月5日）負遲延責任。是被上訴人請求被告根林公司給付違約金135萬4,500元，及自100年4月6日即催告期滿翌日起至清償日止，按法定利率年息百分之五計算之遲延利息，即有理由，應予准許。
3.上訴人雖抗辯：上訴人就系爭土地部分並未違約，僅系爭房屋未能如期完工，即將系爭房地總價列為違約金計算之基礎，顯不合理；且被上訴人僅給付系爭房地合計176萬元之價款，竟請求按系爭房地總價15%計算之違約金，顯屬過高，應予酌減云云。
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為
民法第252條所明定，然此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該違約金數額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
⑵查系爭房屋、土地買賣契約均為上訴人根林公司擬定之定
型化契約，而上訴人根林公司為一具有資力並富經驗之建設公司，則其對於系爭房屋建築時程之掌握、申請相關使用執照之流程、及其違約之機率與賠付違約金之資力等情，均非不可預見，顯與一般買賣房地之消費者有間。則上訴人根林公司斟酌一切狀況後，擬定於賣方違約時應付「房地總價15%」 之違約金條款，並考量兩造履約之進度，而附加「該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」之條件而限制、調整之，即已避免違約金計算結果，產生顯與履約程度不相當致過高之情事，上訴人根林公司自應受其擬定之系爭買賣契約第17條第 1項之拘束。又兩造雖分別訂立系爭房屋買賣及土地買賣契約，惟系爭房屋買賣契約第19條及系爭土地買賣契約第13條均約定兩份契約應共同簽署、履行，始生法律效力，解約亦同等內容，即因房屋與土地分離使用均難以達到最大經濟效用，如房屋未完工而給付遲延，土地使用收益之利益亦不復存在，故將違約金之計算納入土地價金，並訂入契約條款中，即符合房屋、土地效用互相牽連之事實，亦難認有何不合理之處。
⑶此外，上訴人根林公司就兩造約定之違約定金如何過高？
及應酌減至如何程度為宜？均未舉證以供本院調查、審認，自難認其主張約定之違約定金過高而顯失公平之情形為可採。是上訴人根林公司主張應予酌減違約定金云云，即無理由。
五、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約第17條第 1項約定，請求上訴人根林公司應給付被上訴人300萬4,500元 (即返還房屋價款165萬及給付違約金135萬4,500元)，及如原判決附表一第一、二、三、四、五欄所示各項金額分別自利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；上訴人李正義應給付被上訴人11萬元，及自95年11月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾上開部分所為之請求，即無理由，應予駁回；而此被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人根林公司敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第二項所示。至於上開應予准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造歷審所提其餘攻擊、防禦方法及援用之證據，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 18 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 李媛媛法 官 吳麗惠正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 19 日
書記官 吳碧玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。1