臺灣高等法院民事判決 100年度上字第124號上 訴 人 蔡洲派訴訟代理人 黃秀蘭律師複 代理人 陳超凡律師被 上訴人 鄧秋芳訴訟代理人 許俊仁律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國99年12月10日臺灣臺北地方法院99年度訴字第1439號第一審判決提起上訴，本院於100年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國98年10月24日與被上訴人簽訂兩份不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定各以新臺幣（下同）5,500萬元、4,800萬元（總價合計1億300萬元），向上訴人購買坐落臺北市○○區○○段2小段600地號土地（權利範圍合計1,200分之200）及其上臺北市○○區○○段2小段679、681、1233建號建物（門牌號碼分別為臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號4樓、6樓、9號地下〈即上開679建號及681建號建物地下室2個停車位〉，以下合稱系爭不動產），伊已分別給付買賣價金275萬元、240萬元（合計515萬元，其中定金100萬元由上訴人收取，其餘415萬元入訴外人安信建築經理股份有限公司〈下稱安信公司〉履約保證專戶）。詎伊於辦理系爭不動產所有權移轉登記時，經承辦地政士告知系爭不動產業經臺北市大安地政事務所於98年11月6日以98年大安字第316420號登記申請案辦竣「依臺灣臺北地方法院98年11月2日民事事件已起訴證明書辦理註記，本件不動產現為該院97年度重訴字第571號事件訴訟中」之訴訟繫屬登記（下稱系爭訴訟繫屬登記）。上訴人於與伊簽訂系爭買賣契約前之98年10月14日，即經本院98年度重上字第178號塗銷移轉登記事件（原審案號：97年度重訴字第571號）判決撤銷其與訴外人洪雅蕙間就系爭不動產於96年7月30日所為買賣契約之債權行為及於96年7月30日完成之所有權移轉登記物權行為，上訴人並應塗銷系爭不動產於96年7月30日所為之所有權移轉登記。伊於98年11月26日寄發存證信函催告上訴人限於7日內解決系爭不動產之系爭訴訟繫屬登記，屆期上訴人仍未塗銷系爭訴訟繫屬登記，經伊於98年12月4日發函向上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，並請求上訴人加倍返還已收取之買賣價金。爰依系爭買賣契約第10條第1項第2款約定，求為判命上訴人加倍返還已收受之買賣價金515萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：伊與訴外人余宗澤間之塗銷移轉登記事件，前經原審法院於98年2月17日以97年度重訴字第571號為伊勝訴之判決，伊乃於98年10月間委託訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）代為仲介銷售系爭不動產。伊於兩造簽訂系爭買賣契約前之98年10月22日，收受本院98年度重上字第178號判決，旋於98年10月24日兩造簽訂系爭買賣契約當日，將伊敗訴之情告知被上訴人，並冀求取消系爭買賣。被上訴人則認系爭不動產尚未經第三人實施保全程序予以假處分，並不影響伊履行系爭買賣契約。伊為保障自身權益，遂於系爭買賣契約第17條其他約定事項增列第11項「雙方合意本物件若於過戶前有被法院查封或假扣押等禁止處分情形產生，而賣方無法排除時，雙方合意無條件解除本買賣契約，流程中所產生之印花稅、謄本費、代書費等相關費用皆由賣方負擔」。被上訴人於辦理所有權移轉登記時發現系爭不動產經為系爭訴訟繫屬登記，兩造為此協商解除系爭買賣契約事宜，被上訴人要求伊提出515萬元保證金，保證於獲勝訴判決時履行系爭買賣契約，為伊所拒。伊於98年11月27日催告被上訴人解除系爭買賣契約，信義房屋公司於98年12月16日將存入履約保證專戶內之買賣價金返還被上訴人，被上訴人並將定金100 萬元之債權轉予安信公司。嗣安信公司對伊提起返還定金訴訟，伊與安信公司於99年6 月23日成立調解，於99年7 月9 日將100 萬元交付安信公司代理人吳保任律師，安信公司亦撤回原審法院99年度司執全字第
33 8號假扣押執行事件。兩造於系爭買賣契約第17條增列第
11 項 之約定，並未如第10條第1 項第2 款約定須加倍返還已給付之價金，依後約定優先於前約定之原則，系爭買賣契約應無條件解除，被上訴人無由請求伊加倍返還已付價金等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人515萬元，及自99年6月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人不服，提起上訴，補稱：㈠伊與洪雅蕙及余宗澤間上開塗銷移轉登記事件，經獲勝訴之確定判決（本院99年度上更㈠字第52號），伊為系爭不動產之真正所有權人。而買受人依系爭契約第10條第1項第2款之約定請求出賣人給付違約金，須以出賣人接獲買受人書面催告後仍無故不履行為前提，系爭不動產之系爭訴訟繫屬登記，須經法院訴訟確定後始能塗銷，非伊無故不履行，被上訴人不得援該約定解除系爭買賣契約。㈡伊於委託信義房屋公司時，即將系爭不動產有系爭訴訟繫屬登記之情告知經紀人黃秋圓，兩造於98年10月24日簽立系爭買賣契約前，黃秋圓及其店長簡三章均已知悉，且轉知辦理簽約、所有權移轉登記事宜之地政士劉柏宏等語，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張其於98年10月24日向上訴人購買系爭不動產，於辦理所有權移轉登記時，發現其上經臺北市大安地政事務所辦竣系爭訴訟繫屬登記。余宗澤與洪雅蕙、上訴人間塗銷移轉登記事件，經本院於98年10月14日以98年度重上字第178號判決：洪雅蕙與上訴人就系爭不動產於96年7月30日所為買賣契約之債權行為及於96年7月30日完成之所有權移轉登記物權行為，均予撤銷，上訴人並應將系爭不動產於96年7月30日所為之所有權移轉登記塗銷等事實，業據提出系爭買賣契約、土地及建物登記謄本、存證信函、臺北市大安地政事務所99年7月30日北市大地一字第09931128100號函、原審法院97年度重訴字第571號及本院98年度重上字第178號判決為證（原審卷第5-39、56-69、82頁），並為上訴人所不爭執，堪信為真實。
五、被上訴人主張上訴人既於系爭買賣契約簽訂前之98年10月14日，即經本院98年度重上字第178號為敗訴判決，自應加倍返還已收取之買賣價金等語，雖為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。惟查：
㈠系爭買賣契約第17條其他約定事項第11項固記載：「雙方合
意本物件若於過戶前有被法院查封或假扣押等禁止處分情形產生，而賣方無法排除時，雙方合意無條件解除本買賣合約」（原審卷第11、21頁），然本院98年度重上字第178號塗銷移轉登記事件，於98年10月14日之判決係認定系爭不動產屬洪雅蕙所有，並判決上訴人及洪雅蕙全部敗訴，倘系爭買賣契約第17條其他約定事項第11項係為保障上訴人之權益而增訂，自當於該約定中就本院上開判決有關上訴人敗訴部分予以明文，始能達保障上訴人權益之目的，而非記載與該判決毫無關聯之「被法院查封或假扣押等禁止處分情形」；且未將本院上開判決主文所諭知之撤銷債權行為及物權行為、塗銷所有權移轉登記，及相關聯之假處分等情況，列入系爭買賣契約無條件解除之事由，顯然無法達成保障上訴人權益之目的。再者，上開塗銷移轉登記事件，受敗訴判決之不利益者為上訴人，可能無法履約致違約者亦係上訴人，倘上訴人以系爭買賣契約第17條第11項其他約定事項加註事由規避責任，則被上訴人除須依約付款履行，尚須承受上訴人在本院98年度重上字第178號塗銷移轉登記事件受敗訴判決之不利益，顯未兼顧雙方公平之立場。上訴人空言抗辯其於簽約曾告知被上訴人本院上開判決結果而冀求取消系爭買賣，因被上訴人認系爭不動產未經第三人實施假處分，其仍可履行系爭買賣契約，其遂要求於系爭買賣契約第17條其他約定事項加註第11項俾保障權益云云，既為被上訴人所否認，而上訴人所舉證人即代兩造擬定系爭買賣契約之地政士劉柏宏到庭係證稱「（問：契約是在98年10月24日訂立時，上訴人當時有無說系爭房子有另案訴訟？）上訴人有透過他的經紀人說，他個人與別人有訴訟，怕訴訟結果會影響產權。因為當時有提到因上訴人個人訴訟問題，怕訴訟結果影響產權，所以才在契約附加第11項，為了保障買賣雙方，賣方無法排除時，雙方可以無條件解除契約。（問：訂約當時有無提到本院98年度重上字第178號判決？）沒有。（問：上訴人經紀人跟你講時，被上訴人經紀人了解整個狀況嗎？）兩造之前洽談我沒有參與，賣方經紀人跟我講時，買方經紀人也在場，但他是否了解我不知道。（問：你剛才說賣方經紀人告訴你賣方有訴訟問題，你有問他是什麼訴訟問題？或他有主動告知你？）我大概有了解狀況，賣方經紀人說現在屋主因私人的債務問題，如判決對賣方不利，不動產會被假扣押或禁止處分，當時買方經紀人有在場，但有無聽到我不知道，但賣方經紀人有說他有告訴買方經紀人，也沒有提到原審判決結果。（問：請明確說明所指「賣方個人訴訟」是否與本件的不動產有關？）賣方經紀人只講到賣方有訴訟，訴訟結果會影響本件不動產移轉，至於訴訟內容為何並沒有講。（問：賣方經紀人告訴你賣方有個人訴訟，這個訴訟是否與本件不動產所有權有關？或是不是本案不動產所有權涉訟？）我只記得他說會影響不動產，但是否會影響不動產所有權我就不知道了。（問：加上第11項是否要解決假扣押或禁止處分情形發生時的爭議？）是的。（問：在簽約當時，訴訟註記了嗎？）還沒。（問：謄本註記後，是否要經過法院確定判決後才能塗銷？）是的」等語（本院卷第35頁背面-36頁背面），尚無從佐證上訴人上開已於簽訂系爭買賣契約當場告知被上訴人系爭不動產業經為系爭訴訟繫屬登記之抗辯為真實。
㈡參以證人即信義房屋公司人員張育瑋所證稱：「（問：介紹
房地產買賣即為系爭不動產？）是，是我代為仲介。（問：你是代表哪一方？）買方是鄧秋芳小姐。（問：在買賣契約書簽訂當天98年10月24日，是否知悉系爭不動產有涉及訴訟？）不知道。（問：98年10月24日當天被告〈即上訴人，下同〉的經紀人或是被告本人是否有告訴證人或是原告〈即被上訴人，下同〉說系爭不動產因涉及訴訟敗訴？）都沒有。（問：系爭的買賣為何後來沒有辦法辦理過戶？）因代書在辦理過戶之前會再調一次謄本，看是否有問題，才發現房子有被加註一條訴訟登記，名詞我不確定，就是有在訴訟，這是代書發現通知的。（問：原告是何時知道的？）是代書告知我們即原告，才知道的。（問：98年10月24日當天處理了哪些問題？）買方出價與售價有差距，所以約在代書事務所，就價格方面做協調，大概談了三、四個小時，最後價格才有折衝才成交。（問：除價格外是否有其他爭議？）沒有。（問：買賣契約書為何會訂立〈第17條〉第11項？）是賣方經紀人要求要加註這一條，我們的想法是如價格可以，雙方所提之條件不是太離譜，我們都會依照他們的意見加註。（問：賣方經紀人是否有告知你要加註你這一條，是因為另外有訴訟，或是訴訟有敗訴，所以才加這一條？）沒有。（問：發現有加註訴訟繫屬登記時，雙方有無談要如何處理？）有約協調，由法務主任約雙方協調，買方要求先退回515萬，對方再提存，印象中是這樣，因為買方要求要對自己有保障。協調過程中完全沒有提到判決結果，後來是經過公司法務依照訴訟繫屬登記的案號去查出來的，被告完全沒有提出。」等語（原審卷第98頁背面-100頁背面）；及證人即信義房屋公司店經理鄭堡聰所證稱：「（問：98年10月間在信義房屋擔任何工作？）我是店經理。（問：在98年10月24日雙方簽訂買賣契約書的時候，信義房屋是否知悉系爭買賣標的物有涉及訴訟？）不知道。（問：在98年10月24日簽訂買賣契約書時，被告有告訴原告或信義房屋說他們訴訟已經敗訴？）無。（問：你何時知悉？）在成交後，約兩個禮拜左右，過戶前去調資料做最後確認時，發現有訴訟繫屬登記，那時才確切瞭解這件事情。（問：你們知悉這件事情後如何處理？）先告知法務，再找屋主瞭解後作協調。（問：你是否知悉最後協調結果？）原告要求達到保障，希望被告抵押一個金額提供保障，原告願意等訴訟處理完，後來協調沒有結果，因為被告蔡洲派自己不同意這樣的作法。我們協調很多次，剛開始蔡洲派同意，後來回去後又不同意。（問：協調當時蔡洲派如何說訴訟結果？）我沒有印象，因為被告一直說他和前屋主面臨的困難，至於訴訟結果他沒有作太多的說明。也沒有印象他有將裁判書提出來。（問：為何會加註〈第17條〉第11項？）當時是透過賣方經紀人，是屋主要求加註，因加註沒有對買方有明顯危害，所以認為沒有問題。（問：賣方的經紀人是否有告知加註〈第17條〉第11項是因為系爭房地在訴訟中，或是已經敗訴，所以才加註？）沒有。（問：在發現加註後，雙方是如何談的情形？）當時有協議書，需要雙方簽名才能協商完成。在現場被告都說好他會儘量配合，但是回去後又電話說不行，現場協議書也沒有簽名。」等語（原審卷第99頁背面-100頁背面），益徵被上訴人所主張兩造於簽訂系爭買賣契約時，上訴人未曾提及其與余宗澤間之塗銷移轉登記訴訟，且已由本院98年度重上字第178號判決上訴人敗訴之事，被上訴人係承辦地政士劉柏宏於辦理系爭不動產所有權移轉登記時，始悉系爭訴訟繫屬登記之事等語為可信。
六、綜上所述，上訴人未能於被上訴人98年11月26日所寄發存證信函催告之函到7日內解決系爭不動產之系爭訴訟繫屬登記，已如上述。從而，被上訴人依系爭買賣契約第10條第1項第2款：「經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償」約定，請求上訴人加倍返還已收受之買賣價金，即屬可採，自不因上訴人嗣後取得本院99年度重上更㈠字第52號勝訴確定判決（該判決認定余宗澤無法證明洪雅蕙與上訴人就系爭不動產之買賣係無償行為，亦無法證明上訴人於買受系爭不動產時，明知有償行為損及余宗澤之剩餘財產分配請求權〈本院卷第23-28頁〉），而異其結果。上訴人抗辯系爭不動產之系爭訴訟繫屬登記須經法院訴訟確定後始能塗銷，非伊無故不履行云云，委無足取。
七、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。被上訴人依系爭買賣契約第10條第1項第2款約定，請求上訴人返還已付買賣價金515萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即99年6月23日（原審卷第49頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，上訴人聲請訊問證人黃秋圓及簡三章，用以證明其於兩造簽訂系爭買賣契約時即告知被上訴人系爭不動產因本院98年度重上字第178號判決業經為系爭訴訟繫屬登記乙事，本院認無必要。兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 9 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 陳秀貞法 官 王麗莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 9 日
書記官 余姿慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。