臺灣高等法院民事判決 100年度上字第1352號上 訴 人 游祥堃
游祥德游美禮子陳游蓮游庭瑞共 同訴訟代理人 梁裕勝律師被 上訴 人 陳明偉
陳明展共 同訴訟代理人 宋皇佑律師
黃昭仁律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國100年10月28日臺灣板橋地方法院99年度訴字第2243號第一審判決提起上訴，本院於101年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認兩造間就坐落新北市○○區○○段○○○○號（面積二千八百五十二點一三平方公尺）、同地段八五五之二地號（面積一百六十五點七六平方公尺）、同地段八六二地號（面積七十點八六平方公尺）等三筆土地，租期自民國九十八年一月一日至一０三年十二月三十一日止之耕地租賃關係（北縣莊租登字第七十七號私有耕地租約）存在。
第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人之被繼承人陳三川於民國50年1月1 日將所有坐落改制前臺北縣新莊市（已改制為新北市○○區○○○段855、855-2、862地號等3筆土地（以下依序簡稱855、855-2、862地號土地，合稱系爭土地），出租游祥堃以次4人及訴外人游祥玲之被繼承人游禎談，並訂立北縣莊租登字第77號私有耕地租約（下稱系爭耕地租約），並依法每6年期滿續約，其後兩造及游祥玲因繼承關係各自成為系爭耕地租約之當事人，最近1次租期係自98年1月1日起至103年12月31日止續租6年，嗣游祥玲於98年10月7日死亡，其子游庭瑞會同游祥堃以次4人於98年12月間向原臺北縣新莊市公所（下稱新莊公所）申辦承租人變更登記，被上訴人竟以系爭土地雜草叢生廢耕多時，且伊未自任耕作為由提出異議。惟862地號土地上之土地公廟（新莊福德宮）早於清朝道光年間即存在，嗣於65年間原址重建，被上訴人及其被繼承人陳三川自始未將土地公廟坐落基地交予伊耕作，系爭耕地租約無不自任耕作而無效之情；又855、855-2地號土地已遍植香蕉、果樹，大部分樹齡已有多年，僅少部分毗鄰機場捷運施工圍籬處，因捷運施工導致附近生長之果樹長期為塵土覆蓋枯萎而新種植，亦無廢耕任令荒蕪，被上訴人自不得終止系爭耕地租約。爰求為確認兩造就系爭土地之系爭耕地租賃關係存在之判決。
二、被上訴人則以：上訴人將862地號土地獻給福德宮建廟，上訴人游祥德並擔任管理委員，長期不為耕作，系爭耕地租約自游禎談未經陳三川同意擅自獻地蓋廟不自任耕作之時起，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條之規定，已歸於無效；又上訴人對於855、855-2地號土地長期不為耕作，遍佈石塊與垃圾，顯然荒廢已久，伊已於99年7月15日依同條例第17條第1項第4款之規定終止系爭租約，復於原審繫屬中以100年3月1日答辯㈣狀繕本送達作為終止系爭耕地租約之意思表示，兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不復存在等語，資為抗辯。
三、原審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。
㈡確認兩造間就坐落新北市○○區○○段○○○○號（面積2,85
2.13平方公尺）、同地段855-2地號（面積165.76平方公尺）、同地段862地號（面積70.86平方公尺）等3筆土地，租期自98年1月1日至103年12月31日止之耕地租賃關係（北縣莊租登字第77號私有耕地租約）存在。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事實：㈠訴外人陳三川（已歿）於50年1月1日與訴外人游禎談（已歿
）簽訂系爭耕地租約，將其所有坐落改制前臺北縣新莊市○○段頭前小段90號土地（面積8,293平方公尺）出租予游禎談耕作，並於租期屆滿後每6年續訂租約，嗣上開土地歷經分割、重測及政府徵收部分土地，系爭耕地租約之承租範圍包括855地號（面積2,852.13平方公尺）、855-2地號（面積
165.76平方公尺）、862地號（面積70.86平方公尺）等3筆土地。
㈡系爭耕地租約最近1次係由游禎談之繼承人即游祥堃以次4人
及訴外人游祥玲向陳三川之繼承人即被上訴人辦理續租，租期自98年1月1日起至103年12月31日止。
㈢坐落系爭862地號土地上建有福德宮（門牌號碼：改制前臺
北縣新莊市○○路○段○○○號），該地號土地全部範圍為福德宮所占用。
㈣系爭耕地租約之承租人游祥玲於98年10月7日死亡，上訴人
游庭瑞為其繼承人，於98年12月10日會同游祥堃以次4人向新莊公所申請辦理承租人變更登記（將游祥玲變更為游庭瑞），經該所於98年12月18日函知出租人表示意見，被上訴人於99年1月6日以承租人不自任耕作為由，不同意辦理變更登記，迭經新莊公所、原臺北縣政府（下稱北縣府）分別於99年2月25日、5月21日、6月25日、8月23日調處均不成立，經原北縣府於99年8月25日函送原法院審理。
㈤被上訴人依減租條例第17條第1項第4款規定，於99年7月15
日委任律師發函終止系爭耕地租約，最末送達者為上訴人游庭瑞於99年7月26日收受。
以上事實，為兩造所不爭（見本院卷第58頁反面、59頁），且有系爭耕地租約、地籍圖、寺廟登記證、門牌證明書、律師函及掛號郵件收件回執、原北縣府99年8月25日北府地籍字第0990820401號函送租佃爭議事件調處資料為證（見原審卷㈠第3-89、109-112、151、176、177、196-197頁），，並經原審至現場勘驗，製有勘驗測量筆錄可稽（見原審卷㈠第209-211頁），堪信為真正。
五、上訴人主張系爭耕地租約中之862地號土地上原有興建土地公廟，被上訴人及其被繼承人陳三川自始未將土地公廟坐落基地交付耕作，另855、855-2地號土地遍植香蕉、果樹，並無不自任耕作或廢耕任令荒蕪之情，系爭耕地租約自屬有效，被上訴人亦不得終止系爭耕地租約等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠系爭耕地租約是否因承租人不自任耕作而無效？㈡被上訴人得否依減租條例第17條第1項第4款之規定終止系爭耕地租約？
六、茲就上述爭點析述如下：㈠系爭耕地租約並無承租人不自任耕作之情形：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。所謂承租人「不自任耕作」，應指耕地承租人將耕地非供耕作之用，或轉租他人使用或與人交換耕作等，不合耕地租賃目的之積極行為，不包括任令耕地荒蕪不為耕作等消極行為在內（最高法院87年度台上字第2049號、88年度台上字第1434號判決意旨參照）。上訴人主張：862地號土地上福德宮於清道光13年即存在，嗣於65年間重建，被上訴人或其被繼承人陳三川從未將862地號土地交付其耕作等語，為被上訴人所否認，辯稱：原承租人游禎談未經地主陳三川同意於65年間擅將862地號土地獻供福德宮重建，顯有不自任耕作之情云云。
⒉經查：福德宮所在地門牌號碼為改制前臺北縣新莊市○○路
○段○○○號，係於35年10月1日設籍，嗣於47年12月向台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）申請裝表供電等情，有原臺北縣寺廟登記證、門牌證明書、台電公司台北西區營業處書函可稽（見原審卷㈠第176-181頁）；又862地號土地為福德宮基地之一部，土地全部範圍均為該廟所占用，並無任何農作物耕種痕跡，亦經原審到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄為證（見原審卷㈠第209-211頁），且有兩造不爭執之福德宮建築基地占地位置示意圖可參（見原審卷第20頁、本院卷第
115、117頁）；再參諸862地號土地之地籍圖騰本（見原審卷㈠第151頁），足見現存福德宮建物坐落於862地號土地及同路段864、854-2、854-4、868-5地號等土地上。據證人徐景惠證稱：「我印象中4、5歲懂事以來，福德宮就一直在那邊，後來約在64、65年改建，前後工時1年多，改建前後基地位置相同」、「改建後的面積約20坪左右，較原來福德宮稍微擴大一點（約5坪）」、「五工六路原來只是1、2米寬的產業道路，道路的右邊是上訴人在種田，左邊是福德宮，因五股工業區設立才開闢」、「福德宮是在原地往左邊改建，因為右邊面臨道路（指五工六路）沒有基地」、「福德宮建築本體略微擴大，但原先的使用範圍並無變動」等語（見原審卷第184頁、本院卷第145-146頁），而福德宮現址右側為五工六路，證人徐景惠係00年0月00 日生（見本院卷第
117、144頁反面），足證系爭耕地租約於50年1月1日成立時，862地號土地上已建有福德宮，現存之福德宮則係於65年間在原址基地重建，是上訴人主張：被上訴人或其先人從未交付862地號土地供其或其先人耕作等語，即屬信而有徵。
被上訴人雖抗辯：福德宮現有建築於84年3月間進行地籍圖重測時，尚未存在於862地號土地上，可見其係於84年3月以後才占地興建云云，並提出地籍圖重測地籍調查表為憑（見原審卷㈠第194頁）。惟：民事訴訟法第355條第1項公文書推定為真正之規定，係僅指公文書之形式證據力而言，至於公文書是否具備實質證據力，法院仍應依自由心證，本諸經驗法則判斷之。862地號土地為福德宮基地之一部，土地全部範圍均為該廟所占用，並非空地，已如前述，被上訴人復未舉證福德宮於65年原址重建後又於84年3月以後拆除，上開重測地籍調查表記載862地號土地之使用狀況為空地，核與事實不符，不足為有利於被上訴人認定之依憑。是被上訴人此部分辯解，不足採信。
⒊被上訴人復抗辯：原承租人游禎談未經地主陳三川同意擅於
65年間將862地號土地獻地供作福德宮重建之基地，並提出福德宮重建樂捐芳名紀念碑文上記載「游禎談、游清溪獻路地」之照片為憑（見原審卷㈠第21、128頁、本院卷第195頁）。上訴人則陳稱：游禎談、游清溪並非捐贈862地號土地供作福德宮重建之基地，而係獻出緊鄰福德宮進出通路之同路段853-1、854地號共有土地，供作進出福德宮信眾之通行「路地」等語（見原審卷第140頁）。查：系爭耕地租約之原始承租人為游禎談，不包括游清溪（見原審卷㈠第109頁），則該碑文上記載游禎談、游清溪所獻「路地」，是否係指游禎談將862地號土地獻作「基地」，未據被上訴人舉證以實其說；遑論862地號土地僅係游禎談向陳三川承租，並非其所有，游禎談如何提出862地號土地權狀獻供福德宮基地使用；又上訴人主張：福德宮原對外聯絡道路使用之854、854-1地號土地，係屬國有土地、寬約1米寬左右，業經提
出臺灣省臺北縣土地登記簿、土地登記謄本為憑（見原審卷㈠第152- 154頁），復為被上訴人於本院言詞辯論終結前所不爭，堪信為真。而同路段853-1、859地號土地係游禎談、游清溪共有，毗鄰同路段854、854、1地號土地，亦有原臺灣省臺北縣土地登記簿及地籍圖謄本可考（見原審卷㈠第143-149、151頁），則上訴人主張：游禎談、游清溪將上開緊鄰通往福德宮狹窄道路之共有土地獻作「路地」供通行等語，即非全然無稽。證人徐景惠亦證述：「當初地方熱心人士有意將舊廟改建，由福德宮輪值爐主主導改建，先找地理師堪輿風水，再由附近民眾捐獻蓋廟基金，並由在地建築師傅主導興建工程，當初重建並未管土地是何人的，因為當初那邊土地常會淹水不值錢，興建過程亦未向政府申請建照」、「游禎談並未捐地福德宮」、「舉辦廟會活動時會借用上訴人土地供活動使用，為感謝他們才會以碑文紀念」等語（見本院卷第145-147頁），參諸福德宮係原址基地改建，業如前述，尚難徒憑該碑文記載「游禎談、游清溪獻路地」等詞，驟認系爭耕地租約之原承租人游禎談將862地號土地捐獻福德宮建廟使用。縱游禎談擔任福德宮管理委員屬實，亦無從推認其擅自捐贈862地號土地供福德宮改建使用。是被上訴人辯稱：游禎談於65年間捐贈682地號土地供興建福德宮，並空言否認證人徐景惠證詞之真正云云，亦均無憑採。
⒋又兩造曾因租金支付問題，於93年9月30日經原北縣府耕地
租佃委員會成立調解，有租佃爭議調解成立證明書可考（見原審卷㈠第85頁），依該證明書記載，本件租佃租約期間，承租人（佃農）雖因海水倒灌、工業區施工等因素造成有一段時間不能耕作，惟承租人（佃農）確實有依約繳納租金之誠意，經承租人（佃農）之說明及委員們居中協調下，地主同意由佃農游清溪及游禎談之繼承人游祥德等5人給付地主陳明偉及陳明展積欠18年之租金本息總計90萬元，並自94年起依據租佃租約之約定按期繳交租金等旨，除未見被上訴人舉證證明業已請求拆除福德宮外，被上訴人於93年間向原北縣府耕地租佃委員會申請租佃爭議調解期間，亦從未執此主張上訴人未自任耕作，堪認兩造之先人雖就系爭土地訂有系爭耕地租約，然陳三川或被上訴人迄未依該租約將862地號土地交付上訴人或其先人占領使用，並容忍福德宮之存在，縱舊有福德宮於拆除後至新廟興建前，862地號土地於該段期間為空地，被上訴人既未將862地號土地交付上訴人或其先人耕作，乃被上訴人猶以上訴人擅將862地號土地捐獻供福德宮建築使用，認原訂系爭租約自65年間即屬無效云云，自無可取。
㈡被上訴人不得依減租條例第17條第1項第4款終止系爭耕地租約：
⒈按減租條例第17條第1項第4款所稱之「繼續一年不為耕作」
者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言；又同條例第1條規定：耕地之租佃依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，則出租人依民法第423條之規定，應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。倘兩造於成立耕地租賃關係時，本含有容許其中一部耕地上存有建物之意思，而不影響他部耕地之充分利用，承租人主觀上並無放棄耕作權之意，即與該款所稱繼續1年不為耕作之規定有間，於此情形，自不涵攝在內而無該款規定之適用。
⒉查：兩造之被繼承人陳三川、游禎談簽訂系爭耕地租約，由
游禎談承租坐落改制前臺北縣新莊市○○段頭前小段90號土地（面積8,293平方公尺）耕作，並於租期屆滿後每6年續訂租約，嗣上開土地歷經分割、重測及政府徵收部分土地，系爭耕地租約之現承租範圍僅限於系爭土地，其中855地號土地面積2,852.13平方公尺、855-2地號土地面積165.76平方公尺、862地號土地面積70.86平方公尺。上訴人承租之862地號土地上固建有福德宮，惟福德宮早於系爭耕地租約成立前即已存在，現址福德宮係原址改建等情，業經本院認定如前，且862地號所占面積70.86平方公尺，相較於游禎談原始承租之耕地面積8,293平方公尺，占地甚微，顯見兩造之先人於成立系爭耕地租賃關係時，本含有容許862地號土地上存有福德宮建物之意思。上訴人並在福德宮所在土地以外之其餘耕地種植農作物（詳如後述），由系爭土地使用情形整體觀察，上訴人係利用系爭土地供自己耕作之用，此與承租人主觀上已放棄承租土地一部之耕作權之意思，客觀上繼續不從事耕作，任令承租之一部耕地荒蕪廢耕之情形有別，揆諸上開說明，被上訴人執此依減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭耕地租約，洵不合法。
⒊被上訴人復辯稱：855、855-2地號土地遍佈石塊與垃圾，偶
有稀落存在之香蕉成串傾倒，地瓜藤則散漫於荒地間，任其腐壞、自生自滅，與一般耕作景觀差別天嚷，足見上訴人長期不在系爭土地耕作云云，固提出855地號重測地籍調查表、現場照片為憑（見原審卷㈠第23-32、195、218-220 頁）。為上訴人所否認，且上開證據充其量僅能證明855、855-2地號於地籍調查時（84年）或拍攝照片時（99年1月13日、100年2月15日）之土地使用狀況而已，尚不足證明上訴人有繼續1年不為耕作之情形；對照上訴人提出於99年1月15日、同年7月14日拍攝855、855-2地號土地上種植果樹、蔬菜之照片（見原審卷㈠第59-62、238-248頁），足證被上訴人提出之現場照片並非855、855-2地號土地之使用狀況全貌；再參諸上訴人提出95年6月28日之空照圖，其地上為林木覆蓋，無法判定為人為栽種或自然生成。另航空照片係中心投影無座標系統，常因地面起伏不平及攝影軸傾斜等因素存在，而有高差位移限向，各處比例尺均不一致且存在比例尺誤差，因此無法確定其覆蓋面積，各有圈註855地號之航照圖、行政院農業委員會林務局農林航空測量所100年8月22日農測調字第1009250044號函可考（見原審卷㈠第237頁、卷㈡第18頁），顯見855地號在95年6月28日並非空地，則被上訴人抗辯：於95年間發現上訴人未在系爭土地自為耕作云云（見原審卷㈠第210頁反面、本院卷第83頁反面），已無憑據；又系爭土地經原審現場勘驗結果，其中855-2地號土地為三角形狹長土地，土地上種有香蕉樹、木瓜樹；855地號土地並種植蔬菜及果樹等情，亦有原審100年3月1日勘驗筆錄可稽（見原審卷㈠第209-211頁），縱系爭土地部分有石頭及帆布覆蓋、果實掉落於地、地瓜藤零星散漫於地屬實，因種植蔬果本有季節性，遇有不適宜天候本即影響作物生長，亦常見農民將落果棄置於地留供肥料使用，帆布覆蓋土地並以石塊堆置，無非藉此保護土地養分不受捷運施工流失，再觀諸被上訴人提出系爭土地荒蕪部分毗鄰捷運施工圍籬，上訴人主張：855、855-2地號土地毗鄰捷運施工覆土致原本植栽作物枯萎等語，堪以採信，尚難執此驟謂上訴人任令系爭土地荒蕪而不自任耕作。被上訴人復始終未就上訴人不為耕作已繼續1年以上之利己事實舉證以實其說，是被上訴人據此終止系爭耕地租約，於法尚有未合。
七、綜上所述，上訴人主張：系爭耕地租約為有效，被上訴人片面終止系爭耕地租約為不合法，應屬可採；被上訴人抗辯：系爭耕地租約無效，若非無效，亦得依減租條例第17條第1項第4款終止系爭耕地租約云云，為不可採。從而，兩造間就系爭土地之租賃關係仍然存在，上訴人請求確認兩造間就系爭土地之系爭耕地租賃關係存在，洵屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，容有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條第1項、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 21 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠法 官 胡宏文正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 8 月 21 日
書記官 王增華