臺灣高等法院民事判決 100年度上字第305號
上 訴 人 黃壽旺訴訟代理人 簡宏明律師被上訴 人 台北市永吉Ｃ區管理委員會法定代理人 柯文傑訴訟代理人 梁穗昌律師上列當事人間回復原狀等事件，上訴人對於中華民國100年1月10日臺灣臺北地方法院99年度訴字第1708號第一審判決提起上訴，經本院於100年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人遷出部分及其假執行之宣告，暨該訴訟費用裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。駁回部分之第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊係台北市永吉Ｃ區公寓大廈社區之管理委員會，坐落臺北市○○區○○段2 小段39地號土地（下稱系爭39地號）屬於永吉Ｃ區公寓大廈之法定空地，所有權係公寓大廈區分所有權人所共有，該地號土地如原判決附圖（下稱附圖）所示甲部分土地規劃○○○區○號街○○街5之停車位（下稱系爭停車位）使用。上訴人擔任伊之主任委員時，意圖圖利自己利用不知情之人擬定租約增加「須以書面通知中止，否則自動延長3 年」、「期滿在相同條件下，原承租人擁有優先續租權」，擅將租約由2年延長為3年、調降租金，再由上訴人以主委身份與自己訂立租約租用系爭停車位，經法院判處背信罪確定。上開偽載租期之租約已於95年12月31日屆滿，上訴人嗣後未曾抽中使用系爭停車位，上訴人仍予占用擺攤銷售水果，上訴人並以伊為受取人逕向原法院提存所提存租金，可見上訴人明知無使用權。伊屢次催促上訴人返還均遭拒，爰依公寓大廈管理條例第9 條、第22條及所有物返還請求權，請求上訴人將占用之土地騰空、遷出、交還予全體共有人，並依侵權行為、不當得利之法律關係，請求上訴人給付自97年6月1日起至98年3月1日止相當於法定最高額租金之利益，暨自98年4月1日起至返還土地之日止之每月不當得利金額，求為命；㈠上訴人應將系爭土地上如附圖甲所示斜線部分面積17平方公尺土地騰空、遷出並將土地交還全體共有人；㈡上訴人應自97年6月1日起至騰空遷出交還土地予全體共有人日止，按月給付被上訴人如原判決附表（下稱附表）所示金額之判決（被上訴人逾上開聲明及另對原審被告姜春蘭、黃智斌、黃智健之請求部分，經原審駁回後未據其聲明不服）。
被上訴人聲明：上訴駁回。
二、上訴人聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。答辯略以：㈠伊之柳丁攤位係設在水溝蓋上，未佔用系爭停車位。㈡系爭停車位係於94年間由被上訴人經由合法程序分配車位第0556號給其子使用，伊係區分所有權人之一，有使用權，伊已依被上訴人公告收費方式按期繳納每月新臺幣（下同） 1,500元清潔費，係被上訴人無故拒收，伊向原法院提存所提存，並無無權占用及不當得利情事。㈢被上訴人雖於97年3月21日第5屆第10次管理委員會會議取消伊之停車位，惟停車位屬區分所有權人共同使用，被上訴人未經區分所有權人過半數同意逕行剝奪伊使用權，不法侵害伊之所有權，被上訴人之決議不生效力。㈣被上訴人就系爭土地並無共同持分之產權，只有收取管理維護費、負責社區清潔等事務，被上訴人並無處分區分所有權人財產、強制拍賣、強制遷離等權限。㈤依公寓大廈管理條例第9條第1、2 項規定，停車位之使用收益應經大廈各區分所有權人以規約或決議約定之，被上訴人提出之停車位管理辦法係其自行訂定，是否生約束各區分所有權人就停車位使用收益之效果，已非無疑。縱被上訴人有權訂定停車管理辦法，依原法院檢察署檢察官98年度偵字第3384號不起訴處分書所載，被上訴人前主任委員高朝明、抽中街3 停車位之證人陳淑貞、抽中街1 停車位之證人陳禮泉及另一證人傅中庸等證詞可知：本社區之停車位，如提前繳交停車費，住戶有優先承租權，非如被上訴人所稱一年抽籤一次，未中籤即需搬離，此乃社區住戶間之約定成習，已取代停車管理辦法。㈥伊自94年間獲分配停車位後，均按時繳納使用費，被上訴人到97年間對伊使用停車位均無意見，租期屆至後伊繼續使用並按時繳納租金，被上訴人無異議，故兩造就系爭土地已成立不定期租賃，伊係合法占用。同社區中有多位住戶多年未更換停車位，長期占用法定停車格位，被上訴人未予收費，並亦未見被上訴人出面處理等語抗辯。
三、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人為台北市永吉Ｃ區公寓大廈之管理委員會，業經臺
北市政府核發准予備查之證明，有公寓大廈管理組織報備證明在卷可稽（原審卷第7頁）。
㈡上訴人為臺北市○○○○街○○巷○○號2 樓房屋之所有權人，
即台北市永吉Ｃ區公寓大廈之區分所有權人之一；另臺北市○○區○○段○ ○段○○○號土地係永吉Ｃ區公寓大廈之法定空地，屬該公寓大廈區分所有人所共有，有土地、建物登記謄本在卷（原審卷㈠第8、92-93頁），復為兩造所不爭執（原審卷㈠第79頁）。
㈢被上訴人就系爭39地號之法定空地規劃有停車位使用，由被
上訴人分配管理及收取費用；系爭土地上如附圖甲部分業經規劃編號：街4、街5之系爭停車位，有永吉國宅Ｃ區停車場管理辦法公告、停車位位置、配置圖可參（原審卷㈠第86、90-91頁）。
㈣系爭停車位為上訴人占有使用中，其上並無其他建物，業經
原審協同兩造及臺北市松山地政事務所地政人員於99年2 月
9 日至現場勘驗測量屬實，並據上訴人自承明確（原審卷㈠第79頁），並有勘驗筆錄、土地複丈成果圖足憑（原審卷㈠第56-57、62頁）。
四、本件重要爭點在於：㈠上訴人抗辯：有占有使用系爭土地之正當權源，是否正當？㈡被上訴人請求上訴人騰空、遷出、交還占用之土地，有無理
由？㈢上訴人是否受有相當於租金之不當得利？金額各若干？
五、上訴人抗辯：有占有使用系爭土地之正當權源，是否正當？㈠被上訴人主張：系爭39地號土地為台北市永吉Ｃ區公寓大廈
之法定空地，為該公寓大廈之區分所有權人共有，其上規劃有停車位使用，經全體區分所有權人授權由伊分配管理及收取費用，業據上訴人於原審提出永吉國宅Ｃ區停車場管理辦法公告、停車位位置、配置圖附卷 （原審卷㈠第86、90-91頁），並有上訴人繳交維護費之單據可佐 （本院卷第65-67頁），且參上訴人在自己擔任上訴人 第2屆之主任委員任期內，指示不知情之人員文千欣擅將停車位租約期限「自92年1月1日至93年12月31日止」之2年內容， 以立可白修正液塗改為「自92年1月1日至95年12月31日止」之4年 期限，遭法院認定犯背信罪，判處有期徒刑參月，減為有期徒刑壹月又拾伍日，如易科罰金以參佰元折算壹日確定在案，有本院刑事庭以96年度上訴第2042號刑事判決足憑（本院卷第101-104頁）， 益證被上訴人有管理系爭39號土地上之停車位並代收停車費（清潔費）之情。
㈡上訴人抗辯：伊有占有使用系爭停車位之正當權源，因伊為
系爭法定空地之共有人之一，且伊與被上訴人間有不定期租賃關係等節，惟為被上訴人所否認，依舉證責任分配原則，自應由上訴人就其具有使用占有系爭土地之正當權源負舉證責任。
1.按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共有部分。而各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3條第4款及第9條第1項定有明文。又各區分所有權人依其應有部分，對於共有部分之全部雖有使用收益之權，然已經全體區分所有權人協議分管之共有部分，區分所有權人對共有土地之特定部分占有使用，仍須徵得其他區分所有權人全體之同意。查系爭39地號土地乃台北市永吉Ｃ區公寓大廈之法定空地，為該公寓大廈之全體區分所有權人所共有，惟已經全體區分所有權人約定編號為街1 至街5 號之停車位，授權由被上訴人公告管理辦法分配予某一區分所有權人分管使用並收取費用，已如前述，是上訴人雖為系爭39號土地共有人之一，仍應遵照停車位管理辦法始得合法占有使用特定部分，非僅以土地共有人身分即得逕行為之，上訴人殊有誤解。
2.另就上訴人主張：編號街4、街5之系爭停車位於94年間，經由被上訴人以抽籤方式分配予其子黃翔瑞（其後更名為黃智健）使用，伊其後按期繳納停車費，為有權占用乙節。經查：
⑴參以卷附之永吉國宅Ｃ區停車場管理辦法公告記載：「
本辦法依據北市宅管字第（0000000000）號函（永吉國宅Ｃ區法定停車位，授權Ｃ區國宅管理委員會依竣工圖自行規劃）及永吉國宅Ｃ區管理委員會，第四屆第二次會議內容辦理。說明：委員會議通過凡本Ｃ區合法住戶皆可登記（每戶僅限登記停車位乙位），以公告日起至94年5月14日止……」、「停車位租期為1年」、「停車位將擇期公開抽籤（日期另行公告……）」等語（原審卷㈠第86頁），可知：被上訴人通過之停車場管理辦法，規定以公開抽籤方式分配停車位，停車位租期為1 年，月租費1, 500元，並公告周知予住戶知悉。
⑵上訴人主張：編號街4、街5之系爭停車位於94年間，經
由被上訴人以抽籤方式分配予其子黃翔瑞（其後更名為黃智健）使用，其後伊按期繳納停車費云云，業據提出停車位中籤公告、中籤住戶名單及車位號碼列表為憑（原審卷㈠第87-88 頁）。另依證人即被上訴人之會計洪玉嬌到庭證述：從92年迄今，住戶來繳納管理維護費時，伊負責收取、記帳，每月做月報表、年度要做會計帳冊；有住戶來繳交停車清潔費，伊會開立單據，正本留存於管委會內，副本交給住戶留存，之後伊就會製作現金收入傳票，並且登載在會計帳冊內。92年至94年間尚未規劃停車位，直到94 年3月柯文傑主委上任後，才開始規劃停車清潔費之收取，收費是從94年7 月份開始，以季繳方式收費，上訴人繳交停車清潔費至97年3 月止等情綦詳（本院卷第76 -77頁）；再觀被上訴人提出之97年度停車清潔費名冊、現金收入傳票、繳費收據（本院卷第64-67頁）。可見：上訴人自94 年間因其子黃智健抽籤而取得系爭停車位使用權，在1 年期滿後，實際上由上訴人繼續使用系爭停車位並繳納停車清潔費直至97年3 月止，被上訴人明確知悉並持續收受上訴人繳納之費用，無任何反對之意思表示，而得認定兩造間就系爭停車位有不定期租賃之合意。
⑶然查上訴人因擔任被上訴人第2 屆主任委員期間，意圖
為自己及第三人不法之利益，就系爭39地號法定空地擬訂明顯有利承租人而不利全體住戶權利之契約，遭法院於96年12月27日認定犯背信罪確定，已如前陳，被上訴人嗣於97年3月21日第5屆第10次委員會以：上訴人屢次公然與社區管理委員會作對，造成委員會不少的金錢損失，論其不良行徑罄竹難書，有轄區派出所、信義消防隊、警分局及法院刑事判決為由，因而決議取消上訴人之停車資格，收回編號街4、街5之系爭停車位；並於97年4月19日寄發存證信函催告上訴人於同年5月31日前返還其占用之系爭停車位等情，有該次會議紀錄及存證信函足憑（本院卷第61-63 、21頁）。本件兩造其前雖就街4、街5之系爭停車位有不定期租賃契約，然依民法第
450 條第2項本文及第3項規定：租賃未定期限者，當事人得隨時終止契約；前項終止契約，應依習慣先期通知，但不動產之租金以1 個月定其支付之期限者，出租人應以曆定1個月之末日為契約終止期，並應至少於1個月前通知之，是本件被上訴人於97年4月19 日即為終止兩造間不定期租賃關係之意思表示，催告上訴人於97 年5月31日前返還系爭停車位，核係基於保障台北市Ｃ區公寓大廈全體區分所有權人之利益，屬於區分所有權人授權管理停車位權限範圍內之正當行為，其所為終止及催告程序復與前開民法第450條第2項、第3 項規定相符，故被上訴人之終止合法有效。兩造間之租約業已終止而消滅，上訴人在98年間猶自行將停車位之清潔費予以提存，固有提存通知書在卷（原審卷㈠第12頁），亦無從翻異兩造間不定期租賃關係業已消滅之事實，是上訴人猶指摘：被上訴人無權取消伊之停車位，處置不合法云云，顯不可採。
⑷依上所陳，被上訴人已於97年3月21 日決議取消上訴人
就系爭停車位之使用權利，並於97 年4月19日催告請求上訴人於97年5月31 日前返還系爭停車位，是兩造間就系爭停車位之不定期租賃契約已經被上訴人合法終止，則上訴人於其後之97年6月1日起迄今仍占有使用系爭停車位，即屬無權占有。
六、被上訴人請求上訴人騰空、遷出、交還占用之土地，有無理由？㈠綜合觀察公寓大廈管理條例第3條第9款、第10條第2 項前段
及第36條等規定，可知：管理委員會之職務，包括執行區分所有權人會議決議事項，另有關公寓大廈之共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護，暨共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等事項均屬之；且管理委員會就上開職務事項有提起訴訟必要時，亦有其訴訟權能，此觀同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22第1項、第2項等規定均有管理委員會得提起訴訟之規定可明。
㈡查被上訴人係台北市永吉Ｃ區公寓大廈成立之管理委員會，
並依公寓大廈管理條例之規定申請報備，業經臺北市政府核發准予備查證明，有報備證明可稽（原審卷第7 頁），為上訴人所不爭執。又被上訴人業經全體區分所有權人授權，而有管理及分配使用全體區分所有權人共有土地上所設停車位之權限，而管理包含保管、使用、收益，本件上訴人既有無權占用街4、街5之系爭停車位情事，則被上訴人雖非系爭停車位所在土地之所有權人，惟其本於管理者地位，就有關系爭停車位之管理所生之私法上爭議，當有提起訴訟請求上訴人將街4、街5系爭停車位返還全體共有人及給付不當得利等訴訟之實施權，而為適格之當事人。故上訴人指摘：被上訴人僅為管理委員會，並非區分所有權人，不得本於所有權人之地位請求伊返還乙節，亦無可採。
㈢上訴人既無權占用系爭39地號土地上如附圖甲部分所示之面
積17平方公尺土地，則被上訴人基於全體區分所有權人之授權，依民法第767 條規定，請求上訴人將附圖所示甲部分之系爭停車位予以騰空，並將占用之土地返還予共有人全體，洵屬有據，應予准許。然查上訴人在系爭停車位之土地上並未設置任何建物或地上物，供其居住其內之情形，難認被上訴人有請求其遷出之必要，已經本院詢問並向被上訴人闡明（本院卷第39、41頁），被上訴人仍未提出任何積極證據證明上訴人有在系爭停車位之土地上居住而有遷出之必要性，則被上訴人請求上訴人遷出部分，自屬無據，不應准許。
七、被上訴人主張上訴人應給付相當租金不當得利，有無理由？㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。次按無權占有他人土地，可獲得相當於租金之使用利益，並致土地所有權人受有同額之損害，應為社會之通念，是無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，土地所有權人得依不當得利法則，請求返還相當於租金之利益。
㈡如上所云，上訴人自97年6月1日起仍占用附圖甲部分所示之
系爭停車位，為無權占用，茲仍占用迄今而獲得相當於租金之使用利益，致系爭公寓大廈之全體區分所有權人受有損害，而區分所有權人已將有關停車位之管理事項授權被上訴人處理，則被上訴人本於管理者之地位，請求上訴人 自97年6月1日起之不當得利部分，誠屬有據。 查系爭39地號土地位處臺北市○○區○○○街4、街5之停車位實際上由上訴人設攤作生意，被上訴人就系爭停車位按月收取清潔費，為兩造所不爭執，自無土地法第105條、 第97條按土地申報總價額年息10%為限計算租金之適用， 而應按系爭停車位平日收取之清潔費予以上訴人所得之利益，始符公允。觀之兩造均承認真正之上訴人於97年1至3月有關街4、街5停車位清潔費單據（本院卷第65、67頁），可知：於97年3月時，街4停車位之清潔費每月5,000元，街5停車位之清潔費 每月1,500元。
又被上訴人就有關街1至街5之停車位收費，決議自98年4月1日起均調升為每月5,000元，亦有被上訴人之98年3月13日會議紀錄可按（原審卷㈠第205頁）， 因認被上訴人請求上訴人給付自97年6月1日起至98年3月1日止，得請求上訴人給付街4、街5系 爭停車位之利益每月為6,500元 （5,000+1,500=6,500）計算，惟原審判決上訴人應返還此段期間之利益每月為3,000元， 被上訴人就此並未聲明不服，自應以原判決為限。另就被上訴人自98年4月1日起至上訴人騰空返還占用之土地止，得請求上訴人給付街4、街5系爭停車位之利益每月為10,000元（5,000+5,000=10,000）。
㈢上訴人雖陳述：伊占用之土地有部分係屬臺北市政府都市發
展局所有（原審卷㈠第21 頁），非屬台北市永吉C區公寓大廈之區分所有權人所共有，而街5 停車位之面積僅其餘車位之一半云云。然上訴人於97年1-3月繳交街4、街5之2個停車位清潔費，已如上述，並無減半繳納之情事，可見街5 停車位之面積縱令較小，上訴人仍認為占有使用之利益相同，因認並無減半計算上訴人所得利益之必要，併此敘明。
八、綜上所述，㈠被上訴人基於管理權限，依民法第767 條規定，訴請上訴人將系爭土地上如附圖所示甲部分面積17平方公尺之土地騰空，並將占用之土地交還全體共有人；㈡被上訴人基於管理權限，依不當得利之法律關係，請求上訴人自97年6月1日起至98年3月1 日止按月給付被上訴人3,000元，自98年4月1日起至上訴人騰空返還土地之日止按月給付被上訴人10,000元等節，為有理由，應予准許。另被上訴人請求上訴人自附圖所示甲部分土地遷出部分，則無必要，應予駁回。原審就上開命上訴人遷出部分，為上訴人敗訴之判決並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，為有理由，爰予廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付並為假執行之宣告，並無不合，上訴人仍執陳詞提起上訴，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件結論已臻明確，兩造其餘攻防及舉證核與結論不生影響，爰不再一一論述。
十、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 6 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 吳光釗法 官 林金吾正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法 第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 6 日
書記官 張淑芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。