臺灣高等法院民事判決 100年度上字第323號上 訴 人 閻維堤訴訟代理人 許智勝律師被上訴人 謝文苑訴訟代理人 何宗翰律師複代理人 黃雅婷律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國99年12月30日臺灣板橋地方法院99年度訴字第2366號第一審判決提起上訴，本院於101年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付及其假執行宣告，暨該訴訟費用部分均廢棄。
廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一審關於廢棄部分之訴訟費用及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人雖係坐落新北市○○區○○段1092地號土地所有權應有部分118/10000，及其上3718建號，門牌號碼為新北市○○區○○○路○○○號14樓之1之建物所有權之登記名義人，實際所有人為訴外人柯雲柔，二人係借名登記之關係。因被上訴人與柯雲柔合夥做生意，柯雲柔有不僅帳目不清，且私自出賣公同共有之機器設備，用以清償伊對訴外人高羽捷之借款等情形，經被上訴人表示將依法訴追並對柯雲柔請求損害賠償後，柯雲柔乃提議以上開不動產作價抵債。於民國98年3月11日，由柯雲柔攜帶上開房地之所有權狀、上訴人之委託書與上訴人之印鑑證明至被上訴人辦公室，與被上訴人簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定上開房地總價金新臺幣（下同）1,423萬元，簽約款為173萬元。對此，被上訴人就173萬元之範圍內，免除對柯雲柔之損害賠償請求權。惟因上訴人委託書之印鑑與印鑑證明之印章不符，承辦之代書即訴外人羅純清代書應柯雲柔之邀，於同年月12日至上訴人當時任職之基隆監獄，與上訴人簽約。
羅純清代書在前往上訴人服務處所簽約前，查詢不動產狀況，發現上開房屋業經土地銀行以積欠房屋貸款聲請法院假扣押，柯雲柔即表示其會繳交積欠之房屋貸款，請求銀行塗銷查封登記，以辦理所有權移轉登記，並於系爭買賣契約書約明其應負責塗銷查封登記等語，雙方並約定於98年4月30日為最後交屋日。惟簽約後柯雲柔及上訴人即避不見面，被上訴人乃於98年6月24日以台北北門郵局第3173號存證信函（下稱第3173號存證信函），促請上訴人儘速與土地銀行協商啟封未獲回應，被上訴人嗣於99年8月10日以台北重南郵局第000549號存證信函（下稱第000549號存證信函）通知上訴人解除關於系爭不動產之買賣契約關係，又得依前開買賣契約第8條第1項約定，請求上訴人加倍返還已付之價金。爰依民法第259條契約解除後之回復原狀請求權及系爭買賣契約書第8條第1項約定請求返還已付買賣價金173萬元及給付違約金30萬元本息云云（被上訴人於原審依上揭規定及約定，請求上訴人加倍返還已付之價金共346萬元，經原審判命上訴人應返還被上訴人已付之173萬元及給付違約金30萬元本息，並駁回被上訴人其餘之訴，就其駁回部分因被上訴人未上訴而確定，故該部分不在本院審理範圍。）。並聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人所提系爭買賣契約書雖由其簽名、蓋章，但系爭不動產並非伊所有，係因柯雲柔購買多戶房子，致無法向銀行貸款，請求以上訴人名義購入系爭不動產，其並未收到被上訴人交付之第1期款簽約金173萬元，柯雲柔嗣後未按期繳納銀行貸款，致上開不動產遭銀行查封、拍賣，在第二次拍賣時底價很低才將自己原有房屋出售，清償銀行貸款而塗銷查封，因為自身未曾收到被上訴人交付之173萬元，系爭買賣契約與伊無關，自無履行買賣契約之義務；其清償貸款塗銷查封後，要求代書返還系爭不動產之權狀未果，所以才會向地政機關聲請補發，而被上訴人係以上開第3173號存證信函，促請上訴人儘速與土地銀行協商塗銷查封登記，嗣以第000549號存證信函主張上訴人未能依系爭契約第15條第2項約定塗銷查封登記為由解除系爭契約，惟該郵局存證信函係以上訴人未依約塗銷上開查封登記為由解除契約，而上開查封登記早於98年12月18日即已塗銷，則被上訴人以之為解除契約理由，其解除契約不合法等語，資為抗辯。並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡被上訴人在原審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢如受不利之判決，願擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠上訴人與被上訴人於98年3月12日簽訂系爭買賣契約書，約定買賣總價為1,423萬元。
㈡上開不動產於兩造簽約當時係由臺灣土地銀行聲請法院查封
在案。上開契約書第15條其他約定事項欄內乃約定：「乙方（即上訴人）所出售之不動產標示目前由土地銀行辦理查封登記，俟撤封後，地政士申報增值稅、契稅」等語。
㈢上訴人確於系爭買賣契約書其中交款紀錄欄中98年3月12日173萬元處簽章。
㈣被上訴人以上開第3173號存證信函致上訴人，其內容為：「
緣台端與本人於九十八年三月十二日，簽訂門牌號碼『台北縣板橋市○○○路○○○號十四樓之一』之不動產買賣契約書，因本人發現該屋竟遭土地銀行查封，經台端向本人表示將儘速清償土地銀行之欠款，雙方遂約定於啟封後，由地政士申報土地增值稅、契稅，並約定九十八年四月三十日為最後交屋日。詎料，台端迄今仍未清償土地銀行之欠款且未辦理買賣標的房屋之啟封，顯已違反兩造不動產買賣之約定，特以此存證信函，催告台端於文到三日內清償土地銀行之欠款，並啟封買賣標的之房屋，否則本人將依法處斷，絕不寬貸。」等語，並於98年6月25日送達上訴人，有該存證信函及臺灣郵政掛號郵件收件回執影本在卷可稽。（原審卷第18至19頁、第23頁）㈤上訴人於98年7月13日委託長昀國際法律事務所郭隆偉律師
之未載日期致羅純青即富邦代書事務所函內容：「主旨：為代理當事人閻維堤取回不動產權狀事，請查照。說明：一、茲據上開當事人委稱：『本人於98年3月12日簽定不動產契約書，將本人所有台北縣板橋市○○○路○○○號十四樓之一出售予謝文苑，然因本件另有糾紛，買賣已不成立，故原交付予羅純青小姐處之不動產權狀等文件正本，必須取回。為此，特委請貴大律師代為函達，請於文到後，立即聯絡本人返還上開權狀正本。』」等語，有該傳真函在卷可稽。（本院卷第102頁、第143頁背面）㈥被上訴人以第000549號郵局存證致上訴人，其內容為：「緣
台端與本人於九十八年三月十二日，簽訂門牌號碼『台北縣板橋市○○○路○○○號十四樓之一』之不動產買賣契約書，因本人發現該屋竟遭土地銀行查封，經台端向本人表示將儘速清償土地銀行之欠款，雙方遂約定於啟封後，由地政士申報土地增值稅、契稅，並約定九十八年四月三十日為最後交屋日。詎料，台端至前開最後交屋日前，仍未清償土地銀行之欠款且未辦理買賣標的房屋之啟封，顯已違反兩造不動產買賣之約定，經本人前以存證信函，催告台端履約，台端收受後仍置之不理，本人無奈，爰依不動產買賣契約書第八條第一項解除系爭不動產買賣契約書，並請台端收受本存證信函後，依約返還已簽收之新臺幣一百七十三萬元之買賣價金，及同額違約金，總計三百四十六萬元。」等語，並於99年8月11日送達上訴人，有該存證信函及臺灣郵政掛號郵件收件回執影本在卷可稽。（原審卷第21至22頁、第20頁）
四、兩造爭執事項：㈠系爭買賣契約書之效力係存在於被上訴人與柯雲柔抑或上訴
人間？㈡被上訴人於98年3月12日兩造簽訂系爭買賣契約書當時，是
否有交付173萬元予上訴人之事實？㈢系爭不動產買賣契約是否業經被上訴人合法解除？㈣上訴人是否應依系爭買賣契約書第8條約定負違約責任？
五、本院得心證之理由及判斷：㈠系爭買賣契約書之效力係存在於被上訴人與柯雲柔抑或上訴
人間？被上訴人主張系爭買賣契約之締約人為兩造，上訴人自應就契約內容負履行契約之責任等語，上訴人則抗辯上開買賣契約之當事人為被上訴人與柯雲柔，其僅係上開不動產之借名登記名義人，是系爭買賣契約之效力存在於被上訴人與柯雲柔，不及於上訴人云云。按債權契約為特定人間之契約，當事人締結之契約一經合法成立，雙方均應受其拘束（最高法院18年上字第484號判例要旨參照）。次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，民法第345條定有明文。買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立。買賣契約係債權行為及負擔行為，而非處分行為，是縱出賣人對買賣標的物無處分之權利，亦不影響債權契約之有效成立，締約當事人間，仍應受買賣契約之拘束（最高法院20年度上字第2202號判例、78年度臺上字第2170號、83年度臺上字第1138、2828號判決意旨參照）。查，上開不動產之登記名義人為上訴人，實際所有人固為柯雲柔，惟既係由上訴人與被上訴人簽訂系爭買賣契約書，雖上訴人僅為借名登記名義人，惟其簽訂系爭買賣契約書時，實際所有人柯雲柔亦以受委託人身分在場，並表示業已收到簽約款173萬元等情，業據證人羅純清結證在卷（本院卷第39頁），是上訴人簽訂系爭買賣契約書雖係本於柯雲柔之意思為之，惟上訴人既係自任出賣人而與被上訴人簽訂系爭買賣契約，依上開說明，仍應受系爭買賣契約之拘束，是上訴人抗辯難謂可採。
㈡被上訴人於98年3月12日兩造簽訂系爭買賣契約書當時，是
否有交付173萬元予上訴人之事實？被上訴人主張系爭173萬元之簽約款，係以其對柯雲柔債權充之等語，上訴人則否認有收受上開簽約款，並抗辯被上訴人與柯雲柔間之債務關係，基於債之相對性，其效力並不及於上訴人云云。查，被上訴人主張系爭173萬元之簽約款係以其對柯雲柔債權抵付，而於98年3月12日上訴人簽訂系爭買賣契約時，柯雲柔在場向上訴人表示已收受173萬元之簽約款，上訴人乃於系爭買賣契約書交款紀錄中98年3月12日簽約款173萬元之收訖簽章欄上簽名蓋章，亦據證人羅純清結證在卷，如上所述。是被上訴人顯以柯雲柔簽約款收受為其受償之依據，而柯雲柔與被上訴人間有合夥之債權債務糾紛，柯雲柔就其對被上訴人因合夥負有債務乙節亦不爭執，僅表示被上訴人曾表示債務額不到173萬元，當時與被上訴人間之債務尚未結算，而173萬元係上開不動產價值扣掉稅費、抵押貸款之餘額等語，亦據柯雲柔證述在卷（本院卷第66頁背面）。柯雲柔與被上訴人合意以被上訴人對柯雲柔之債權抵付系爭173萬元簽約款，堪信屬實。雖被上訴人先主張係以證人柯雲柔所負債務抵充簽約款173萬元，嗣又表示是同意免除柯雲柔侵占173萬元簽約款，其均係主張以被上訴人對柯雲柔債權抵付上開簽約款，並無不同。被上訴人固未實質交付系爭簽約款予上訴人，惟被上訴人與柯雲柔合意以對柯雲柔債權抵付系爭簽約款，且依民法第319條之規定：「債權人受領他種給付以代原定之給付者，其債之關係消滅。」該債權亦已因而消滅，則系爭簽約款不因係以債權抵付抑以現金給付而有不同，柯雲柔並告知上訴人已收受簽約款，上訴人以柯雲柔有收受簽約款為據，而於收訖簽章欄蓋章簽名，足見上訴人承認柯雲柔受領簽約款之事實，從而被上訴人主張已給付簽約款，堪信為實在。至若上訴人因此受有任何損害，屬其與柯雲柔間之法律關係，上訴人得否向柯雲柔請求之問題，併此敘明。
㈢系爭不動產買賣契約是否業經被上訴人合法解除？
被上訴人主張其係於98年4月30日交屋日屆至後，於98年6月24日以上開第3173號存證信函催告上訴人協商啟封事宜，未獲回應，並以上開郭隆偉律師函予羅純清代書明示拒絕給付之意旨，始以上開第000549號存證信函解除系爭契約云云。
上訴人抗辯被上訴人係於98年6月24日以上訴人未依約清償土地銀行欠款並塗銷查封登記為由催告上訴人履行，上訴人於98年12月18日即已塗銷查封登記，嗣99年8月10日被上訴人再以000549號存證信函解除契約不合法等語。查：⒈按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第
258條第1項定有明文。是解除權之行使為單獨行為，其發生效力與否，端視有無解除原因之存在（最高法院63年臺上字第1989號判例意旨參照）。而當事人以意思表示行使解除權之原因或事由，基於處分權主義之精神，並平衡保護他方當事人對法秩序之信賴，仍以當事人所主張者為範圍，最高法院95年度臺上字第1171號判決亦持相同見解。依系爭契約第15條第2項約定：「⒈乙方（即上訴人）所出售之不動產標示目前由土地銀行辦理查封登記，俟撤封後，地政士申報增值稅、契稅」，是兩造約定須於上訴人辦理塗銷查封登記後，再辦理申報增值稅、契稅，因上訴人未依約履行上開約定辦理，被上訴人乃以前開第3173號存證信函催告上訴人辦理塗銷查封登記，嗣上訴人於98年12月18日辦理塗銷查封登記後，被上訴人始於99年8月10日以上開第000549號存證信函以上訴人未依上開存證信函之催告內容約定為由，為解除契約之意思表示，有上開二存證信函及被上訴人所提之臺北縣板橋地政事務所網路申領《異動索引》在卷可稽（原審卷第18至23頁、第39至41頁）。本件被上訴人以上開第000549號存證信函行使解除權之原因係以上訴人未履行塗銷查封為由，依上開說明，被上訴人催告履行及解除契約之事由均係上訴人未依上開約定塗銷查封登記，而於98年12月18日，被上訴人主張上訴人未塗銷查封登記之事由業已不存在，則被上訴人遲至99年8月10日，仍以之為解除契約之事由，自難認其解除契約合法，是上訴人抗辯為可採。
⒉被上訴人主張上訴人於98年7月13日委託郭隆偉律師函訴外
人羅純清代書明示拒絕履行之意旨，及謊報上開不動產所有權狀遺失，兩造顯然已無任何信賴基礎，被上訴人99年8月10日解除系爭契約之意思表示合法云云。如上所述，上訴人為解除契約之意思表示，須受其主張之解除權行使之原因或事由限制，僅得於其主張範圍內行使之，是解除是否合法仍受解除事由是否有理由之限制。又債務人明示拒絕給付意旨，如仍強調債務人之期限利益，等同鼓勵債務人違約，則繼續等待清償期屆至，無異於坐視債權人之損害發生或擴大，故債權人得不待清償期屆至，即得請求解除契約，為本院93年度上易字第1051號判決見解（本院卷第142頁、第145至148頁），依該見解，債務人如明示拒絕給付之意旨，僅生債務人喪失期限利益而已，並非謂債權人解除契約事由不受其主張範圍限制，其解除契約是否合法仍須審查解除權之事由是否合法。本件被上訴人於98年6月24日以上開第317 3號存證信函僅主張上訴人未依上開約定塗銷查封登記，催告上訴人履行，於同年月25日送達後，上訴人於同年7月13日委託郭隆偉律師函以兩造買賣契約不成立為由，向訴外人羅純清代書要求取回上開不動產之權狀及謊報所有權狀遺失乙節，姑不論上開上訴人委託律師函之受文者係羅純清代書，縱依被上訴人主張係屬明示拒絕履行之意，惟同年12月18日上訴人已塗銷上開查封登記，與上開催告函內容相符，被上訴人迨至99年8月10日，始以上開第000549號存證信函解除系爭買賣契約，以上訴人未塗銷查封登記為由，為解除權行使之事由，解除系爭契約，與上訴人履行之事實不符，依上開說明，被上訴人解除權之行使應以被上訴人所主張即上訴人未依約塗銷查封登記為範圍，認定被上訴人解除契約合法與否，上訴人既已履行上開催告事項，不得因上訴人在履行前明示拒絕履行與否，而謂被上訴人解除系爭契約不受主張之解除事由限制，被上訴人自不得再以上訴人未依催告函塗銷上開查封登記為由，解除系爭契約，是被上訴人以上訴人上開律師函係明示拒絕履行之意，其於99年8月10日解除系爭契約之意思表示合法，亦屬誤會。
⒊被上訴人主張民法第254條、第257條規定解除權之行使之限
制僅在債權人得催告限期行使，並無債務人於催告期間仍拒不履行，而嗣後履行催告內容，則解除權消滅之限制云云。按「解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人固得拋棄定金，以解除契約；定金收受人亦得加倍返還定金，以解除契約。惟此項解除須於相對人著手履行前為之，相對人已著手履行時，則不得再為此項解除權之行使。」最高法院72年度臺上字第85號判例要旨參照，是買賣契約之一方當事人，依特約，以他方當事人違約為由，解除契約者，須於他方當事人未履行債務完畢前為之，若他方當事人已履行債務完畢，則不得再據此特約，行使解除權，最高法院79年度臺上字第1532號判決亦持相同見解。又催告係債權人對於債務人請求給付之意思通知，在於促使債務人履行債務，使債權人取得解除權而已，民法第254條、第257條係規定行使解除權之要件，不符合該要件者不得行使解除權，並無限制債務人履行義務之意旨。是在買賣契約債權人行使解除權前買賣契約仍存在，債務人仍負有依約履行之義務，債權人仍有受領之義務，僅債務人應負給付遲延之責，從而買賣契約之一方當事人，以他方當事人違約為由催告履行買賣契約，如債務人已依仍存在之契約履行債務完畢，則不得再以該違約事由為解除權之行使。本件上訴人於98年12月18日履行塗銷查封登記義務，與被上訴人上開第3173號郵局存證信函催告意旨並無不符，被上訴人嗣於99年8月10日仍以同一事由為解除契約之意思表示難認合法，被上訴人主張縱上訴人已依約履行塗銷查封登記之義務，惟已逾其催告之履行期限，其仍得解除契約云云，容有誤會。
㈣上訴人是否應依系爭買賣契約書第8條約定負違約責任？
被上訴人主張上訴人未依約履行，經催告無著，而解除契約，乃依系爭買賣契約書第8條第1項約定，請求上訴人返還已給付之173萬元簽約款，並請求30萬元之違約賠償云云，為無理由，如上所述，則被上訴人依上開約定請求上訴人返還已付之價金及給付違約金自屬無據，不應准許。
六、綜上所述，上訴人抗辯被上訴人解除系爭契約不合法，自屬可信，被上訴人主張為不足採。從而，被上訴人依民法第259條契約解除後之回復原狀請求權及系爭契約第8條第1項約定，請求上訴人返還已付之價金173萬元及給付違約金30萬元，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及證據，於本件判決結果不生影響，爰不另一一論述。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 25 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 黃嘉烈法 官 吳光釗正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 26 日
書記官 鄭兆璋附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。