臺灣高等法院民事判決 100年度上字第564號上 訴 人 紀顯曄訴訟代理人 黃啟逢律師被 上訴人 鄭景仁訴訟代理人 苗怡凡律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國100年3月28日臺灣臺北地方法院99年度訴字第4736第一審判決提起上訴，本院於101年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由被上訴人主張：
門牌號碼臺北市○○○路○○○號1樓至4樓及142號1樓至4樓2 棟房屋（下稱系爭2 棟房屋）係台北市瑠公農田水利會（下稱瑠公水利會）所有，原出租予訴外人即上訴人之姊紀文惠，嗣紀文惠將系爭2 棟房屋之租賃權讓與伊，並於民國98年12月15日與伊共同具名向瑠公水利會提出租賃權利轉讓申請書、同意書（下稱系爭申請書、同意書），由伊自99年1月1日起以每棟3個月新臺幣（下同）315,000元租金向水利會承租系爭2棟房屋。瑠公水利會同意後，伊乃與瑠公水利會簽訂租賃契約書，租金每棟3個月新臺幣（下同）315,000元，租期自99年1月1日起至99年12月31日止，租約期滿後，雙方復簽訂租期自100年1月1日起至同年12月31日止之租賃契約書。伊為系爭2棟房屋自99年1月1日起至100 年12月31日止之承租人，並按期給付租金予瑠公水利會，上訴人未經伊同意，而無權占有使用系爭2 棟房屋3樓及4樓，侵害伊之租賃權及使用收益之權益，致伊受有相當於租金每月10萬元之損害，爰依不當得利之法律關係，請求上訴人給付自99年1月起至100年12月1 日止相當於租金之不當得利等語（被上訴人起訴求為：㈠上訴人應給付被上訴人80萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息；㈡上訴人應自99年9月1日起至100年12月1日止，於每月1 日給付被上訴人10萬元。原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
上訴人則以：
系爭2 棟房屋原由伊姊紀文惠向瑠公水利會承租，嗣因被上訴人請求紀文惠將上開房屋之優先承租權讓與被上訴人，由其向瑠公水利會承租，紀文惠乃要求被上訴人應同意繼續將系爭2棟房屋3樓及4樓交由伊無償使用，經被上訴人同意後，紀文惠始未再向瑠公水利會承租系爭2棟房屋，改由被上訴人自99年1月1 日起向瑠公水利會承租。又因原向紀文惠承租之房客改向被上訴人承租，致有租金、押租金轉讓之問題，且因被上訴人承諾按月給付紀文惠58,000元，被上訴人與紀文惠乃於98年12月22日簽訂協議書（下稱系爭協議書），惟有關被上訴人同意伊無償使用之部分，因被上訴人與紀文惠已有口頭協議，故未另行於系爭協議書內約定。因此，被上訴人與紀文惠已成立利益第三人契約，約定由被上訴人無償提供系爭2 棟房屋3樓及4樓予伊使用，伊占有使用系爭2 棟房屋3樓及4樓，自屬有權占有，被上訴人違反上開協議，拒絕同意伊繼續無償使用系爭2棟房屋3樓及4樓，顯無誠信，其請求伊給付相當於租金之不當得利亦無理由等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。
查系爭2 棟房屋為瑠公水利會所有，原由上訴人之姊紀文惠向
瑠公水利會承租，嗣紀文惠於98年12月15日同意將系爭2 棟房屋之租賃權讓與被上訴人，並邀其子李惠民為見證人，出具系爭同意書予被上訴人，雙方並於同日共同具名向瑠公水利會提出系爭申請書，申請變更原租賃契約之承租人為被上訴人或由瑠公水利會與被上訴人另行簽訂租賃契約；又紀文惠於98年12月22日邀其子李惠民為見證人，與被上訴人簽訂系爭協議書，被上訴人則自99年1月1日起至100 年12月31日止向瑠公水利會承租系爭2棟房屋，租金每棟3 個月各為31,5000元，並已自瑠公水利會取得系爭2 棟房屋之占有，上訴人於被上訴人承租期間占有使用系爭2 棟房屋3樓及4樓迄今等情，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本、租賃契約書、公證書、協議書、申請書、同意書等件附卷可稽（見原審卷第11至21、71至76、79、80、93、94頁，本院卷第107至110頁），自堪信為真正。
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文。被上訴人主張：伊自99年1月1日起向水利會承租系爭2棟房屋，租金每棟3個月315,000元，上訴人未經伊同意，而無權占有使用系爭2 棟房屋3樓及4樓，侵害伊之租賃權，致伊受有相當於租金每月10萬元之損害等語，上訴人對其占有使用系爭2 棟房屋3樓及4樓之事實並不爭執，僅以被上訴人與紀文惠曾口頭約定由被上訴人無償提供系爭
2 棟房屋之3樓及4樓予上訴人使用，被上訴人與紀文惠已成立利益第三人契約，上訴人係有權占有等語為抗辯，是依前開說明，上訴人應就前開主張之有利於己之事實一節，負舉證責任。經查：
㈠紀文惠於98年12月15日出具予被上訴人之系爭同意書記載：「
本人（即紀文惠）向台北市瑠公農田水利會所承租（坐）落於台北市○○○路○段○○○號1、2、3、4 樓及台北市○○○路○段○○○號1、2、3、4 樓房地乙案，租期應於中華民國98年1月1日至98年12月31日屆滿，本人因故願將上開所有租賃權利讓與鄭景仁先生，以上情事如獲出租人（即瑠公水利會）同意，即日起如鄭景仁先生逕與承租人另洽簽租賃契約，本人並無異議，爾後相關法律責任亦與本人無關。恐口無憑，特立此書為據。此致鄭景仁先生…」等語（見原審卷第94頁）；而紀文惠與被上訴人於同日共同具名向瑠公水利會提出之系爭申請書亦載明：「按申請人紀文惠前向貴會（即瑠公水利會）承租，址設台北市○○○路○段○○○號1、2、3、4 樓及台北市○○○路○段○○○號1、2、3、4 樓房地乙案（下稱申請標的），租期應自中華民國98年元月1 日至98年12月31日屆滿。今因申請人紀文惠有感年紀漸增，無意繼續承租申請標的，爰有意將申請標的之租賃權利轉讓予申請人鄭景仁。據此，申請人特立此書，向貴會申請變更原租賃契約之承租人為鄭景仁或由貴會與鄭景仁另行就申請標的簽訂租賃契約，敬請貴會審酌並惠予同意，至感德便。此致台北市瑠公農田水利會…」等旨（見原審卷第93頁）；嗣紀文惠與被上訴人於98年12月22日簽訂系爭協議書，約定：「協議書人甲方紀文惠乙方鄭景仁雙方就甲方原向臺北市瑠公水利會承租坐落於臺北市○○○路○段○○○號1、2、3、4樓，臺北市○○○路○段○○○號1、2、3、4樓房地乙案，租期將於中華民國98年12月31日屆滿，雙方就此租約協議如下：甲方願將上開所有租賃權利讓與乙方，乙方承諾每月支付新臺幣伍萬捌仟元正予甲方作為權利讓與金。惟因甲方應返還140號1樓押金新臺幣壹拾壹萬捌仟元，140號2樓押金新臺幣壹拾壹萬肆仟元及142號1樓、2 樓押金新臺幣肆拾萬元，雙方同意全由乙方承受該押金，水利會應退還甲方押金亦由乙方承接作為乙方支付給水利會之押金。甲方與上開樓層押、租金需互相找補部份，雙方同意做如下之處理：⒈140號1樓已支付的99年1 月、2月、3月支票共計參拾萬元正，甲方應將支票交給乙方收執。⒉140號2 樓99年應退之租金（自99年1月1日至99年2月27日）及142 號1樓、2樓已支付之六張票應全數轉交予乙方，乙方則補貼甲方98年未收租金共計新臺幣柒萬捌仟元正（自98年12月13日至98年12月31日），補貼款則由甲方不足之押金中扣抵，另調整乙方應支付的讓與金為：99年1月支付1萬，99年2月至12月每月支付5萬，100年1月至8月每月支付5 萬，100年9月至12月每月支付5萬8仟元，從101年起每月支付5萬8仟元正。⒊乙方同意每年每月應付之金額開立12張支票予甲方，若甲方過逝，其超收部分，甲方繼承人應退還給乙方。⒋以上之協議條件，若乙方無法取得水利會之承租權，協議書自始無效。恐口無憑，特立此協議書乙份為憑。立協議書人…」等語（見原審卷第79、80頁）。查上開文件均無上訴人所稱紀文惠與被上訴人曾約定將系爭2 棟房屋之3、4樓交由上訴人無償使用之記載，自難為有利於上訴人之認定。
㈡又證人即為紀文惠、被上訴人草擬系爭協議書之代書謝旭榮於
本院證稱：紀文惠打電話給伊，表示要將系爭2 棟房屋之租賃權讓與鄭景仁，要伊幫忙撰寫雙方協議內容，訂立系爭協議書時，紀文惠及其子李惠民、李惠豪、伊及伊妻、鄭景仁及其女友均在場，紀顯曄則未在場，伊係根據紀文惠、李惠民、李惠豪與鄭景仁討論之共識，逐條記載雙方約定，協議書作成後再交給紀文惠、李惠民、李惠豪與鄭景仁確認無誤後，紀文惠、李惠民與鄭景仁才在協議書上簽名，因系爭協議書比較複雜，牽涉紀文惠與鄭景仁租金找補及押租金轉讓之問題，伊當時只專心在計算租金、押租金找補之部分，未記載在協議書內之事項，就表示不是雙方當時之共識，他們當時有人提到紀文惠之弟還住在系爭2 棟房屋內，但伊忘記是何人提到，且因時間太久，雙方對此部分又無共識，所以伊未特別注意到、也不記得他們討論之內容；又伊不知紀文惠與鄭景仁在98年12月22日系爭協議書訂定前，有無討論過要讓紀顯曄繼續住在系爭2 棟房屋內之事，訂定系爭協議書時，雙方約定鄭景仁每月應給付紀文惠5,8000元作為紀文惠轉讓租賃權之代價，當時紀文惠表示她身體不好，經濟情況也不好，無法一次退還押租金及租金，所以雙方才約定慢慢扣抵等語（見本院卷第82至84頁），經核與證人紀文惠於本院證稱：伊當時支付瑠公水利會房租很辛苦，因伊未向紀顯曄收取租金，當時又生病，自己居住的房子要繳2 萬元貸款，還要看護費2 萬元及生活費，訂立系爭協議書時，伊子李惠民有在場，並擔任協議書之見證人，謝旭榮代書是伊找來製作系爭協議書，當時未與鄭景仁討論到要讓紀顯曄繼續居住系爭房屋3樓及4樓一事，只有告訴代書系爭房屋1、2樓租金之事等語（見本院卷第86頁）相符，證人謝旭榮既為上訴人之姊紀文惠委任處理系爭協議書之代書，應不致對被上訴人有所偏頗，且其證言與系爭協議書所載內容相符，自堪採信。
㈢證人紀文惠於原審雖證稱：伊全家佛堂及父母牌位均設在系爭
2 棟房屋3、4樓，伊有請鄭景仁之父鄭天水答應讓紀顯瞱繼續居住，不要房租，鄭天水表示會與紀顯曄好好談，鄭景仁也知道伊未向上訴人拿過房租，伊有向鄭景仁表示要照伊原來方式給紀顯曄使用，他們說會跟紀顯曄好好商量，伊才簽約，鄭景仁問伊每個月生活費如何，伊表示希望鄭景仁每個月給伊5 萬元，鄭景仁亦同意要幫伊過生活，要給伊5 萬元，伊就找代書來寫系爭協議書，伊有告訴代書伊每個月需要5 萬元等語（見原審卷第84、85頁），於本院亦證稱：系爭2棟房屋3、4 樓原供伊全家及父母、弟、妹居住，嗣伊全家遷出該屋，系爭2 棟房屋3、4樓由伊父母及伊弟紀顯曄居住，伊父母死亡後，伊亦未向紀顯曄收租，系爭2棟房屋1、2樓則出租，其中系爭142號
1、2樓房屋出租予鄭天水，嗣伊生病，鄭天水向伊提議將系爭
2 棟房屋之租賃權轉予鄭景仁，鄭天水問伊要多少錢才夠生活，伊表示至少要5 萬元才夠繳納貸款、看護及生活費，而且伊祖先牌位還在系爭房屋2 棟3、4樓內，也不能夠去改變，所以伊要求系爭房屋2 棟3、4樓要由紀顯曄繼續使用，伊只將系爭房屋1、2樓以現狀交給鄭景仁，鄭景仁必須自己處理系爭房屋
1、2樓部分，當時他們表示要去找紀顯瞱談，談到伊滿意為止，後來紀顯曄打電話給伊，表示最多只能象徵性補貼租金每月2萬元，伊就打電話給鄭景仁，表示鄭景仁已經收系爭2棟房屋
1、2樓租金400餘萬元，且紀顯曄已願給付每月租金2萬元，要鄭景仁趕快去找紀顯曄簽租約，但鄭景仁不同意，伊當時係一時疏忽，相信他們會遵守約定，所以未與鄭景仁在系爭協議書約定要讓紀顯曄繼續居住等語（見本院卷第84、85頁），為被上訴人所否認，且與證人鄭天水於本院證稱：紀文惠與鄭景仁簽訂系爭申請書、同意書、協議書時，伊均未在場，但在簽訂上開申請書、同意書、協議書前，紀文惠有找伊去談系爭2 棟房屋轉讓租賃權之事，當時紀文惠已經同意轉讓，但因為要經過瑠公水利會同意，所以先去處理瑠公水利會之部分，後來程序都是由鄭景仁去處理，伊當時與紀文惠談系爭2 棟房屋轉讓租賃權之事時，紀文惠並未要求要讓紀顯曄繼續居住，但伊知道系爭2 棟房屋3、4樓是紀顯曄在使用，乃主動表示農曆年快到了，這段時間不會要求紀顯曄搬家，會在過年後與紀顯瞱談搬家之事，紀文惠當時對此沒有意見等語不符（見本院卷第87頁），況證人紀文惠既證稱：伊要求鄭天水、鄭景仁父子要讓紀顯曄繼續居住，當時他們表示會與紀顯曄好好談，談到伊滿意為止，後來紀顯曄打電話給伊，表示最多只能象徵性補貼租金每月2 萬元，伊就打電話給鄭景仁，表示紀顯曄已願給付租金每月2 萬元，要鄭景仁趕快去找紀顯曄簽租約，但鄭景仁不同意云云，亦足見被上訴人當時並未承諾紀文惠要將系爭2 棟房屋之3、4樓交由上訴人無償使用。又兩造非親非故，被上訴人為取得紀文惠承租權之轉讓，同意按月給付紀文惠5,8000元，尚且以書面明文訂定在系爭協議書內，紀文惠與被上訴人間若有約定將系爭2 棟房屋3、4樓部分交由上訴人無償使用，此等重大之約定豈有不以書面明白記載，以杜日後糾紛之理! 足見證人紀文惠所證與常情有違，尚難採信。
㈣綜合上情以觀，上訴人辯稱：被上訴人與紀文惠曾經口頭約定
將系爭2棟房屋3樓及4 樓交由上訴人無償使用，被上訴人與紀文惠已成立利益第三人契約一節，並未舉證以實其說。此外，上訴人就其占有系爭2 棟房屋3樓及4樓係有正當權源之事實，亦未能舉證證明，其辯稱：伊就系爭2 棟房屋3樓及4樓為有權占有，被上訴人違反上開約定，拒絕同意伊繼續無償使用系爭
2 棟房屋3樓及4樓，顯無誠信云云，自屬無據。是被上訴人主張：上訴人未經伊同意即占有使用系爭2 棟房屋3樓及4樓，自屬無權占有等語，堪以採信。
次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），是占有他人承租之房屋，亦屬侵害他人承租房屋之租賃權，被害人非不得請求返還相當於租金之利益。查被上訴人自99年1月1日起向水利會承租系爭2 棟房屋，租金每棟3個月315,000元，並已自瑠公水利會取得系爭2棟房屋之占有，上訴人未經被上訴人同意，而無權占有系爭2棟房屋之3樓及4樓，業如前述，上訴人自已侵害被上訴人就系爭2 棟房屋之3樓及4樓之租賃權，而獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人請求上訴人返還其自99年1月1日取得系爭2 棟房屋3樓及4樓之占有後相當於租金之利益，即無不合。而上訴人對被上訴人主張因上訴人無權占有使用系爭2 棟房屋之3樓及4樓，致受有相當於租金每月10萬元之損害及利息計算方式一節並不爭執（見本院卷第10
2 頁背面），是被上訴人請求上訴人自99年1月1日起按月給付被上訴人10萬元，即屬有據。
綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付
80萬元（即自99年1月1日起至同年8 月31日止之部分）及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即99年9 月29日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，暨自99年9月1日起至100年12月1日止，於每月1 日給付被上訴人10萬元，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請，分別為以供擔保為條件之假執行宣告或免為假執行，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提未經援用之證
據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 8 日
民事第十二庭
審判長法 官 吳謀焰
法 官 李瑜娟法 官 李昆曄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 2 月 8 日
書記官 莊昭樹附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。