臺灣高等法院民事判決 100年度上字第583號上 訴 人 王明創
王林招治王明順王日輝王日安王日鵬王日波共 同訴訟代理人 邱鎮北律師被 上訴人 林陳巧齡
陳素華陳冠任共 同訴訟代理人 繆 璁律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國100年3月29日臺灣桃園地方法院99年度訴字第235號第一審判決提起上訴，本院於100年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第一項關於命上訴人王日安、王日波、王日輝拆除建物部分，及該部分假執行之宣告，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人王日安、王日波、王日輝負擔十分之一，上訴人王明創、王林招治、王明順、王日鵬負擔十分之九。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。本件耕地租約之爭議曾由被上訴人申請調解，經桃園縣大園鄉公所耕地租佃委員會、桃園縣政府耕地租佃委員會調解、調處均不成立，而經桃園縣政府耕地租佃委員會移送原審處理，有桃園縣政府檢送之租佃爭議調處不成立案全卷及桃園縣政府民國99年1月29日府地用字第0990040404號函可憑（見原審卷第3頁），於法並無不合，先予敘明。
二、被上訴人主張：桃園縣○○鄉○○○段大浦小段第1350、13
21、1322地號土地（下稱系爭1350、1321、1322地號土地），前約於37年間，由原土地所有權人陳活源（即被上訴人林陳巧齡、陳振成之父）與訴外人王連興訂有耕地租約（下稱系爭租約）。嗣陳活源及王連興因死亡輾轉由出租人即陳振成、被上訴人林陳巧齡與上訴人王林招治之被繼承人即王明發、上訴人王明創、王明順3 人續訂園五字第121 號租約，並於92年1 月1 日續約，租期至97年12月31日止。嗣被上訴人陳素華、陳冠任繼承陳振成而與林陳巧齡共有系爭1350地號土地（地目田、面積1280平方公尺）、被上訴人林陳巧齡單獨所有系爭1321、1322地號土地（地目均為田、面積分別為21 69 、1500平方公尺）。詎王連興、王萬芳於系爭1321、1322地號土地上共同興建如原判決附圖（下稱附圖）建物A部分占用面積95平方公尺、B 部分占用面積157 平方公尺、C 部分占用面積37平方公尺、F 部分占用面積109平方公尺、紅色實線外圍圍牆（下稱系爭建物），其後王連興部分由上訴人王明創、王林招治、王明順等3 人（下稱王明創等3人) 繼承，王萬芳部分由上訴人王日輝、王日安、王日鵬、王日波等4 人（下稱王日波等4人）繼承，而共同取得系爭建物之事實上處分權並占用系爭建物，惟系爭建物非以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而係供作家族多人長期居住使用，且依上訴人自陳系爭1321、1322地號土地由王萬芳及王萬芳之子即上訴人王日波、王日鵬耕作，則上訴人王明創等3 人自有不自任耕作情事，依三七五減租條例第16條第1 項、第2 項規定，原訂租約自屬無效，且依耕地三七五減租條例第17條第1項第2 款、第4 款規定，以準備狀繕本之送達，作為解約意思表示之通知，並依民法第767 條第1 項、第821 條、第455 條規定，請求：上訴人應將坐落系爭1321、1322地號土地上如附圖系爭建物拆除，並將該土地返還予被上訴人林陳巧齡。王明創等3 人應將系爭321 、1322地號土地返還被上訴人林陳巧齡，將系爭1350地號土地返還被上訴人。並願供擔保，請准宣告假執行。原審判決王日波等4 人應將坐落系爭1321、1322地號土地如附圖系爭建物拆除，將該土地返還予被上訴人林陳巧齡。王明創等3 人應將坐落系爭1321、1322地號土地返還予被上訴人林陳巧齡。並將系爭1350地號土地返還予被上訴人。駁回被上訴人其餘之訴（即請求王明創等3 人拆屋部分）。並分別諭知准、免假執行之宣告。另駁回王明創等3 人提起之反訴（詳三、第二段）。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服而告確定。上訴人就其本訴及反訴敗訴部分聲明不服提起上訴。就上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：承租人如得出租人同意可於原耕地上興建房屋，此並無違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，又依法學解釋可知，所謂農舍本即有供人居住之意，則最高法院對於「但供居住者非農舍」之解釋，有違體系及目的解釋。本件原地主陳活源於出租系爭土地時並未立據表示同意王萬芳搭蓋系爭建物，惟數十年來均無爭執，足見陳活源同意王萬芳興建系爭建物。縱陳活源無事前同意，惟陳活源及被上訴人於明知系爭建物存在下仍按時收租且屢次續訂租約，仍可認陳活源並無任何主張租約無效之意思，被上訴人既繼受此租約，自應繼受陳活源不主張租約無效之法律地位，被上訴人依誠信原則自亦不得再行主張租約無效。又王連興與王萬芳係同財共居之親兄弟，並未分家，雖由王連興與陳活源訂定租約，但實際上王連興負責耕種系爭1350地號土地，而系爭1321及1322地號土地由王萬芳負責耕作，嗣經輾轉繼承由王日波、王日鵬耕作，王連興自無轉租或不自任耕作情事。再者，王萬芳於系爭1321、1322地號興建系爭建物，王萬芳過世後，其繼承人協議歸屬王日鵬所得，王日鵬具有事實上處分權，且附圖編號A係做農舍用、編號B、C、F係做堆放農機具使用、編號D、E、G、H等空地部分係做晒穀場，均係為便利耕作而用，亦非供長期居住使用等語，資為抗辯。
另王明創等3人於原審提起反訴主張：王明創等3人於王明發過世後，由其配偶即上訴人王林招治繼承其耕作權，本得申請變更承租人，且王明創等3人並無其他不得續訂耕地租約之法定情事，爰依耕地三七五減租條例第6條第1項、第20條規定，請求被上訴人應偕同上訴人王明創等3人就系爭土地向桃園縣大園鄉公所申請辦理耕地租約續訂登記，並變更承租人為王明創等3人。原審判決王明創等3人反訴部分敗訴，上訴聲明：原審判決關於本訴命上訴人給付部分、駁回王明創等3人後開反訴部分廢棄。上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人應偕同王明創等3人就系爭1350地號，被上訴人林陳巧齡應偕同王明創等3人就系爭1321、1322地號土地向桃園縣大園鄉公所申請辦理耕地租約續訂登記，並變更承租人為王明創等3人（見本院卷第74頁)。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第36頁）：系爭1350地號土地原為被上訴人林陳巧齡與陳素華、陳冠任2人之被繼承人陳振成共有，系爭1321、1322地號則為被上訴人林陳巧齡單獨所有，上開3筆土地原由陳活源（林陳巧齡、陳振成之父）出租予王連興，嗣因繼承輾轉改由出租人即陳振成、被上訴人林陳巧齡共同與王林招治之被繼承人即王明發、王明創、王明順3人續訂租約（字號為園五字第121號），並於92年1月1日續約，租期至97年12月31日屆滿。系爭土地上建有如附圖所示之系爭建物，現由上訴人王日輝、王日安、王日鵬、王日波及其家人使用中。98年間因上訴人王明創、王明順、王林招治請求續約及繼承登記，被上訴人提出異議，並主張租約無效請求收回土地，經桃園縣大園鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，函請桃園縣政府續行調處仍不成立，移送原法院審理。有土地登記第二類謄本、系爭租約在卷可稽（見原審卷第23頁至第25頁、第26頁至第30頁），且有桃園縣耕地租佃委員會「園五字第121號」租佃爭議調解、調處不成立卷宗可資查考，並經原審前往現場勘驗、囑託桃園縣蘆竹地政事務所人員測繪系爭建物包含：附圖編號A部分為2層加強磚造建物（坐落系爭1322地號土地、面積0.0095公頃）、附圖編號B、C部分為1層磚造建物（B坐落系爭1322地號土地、C坐落系爭1321地號土地，面積各為0.0
157、0.0037公頃）、附圖編號F部分為鐵皮雨遮（坐落系爭1321地號土地、面積0.0109公頃），附圖編號D、E、G、H均為空地，紅色實線為圍牆，製有勘驗筆錄、複丈成果圖存卷為憑（見原審卷第49頁、第70頁）。
五、被上訴人以本訴主張：上訴人於系爭土地上建築房屋長期居住，已屬不自任耕作，又上訴人王明創等3人將系爭租約一部分土地交由非承租人之王萬芳之子耕作，亦屬不自任耕作，系爭租約有無效之原因，王日波等4人應將系爭建物拆除，上訴人將系爭土地返還被上訴人等語。惟為上訴人否認，並以前詞置辯，查：
㈠王明創等3人是否有不自任耕作之情事？⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
；又承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例意旨參照）。又佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決佃農家族實際居住問題為目的（最高法院64年台上字第571號判例意旨參照）。另承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定時，原定租約無效，此乃屬法律之禁止規定，違背其規定當然無效，並不因出租人同意而使其有效。上訴人雖主張其興建系爭建物曾經地主同意云云，惟縱經同意，租約亦不因事前經地主同意建屋，而認仍為有效（最高法院96年度台上字第1753號判決意旨參照）。再者，耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，其全部租約固均歸於無效。兩造所訂租約應歸無效。其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效（最高法院84年度台上字第2584號、94年度台上字第600號裁判意旨參照）。
⒉本件原審履勘現場之情狀：㈠系爭1321、1322土地上有一59
年磚造建物，上舖設鐵皮屋頂，緊鄰興建一棟加強磚造二層樓建物，上開二棟建物彼此相通。㈡二層樓加強磚造建物，一樓之格局為客廳、緊鄰客廳有一房間，房間後另有廚房等設施，另於二樓亦隔有有一房間。㈢59年加強磚造建物旁，搭建一鐵皮屋頂，其下用於置物使用，另房子前方之空地上鋪設水泥地板，並以木造圍牆圍繞。㈣上開房屋現有王萬芳之子王日輝、王日安、王日鵬、王日波使用中。㈤系爭建物後方現仍繼續耕作之中，有勘驗測量筆錄在卷可稽（見原審卷第48頁至第49頁），並經原審囑託桃園縣蘆竹地政事務所測量，經該所於99年6月15日以蘆地測字第0991002070號函附如附圖之複丈成果圖在卷可考（見原審卷第69頁至第70頁）。是以上訴人在系爭土地上除59年磚造建物（下稱59年建物) 外，另在其旁搭蓋2層樓加強磚造之建物(2層磚造建物)，而2層磚造建物占用系爭土地面積即如附圖A部分達95平方公尺，且有客廳、廚房等設施，樓上、樓下復各有一房間，足見系爭建物並非便利耕作所用，而係為解決王日波等4人家族居住問題，並為上訴人所不爭(見本院卷第36頁)，揆諸前揭說明，王萬芳既在系爭土地建築房屋居住，姑不論王萬芳是否與王連興同財共居，而由王萬芳分耕系爭1321、1322地號土地，王明創等3人就承租系爭土地仍有不自任耕作情事，應構成三七五減租條例第16條第2項規定原訂租約無效情事，上訴人抗辯稱附圖編號A係做農舍用、編號B、C、F係做堆放農機具使用、編號D、E、G、H等空地部分係做晒穀場，均係為便利耕作而用，亦非供長期居住使用云云，要無足取。
⒊上訴人雖另抗稱系爭建物於59年興建時係經地主陳活源同意
，縱陳活源並未事前同意，則陳活源於明知系爭建物存在下仍按時收租且屢次續訂租約，且被上訴人於知悉系爭建物存在下亦連續按時收租12年均無任何主張，並經2次續訂租約行為，被上訴人等依誠信原則自不得再行主張租約無效云云，並提出60年之房屋稅單、王萬芳、陳活源於62年8月26日書立之覺書、林永德、陳隆盛、李阿呆於62年8月26日書立之覺書為證（見原審卷第64頁至第67頁）。然被上訴人否認覺書為真，而上訴人復未能證明覺書形式上之真正，且依62年8月26日覺書記載：「一、王萬芳房屋地號一四五一號乙方（按係指陳活源）應貼價格新台幣參拾玖萬元正。二、雙方同意立約書一紙憑口無憑。三、全額付款第一次新台幣貳拾玖萬元第二次付款新台幣拾萬元正」。63年5月31日覺書記載：「同意人王萬芳同意申請成立每坪價格伍佰捌拾元計算，不成立解約不効，介紹人負責補帖新台幣參萬元正，以後時價提高者標準時價履行」等語，自前揭62年8月26日覺書文意，僅係陳活源補貼王萬芳39萬元，而63年5月31日覺書亦僅王萬芳建議訂立以每坪價格580元計算之契約，均無從證明陳活源同意王萬芳在系爭1321、1322地號興建系爭59號房屋，參酌上訴人自陳陳活源並未立據表示同意王萬芳興建房屋，前揭覺書係陳活源於62、63年立據承諾倘系爭農地成功出售，將補償系爭建物之損失等語（見原審卷第61頁)，至多僅能證明陳活源嗣後知悉系爭土地上有王萬芳搭蓋建物，並於出售系爭土地時願補貼王萬芳而已，亦無從推認陳活源有同意王萬芳興建59年建物，況縱陳活源同意王萬芳搭蓋59年建物，惟59年建物旁復有2層建物，核其外觀、構造非同一，且依桃園縣政府地方稅務局99年10月4日桃稅房密字第0990133352號函復系爭建物課稅資料（見原審卷第107頁至第111頁），除59年建物係自60年1月起課，其餘建物分別79年5月、83年10月起課，是以2層建物顯係事後搭建。而上訴人復未能證明其已得陳活源同意，上訴人提出前揭覺書，自不能為上訴人有利之認定。至上訴人提出60年之房屋稅單僅足證明59年建物於斯時即已存在，而被上訴人林陳巧齡、陳振成嗣雖與王明創、王明發、王明順3人續訂三七五租約(見原審卷第28頁反面)，並據以收取租金，但三七五減租條例第16條第2項規定承租人違反應自任耕作之規定時，原訂租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張，即當然向後失其效力。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人明知承租人使用未自任耕作土地而仍繼續收租，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院97年度台上字第2257號判決意旨參照）。是以縱陳活源或被上訴人於知悉王萬芳興建系爭建物居住之情形下繼續收租或續訂租約，均不影響系爭租約因違反強制規定而失其效力，上訴人前揭抗辯解，殊無足取。
⒋復按上訴人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第
2項規定，兩造所訂租約應歸無效。其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效（最高法院84年度台上字第2584號、92年度台上字第2494號裁判要旨參照）。本件系爭建物雖僅坐落於系爭1321、1322地號土地上，惟王明創等3人就系爭租約中部分之土地既有前揭不自任耕作之情形，因兩造間僅單一租約，此經上訴人自陳在卷（見本院卷第36頁) ，則系爭租約之全部（包含系爭1350地號土地部分）應均歸於無效。又系爭契約既經認定無效，則被上訴人主張系爭契約有耕地三七五減租條例第17條第1項第2款、第4款規定終止原因，是否有理由，即無庸論述，附此敘明。
㈡被上訴人得請求上訴人拆屋還地？⒈系爭租約既歸於無效，則上訴人占用系爭土地，即無法律上
原因，被上訴人自得依民法第767條第1項規定請求拆除系爭房屋，並返還系爭土地。
⒉又被上訴人於原法院主張系爭建物有處分權人僅王日鵬 (見
原審卷第151頁)，而上訴人於原法院雖曾陳稱系爭建物為上訴人家族共同興建（見原審卷第151頁)，惟上訴人於本院自認系爭建物為王萬芳興建（見本院卷第19頁) ，且王萬芳去世後，其繼承人協議由王日鵬繼承，僅王日鵬具有系爭建物之事實上處分權（見本院卷第19頁、原審卷第136頁)，則關於系爭建物之事實上處分權人，自以兩造前揭所陳為據。是系爭建物之事實上處分權人既僅上訴人王日鵬而有拆除之權利，雖系爭建物目前房屋稅納稅義務人仍為王日波等4人，固有房屋稅籍證明書在卷可稽（見原審卷第108頁至第111頁），惟其僅為課稅義務人之行政舉措，尚難據以推論王日輝、王日安、王日波亦為系爭建物事實上處分權人。因此，被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定請求王日鵬拆除系爭建物，請求王日波等4人將該土地返還被上訴人林陳巧齡，王明創等3人將系爭1321、1322號土地返還被上訴人林陳巧齡，將系爭1350號土地返還被上訴人，為有理由，應予准許，逾此部分請求，為無理由，不應准許。
六、上訴人王明創等3人於原審提起反訴主張，系爭租約因被繼承人死亡，爰依耕地三七五減租條例第20條之規定，請求被上訴人續訂租約。惟系爭租約既因有前揭不自任耕作情事而無效，即原租約既已不存在，王明創等3人自無從請求續訂租約之權利，從而，上訴人王明創等3人反訴請求被上訴人應偕同就系爭1350地號，被上訴人林陳巧齡就系爭1321、1322地號土地向桃園縣大園鄉公所申請辦理耕地租約續訂登記，並變更承租人為王明創等3人，為無理由，不應准許。
七、據上論結，被上訴人主張王明創等3人在系爭1321、1322地號土地搭蓋如附圖之系爭建物，而有不自任耕作情事，系爭契約依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定自屬無效，應可採信。從而，被上訴人本於民法第767條第1項、民法第821條規定請求王日鵬拆除系爭建物，王日波等4人將該土地返還被上訴人林陳巧齡，王明創等3人將系爭1321、1322號土地返還被上訴人林陳巧齡，將系爭1350號土地返還被上訴人，為有理由，應予准許，逾此部分請求，為無理由，不應准許。原審命王日波等4人拆除系爭建物，並返還該占用土地返還被上訴人林陳巧齡，上訴人應將系爭1321、1322地號土地返還被上訴人林陳巧齡，王明創等3人應將系爭1350地號土地返被上訴人，關於命王日波、王日安、王日輝併拆除系爭建物部分，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回上訴。至王明創等3人反訴請求被上訴人應偕同就系爭1350地號，被上訴人林陳巧齡應偕同就系爭1321、1322地號土地向桃園縣大園鄉公所申請辦理耕地租約續訂登記，並變更承租人為王明創等3人，為無理由，不應准許。原審為王明創等3人敗訴之判決，要無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 13 日
民事第八庭
審判長法 官 許正順
法 官 連正義法 官 蘇芹英正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 100 年 9 月 14 日
書記官 陳韋杉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。