臺灣高等法院民事判決 100年度上字第504號上訴人即附帶被上訴人 黃凱訴訟代理人 陳淑貞律師被上訴人即附帶上訴人 曾秀子訴訟代理人 徐國勇律師複代理人 黃建復律師
黃育勳律師上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國99年12月31日臺灣臺北地方法院99年度訴字第3210號第一審判決提起上訴，並減縮聲明，被上訴人提起附帶上訴，本院於101年5月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於調整土地租金超過每年新台幣柒萬陸仟貳佰捌拾柒元（即每月新台幣陸仟叁佰伍拾柒元）部分，及訴訟費用之裁判除減縮部分外廢棄。
前開廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘附帶上訴駁回。
上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除減縮部分外），關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由附帶被上訴人負擔十分之四，餘由附帶上訴人負擔。
原判決所命給付之金額，減縮為新台幣叁萬肆仟元。
事實及理由
壹、程序部分：上訴人請求被上訴人給付積欠之租金，經原審判決被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）19萬4,487元後，上訴人在本院減縮請求被上訴人給付3萬4,000元（見本院卷105頁背面），依民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款規定，所為減縮聲明，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）聲明：（一）原判決關於不利上訴人部分廢棄。（二）前開廢棄部分，被上訴人應將坐落臺北市○○區○○段1小段526地號土地（下稱系爭土地）上同小段89建號門牌號○○區○○街○○○巷○弄○號建物（下稱系爭建物）拆除，並將建物占用之土地返還上訴人。（三）被上訴人應自民國97年11月4日起至返還前開土地之日止，按月給付上訴人相當於租金之不當得利1萬0,595元。（四）對造之附帶上訴駁回。（五）被上訴人應給付上訴人之租金減縮為3萬4,000元。
被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）聲明：（一）對造之上訴駁回。（二）原判決關於不利被上訴人部分廢棄。（三）前開廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。
二、上訴人起訴主張：
（一）伊於97年間向訴外人保生大帝神明會購買系爭土地，並於97年11月4日完成所有權移轉登記，系爭土地為伊所有。
被上訴人所有系爭建物無權占有系爭土地面積40平方公尺如原判決附圖所示，應將系爭建物拆除並將所占有之基地返還予伊。又被上訴人無權占用系爭土地，獲有相當於租金之不當利益，致伊受有損害，爰依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，並參酌系爭土地周邊交通便利及商家繁榮等情狀，請求被上訴人返還依系爭土地申報總價（每平方公尺3萬1,786元）年息10％計算之不當利益；被上訴人應自97年11月4日起至返還系爭土地之日止，按月給付伊1萬0,595元（計算式：31,786元/㎡×40㎡×10%×1/12＝10,595元）。
（二）保生大帝神明會曾就系爭土地向被上訴人收取租金，保生大帝神明會在與上訴人談妥系爭土地之買賣條件後，曾發函被上訴人通知其行使優先承買權，惟被上訴人並未表示願依同一條件承買之意思。伊取得系爭土地所有權後，被上訴人雖分別於98年10月15日、同年11月27日委由律師代為發函轉交給付伊租金匯票，然伊否認與被上訴人間有租賃關係存在，應由被上訴人舉證證明，伊亦已委由律師分別於同年10月22日、同年12月3日發文代伊返還前開匯票。縱認被上訴人非無權占有系爭土地，因系爭土地之價值已與當時不可同日而語，被上訴人長年以來使用系爭土地僅支付保生大帝神明會每年5萬8,426元，相較目前之經濟發展及土地利用價值而言，實屬過低，伊得依民法第442條規定，請求調整租金。本件調整租金額，依被上訴人應給付相當於租金之不當得利方式計算，被上訴人應給付伊每月租金1萬0,595元。另被上訴人自伊取得系爭土地所有權後，積欠伊相當於租金之不當得利19萬4,487元，伊減縮請求被上訴人給付3萬4,000元。
（三）另縱被上訴人與保生大帝神明會間就系爭建物之基地有不定期租賃契約存在，因該契約未經公證，依民法第425條第2項規定，不適用民法第425條第1項規定，即保生大帝神明會與被上訴人間之租賃契約，對伊並不繼續存在。又系爭土地及建物據悉現由被上訴人出租予第三人，按月收取租金收益，已違反土地法第103條第3款規定，伊亦可依該規定，請求收回土地。
（四）爰依民法767條、第179條規定，先位之訴求為命被上訴人將系爭建物拆除，並返還建物占用之土地面積40平方公尺；被上訴人應自97年11月4日起至返還上開土地之日止，按月給付不當得利1萬0,595元；備位之訴依民法第442條前段及租賃關係，求為被上訴人所有系爭建物使用系爭土地為基地部分，其租金自97年7月30日起調整為每月1萬0,595元；及命被上訴人給付積欠之租金3萬4,000元之判決（原審判決駁回上訴人先位之訴，就備位之訴，准上訴人請求調整被上訴人所有系爭建物使用系爭土地之租金，自99年7月30日起調整為每年12萬7,140元即每月1萬0,595元；被上訴人應給付上訴人19萬4,487元。兩造各就敗訴部分，提起上訴、附帶上訴。上訴人嗣就其備位之訴請求給付積欠租金部分減縮聲明如上）。
被上訴人則以：
（一）系爭建物之原始建築人及系爭土地之原所有權人均為保生大帝神明會，故系爭建物為合法之建物。保生大帝神明會基於永續經營，為免房屋及土地一併出售後，若資金用完將無以為繼，故僅出售房屋取得廟產資金，並每年定期向購屋者收取土地租金以為其運作固定經費。伊取得系爭建物之所有權後，每年皆就系爭建物使用之基地繳納租金。保生大帝神明會於97年間以郵局存證信函通知伊行使優先承買權時，即於函中承認雙方就系爭土地之租賃契約，因伊當時無資金購買系爭土地，故未行使優先購買權，乃由上訴人購得系爭土地，伊並非無權占有。
（二）伊與保生大帝神明會間就系爭土地之租賃關係於民法89年5月5日修正施行前即已存在，無修正後民法第425條第2項規定之適用，依同法條第1項規定，伊與保生大帝神明會間就系爭土地之租賃關係，對於上訴人仍然繼續存在。伊之戶籍登記與房屋有無轉租無關，系爭建物現仍由伊居住使用，上訴人依土地法第103條第3款請求收回土地，為無理由。
（三）關於上訴人請求調整租金部分，保生大帝神明會並非營利法人，其存在目的在照顧窮苦人。伊自61年間承租系爭土地起，租金數額均未改變，上訴人於購買土地之初即可知悉，保生大帝神明會於出售土地之初，亦未表明租金過低，上訴人請求調整租金為無理由。另上訴人請求依系爭土地申報總價年息10％調整土地租金，顯屬過高等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地原為保生大帝神明會所有，上訴人於97年間向保生大帝神明會購得系爭土地。
（二）被上訴人於61年間取得系爭建物所有權，系爭建物占用系爭土地如原判決附圖所示，面積40平方公尺。
（三）前開事實，有土地及建物登記謄本、建物所有權狀為證（見原審卷6-7、32頁），並經原審及本院赴現場勘驗，暨原審囑託台北市建成地政事務所鑑定測量，有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽（見原審卷65-67頁、本院卷69-71頁）。
四、關於上訴人先位之訴主張被上訴人所有系爭建物無權占用系爭土地，依民法第767條第1項規定，請求被上訴人拆除系爭建物返還土地；並依不當得利法則，請求被上訴人返還所受相當於租金之不當得利部分：
（一）經查被上訴人抗辯其與系爭土地原所有權人保生大帝神明會間就系爭土地有租賃關係存在一節，有其提出之收據8張可憑（見原審卷33-40頁），上開收據為上訴人所不爭執，堪信為真正；從而被上訴人抗辯其與保生大帝神明會間就系爭土地有租賃關係存在，堪以採信。又查上開收據關於租賃期間之記載，分別為：88年2月14日起至89年2月14日止、89年3月14日起至90年3月13日止、90年4月18日起至91年4月17日止、91年2月12日起至92年2月12日止、92年4月起至93年4月止、93年2月16日起至94年2月16日止、94年2月12日起至95年2月12日止、95年4月起至96年4月止、96年4月1日起至97年3月31日止，其期日並非接續且有期間重疊之情事；惟觀諸上開收據除96年4月1日起至97年3月31日止之收據（原審卷33頁）外，餘均記載「暫收據」，並記載「陳送（按陳送即被上訴人，有被上訴人之戶籍謄本可憑─見本院卷78、88、89頁）收執」等語，應屬租金收據而非契約，上開「租賃期限」之文義記載，應係指該次繳交年租金所之起迄期間，況系爭土地係供建築系爭建物之基地使用，衡情當事人為顧及使用基地之安定性，其真意應非逐年簽訂期間一年之租賃契約，而係成立不定期租賃契約，僅係按年繳交基地租金，並由保生大帝神明會出具收受租金之收據，被上訴人與保生大帝神明會間就系爭土地有不定期租賃關係存在，足堪認定。次按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4月21日修正89年5月5日起施行前民法第425條定有明文；被上訴人抗辯雖保生大帝神明會將系爭土出售予上訴人，然其前與保生大帝神明會間成立之上開租賃契約，對於上訴人仍繼續存在，應屬有據。
（二）上訴人雖主張依現行民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」被上訴人與保生大帝神明會間縱有前揭不定期租賃契約，然未經公證，不適用民法第425條第1項規定云云。然查前述被上訴人與保生大帝神明會間之系爭土地租賃契約，被上訴人承租期日早於89年5月5日民法債編修正施行前，此觀諸前述保生大帝神明會出具之收據，關於收取租金有記載自88年2月14日起至89年2月14日者即明；則基於法律不溯及既往原則，及保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，應認民法債編修正前成立之租賃契約，無現行民法第425條第2項規定之適用，上訴人前揭主張，為不足採。至上訴人雖另主張被上訴人將系爭建物與基地出租予第三人使用，違反土地法第103條第3款規定，伊得收回系爭土地云云；惟按依土地法第103條第3款規定，租用建築房屋之基地，承租人轉租基地於他人時，出租人得收回基地，應由上訴人負舉證責任（參民事訴訟法第277條前段規定），而上訴人並未能舉證以實其說；況「房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。」有最高法院79年台上字第2678號判例意旨可資參照，系爭建物既為被上訴人所有，縱被上訴人就系爭建物有出租行為，亦屬被上訴人就其所有建物使用收益權之行使，上訴人上開主張亦不足採。
（三）依上所述，上訴人先位之訴主張被上訴人無權占有系爭土地為不足採；其本於所有權，請求被上訴人拆除系爭建物返還土地，並依不當得利法則，請求被上訴人返還占用土地相當於租金之不當利益，均屬無據。
五、關於上訴人備位之訴請求調整被上訴人承租系爭土地之租金部分：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條定有明文。又依土地法105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，亦有最高法院68年台上字第3071號判例可資參照。
（二）經查被上訴人自承其自61年間起承租系爭土地，均係按年繳交租金5萬8,426元，從未調整（見原審卷46頁背面）；參酌系爭土地之公告現值66年12月為6,655元，99年1月為10萬7,267元，有臺北市政府地政處公告地價及公告土地現值查詢資料可憑（見原審卷83頁），顯見系爭土地自61年間起迄今，隨社會經濟狀況之變更，已然大幅增值，上訴人主張依民法第442條規定請求調整被上訴人承租系爭土地之租金，應屬有據。爰斟酌系爭土地係位在傳統市場之巷弄內，巷弄不寬，然交通便利，生活機能完備，及被上訴人租地建屋係作為住家使用（見本院勘驗筆錄及系爭建物相關照片，本院卷69-71、53-55頁）等一切情狀，認上訴人請求自99年7月30日（起訴狀繕本送達後）起調整租金，以按系爭土地申報總價年息6％計算為相當。次查系爭土地99年1月之申報地價為每平方公尺3萬1,786.4元（見系爭土地登記謄本記載，原審卷6頁），年息6％為7萬6,287元（計算式：31,786.4元/㎡×40㎡×6%＝76,287.36元。元以下4捨5入，下同）；被上訴人承租系爭土地之租金自99年7月30日起應調整為每年7萬6,287元（即每月6,357元。計算式：76,287元÷12＝6,357.25元）；上訴人超過上開金額調整租金之請求，不應准許。
六、關於上訴人請求被上訴人給付積欠之租金部分：上訴人主張被上訴人積欠系爭土地租金3萬4,000元（原審判決被上訴人應給付上訴人積欠之租金19萬4,487元，上訴人減縮請求3萬4,000元），為被上訴人所自認（見本院卷105背面至106頁），上訴人請求被上訴人給付積欠之租金3萬4,000元，自應准許。
七、綜上所述，上訴人先位之訴，本於所有權請求被上訴人拆除系爭建物返還土地；並依不當得利法則，請求被上訴人給付占用系爭土地相當於租金之不當利益，均為無理由，不應准許；備位之訴，請求被上訴人承租系爭土地之租金自99年7月30日起調整為每年7萬6,287元（即每月6,357元）為有理由，應予准許；其超過上開金額調整租金之請求，不應准許。又上訴人減縮請求被上訴人給付積欠之土地租金3萬4,000元，為有理由，應予准許。原審就上訴人上開請求不應准許部分，為被上訴人敗訴之判決，尚有未洽；被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就上訴人上開請求應准許部分，為被上訴人敗訴之判決，並無不合；被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由；就上訴人上開請求不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 22 日
民事第三庭
審判長法 官 林陳松
法 官 張靜女法 官 鄭威莉正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 24 日
書記官 李垂福附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。