臺灣高等法院民事判決 100年度上字第775號上 訴 人 許陳卻訴訟代理人 吳展旭律師複代理人 吳挺絹律師
李翰洲被上訴人 楊鼎發訴訟代理人 洪士傑律師複代理人 張曼娸上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國100年5月10日臺灣板橋地方法院99年度訴字第1392號第一審判決提起上訴，經本院於100年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（重測前編為潭底段209-7地號，下稱系爭土地），原登記為上訴人所有，實為上訴人之配偶許炳南所有，經被上訴人於臺灣臺北地方法院（下稱台北地院）66年度民執地字第3469號清償票款強制執行程序中依法買受，並於民國（下同）67年2月13日辦畢所有權移轉登記。又許炳南於56年間在系爭土地上建造門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），經訴外人陳玉絲於台北地院69年度民執地字第2238號強制執行程序中依法買受，再輾轉由上訴人買受。系爭土地與系爭房屋既原屬許炳南所有，其後因故分屬兩造所有，則兩造間就系爭房屋所占用之系爭土地即有租賃關係存在，上訴人自應支付相當之代價予被上訴人，方屬合理公平。系爭房屋之所有人（包括上訴人在內）自80年起至88年止，均委由許炳南就租金一事與被上訴人簽署協議書並繳納租金，詎上訴人自89年1月1日起即未給付租金，經被上訴人於99年2月3日以存証信函催告上訴人給付租金，上訴人仍置之不理，被上訴人乃於99年4月8日以存證信函向上訴人為終止租約之意思表示，上訴人並於翌（9）日收受該函。兩造間就系爭土地之租賃關係既經被上訴人合法終止，上訴人即無繼續占有使用系爭土地之合法權源，被上訴人自得依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭房屋占用系爭土地部分拆除，將系爭土地返還予被上訴人。又依兩造於89年5月30日簽訂之協議書，兩造同意以申報地價80%計算年租金額，是被上訴人自得依終止前之基地租賃關係，請求上訴人給付自94年2月5日起至99年4月8日止所積欠之租金新台幣（下同）463,623元，另依不當得利及侵權行為之法則，請求上訴人自99年4月9日起至返還系爭土地之日止，按月給付7,462元相當於租金之不當得利或損害賠償。如認被上訴人終止租賃契約為不合法，則備位之訴依據租賃之法律關係及類推適用民法第425條之1第2項規定，請求上訴人給付895,409元，並附加法定遲延利息，另於每月5日前給付被上訴人7,462元等語。原審就上開先位之訴部分為被上訴人勝訴之判決，判命上訴人應將坐落系爭土地上之系爭房屋如原判決附圖（下稱附圖）編號Ａ所示部分拆除，將該部分土地返還予被上訴人；並應給付被上訴人463,623元，及自99年4月9日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人7,462元。被上訴人對於上訴人之上訴則聲明駁回上訴。（被上訴人在原審逾上開範圍之請求，經原審為被上訴人敗訴之判決後，未據被上訴人聲明不服，爰就此部分之主張及陳述不予贅述，附此敘明。）
二、上訴人則以：系爭房屋與系爭土地原同屬許炳南所有，其後因故分屬上訴人及被上訴人所有，依民法第425條之1規定，推定在系爭房屋得使用期限內，就系爭土地有租賃關係，且期限不受同法第449條第1項規定之限制。又被上訴人係於強制執行程序中依法買受系爭土地，於民法第838條之1規定施行後，上訴人就系爭土地有可能成立法定地上權，故上訴人所有系爭房屋就系爭土地有合法占有之依據，於系爭房屋至不堪使用時為止，兩造間就系爭土地之租賃關係仍應存續，而排除民法第440條第3項關於一般基地租賃規定之適用，是被上訴人不得以上訴人遲延給付租金為由而終止兩造間就系爭土地之租賃契約。又兩造就系爭土地之租金額並無任何協議，許炳南與被上訴人所達成之協議，亦無拘束上訴人之效力，而系爭土地坐落位置附近僅有零星幾間小店面營業，距樹林車站亦有相當距離，應以系爭土地申報地價年息5%作為酌定租金之基準等語，資為抗辯。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決關於不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查系爭房屋占有系爭土地如附圖編號Ａ所示，此經原審赴現場勘驗，並囑託台北縣樹林地政事務所實施測量屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽（見原審卷第96至97、103至104），且為兩造所不爭執，堪信為真實。又系爭土地原為上訴人之配偶許炳南所有，而登記於上訴人名下，系爭房屋則為許炳南於56年間在系爭土地上建造完成而原始取得，嗣系爭土地經台北地院66年度執地字第3469號清償票款強制執行事件實施公開拍賣，由被上訴人拍定買受，並於67年2月13日辦畢所有權移轉登記；系爭房屋則經台北地院69年度執地字第2238號強制執行事件實施公開拍賣，由陳玉絲拍定買受，嗣於87年間輾轉由上訴人買受，並於88年1月5日辦畢所有權移轉登記。被上訴人前以陳玉絲取得系爭房屋而與被上訴人間就系爭土地成立租賃關係，另案起訴請求陳玉絲給付租金，經原法院以79年度簡字第914號為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命陳玉絲給付被上訴人869,113元（即按系爭土地各該年度土地申報地價總額年息10%計算自74年11月1日起至80年2月27日止之租金總額）確定，嗣許炳南於85年1月11日與被上訴人簽訂協議書（下稱85年協議書），約定就陳玉絲所有系爭房屋占有被上訴人所有系爭土地自80年3月1日起至84年12月31日止之租金總額為691,875元，並由許炳南分期給付完畢；嗣許炳南又於89年5月30日與被上訴人簽訂協議書（下稱89年協議書），約定就陳玉絲及上訴人所有系爭房屋占有被上訴人所有系爭土地自85年1月1日起至88年12月31日止（按：協議書內文記載至88年12月31日止，而協議書之附表則計算至87年12月31日止）之租金總額為25萬元，並由許炳南給付完畢。自89年1月1日起，上訴人未再給付系爭土地之租金予被上訴人，被上訴人乃於99年2月3日以台北三張犁郵局存證號碼第208號存證信函催告上訴人於15日內給付自88年1月1日起之租金共計832,553元，上訴人於99年2月4日收受該函。嗣被上訴人又於99年4月8日以台北南陽郵局第808號存證信函向上訴人表示終止兩造間就系爭土地之租賃契約，並請求上訴人拆屋還地，上訴人於99年4月9日收受該函等情，亦有土地登記謄本、建物登記謄本、原法院79年度簡字第914號判決、85年協議書、89年協議書、存證信函及掛號郵件收件回執可稽（見原審卷第11至17、18、21至31、50頁），且為兩造所不爭執，亦均堪信為真實。
四、被上訴人主張兩造間就系爭房屋所占用系爭土地部分有租賃關係存在，因上訴人自89年1月1日起未給付租金，業經被上訴人終止該租賃關係，上訴人已無合法使用系爭土地之權源等語；惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且
房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，應認基地買受人於買受之初，即有默認房屋買受人有權繼續使用基地而成立租賃關係，最高法院先後著有48年台上字第1457號判例及63年台上字第766號判例可參。嗣於88年4月21日增訂於89年5月5日施行之民法第425條之1第1項亦明定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」；其立法理由載明：「房屋性質上不能與土地分離而存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權人讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解認除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條之第1項之限制」。查系爭房屋及系爭土地原均屬許炳南所有，嗣被上訴人於67年2月13日因拍賣而取得系爭土地所有權，系爭房屋則由上訴人於88年1月5日輾轉買受取得，依上開說明及規定，上訴人就系爭房屋所占用系爭土地部分應自88年1月5日起與被上訴人成立租賃關係，此亦為兩造所不爭執。又觀諸民法第425條之1第1項後段規定，法律就此情形所成立之基地租賃關係，僅明文排除民法第449條第1項關於租賃契約期限限制規定之適用，由此足徵依民法第425條之1第1項規定所成立之基地租賃關係，除法律別有規定或當事人另有約定者外，仍應適用關於基地租賃之相關法律，而法律就此情形所成立之基地租賃關係並未明文限制出租人之契約終止權，是上訴人抗辯兩造間就系爭土地所成立之租賃關係應排除民法第440條規定之適用，被上訴人於系爭房屋至不堪使用之前，不得終止系爭土地之租賃契約云云，尚屬無據，而不足取。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定，民法第440條定有明文。又依土地法第103條第4款規定，租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得收回基地。查就系爭房屋所占用系爭土地之租金，自74年11月1日起至80年2月27日止，係由陳玉絲依原法院79年度簡字第914號確定判決按系爭土地各該年度土地申報地價總額年息10%計付；自80年3月1日起至84年12月31日止，係由許炳南依85年協議書之約定為陳玉絲給付；自85年1月1日起至88年12月31日止，則由許炳南依89年協議書之約定為陳玉絲及上訴人給付，而自89年1月1日起，上訴人即未給付租金予被上訴人等情，已如前述，是被上訴人主張上訴人迄至99年2月3日止已積欠系爭土地之租金逾10年，應屬可取。則被上訴人於99年2月3日以存證信函催告上訴人於15日內給付租金，而上訴人於同年月4日收受該催告函後既未給付，被上訴人復於同年4月8日以存證信函向上訴人表示終止兩造間就系爭土地之租賃契約，於法自無不合。是被上訴人主張兩造間就系爭土地之租賃關係，於99年4月9日（即上訴人收受上開契約終止函之日）經被上訴人合法終止，洵屬有據。上訴人雖於本院100年11月14日準備程序期日當庭提出由訴外人侯肇宏所簽發票載金額為620,325元之支票1紙，欲用以支付系爭土地自94年2月5日起至101年1月9日止之租金總額（見本院卷第67、69、72頁），然兩造間就系爭土地之租賃關係既經被上訴人合法終止，此契約終止之效力並不因上訴人事後表示願意清償所積欠之租金而生影響。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查兩造間就系爭土地之租賃關係既於99年4月9日經被上訴人合法終止，上訴人自是日起即無占有使用系爭土地之合法權源，是被上訴人依前揭規定請求上訴人將系爭房屋所占用系爭土地部分（即如附圖編號Ａ所示部分）拆除，並將系爭土地返還予被上訴人，自屬有據，應予准許。
㈣關於被上訴人請求上訴人給付租金及返還不當得利部分：
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，此項規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。查系爭土地位於新北市○○區○○路上，附近建築物為公寓及大樓，交通尚稱便利，系爭房屋現由上訴人出租予禾生印刷有限公司等情，有勘驗筆錄及現場照片可稽（見原審卷第96至102頁），且為兩造所不爭執（見原審卷第126頁背面、第180頁背面）。爰斟酌系爭土地之上開地理位置、鄰近地區繁榮程度及土地利用情形，另參酌原法院79年度簡字第914號確定判決係按系爭土地各該年度土地申報地價總額年息10%計算系爭土地之租金，而許炳南所簽訂85年協議書之附表亦記載按系爭土地各該年度土地申報地價總額年息10%計算租金（見原審卷第23頁），另89年協議書之附表就85年1月1日起至87年12月31日止之租金係按系爭土地各該年度土地申報地價總額年息8%計算等一切情狀，認系爭土地自89年1月1日起之租金按系爭土地申報地價年息8%計算為適當。又查系爭房屋占用系爭土地之面積為68.92平方公尺，此有土地複丈成果圖可憑（見原審卷第104頁），另上訴人對於被上訴人主張按系爭土地申報地價為每平方公尺16,240元計算租金額不爭執（見原審卷第74、124、147、177、186頁），則按上訴人所占用系爭土地面積，依上開申報地價年息8%計算結果，上訴人自94年2月5日（即自上訴人於99年2月4日收受上開催告函之日起往前回溯5年之日）起至99年4月8日（即被上訴人終止系爭土地租賃契約之日）止合計5年2月個又4天，應給付被上訴人之租金額為463,623元（計算式為：16,240×68.92×8/100×5＋16,240×68.92×8/100×2/12＋16,240×68.92×8/100×4/30＝463,623，小數點以下四捨五入）。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益，是被上訴人依據不當得利之法則，請求上訴人自99年4月9日起至上訴人返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當利益7,462元（計算式為：16,240×68.92×8/100÷12＝7,462，小數點以下四捨五入），亦屬有據。
五、綜上所述，被上訴人先位之訴主張依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭房屋如附圖編號Ａ所示部分拆除，將所占用之系爭土地返還予被上訴人；依租賃之法律關係請求上訴人給付所欠租金463,623元；及依民法第179條規定，請求上訴人自99年4月9日起至返還系爭土地之日止，按月給付7,462元相當於租金之不當得利部分，為有理由，應予准許。
從而，原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院未盡相同，然其結論並無二致，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 3 日
民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 陳靜芬法 官 彭昭芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 4 日
書記官 丁華平附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。