臺灣高等法院民事判決 100年度上字第940號
上 訴 人 殷兩在訴訟代理人 李富祥律師被 上訴人 連振興訴訟代理人 何佩娟律師上列當事人間請求塗銷抵押權等事件，上訴人對於中華民國100年7月15日臺灣臺北地方法院99年度訴字第5460號判決提起上訴，本院於100年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、兩造之聲明及陳述如下：
（一）被上訴人主張：兩造於民國97年11月11日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約）及協議書，約定上訴人以新臺幣（下同）1,425萬7千元向伊購買坐落臺北市○○段○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）所有權應有部分1/6及坐落其上未辦保存登記門牌號碼為臺北市○○○路○段○○巷○號之建物所有權全部（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），上訴人並已交付簽約金151萬2,850元予伊。惟因系爭土地為共有，依土地法34條之1第4項規定，其他共有人得主張優先承購權，故乃於系爭契約第14條第1項特別約定由上訴人負責整合，以完成系爭買賣契約，並約定整合期限為2年（即於99年11月10日之前完成）。復在系爭土地上設定以伊為債務人、擔保債權金額181萬2,850元、清償期為99年11月10日之抵押權予上訴人作為擔保，並於99年11月17日完成上開抵押權設定登記（下稱系爭抵押權）。而依系爭契約第14條第2項約定，如上訴人無法於2年期限內完成整合，上訴人同意辦理塗銷註記，伊則無息退還上開簽約款。詎上訴人於99年6月9日突告以系爭土地即將完成共有人之整合，要求伊交付系爭土地所有權狀正本，伊依其所請交付後，詢問其他共有人，方知上訴人從未與其他共有人洽談有關其等應有部分買賣及整合事宜，而其他共有人因伊之詢問得知系爭買賣後，已有人向伊表達優先承購之意。茲上訴人於99年11月10日即系爭契約約定之2年期限屆至時仍未完成系爭土地之整合，顯已無法完成上揭特別約定事項，故伊乃於99年11月12日委請律師去函催告上訴人應依約辦理塗銷系爭抵押權並返還系爭土地所有權狀正本，惟上訴人均未置理等語。爰依民法第767條規定、不當得利法則及系爭契約第14條第2項約定，求為命：㈠上訴人應將系爭土地上由臺北市古亭地政事務所以097中正一字第108840號收件，於97年11月17日為設定登記，擔保債權總金額181萬2,850元之普通抵押權登記予以塗銷。㈡上訴人應將系爭土地所有權狀正本返還被上訴人。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
（二）上訴人則以：被上訴人於97年間因有資金需求，急欲將系爭土地出售予伊，但伊評估當時整體經濟環境，認有先觀察再決定是否購買之必要，惟為解決被上訴人資金需求，乃與被上訴人先訂定系爭（買賣）契約，交付簽約金，並在系爭契約第14條第1項約定，伊應於簽約日起24個月內決定是否要完成本件買賣契約，即通知被上訴人辦理土地所有權應有部分移轉登記，並支付後續價金，若伊決定不購買，被上訴人應無息返還所受領之簽約金，即實為無息借款予被上訴人周轉2年之意。是上開第14條第1項所謂「整合」之約定，係指伊於簽約日起24個月內可決定是否購買系爭房地、續付價款之猶豫期表示，故縱伊未如期與系爭土地之其餘共有人洽談達成協議，倘伊仍願意購買時，被上訴人仍不得拒絕配合完成系爭契約。又系爭契約簽訂時，系爭土地已有2個順位之抵押權存在，為避免被上訴人繼續超貸及以系爭土地為擔保，進而影響伊之權益，故兩造始協議由被上訴人將系爭土地所有權狀交付予伊，伊並未騙取被上訴人交付所有權狀正本；且伊於上開2年期限屆至前多次聯繫被上訴人履約，被上訴人均藉詞身體不適延宕，卻於上開期限屆至後，來函催告塗銷系爭抵押權登記及返還系爭土地所有權狀，顯係以不正當行為促使解除條件成就，故被上訴人不得請求塗銷系爭抵押權及返還系爭土地所有權狀正本。另縱認被上訴人得請求塗銷系爭抵押權登記，惟依系爭契約第14條第2項之約定，被上訴人亦應於塗銷登記之同時，返還伊已給付之簽約款151萬2,850元等語，資為抗辯。
（三）原審判決上訴人應於被上訴人給付151萬2,850元同時，將系爭土地上所為系爭抵押權登記塗銷，並應返還系爭土地所有權狀正本予被上訴人，及就返還權狀正本部分為供擔保後假執行及免為假執行之宣告。上訴人就其敗訴部分聲明不服提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
二、經查兩造均不爭執上訴人於97年11月11日向被上訴人以總價1,425萬7,000元購買系爭房地，並簽訂土地買賣契約書及協議書，上訴人已給付被上訴人151萬2,850元。又兩造於97年11月17日在系爭土地上完成系爭抵押權設定登記，擔保債權總額為181萬2,850元、清償日期為99年11月10日以及上訴人持有被上訴人所有之系爭土地所有權狀正本等事實，復有被上訴人提出之系爭土地買賣契約書、系爭協議書、系爭土地他項權利登記資料、土地所有權狀為證（以上均為影本─見原審卷第8頁至第14頁），堪認為真實。至被上訴人請求上訴人塗銷系爭抵押權登記，並返還系爭土地所有權狀，是否有據，爰說明如下：
（一）兩造均不爭執系爭契約第14條第2項係附解除條件之約定（見原審卷第106頁言詞辯論筆錄），惟就解除條件內容即同條第1項之約定各有不同解釋，亦即該項關於「辦理本標的物土地之整合（含建物部分）」之意義為何？被上訴人主張系爭契約第14條第1項所約定之「整合」，係指因系爭土地為共有，依土地法第34條之1第4項規定，共有人出售其應有部分時，其餘共有人得行使優先承購權，為使系爭房地買賣契約能順利完成，兩造乃約定上訴人應於2年期限內購買其他共有人應有部分或讓其他共有人放棄優先承購權，故約定上訴人應辦理土地整合等語。上訴人則辯稱：該特約條款所謂「整合」係指提供上訴人自簽約日起24個月猶豫期間，即考慮是否購買系爭土地及續付價款云云。惟查所謂「整合」從文意上解釋係謂「集結不同的意見或事物，重新統合，成為新的整體」。而參諸系爭土地乃被上訴人及訴外人連武偉、連麗雲、連麗霞、連福生、連福山、許富勝、陳香蘭、劉蜀媛、許顥嚴、許元寶、許家菖、陳怡靜等13人所共有（見原審卷第60至64頁之土地登記謄本）之事實，以及土地法第34條之1第4項關於共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購之規定，可見縱兩造就系爭土地所有權應有部分成立買賣契約，惟如上訴人不能確認他共有人全部放棄優先承買權，或不能向其他共有人購得其等之所有權應有部分合計逾2/3時，上訴人勢必因他共有人行使優先承購權而無法取得系爭土地所有權應有部分，不能達到締結系爭買賣契約利用系爭土地之經濟目的。故堪認系爭契約第14條第1項特約條款約定之「整合」，應係指上訴人向系爭土地其餘共有人之權利整合，否則一旦有他共有人行使優先承購權，兩造間買賣契約即無法完成，而應由被上訴人與該共有人成立買賣契約。上訴人雖辯稱「整合」係由於被上訴人有資金需求，急需出售系爭土地以取得資金，惟其尚不能決定是否購買，乃先訂定系爭買賣契約，但在系爭契約第14條第1項約定2年之猶豫期間，故實為無息借款予被上訴人周轉2年之意。即上開第14條第1項所謂「整合」之約定，係指其於簽約日起24個月內可決定是否購買系爭房地、續付價款之猶豫期云云。惟查其上開所辯「整合」指訂約猶豫期間，與上述「整合」之語義明顯不符，而被上訴人亦否認其與上訴人有無息借款及訂約猶豫期間之約定。次查上訴人就其所辯被上訴人需款孔急之事實，以及所需款項僅151萬2,850元之事實均不能舉證以實其說，故其所為此部分無息借款及訂約猶豫之抗辯，已難信取。況果如上訴人上開所云，被上訴人於97年間有需款孔急之情事，則被上訴人大可直接向上訴人借款，並以系爭土地設定抵押權擔保即可，何須大費周章再訂定附2年猶豫期間之買賣契約？顯與一般資金周轉常情有所不符，益見上訴人關於整合涵意之抗辯，並非可取。
（二）按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第99條第2項定有明文。經查本件被上訴人主張上訴人並未於系爭買賣契約訂定後2年內完成系爭土地之整合，即收購其他共有人應有部分或確認他共有人是否放棄優先承購權等情，雖經上訴人否認雙方有上開整合約定，惟並非可取，已如前述，而上訴人就其有完成上開共有人整合行為之積極事實，復不能舉證以資證明，則自應認被上訴人主張上訴人並未依系爭契約第14條之約定，於2年期限屆至前完成系爭土地之整合為可取。是被上訴人主張系爭契約業因所附解除條件成就而失其效力等語，亦為可取。上訴人雖辯稱：其曾於上開期限屆至前，多次通知被上訴人完成系爭買賣契約，但被上訴人均以身體不適請求延緩辦理，顯係以不正當方式促使解除條件成就云云，並提出兩造電話通聯錄音譯文為憑（見原審卷第85至86頁）。惟按給付如兼須債權人之行為時，債務人固得以準備給付之情事通知債權人，以代提出。惟其給付，事實上須確有準備，亦即債務人就其應為之給付行為，須已完成，如其自己應為之行為並未完成，縱為準備給付之通知，仍不生提出之效力（最高法院83年度台上字第826號判決要旨參照）。本件上訴人既未依約於上開期限屆至前取得他共有人之應有部分或確認他共有人不行使優先購買權，而未完成系爭土地之整合，業如前述，故縱認上訴人於期限屆至前曾多次通知被上訴人屬實，惟因上訴人就其應為之給付行為並未完成，揆諸前開說明，仍不生提出之效力，是上訴人上開所辯，自非可取。
（三）承上，系爭買賣契約既因所附解除條件成就而失其效力，而系爭買賣契約第14條第2項復約明：「甲方（指上訴人）若無法於期限內完成本買賣合約，則甲方同意辦理塗銷註記，同時乙方（指被上訴人）無息退還甲方簽約款」，則被上訴人主張上訴人應依不當得利及上開第14條第2項約定塗銷系爭抵押權，即屬有據。上訴人為同時履行之抗辯，請求被上訴人於塗銷系爭抵押權同時返還簽約款151萬2,850元（見原審卷第102頁），依民法第264條第1項規定，亦屬有據。
（四）末查被上訴人主張其因上訴人於訂定系爭買賣契約後，以系爭土地將完成整合為由，致於99年6月9日將系爭土地所有權狀正本交付上訴人保管，茲系爭買賣契約已因買賣契約所附解除條件成就而失效，故上訴人持有系爭土地所有權狀正本已無正當權源，自應返還予其等語，並提出上訴人委請訴外人洪麗秋代收系爭權狀之影本為證（見原審卷第14頁）。上訴人雖不爭執有持有系爭所有權狀正本，但辯稱：其係為避免被上訴人另持系爭所有權狀借貸，影響其權益，遂與被上訴人協議交付系爭權狀，並非無權占有云云。惟被上訴人否認兩造有何協議存在，而上訴人就其上開有正當權源之抗辯事實，並不能舉證以實其說，是其此部分所辯，已非可取。況依上訴人所云，其與被上訴人之協議乃因上訴人為保障其契約權益而成立，惟查系爭買賣契約既已失效，上訴人已不得再本於系爭買賣契約主張權利，則其亦無繼續持有系爭所有權正本之正當權利，故被上訴人依民法第767條之規定，請求上訴人返還系爭權狀，洵屬有據。
三、綜上所述，被上訴人依民法第767條規定、不當得利法則及系爭契約第14條第2項約定，請求上訴人應將系爭土地上由臺北市古亭地政事務所以097中正一字第108840號收件，於97年11月17日為設定登記，擔保債權總金額181萬2,850元之普通抵押權登記予以塗銷；及上訴人應將系爭土地所有權狀正本返還被上訴人，均屬有據，應予准許。上訴人依民法第264條第1項規定，請求被上訴人於塗銷系爭抵押權同時返還簽約款151萬2,850元，亦屬有據，應予准許。從而，原審就上開被上訴人請求部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
四、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論駁，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 22 日
民事第十六庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 呂淑玲法 官 謝碧莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 22 日
書記官 李翠齡附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。