臺灣高等法院民事裁定 100年度抗字第1012號抗 告 人 賴義明代 理 人 李權宸律師上列抗告人因清償債務強制執行事件中，關於拍賣公告底價聲明異議，對於中華民國100年5月31日臺灣桃園地方法院100年度執事聲字第27號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告人於原法院之異議及抗告意旨略以：執行法院既已於民國（下同）100年1月14日，將原裁定附表（下稱附表）所示七筆土地中之2023地號及2023之1地號二筆土地（下稱2023地號等二筆土地）之地上權除去，顯可提高應買人投標之意願，則執行法院於同年2月10日所定第三次拍賣公告，即不應依第二次拍賣期日公告之拍賣最低價額（下稱底價）再行減價，致核定系爭七筆土地之第三次拍賣底價過低之情事；經伊不服聲明異議，司法事務官以系爭七筆土地之拍賣底價，僅在限制投標人出價不得少於此數額，對於最高價額則無限制，應買人可競相出價，自得以公平之價格售出為由，裁定駁回伊之異議。經伊不服聲明異議，原法院未予查明，又裁定駁回伊之異議，於法顯有違誤，求予將原裁定廢棄（另抗告人雖對於執行法院除去地上權之命令與定拍賣底價皆聲明異議，經司法事務官裁定均駁回其異議後，抗告人就執行法院除去地上權之命令部分未再異議〈見原法院卷第3至5頁異議狀即明〉，故此部分業已確定，本院就此部分茲不再予以贅述）云云。
二、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。
且，核定執行標的物最低拍賣價額乃執行法院之職權，此項最低價額，僅在限制投標人出價不得少於此數，縱底價核定過低，亦為公平競買之人自由決定願否競相出價承買之問題，要非當事人所得任意指摘（最高法院88年度台抗字第13號裁定意旨參照）。
三、經查：
㈠、執行法院係函請鑑定人即正和不動產估價師事務所予以估價，經該所估定系爭七筆土地連同其上申請建照執照之附加利益，合計價額為新台幣（下同）4億1980萬4800元（司法事務官裁定誤繕為4億2008萬4800元，見本院卷第28至34頁該所98年8月12日（）正和估字第09H0040號函），並審酌系爭七筆土地之公告現值、鄰近地區土地交易價格、附近繁榮程度等情狀，核定系爭七筆土地第一次拍賣期日（即99年9月9日）之拍賣底價為4億7092萬元，因無人應買且債權人亦不願以底價承受，執行法院乃於第二次拍賣期日（即99年12月9日）酌減拍賣底價，核定為3億7673萬6000元（即第一次拍賣底價之百分之二十，強制執行法第91條第2項參照），仍無人應買且債權人亦不願以底價承受等情，有卷附拍賣公告、拍賣不動產筆錄可稽（見本院卷第36至42頁）；堪認執行法院第一次、第二次拍賣底價顯高於市場交易之行情，致無人願意投標應買甚明。是以，執行法院有鑑於第一次及第二次拍賣期日，均無人願意投標應買，乃於第三次拍賣期日（即100年2月10日）再予酌減拍賣底價核定為3億3907萬4000元（見本院卷第49至51頁），於法核無不當。
㈡、抗告人雖主張：執行法院既已於第二次拍賣期日後，因無人應買而除去2023地號等二筆土地之地上權，即不應酌減系爭七筆土地之第三次拍賣底價云云。但查：
⒈按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得
設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。民法第866條第1項、第2項定有明文。
⒉系爭七筆土地中之2023地號等二筆土地有地上權登記
，且於前開拍賣之公告中載明，前開二筆土地之地上權登記於拍定後均不予塗銷，致第一次及第二次拍賣期日皆無人投標應買，而有影響抵押權人兆豐資產管理股份有限公司（下稱兆豐管理公司）實行其抵押權之情事，執行法院乃依兆豐管理公司之聲請，於100年1月13日除去前開地上權等情，固有卷附民事聲明異議暨陳報狀、除去地上權執行命令可參（見本院卷第44至48頁）；惟執行法院係因系爭七筆土地其中2023地號等二筆土地有地上權登記存在，致無人投標應買，因而使抵押權人實行其抵押權受有影響，乃依抵押權人之聲請，除去前開地上權，其目的僅係為增加第三人參與投標應買之意願，與核定拍賣底價僅係在限制投標人出價不得少於此數，縱底價核定過低，亦為公平競買之人自由決定願否競相出價承買之問題，二者顯屬不同之二件事。自難僅憑執行法院除去前開地上權，即可謂執行法院不應酌減系爭七筆土地之第三次拍賣底價。
⒊又執行法院訂定拍賣最低價額，僅在限制投標人出價
不得少於此數，其願出之最高價額，並無限制，如系爭七筆土地，果值高價，則公告拍賣之後，應買人競相出價，自得以公平之價格賣出，於抗告人之權益，並無損害。而系爭七筆土地其中2023地號等二筆土地，經執行法院除去地上權後，依第二次拍賣底價酌減，核定第三次之拍賣底價為3億3907萬4000元，業經第三人黃宗元、黃正園（以下稱黃宗元等二人）共同以3億5101萬3500元拍定（高於底價約一千二百萬元）等情，有卷附第三次拍賣公告、拍賣不動產筆錄、投標書可參（見本院卷第49至53頁），可證執行法院於除去地上權後，酌減系爭七筆土地之第三次拍賣底價，顯足以提高應買人之投標意願，其酌減拍賣底價，核屬必要且允當。
⒋況第三次拍賣期日，當日除黃宗元等二人外，亦有王
優鎂一人以3億4690萬元參與投標（亦高於底價數佰萬元）乙節，亦有卷附拍賣不動產筆錄、投標書可稽（見本院卷第54頁），益證執行法院除去前開地上權後之酌減拍賣底價，足以提高應買人之投標意願，執行法院酌減底價自屬必要且適當甚明。
⒌是以，抗告人以執行法院既已於第二次拍賣期日後，
因無人應買而除去2023地號等二筆土地之地上權為由，主張執行法院不應酌減系爭七筆土地之第三次拍賣底價云云，並無可取。
㈢、從而，執行法院為提高應買人競相應買之投標意願，於除去2023地號等二筆土地之地上權後，酌減系爭七筆土地之第三次拍賣底價，核屬有據，司法事務官據此駁回抗告人之異議，於法並無不當；抗告人對於司法事務官前開裁定不服，聲明異議，經原法院裁定駁回其異議，理由雖與本院認定不同，但結論並無二致，本院仍應予以維持。抗告意旨仍執前詞指摘原裁定不當，聲明廢棄，難認有理由。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 100 年 9 月 28 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 張競文法 官 楊絮雲正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 100 年 9 月 28 日
書記官 蔡慧娟