臺灣高等法院民事裁定 100年度抗字第85號
抗 告 人即第三 人 蕭林紅珠抗告人因相對人即債權人國泰人壽保險股份有限公司與相對人即債務人余俐瑩間清償債務強制執行事件聲明異議，對於中華民國99年12 月23日臺灣桃園地方法院99年度執事聲字第135號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定除駁回抗告人關於撤銷拍定程序之聲請部分外廢棄，應由臺灣桃園地方法院更為裁定。
其餘抗告駁回。
駁回部分之抗告程序費用，由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人於原法院聲明異議及本件抗告意旨略以：強制執行法第69條規定拍定人就物之瑕疵無擔保請求權，規範意旨在於：拍定人應買前得閱拍賣公告，知悉執行標的物所在處，並預為查詢，已有機會發現執行標的物之瑕疵以衡量是否應買，為確保拍賣結果之安定性，故排除物之瑕疵擔保責任。惟應買人所得仰賴者僅法院拍賣公告所載之客觀事實，法院就執行標的物現況應依職權探知調查，據實登載於拍賣公告，應買人始據拍賣公告記載之訊息進一步衡量是否應買，故強制執行法第69條之適用，應以拍賣公告上所載之訊息是否得由應買人輕易查詢得悉為前提，以免法院事後均得藉此解免責任。伊對於本件標的物即坐落桃園縣八德市○○段651 地號土地及其上同段595、2748 建號即門牌桃園縣八德市○○路○○○巷○○○弄3衖12 號房屋之現況，僅能如一般應買人般閱覽公告以決定是否投標，無可能期待伊得就標的物內是否有人自殺身亡之情事先得以探詢。伊於98年11月3 日投標時，執行法院拍賣公告上就本件標的物未為凶宅之標示，伊因不知情貿然投標，嗣執行法院於99年3月2日減價拍賣時即增列：「本件標的物內於97年初有非自然死亡之情形……」，可見伊投標時拍賣筆錄記載不實。本件拍賣程序係因拍賣公告就標的物現況筆錄記載不實，應許伊以此為由撤銷拍定程序，而將原投標保證金新台幣（下同）45萬元准予發還，且撤銷原裁定命伊補繳58萬2,100元，爰聲明異議等情。原法院法官駁回抗告人之異議，係以：抗告人不知系爭房地為凶宅，係可歸責於自己之事由，其以此為由請求撤銷該拍賣程序，為無理由，亦不得請求執行法院返還已繳納之投標保證金45萬元、應負擔再拍賣系爭房地之價金差額及費用共計58 萬2,100元，原法院司法事務官駁回抗告人之異議並無違誤，為其裁判基礎。
二、經查本件係因債務人余俐瑩於95年12月28日邀同第三人葉斯鑫為連帶保證人，向債權人國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽）借款，並 提供本件標的物為擔保設定275萬元之最高限額抵押權予債權人國泰人壽，債務人余俐瑩未依約清償本息，尚積欠本金共計245萬3,164元，債權人國泰人壽向法院聲請對債務人余俐瑩及連帶保證人葉斯鑫（已死亡）核發支付命令，經原法院以98年度司促字第4799號對債務人余俐瑩核發支付命令，未據提出異議而告確定；其後債權人國泰人壽於98年4 月10日執上開支付命令暨確定證明書為執行名義，向原法院聲請就債務人余俐瑩所有之前開房地為強制執行程序。經 執行法院定前開房地之拍賣底價為344萬元，嗣於98年9 月8日、98年10月6日為第1、2次拍賣，惟屆時均無人應買；再經執行法院定98年11月3日為第3次拍賣期日，屆時由抗告人以256萬4,000元得標買受，並已繳納投標保證金45萬元，旋於同年月6 日向執行法院聲明異議指稱：伊於買受後始查知本件標的物為凶宅，聲請撤銷拍賣程序及返還投標保證金45萬元云云，並拒不繳足尾款211萬4,000元。
執行法院於催告抗告人繳納價金未果後，再 定99年1月12日為再拍賣期日，屆時無人應買；債權人國泰人壽向執行法院聲請減價拍賣，執行法院復以198萬4,000元為拍賣底價，再定99年3月2日為減價拍賣期日，由第三人曾莉蓁以該拍賣底價之金額拍定，並繳足價金，由執行法院於99年3 月10日核發不動產權利移轉證書予曾莉蓁，執行法院復於99年4月1日裁定命抗告人負擔本件標的物再拍賣之價金差額及費用共計58萬2,100元。抗告人其後於99年4月22日具狀異議指稱：本件標的物為凶宅，聲請撤銷拍定程序、返還投標保證金及撤銷命補繳之價金差額及費用58萬2,100元， 執行法院司法事務官於99年4 月27日裁定將抗告人拍定之程序撤銷，然經債權人國泰人壽對該裁定異議，雖先遭執行法院司法事務官於99年5 月26日裁定駁回，其後經執行法院法官於99年10月20日將前開99年5 月26日裁定廢棄確定，執行法院雖已製作分配表定99年6 月18日實行分配，惟屆時因未合法送達致未實行分配等情，有民事聲請強制執行狀暨附件、原法院支付命令暨確定證明書、系 爭房地土地及建物登記謄本、第1次拍賣通知、第1次拍賣不 動產筆錄、第2次拍賣公告、第2次拍賣不動產筆錄、第3次拍賣公告、第3次拍賣不動產筆錄、抗告人投標書、保 證金繳納收據、執行法院催繳通知、第3次再拍賣公告、第3次 再拍賣不動產筆錄、特別變賣公告、減價拍賣聲請狀、減價拍賣公告、減價拍賣不動產筆錄、曾莉蓁得標書、繳款收據、不動產權利移轉證書、送達證書、裁定、聲明異議狀、原法院99年4 月27日裁定、實行分配之函件及分配表、撤銷拍定程序之執行命令、債權人國泰人壽之聲明異議狀、原法院99年5 月26日裁定及原法院99年10月20日裁定等件可稽（原法院卷㈠第1-13、82-84、101-104、122-125、142、148、181- 182、185-189、205-208、227、229-231、253、255、257- 258、266-267、305- 307頁，卷㈡第8-11、29-30、38-40、43-46、49-50、61-62、64-65、94-95頁，本院卷第24頁）。
三、抗告人雖抗辯：執行法院於第3 次拍賣公告並未記載本件標的物為凶宅之訊息，記載有所不實，自應撤銷拍定程序云云。茲查：
㈠按不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應
記明之事項，執行法院於拍賣不動產應記載於拍賣公告，強制執行法第81條第2項第1款定有明文。是執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，固應就拍賣標的物當時之客觀狀態、狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。且拍賣物應買人就物之瑕疵無擔保請求權，不動產之強制執行準用關於動產執行之規定，同法第69條及第113條亦分別明定。上 開第69條規範意旨在於：拍賣前，應買人得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物之瑕疵，法律為確保拍賣結果之安定性，故排除物之瑕疵擔保責任，應買人應自行負擔瑕疵存在之危險。有關系爭標的物是否曾發生有人自殺事件，並非拍賣公告所應載明之事項，且是否為凶宅，亦因每人認識程度之不同而異其定義，買受人有特別或不同之考量，應於應買前自行查證再決定是否投標，故拍定人雖於拍定後始知悉系爭標的物內有人自殺身亡事件，影響其應買意願及出貨，亦不能據此指摘執行法院之執行程序有何違法。且依強制執行法第113條準用第69 條規定，拍賣不動產之拍定人就物之瑕疵無擔保請求權，故拍定人不得以標的物係凶宅為由主張物之瑕疵擔保請求權（最高法 院99年度台抗字第679號裁定及本院99年度法律問題座談會第20號研討結果參照）。
㈡查執行法院於98年5月21 日至現場為查封時，債務人余俐瑩
在場稱：「系爭房地有增建，目前只有債務人1 人偶爾回來自住，未出租、分租他人」，執行法院並將查明之情形記明於查封筆錄，有查封筆錄可憑（原法院卷㈠第26頁），此外通觀執行全卷並無其他人就本件標的物房屋係凶宅之陳述或資料，則執行法院於第1次至第3次之拍賣公告就本件標的物之使用情形均記載：「本件標的建物據債權人查報陳稱為債務人自住，拍定後點交」等語，乃執行法院已經通常調查之方法所查得系爭標的物之使用情形，記明於拍賣公告上，則上開執行程序並無違誤。本件係抗告人其後異議時指稱：系爭房地為凶宅云云，執行法院始就此事項函請桃園縣政府警察局八德分局查證，據該分局查覆：「97年初其（指相對人余俐瑩）先生在家中自殺身亡」等語，有桃園縣政府警察局八德分局98年11月18日德警分刑字第0983033052號函附調查案件訪查表附卷可憑（原法院卷㈠第178 頁），執行法院自此始知悉系爭標的物之前曾有人在屋內自殺之情，因而於其後之拍賣程序公告載明：「本件標的物內於97年初有非自然死亡之情形……」，可見係執行法院於其後將知悉之事項在拍賣公告上記載，尚難執其後拍賣公告有記載之事項遽認以前之第3次拍賣程序有任何違法情形。
㈢又第3次拍賣公告早於98年10月14日、10 月23日即分別張貼
揭示於本件標的物所在地之桃園縣八德市公所及原法院公告處，並由債權人國泰人壽在98年10月13日登報公告周知，亦有八德市公所揭示公告完畢覆函、張貼公告簽呈、公告新聞紙可稽（原法院卷㈠第133、139、141頁）， 是抗告人自揭示公告日起，即已知悉受執行標的物所在處，並預為查詢各項資料明確。參之抗告人於98年11月3日得標，旋於同年月6日即陳報系爭房地為凶宅，亦見抗告人就系爭房地前可得查知系爭標的物有人自殺死亡之資訊，而系爭標的物是否發生有人在內自殺身亡事件，非屬拍賣公告應載明或查明之事項，是否為凶宅因每人異其定義，縱認係抗告人認定之凶宅，要屬標的物存有瑕疵之事，依 強制強制執行法第113條準用第69條規定就物之瑕疵並無擔保請求權，故抗告人於拍定後以系爭標的物為凶宅為由聲請撤銷拍定程序，為無理由。
四、抗告人另主張：執行法院應將伊交付之投標保證金45萬元發還，且無權命伊命其補繳再拍賣之差額費用等節。但查：
㈠按拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣，再拍賣時原拍
定人不得應買，如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣時所生之費用者，原拍定人應負擔其差額；前項差額，執行法院應依職權以裁定確定之；原拍定人繳納之保證金不足抵償差額時，得依前項裁定對原拍定人強制執行，強制執行法第68 條之2規定明確，不動產之強制執行程序亦準用上開規定。可知：原拍定人雖未繳足價金，而由執行法院進行再拍賣程序時，原拍定人僅就再拍賣價金低於原拍賣價金及再拍賣程序費用負擔差額而已，足見原拍定人之保證金並無遭沒收情事；執行法院應先就原拍定人繳納之保證金用供抵償前開價金差額及費用，當抵償不足時，執行法院應依職權以裁定確定差額，再依該裁定對原拍定人強制執行。
㈡本件抗告人於98年11月3 日以總價256萬4,000元拍定後，拒
不繳納尾款211萬4,000元，執行法院因而再進行減價拍賣程序而由第三人曾莉蓁以總價198萬4,000元拍定，則再拍賣之價金較抗告人原拍定價金為少；又執行法院因抗告人於得標後拒不繳足價金因而進行再拍賣程序支出登報費用2,100 元，執行法院因認抗告人應負擔之再拍賣價金低於原拍賣價金之差額及費用共計58萬2,100 元，固非無據。惟依前開說明，抗告人雖未繳足價金，惟其前繳納之保證金45萬元並未遭沒收，且可供抵償上開差額及費用，原裁定未詳斟酌強制執行法第68條之2第2項及第3 項規定，遽行駁回抗告人關於發還保證金及撤銷命其負擔58萬2,100 元之異議，非無研求餘地。因抗告人之保證金不足抵償差額之部分，依法應由執行法院依職權以裁定確定之，抗告意旨予以指摘，為有理由，爰予廢棄發回原法院，由原法院另為適切之處理，以符法制。
五、據上論結：本件抗告為一部分有理由，一部分無理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第495條之1第1 項、第449條第2項、第1項、第492條、第78條，裁定如主文。中 華 民 國 100 年 2 月 25 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 盧彥如法 官 林金吾正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 100 年 2 月 25 日
書記官 張淑芳