臺灣高等法院民事判決 100年度消上字第14號上 訴 人 劉仁娟訴訟代理人 黃淑芬律師上 訴 人 和暘建設股份有限公司法定代理人 林明豪被 上 訴人 高南華上二人共同訴訟代理人 陳國雄律師複 代 理人 曾憲忠律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國100 年10月4日臺灣臺北地方法院99 年度消字第11號第一審判決提起上訴，本院於102年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠駁回上訴人劉仁娟後開第二項之訴；㈡命上訴人和暘建設股份有限公司給付超過新台幣壹拾陸萬伍仟陸佰貳拾柒元本息部分，及該部分假執行之宣告；㈢訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
被上訴人高南華應給付上訴人劉仁娟新台幣叁拾陸萬伍仟零柒拾叁元，及自民國一百年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一項㈡廢棄部分，上訴人劉仁娟在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人劉仁娟、和暘建設股份有限公司其餘上訴均駁回。
第一審（確定部分除外）及第二審訴訟費用由上訴人和暘建設股份有限公司負擔百分之四，被上訴人高南華負擔百分之十，餘由上訴人劉仁娟負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3 款定有明文。上訴人劉仁娟（下稱劉仁娟）於原審先位聲明請求上訴人和暘建設股份有限公司（下稱和暘公司）給付新台幣（下同）1,154萬3,450元及法定遲延利息；備位聲明請求和暘公司應給付劉仁娟1,038萬2,399元及法定遲延利息，上訴人高南華（下稱高南華）應給付劉仁娟116萬1,051元及自民國100年7月21日起算之法定遲延利息。原審駁回劉仁娟先位之訴，判決備位之訴部分勝訴，和暘公司針對備位之訴敗訴部分提起上訴，而劉仁娟提起上訴後，就其於原審主張和暘公司遲延完工 388日，減縮為122日（本審卷第116頁反面），復撤回先位聲明之上訴（本審卷第229 頁，故原審先位聲明已不在本院審理範圍），依上開說明，應予准許。
二、按訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。其所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束（最高法院19年上字第27
8 號）。查劉仁娟雖主張本件關於「信義新象」集合式住宅之開工日、完工日等事項已經本院99 年度消上字第9號判決確定，又高南華應給付遲延金乙節亦經本院100 年度消上字第12號判決，本件關於前揭情節應受上開確定判決既判力之拘束，和暘公司及高南華均不應再事爭執云云（本審卷第97-98、169-170頁）。惟本院99年度消上字第9號及100年度消上字第12號判決之當事人與本件俱不相同（本審卷第44 -50、184-195頁），故劉仁娟主張本件有民事訴訟法第400條第1項規定之適用云云，自非可取。
貳、實體方面：
一、劉仁娟主張：臺北市○○區○○段○○段0000000000000000000地號土地（後合併為106、107、107 之1地號土地，下稱系爭甲基地）上，名為「信義新象」之集合式住宅建案，為和暘公司與高南華合建分售，該建案兩棟住宅A1、A2棟及B棟為地上15層、地下3層之建物，其中僅A1棟擁有三面採光，視野開闊之無遮蔽環境，伊經銷售人員告知相鄰之同地段第105、105之1 地號土地為畸零空地（下稱系爭乙基地），依相關建築法規之規定，僅得興建3-5 層樓之建物，且依相關建築法令之限制，系爭乙基地確實無法興建高樓，伊遂於94 年5月23日與和暘公司、高南華分別簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書（下稱系爭房屋、土地買賣契約），購買A1棟9樓即門牌號碼為臺北市○○街○巷○○號9 樓房屋（下稱系爭房屋）。詎和暘公司其後以訴外人陳柏檜之名義，向中央信託局買受乙基地，復轉讓予高南華，即由高南華請求和暘公司合併於甲基地，完成變更設計，於乙基地興建12層樓高之C棟建物，與A1棟東側相鄰（相距僅55 公分至1.3公尺），致系爭房屋與C棟相鄰之後陽台、主臥浴廁及客房之日照及視野完全受遮，締約基礎明顯與兩造簽約時有所不同，和暘公司具有相對優勢之市場資訊地位，伊則無法知悉，顯然處於資訊不對等、已付出價金之相對弱勢地位，因和暘公司乙基地增建C棟建物而受影響之住戶至少包括 A1棟5樓至12棟之8 戶承購戶，每戶當時買賣價金均在2千餘萬以上，價值減損金額相當可觀，若對其影響交易秩序之顯失公平行為加以制裁，對預售屋交易秩序自能產生警惕效果，並能於合理範圍內促進房屋買賣交易資訊之透明化。在兩造簽房屋買賣契約後，發生有變更設計等足以影響伊權益之情形，和暘公司至遲應於變更設計時，即應告知此等重要訊息，並給予伊解除契約等措施，與和暘公司是否於契約中保證享有日照、景觀、通風等並無關連，換言之，兩造締約基礎已經變更，從原先完全沒有C 棟、不會被遮蔽日照、通風受嚴重影響到發生此類狀況，和暘公司應及時告知，無須契約中有此類保證，方符合公平交易法第24條顯失公平之情形。
依公平交易法第31條之規定以及另案信義不動產估價師聯合事務所之鑑定報告，和暘公司應給付劉仁娟180 萬元，並依公平交易法第32 條請求1倍之賠償。又有關開工日、工期計算、完工日之認定，應以93年11月25日工務局准予申報開工備查，起算800日曆天加計主管機關審核之標準期間20 日，於96年2月22日前取得使用執照為準，惟和暘公司遲至97年3月17 日始取得使用執照，計遲延388日，伊減縮以台北市政府工務局94 年8月18日同意備查達開工標準為開工日，並起算工程期限，至97 年3月17日取得使用執照為完工日，扣除工程期限820日，逾期122日，按已繳房屋價款271萬5,200元、土地價款598萬4,800元分，計算遲延利息，和暘公司依系爭房屋買賣契約第8條第6款、高南華依土地買賣契約第11條約定及民法第231絛第1項、消費者保護法第17條、消費者保護法施行細則第15條、內政部定型化契約範本之應記載及不得記載事項第12項等規定，和暘公司應再給付遲延金16萬5,676元、高南華應給付遲延金36萬5,024元。以上合計和暘公司應給付376萬5,676元及自101 年1月8日起至清償日止之法定遲延利息、高南華應給付36萬5,024元及自100年7月26 日起至清償日止之法定遲延利息。
二、和暘公司抗辯：系爭乙基地於系爭建案興建之初，為他人所有之畸零空地，該空地所有人是否得興建超過5 層樓高之建物，並非伊事先所得預知，且銷售人員亦未告知乙基地只會蓋3至5層樓之建物。劉仁娟排除將來乙基地單獨建造之可能，並期待系爭房屋主浴廁之視野、景觀或日照不受影響，僅係個人臆測，又伊雖於95年1月2日申請變更設計核准，於乙基地上加蓋C 棟建物，然交易是否公平，應依契約訂立時之情事為斷，本件係事後變更設計，且非締約時即可預見，縱伊未立即通知劉仁娟，惟劉仁娟自發現時起，亦得向伊行使解除契約、減少價金等權利，其權利並未受損，伊並無公平交易法第24條所稱顯失公平之情事。且系爭房屋與鄰地後建之C 棟相鄰處，僅於二間浴廁規劃設置窗戶，其中一間為不透明玻璃磚窗戶，另一間雖有活動開關窗戶，惟係面對15層樓高之新光信義華廈，縱不興建C 棟房屋，亦無法期待無遮蔽之視野景觀、日照、空氣對流等，自無保證給付享有日照、景觀及通風品質之可能，且兩造間債權債務關係，均以契約載明為限，既無出具任何文宣廣告、契約之文字為證，伊不負瑕疵擔保責任，況系爭房屋每坪房價增值約為每坪78萬元，亦難認有何價值減損可言，況伊出售系爭建案之55戶，僅劉仁娟及同棟7樓張登升以其日照通風無法為通常之使用，請求伊賠償損害而提起訴訟，其餘購買戶均未對伊以此類事由提出訴訟，故無引起潛在多數人受害人效果之情況，伊並無公平交易法第24條規定之「足以影響交易秩序之顯失公平行為」，故劉仁娟依公平交易法第31條請求伊賠償其損害，及同法第32條請求懲罰性賠償金，均屬無據等語，資為抗辯。
三、高南華抗辯：系爭土地、房屋任一買賣契約違約之責任，各該契約既有明文，自仍依循各該契約之約款辦理。縱和暘公司有逾期完工之情事，但伊並非系爭房屋買賣契約書之當事人，劉仁娟依系爭房屋買賣契約書第8條第6項約定及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12項規定，請求伊按劉仁娟已給付土地價款給付遲延金，即無依據。又本件係因和暘公司遲延完工始生違約賠償，而系爭房屋、土地又係分別約定總價，各期款項亦由劉仁娟分別就房屋款、土地款給付和暘公司及伊，故解釋系爭房屋買賣契約第8條第6項約定，應認伊與和暘公司僅需按劉仁娟已繳房屋款項計算遲延賠償；縱認劉仁娟已繳付之土地價款亦應併計入遲延金之依據，亦僅應由伊就已繳土地價款負責，且請求酌減賠償金額。且伊僅提供土地與建設公司興建，非以建設及售屋為業，非消費者保護法所定之企業經營者，亦非系爭內政部定型化契約範本規範對象，系爭房屋買賣契約所定遲延完工責任，非伊締約內容，與土地買賣契約無涉，縱系爭工程有遲延完工，非得令伊與和暘公司同負遲延責任。況依鑑定報告內容，系爭建案並無遲延完工，而系爭房屋買賣契約書第8絛第6項約定，係就遲延完工為處罰約定，並非就遲延過戶房屋或土地所有權為處罰規定，且遲延完工與遲延過戶房屋或土地所有權並無相當因果關係等語，資為抗辯。
四、原審判決和暘公司應給付劉仁娟52萬6,749元及自100年1月8日起至清償日止按年息5％ 計算之利息，並駁回劉仁娟其餘之訴。劉仁娟上訴聲明：㈠原判決關於駁回劉仁娟後開第二、三項請求部分之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，和暘公司應再給付劉仁娟323萬8,927元及自100 年1月8日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈢高南華應給付劉仁娟36萬5,024元及自100年7月26日起至清償日止按年息5％計算之利息。
並答辯聲明：駁回和暘公司之上訴。
和暘公司上訴聲明：㈠原判決不利和暘公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，劉仁娟在第一審之訴駁回。
和暘公司、高南華答辯聲明：駁回劉仁娟之上訴。
（劉仁娟對於原審先位聲明敗訴部分之上訴後業經撤回，此部分不在本院審理範圍。）
五、兩造不爭執之事項（見本審卷第116、223頁）㈠和暘公司於92年底以甲基地興建「信義新象」社區集合住宅
，經臺北市政府於93年9月17日核發建照執照（執照號碼：93建字第0339號）。
㈡劉仁娟於94 年5月23日與和暘公司簽訂房屋預定買賣契約書
，約定買受「信義新象」A1棟9樓房屋及地下2層平面式編號17號車位，價金計867萬5,200元；劉仁娟復於同日與高南華簽訂土地預定買賣契約書，約定由買受上開房屋坐落基地即臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地應有部分2195/100000，價金計1,843萬4,800元。
㈢與甲基地毗鄰之乙基地原為訴外人中央信託局所有。中央信
託局於94 年7月12日公告標售，由訴外人陳柏檜於同年8月8日得標後，又於94年9月5日轉賣予高南華，並於同年月13日辦妥移轉登記。
㈣原「信義新象」建案僅設計A（含A1、A2）、B棟建物，嗣和
暘公司於94年10月13日向臺北市政府申請變更設計，併入乙基地，並於其上另興建C棟12層樓建物坐落A1棟東側。㈤和暘公司於93年11月25日申報開工經核准備查，嗣於94 年8
月18日經臺北市政府工務局（下稱臺北市工務局）以北市工建字第00000000號函同意備查達開工標準。另於94年9 月22日申報放樣勘驗，並經臺北市工務局於同年10月7日核准。
㈥和暘公司於96年10月24日向臺北市建管處申請使用執照，因
文件資料不全，經該處於同年11月13日退請補正後，再於97年1月30日重新申請使用執照，而經該處於同年3月17日核准。使用執照申請時間為20日。
㈦劉仁娟依原審審消字卷第38-77 頁之房屋及土地預定買賣契
約書之約定，如期繳付和暘公司、高南華各期房地買賣價款，迄今已繳房屋價款為271萬5,200元、土地價款為598萬4,800元，合計為870萬元。
㈧和暘公司、高南華均於97 年6月25日移轉系爭房屋、土地所有權予劉仁娟。
六、劉仁娟主張和暘公司有公平交易法第24條規定之「足以影響交易秩序之顯失公平行為」，應依公平交易法第31條賠償伊所受損害180萬元，及依同法第32條規定給付損害額1倍之賠償180萬元，又和暘公司遲延完工122日，應給付遲延金16萬5,676元，另高南華應依房屋買賣契約書第24條第1項、土地買賣契約書第11條之約定，民法第231條第1項、消費者保護法第17條、同法施行細則第15條、內政部90年9月3日頒布公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第13條第㈡項之規定，依房屋買賣契約書第6 條、第8條第6款之約定，依遲延完工日數122日計算，給付遲延金36萬5,024元予伊，惟為和暘公司、高南華所否認，並以前詞置辯。經查：㈠劉仁娟主張和暘公司有公平交易法第24條規定之「足以影響
交易秩序之顯失公平行為」，依公平交易法第31條、32條之規定，請求和暘公司賠償損害，有無理由？⒈按公平交易法第31條規定：「事業違反本法之規定，致侵害
他人權益者，應負損害賠償責任」，又同法第24條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」。為釐清本條與民法、消費者保護法等其他法律相關規定之區隔，應以「足以影響交易秩序」之要件，作為篩選是否適用公平交易法或本條之準據，即於系爭行為對於市場秩序足生影響時，始依本條規定受理該案件，倘未合致「足以影響交易秩序」之要件，則應依民法、消費者保護法其他法律請求救濟（公平交易委員會對於公平交易法第24 條案件處理原則參照)。欲達到足以影響交易秩序之顯失公平行為程度，必須行為人所為循環之交易行為達到一定比例以上程度，始足以構成影響交易秩序，如行為人極大部分交易行為均無不合，尚難以極小部分因特殊原因而未符合法律所定，即遽謂有上開法條之適用。
⒉和暘公司就系爭建物「新義新象」出售55戶，而劉仁娟指稱
：因和暘公司於乙基地增建C 棟建物而受影響之住戶至少包括A1棟5樓至12棟之8戶承購戶（見本審卷第70頁），顯然並非55戶均受到影響；又上開8 戶中，僅有劉仁娟及訴外人張登升以其日照、通風無法為通常使用，而分別對於和暘公司主張違反公平交易法第24條之事由起訴請求賠償損害及懲罰性賠償（原法院98 年度消字第18號判決、本院100年度消上字第12號判決，見本審卷第51-58、184-195頁），惟其餘購買戶均未對和暘公司以此事由請求賠償，可見和暘公司縱於乙基地增建C 棟建物，客觀上尚不足以影響將來潛在多數受害人效果或引起一般大眾所誤認或受騙之可能性，並不足以影響交易秩序，難認和暘公司所為符合公平交易法第24條規定「足以影響交易秩序」之要件。
⒊公平交易法第24條規定「足以影響交易秩序之顯失公平行為
」，所謂「顯失公平」，係指對交易相對人為不當壓抑，亦即妨礙交易相對人自由決定是否交易及交易條款，其行為類型則如強迫、煩擾交易相對人或對交易相對人濫用優勢地位等等。本件劉仁娟並未主張和暘公司所為係屬公平交易法第24條之欺罔部分（見本審卷第178、180頁）。而劉仁娟與和暘公司於94 年5月23日簽定系爭房屋買賣契約，依劉仁娟所提出系爭建案廣告文宣及預定買賣契約之內容，和暘公司並未表示系爭建物週邊環境皆為較為低矮樓層、系爭房屋可享有日照、景觀及通風等特性（見原審審消字卷第21至22頁、38-46、121-160頁）。乙基地係由訴外人陳柏檜於94年7月29日參加中央信託局秘書處競標，於94 年8月8日受讓所有權移轉登記，陳柏檜再將之出售與高南華，雙方於94 年9月13日辦理所有權移轉，高南華再提供和暘公司併入系爭建案，此有中央信託局秘書處94年7月12日中秘財字第00000000000號公告、中央信託局股份有限公司房地買賣契約書（含標售房地案開決標紀錄表、標售房地標單）及臺北市大安地政事務所土地建物異動索引足稽（見原審審消字卷第23-24 頁、原審卷第11、53-56 頁），上開時點均在於兩造簽定土地、房屋買賣契約之後，亦即兩造簽約之際，和暘公司尚未取得乙基地，該基地會否出售、能否順利得標、或由他人購得另興建物等，均非和暘公司所得預知或支配，尚難認為和暘公司有對劉仁娟為不當壓抑、妨礙劉仁娟自由決定是否交易條款。至和暘公司興建C棟時雖未立即告知劉仁娟除A1、A 2及B棟建物外，尚有C棟建物，惟和暘公司主張96年3月1日通知劉仁娟繳付第11期價金（十二樓底板交置完成）時，已一併檢附現場施工照片予劉仁娟，劉仁娟應可瞭解上開C 建物之存在等語，並提出繳款通知書為證（原審審消字卷第121-12
2、161頁），劉仁娟亦不否認曾經收受上開繳款通知及照片（見原審審消字卷第142頁反面），由於A、B、C棟係緊臨，自照片可看出A、B、C 棟之施工進行狀況，而上開照片係供劉仁娟審核其所購之系爭房屋工程進度，據以按工程進度繳納工程款，則劉仁娟理當確認其所購系爭房屋之位置及實際工程進度無誤後，始會依約按工程進度繳納價金，應認劉仁娟當時即可得知所購系爭A1 棟建物旁邊亦同時興建C棟建物。至於劉仁娟所舉行政院公平交易委員會91年度公壹字第0000000000號「公平交易法對於預售屋銷售行為之規範說明」內容「建築投資業者倘未知會買受人，並給予表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇，即逕自變更廣告上所載之設計，使原買受人無從選擇，將有違反公平交易法第24條規定之虞。」為其依據（見原審審消字卷第99-100頁），惟係指有該等所列情形時將有違反該條規定之虞，並非認即已違反該條規定，更何況和暘公司於系爭房屋興建中已按工程進度寄予劉仁娟照片供其確認其所購系爭房屋之位置及實際工程進度無誤後依約按工程進度繳納價金，足使劉仁娟得以知悉C 棟建物之存在，劉仁娟如不同意，本得選擇是否解除契約或請求減少價金，要難認為和暘公司有公平交易法第24條規定之顯失公平行為。
⒋依劉仁娟提出之契約或和暘公司於銷售時提供之廣告文宣內
容，和暘公司既未曾保證系爭房屋係邊間、日後臨乙基地側之日照、採光或通風將不受影響等事由，且劉仁娟與和暘公司締約時該公司又尚未收購乙基地，該地會否出售、能否順利得標、或由他人購得另興建物等，均非和暘公司所得預知或支配，已如前述，衡諸情理，尚難認鄰地不得建築建物遮蔽日照、視野一事，業經兩造合意為本件房地買賣重要之交易事項。換言之，和暘公司對其未約定或未保證之事項，即使未善盡告知，亦不生欺瞞或濫用其資訊優勢之情事。況且，劉仁娟於發現後如認伊得因此向和暘公司表示反對、或為解除契約、減少價金、和解之表示，亦得依民法物之瑕疵擔保責任、不完全給付等規定向和暘公司主張權利，並不因和暘公司未即時告知，導致上開權利受損，是以劉仁娟主張本件和暘公司未及時告知興建C 建物之行為，即屬顯失公平之情形，難以採憑。
⒌綜上，和暘公司並無公平交易法第24條規定之「足以影響交
易秩序之顯失公平行為」，劉仁娟依公平交易法第31條、第32條等規定，請求和暘公司賠償損害180 萬元以及給付損害額之1倍賠償180萬元，即無理由。
㈡和暘公司是否應負遲延完工責任？又和暘公司如有遲延完工
情形，其逾期天數以及應給付遲延金若干？⒈劉仁娟主張：系爭建案之工程期限應自94 年8月18日起算，可以採取。
①系爭房屋買賣契約書第6條約定：「本建物之工程預定於9
4年8月30日以前申報開工，並自放樣勘驗核准開工日起算
800 個日曆天申請使用執照，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」（見原審審消字卷第41頁）。就上開「放樣勘驗核准開工日」，而建築法第54條第1 項前段規定：「起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六個月內開工」，又依臺北市建築管理自治條例第16條規定：
「建築法第54條所稱之開工，指起造人會同承造人、監造人依本法規定向主管建築機關申請備查後，拆除執照併案辦理以拆除原有房屋或基地整地、挖土、打樁、施作安全措施等其中之一工程而言。但僅搭建工寮或設置圍籬而無實際工作者，不得視為開工」。是依上說明，自申報開工起，建築工程即開始實際進行。
②系爭建案於94年8月23日申報第1次放樣勘驗，經94年9月1
6日核退，復於94 年9月22日申報第2次放樣勘驗，經工務局於94年10月7日以北市工建字第00000000000號函同意備查，表示同意備查94 年9月22日為放樣勘驗申報日，惟系爭建案核准開工備查日期為93年11月25日（依建築法第54條規定辦理），另經起、承、監造人簽證說明本案於93年12月3 日施作連續壁導溝申請報備達開工標準，符合內政部63 年12月3日台內營字第608528號函釋規定，並經工務局94年8月18日北市工建字第00000000000號函同意備查達開工標準，有台北市政府都市發展局99年5月3日都建字第00000000000號函可稽（見原審卷第15-17 頁)。即系爭建案係申報開工在先，而於94 年8月18日同意備查達開工標準。
③何況，被上訴人亦不爭執系爭建物之開工日期應為94 年8
月18 日（見本審卷第116頁反面），可知劉仁娟主張：兩造於房屋契約第6條固約定「本建物之工程預定於94年8月
30 日以前申報開工」，即94年8月30日為兩造就開工最後期限之約定，惟實際工期之起算，應以核准開工日為準，系爭建案既經工務局94年8月18日北市工建字第00000000900號函同意備查達開工標準，則系爭建案之工程期限應自94年8月18日起算，堪可採信。
⒉又按系爭房屋買賣契約書第6 條約定：「自放樣勘驗核准開
工日起算800 個日曆天申請使用執照，以建築主管機關核發使用執照日為完工日」，將前述內政部所公告之「取得」使用執照之字眼更改為「申請」使用執照，依前揭消費者保護法及施行細則之規定及說明，該條款違反之部分，應認為無效，惟系爭房屋買賣契約就核發使用執照之應記載事項，仍構成契約之內容，即該契約書第6 條既明文約定「以建築主管機關核發使用執照日為完工日」，則系爭建案是否逾期完工，自應以取得使用執照之日為計算之基準。和暘公司身為專業之建築公司，自應斟酌「申請」至「取得」之時程，將之加上該時程後，再於契約中訂立「取得」使用執照之期限。和暘公司既明知內政部公告之應記載事項為「取得」使用執照，且於契約中明文以建築主管機關核發使用執照日為完工日，該契約並為和暘公司所擬定之定型化契約，在日期之斟酌考量上，和暘公司本有主動擬定之權，其就此應自行承擔不利之後果。故兩造就系爭工程之完工日，仍應為建築主管機關核發使用執照日即97年3月17日。
⒊從而，系爭建案之工程期限自94 年8月18日起算，除系爭房
屋契約第6條所定之800個日曆天之外，另加計台北市政府都發局公告之核發使用執照標準作業程序所載使用執照核辦工作天為20日（見原審審消字卷第180頁）。則自94年8月18日起算，至97年3月17日取得使用執照之日，合計942天，扣除工程期限820天，和暘公司即已逾期122天。又劉仁娟主張系爭建案確有逾約定完工期限之情形，逾期天數為122 天，伊已經繳納和暘公司房屋款271萬5,200元等節，俱為和暘公司對此所不爭執（見本審卷第116、223頁），依系爭房屋買賣契約書第8條第6項約定，和暘公司應給付劉仁娟之遲延金為16萬5,627 元（計算式：122日×5/10000×271萬5,200元＝16萬5,627元，元以下四捨五入）。
㈢高南華應否賠償劉仁娟因遲延交付土地之損害？如需賠償，
其數額若干？⒈劉仁娟主張：系爭建案為和暘公司、高南華合作興建，高南
華為土地出賣人，需同負遲延責任，依系爭房屋買賣契約書第24條第1項、土地預定買賣契約書第11條之約定，民法第231條第1項、消費者保護法第17條、同法施行細則第15 條、內政部90年9月3日頒布公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第13條第㈡項之規定，應依房屋買賣預定契約書第6條、第8條第6 款之約定給付遲延金予劉仁娟云云。
⒉消費者保護法第17條第1 項規定：「中央主管機關得選擇特
定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。」第2 項規定：「違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」內政部90年9月3日公告修正之預售屋買賣契約範本第13 條第2項記載：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」（見原審消字卷第86頁反面），惟綜觀該範本全文，係一併將土地與房屋之權利義務予以規範，自與本件土地及房屋之出賣人不同之情形有別，即難比附援引。劉仁娟與和暘公司所簽訂之系爭房屋買賣契約書第6條約定：「自放樣勘驗核准開工日起算800個日曆天申請使用執照，以建築主管機關核發使用執照日為完工日」、第8條第6項約定：「乙方（按即和暘公司）如逾本約之約定時間完工者，每逾一日應按甲方（即劉仁娟）已繳兌現金額萬分之五計算遲延金予甲方。」（原審消字卷第42頁反面），係就房屋遲延完工為處罰約定，並非就遲延辦理建物或土地所有權移轉登記為處罰之約定。系爭建案買賣雙方於締結系爭房屋及土地買賣契約時，業已區分房屋與土地出賣人之契約義務，基於債之相對性，自無事後要求出賣人負擔逾越各自所簽契約責任之理由。劉仁娟主張高南華應依房屋預定買賣契約書第8條第6項與和暘公司同負遲延責任，並不足採。
⒊民法第231條第1項規定：「債務人遲延者，債權人得請求其
賠償因遲延而生之損害」，系爭房屋買賣契約書第24 條第1項約定：「任何口頭承諾或未載明於本約書內之敘述，均視為無效。本契約不得單獨成立，應與本標的物座落之基地『土地預定買賣契約』及『住戶管理規約』等共同連帶簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之『土地預定買賣契約』及『住戶管理規約』亦併同以違約論處，雙方絕無異議。」（見原審消字卷第45頁反面），系爭土地買賣契約書第11條約定：「本契約不得單獨成立，應與本標的物座落之基地『房屋預定買賣契約』共同連帶簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之『土地預定買賣契約』亦併同以違約論處，雙方絕無異議」（見原審消字卷第72頁），其意當為系爭房屋、土地買賣契約之任一方違約，均解為另一買賣契約亦以違約論，且任一買賣契約解約時，另一買賣契約亦同其效力。至土地、房屋任一買賣契約違約之責任，各該契約既有明文，自仍依循各該契約之約款辦理。和暘公司應負遲延完工責任，逾期天數為122天，應給付以房屋款計算之遲延金16萬5,627元，已如前述，高南華為系爭土地出賣人，自應依系爭土地買賣契約上開約定，同負遲延違約責任。是高南華辯稱伊未違約，無庸賠償遲延金予劉仁娟，或僅需與和暘公司給付房屋遲延金等節，俱無可取。至高南華應賠償之金額，應以兩造所不爭執之劉仁娟已繳納土地款598萬4,800元計算，為36萬5,073元（計算式：598萬4,800元×122日×5/10,000＝36萬5,073 元，元以下4捨5入），而劉仁娟僅請求36萬5,024元（見本審卷第229-230頁），自無不合。從而，劉仁娟請求高南華賠償因遲延給付系爭土地之損害36 萬5,024元及自100年7月19日民事綜合意旨暨追加狀繕本送達翌日即
100 年7月27日起至清償日止按年息5％計算之利息（送達證書見原審卷第256頁），為有理由。
⒋高南華雖請求酌減上開遲延賠償金額，惟按請求之違約金是
否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害以為酌定標準（最高法院49 年度台上字第807號判例意旨參照）。本院參酌和暘公司遲延完工達122 日已如前述，顯然有礙劉仁娟購入後之利用計畫，且劉仁娟係一併繳付系爭房地價金，合計870 萬元，投入成本非少，所受損害應合併計算，反之和暘公司與高南華收受上開價金已享有相當之利益，暨高南華亦不爭執若將房地價款一起計算遲延金，則地主應就劉仁娟已繳土地價款計算給付遲延金等情（見本審卷第311頁反面），並衡之系爭土地買賣契約第11 條、房屋買賣契約第8條第6項就遲延開工或完工者所約定之遲延利息計算標準（每逾1日應按已繳房地價款萬分之5計算），與系爭土地買賣契約書第5條第1項課予劉仁娟不履行付款約定時之違約責任「... 就其逾期部份每逾一日，甲方（按即劉仁娟）均應加付應繳款項每日千分之一滯納金... 」，兩者相較，對於高南華所課予之違約賠償約定尚無明顯不合理之處等情，認劉仁娟依上開契約約定，請求高南華依給付遲延交付系爭土地之賠償金36萬5,024 元，尚屬相當。因此高南華請求酌減，即難採憑。
七、綜上所述，和暘公司並無公平交易法第24條規定之「足以影響交易秩序之顯失公平行為」，惟應負遲延完工責任，逾期天數為122天。從而，劉仁娟依系爭房屋買賣契約書第8條第6項約定，請求和暘公司給付遲延金16萬5,627元及自100年1月8日即起訴狀繕本送達之翌日起按年息5％計算之法定遲延利息（送達證書見原審審消字卷第105 頁），依系爭土地買賣契約第11條、房屋買賣契約第8條第6項請求高南華請求給付遲延金36萬5,024元及自100 年7月27日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，於法無據，應予駁回。原審就上開高南華應給付36萬5,024 元及法定遲延利息部分，為劉仁娟敗訴之判決，尚有未洽，劉仁娟上訴意旨，就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。至於上開不應准許部分，原審駁回劉仁娟之請求，核無違誤，劉仁娟上訴意旨，就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。又原審判命和暘公司給付超過16萬5, 627元及法定遲延利息之部分，並為假執行之宣告，尚有未洽，和暘公司上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文第三項所示；至於上開應准許部分，原審為和暘公司敗訴之判決，核無不合，和暘公司上訴意旨，指原判決此部分不當，為無理由，應駁回其此部分上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
九、據上論結，劉仁娟及和暘公司之上訴均為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1 項、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 19 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 詹文馨法 官 蕭胤瑮正本係照原本作成。
除上訴人劉仁娟外，其餘不得上訴。
上訴人劉仁娟如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 19 日
書記官 李家敏附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。