臺灣高等法院民事判決 100年度消上字第11號上 訴 人 曾霈珍訴 訟 代理人 陳垚祥律師複 代 理 人 李建賢律師被 上 訴 人 蔡鏗鏘兼訴訟代理人 杜鐵城被 上 訴 人 中佑房屋仲介有限公司法定 代 理人 張煌財兼訴訟代理人 林明貞被 上 訴 人法定代理人 吳耀焜訴訟代理人 陳志忠律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國100年6月17日臺灣臺北地方法院99年度消字第27號第一審判決提起上訴，本院於102年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判，均廢棄。
被上訴人蔡鏗鏘應給付上訴人新臺幣貳拾貳萬伍佰零伍元，及自民國九十九年五月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人其餘上訴駁回。
上訴人追加之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一審訴訟費用由被上訴人蔡鏗鏘負擔百分之六，餘由上訴人負擔；第二審訴訟費用（含上訴及追加之訴）由被上訴人蔡鏗鏘負擔百分之十三，餘由上訴人負擔。
原判決當事人欄「被告中佑房屋仲介有限公司法定代理人張煜財」，應更正為「被告中佑房屋仲介有限公司法定代理人張煌財」。
事實及理由
一、按上訴人於終局判決前，得將上訴撤回，民事訴訟法第459條第1 項前段定有明文。又當事人於第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255 條第1項第3款亦有明定。本件上訴人提起上訴，備位請求部分上訴聲明原請求：㈠原判決關於駁回後開㈡之訴部分及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡被上訴人蔡鏗鏘、杜鐵城（下分別以姓名稱之）應給付上訴人新台幣（下同）132萬8,500元及自民國99年2月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於102年5 月10日提出綜合辯論意旨狀撤回備位請求對杜鐵城上訴部分，擴張對蔡鏗鏘應受判決事項之聲明，並減縮利息部分之請求。備位請求上訴及追加聲明為：㈠原判決關於駁回後開㈡之訴部分及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判，均廢棄。㈡蔡鏗鏘應給付上訴人66萬4,250元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢蔡鏗鏘應再給付上訴人66萬4,250 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息（見本院卷第260、261、312 頁），依前揭規定，應予准許。
二、上訴人起訴主張：上訴人經由被上訴人住商實業股份有限公司（下稱住商公司）所屬臺北長春加盟店即被上訴人中佑房屋仲介有限公司（下稱中佑公司）店長即被上訴人林明貞（下稱林明貞）之仲介，於98年11月9 日與蔡鏗鏘之代理人杜鐵城簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定上訴人向蔡鏗鏘買受門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號3樓（下稱系爭房屋）及其基地（即坐落於臺北市○○區○○段○○段○000地號土地，權利範圍1/4，下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），買賣總價金800 萬元，上訴人已付清所有價款。98年12月16日辦理交屋時，上訴人始發現系爭房屋有漏水現象，立即向林明貞反應，詢問可否拒絕辦理交屋，遭中佑公司拒絕，上訴人只得先辦理交屋，同時要求杜鐵城於系爭買賣契約上加註「本案自交屋之日起有關滲漏水部分賣方同意保固一年…」等字樣。隨後上訴人向相鄰住戶查詢，並經臺北市土木技師公會鑑定，始知系爭房屋最大傾斜高達1/34.11 ，有嚴重向東北方向傾斜跡象，該瑕疵遭蔡鏗鏘、杜鐵城、林明貞三人（下稱蔡鏗鏘等三人）於銷售前刻意隱瞞。另上訴人發現系爭房屋係58年2月6日為建物總登記，為加強磚造，非RC結構，屋齡已有40年，並非如蔡鏗鏘等三人於591 房屋交易網刊登之廣告所稱屋齡為30年，系爭房屋得使用期限自有所縮短。系爭房地係杜鐵城、蔡鏗鏘於98年6月1日透過仲介以總價520 萬元向前手徐佩蓁購入，蔡鏗鏘等三人均見過系爭房屋未裝潢前之原狀，必知悉該屋相當老舊及傾斜等情事。林明貞為中佑公司店長，具不動產仲介之專業知識，有知悉系爭房屋建築完成日期之能力；蔡鏗鏘、杜鐵城買進系爭房屋裝潢時，其委託之裝璜公司曾向臺北市政府建築管理處申請系爭房屋之竣工圖，裝潢公司曾持該竣工圖與蔡鏗鏘、杜鐵城討論空間之配置及裝潢，蔡鏗鏘、杜鐵城應均知悉系爭房屋之屋齡超過40年；況杜鐵城係中古房屋之投資客，有多次房地買賣經驗，依屋況及其建築層數，應可判斷系爭房屋屋齡為40年。蔡鏗鏘等三人故意隱瞞系爭房屋傾斜及漏水之瑕疵，復於591 房屋交易網以刊登廣告偽稱屋齡30年等詐術手段，使上訴人陷於錯誤而購買系爭房地，故意不法侵害上訴人權利，自應賠償上訴人所受之損害。因杜鐵城拒不修繕房屋漏水部分，上訴人自行僱請宅急修工程中心及廣豐水電冷氣工程行修繕，共支出費用13萬8,500 元，另因系爭房屋傾斜及屋齡不實部分，上訴人受有房價折損276 萬元之損失。爰依侵權行為法則，請求蔡鏗鏘等三人連帶賠償上訴人289萬8,500元。再者，住商公司及中佑公司均屬企業經營者，上訴人係因住商公司之售屋廣告，始至中佑公司洽談購屋，且中佑公司外面廣告招牌及商標皆稱「住商」，足使人相信林明貞係住商公司所聘僱之員工；上訴人給付中佑公司仲介酬金16萬元；爰依侵權行為法則請求住商公司、中佑公司及林明貞連帶給付上訴人16萬元，再依消費者保護法第51條及不動產經紀管理條例第21條第3 項規定，請求住商公司、中佑公司及林明貞給付一倍的懲罰性賠償金16萬元。若法院認上訴人先位之訴無理由，系爭房屋上開傾斜、漏水、屋齡不實等瑕疵，亦屬蔡鏗鏘欠缺其保證之品質及不完全給付，依民法第354條、第359條、第227 條規定，蔡鏗鏘亦應負相關責任。故上訴人先位之訴求為：㈠依侵權行為法則，請求蔡鏗鏘等三人連帶給付上訴人289 萬8,500元及自99年2月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡依侵權行為法則、消費者保護法第51條及不動產經紀管理條例第21條第3 項規定，請求中佑公司、住商公司、林明貞連帶給付上訴人32萬元及自99年2月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息。備位之訴求為：依民法第359條、第227條規定請求蔡鏗鏘、杜鐵城應給付上訴人289萬8,500 元及自99年2月6日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息等語。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並擴張及減縮應受判決事項之聲明，聲明求為：先位請求部分上訴聲明求為：㈠原判決關於駁回後開㈡、㈢之訴部分及該部分假執行之聲請與訴訟費用之裁判，均廢棄。㈡蔡鏗鏘等三人應連帶給付上訴人132萬8,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。㈢中佑公司、住商公司及林明貞應連帶給付上訴人32萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。備位請求部分上訴及擴張、減縮聲明求為：㈠原判決關於駁回後開㈡之訴部分及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判，均廢棄。㈡蔡鏗鏘應給付上訴人66萬4,250 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢蔡鏗鏘應再給付上訴人66萬4,250元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人各辯稱：㈠杜鐵城、蔡鏗鏘辯稱：蔡鏗鏘係經中佑公司仲介向前手購得
系爭房地，中佑公司於其買受時，有告知系爭房屋老舊、傾斜等情，故花費近150 萬元將系爭房屋之水電管線重新裝配並修補全部牆面，目的即為防止漏水，自無故意隱瞞系爭房屋漏水之動機及必要。俟裝修完成後委由中佑公司出賣，至於如何刊登出賣訊息、如何與買方洽商均委由中佑公司全權處理，杜鐵城從未要求中佑公司隱瞞系爭房屋傾斜或屋齡之情形，中佑公司當已如實告知上訴人。況上訴人於交屋時曾勘查確認系爭房屋並無滲漏水情形，於現況說明書中漏水部分欄勾選「否」並簽名確認。上訴人要求於系爭買賣契約中加註保固漏水等文字，僅因上訴人認所購買者為老舊房屋，常發生滲漏水問題，為求安心而已，如交屋當日發生漏水情形，上訴人豈有不於契約具體載明漏水情形之理，又豈會交屋兩個月後始以律師函催促蔡鏗鏘、杜鐵城修繕之理。又臺北市土木技師公會鑑定認系爭房屋漏水原因係公共排水管線之滲漏，而公共排水管線滲漏非可歸責於杜鐵城，倘有修繕必要應向該大樓之全體區分所有權人或管理委員會求償，而非向蔡鏗鏘為之。另上訴人主張修補漏水所支出之費用過高，依其所提出之單據既看不出上訴人確有此支出，亦看不出該修繕與系爭房屋之漏水有關。再者，上訴人原出價830 萬元，因林明貞以系爭房屋無獨立水錶及傾斜等原因，希望蔡鏗鏘降價30萬元，蔡鏗鏘基於補助上訴人裝水錶及系爭房屋傾斜之故，方同意降價30萬元。上訴人於簽約時既已知系爭房屋有傾斜瑕疵，並同意以降價30萬元方式成交，同時蔡鏗鏘亦未於系爭買賣契約中保證系爭房屋無傾斜情事，自無庸就此瑕疵負擔保責任。又杜鐵城於出售系爭房地前雖曾加以裝潢，惟係由裝潢公司繪製設計圖後即同意施作，從未見過系爭房屋之竣工圖。衡諸一般經驗法則，上訴人於購屋前應當已先行審視不動產登記謄本以瞭解房屋詳情，且上訴人亦得自房屋外觀判斷系爭房屋屋齡為40年，上訴人主張蔡鏗鏘、杜鐵城有隱瞞屋齡等瑕疵之侵權行為及應負瑕疵擔保責任，均為無理由。本件紛爭發生後，杜鐵城曾以存證信函向上訴人表示：若上訴人感覺被騙，願以原價買回系爭房地，為上訴人所不同意。蔡鏗鏘另辯稱系爭房屋實際所有人為杜鐵城，蔡鏗鏘僅係借名予杜鐵城登記為系爭房屋所有權人，對於系爭房屋之買賣、裝修或屋況完全不知，買賣價款及簽約均由杜鐵城代為處理，蔡鏗鏘並不知情等語。
㈡中佑公司、林明貞辯稱：上訴人看屋當日以現金5 萬元作為
斡旋金，經杜鐵城同意以總價830 萬元出售。簽約前林明貞重申系爭房屋沒有獨立水錶、建物謄本未標示屋齡、房屋有些微傾斜等情，說服杜鐵城再降價30萬元，上訴人遂以800萬元與杜鐵城簽訂系爭買賣契約，因上訴人表示如於系爭買賣契約上載明此補貼內容，恐影響銀行對系爭房地價值之鑑估，杜鐵城因而同意於系爭買賣契約上不記載此補貼內容。上訴人於簽約當日確認系爭房屋沒有漏水之情形；於辦理交屋二個月後林明貞協助上訴人解決房屋漏水問題，但上訴人先要求蔡鏗鏘以原價買回，嗣又改要求蔡鏗鏘處理漏水問題，現又提起本件訴訟請求損害賠償、減少價金，顯無理由等語資為抗辯。
㈢住商公司辯稱：中佑公司係住商公司之加盟商，由住商公司
授權使用「住商不動產」之商標及服務標章，並非住商公司之受僱人，兩者屬不同之營業主體，不能將中佑公司之行為視為住商公司之行為，或將中佑公司之受僱人視為住商公司之受僱人。林明貞係中佑公司之受僱人，並非住商公司之受僱人，中佑公司對於林明貞具有選任、監督之關係；住商公司既不識林明貞，亦無選任、監督關係。況林明貞所出示予上訴人之名片上載明任職中佑公司並有該公司之統一編號，而中佑公司之廣告招牌亦均依不動產經紀業管理條例施行細則第22條之規定標明其係住商公司之「臺北長春加盟店」，故林明貞提供仲介服務顯係為中佑公司服勞務，非為住商公司服勞務。上訴人所舉售屋廣告係摘自591 房屋交易網，並非住商公司之網頁，客觀上並無造成上訴人誤會之虞，上訴人主張住商公司應負連帶賠償責任，自屬無據。另依據消費者保護法第51條之規定，並無對企業經營者故意或過失行為之懲罰性賠償須負連帶給付之規定，則上訴人就此部分請求住商公司、中佑公司及林明貞應負連帶賠償責任，為無理由。又林明貞已依房屋現況據實向上訴人解說，並協助買賣雙方進行瑕疵擔保協商，並無故意隱瞞屋況之情形，且漏水損失與中佑公司之居間服務，兩者間無因果關係。另上訴人看屋時未曾發現系爭房屋有傾斜之情形，應為以一般肉眼觀察無從查知；上訴人自行委請黃昭琳結構土木技師所出具之評估報告書說明亦謂：系爭房屋室內因已裝修完成，且左、右與鄰居緊靠，故現況無法以目視或儀器檢查，若表面裝修未拆除，目前無法經由現場勘查得知是否傾斜。由此可知，即便是專業人員亦無法以肉眼目視方式觀察出系爭房屋是否傾斜，則如何能期待非專業人員之房屋銷售帶看之林明貞知悉系爭房屋有傾斜情形，甚至故意隱匿。依房屋一般交易實務，通常均僅調閱不動產謄本以明瞭房屋及土地之所有權狀況及實際面積即已足，並無調閱舊建物謄本之必要，林明貞僅以目視推估，並無隱匿屋齡之故意。上訴人於購買系爭房地時，既由現況可得知系爭房屋屬數十年之舊屋，仍願予承購，依通常經驗法則，乃在於土地交易價值恒隨社會經濟狀況之活絡而調漲，不同於建物恒隨同時間之增加而折舊，故屋齡之多寡顯非影響上訴人購買系爭房屋之主要原因，林明貞並無隱瞞系爭房屋實際屋齡之必要，自無侵權行為可言等語，資為抗辯。
㈣原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對上訴人之上訴及追
加之訴聲明：杜鐵城、中佑公司、住商公司及林明貞請求上訴駁回，蔡鏗鏘請求上訴及追加之訴均駁回。
四、經查：㈠上訴人經由林明貞仲介，於98年11月9 日與蔡鏗鏘之代理人杜鐵城簽訂系爭買賣契約，約定由上訴人向蔡鏗鏘買受系爭房地，買賣總價金為800 萬元，上訴人已付清所有價款。㈡上訴人與蔡鏗鏘、杜鐵城於系爭買賣契約第15條其他約定事項上以手寫方式加註「本案自交屋之日起（即九十八年十二月十六日）有關滲漏水部分賣方同意保固一年（即到九十九年十二月十五日止），但若滲漏水之因素係可歸責予買方時不在此限」之文字等情，有系爭買賣契約、郵政跨行匯款申請書、土地及建物所有權狀、土地及建物登記第二類謄本可稽（見原審卷㈠第6至20頁、第107、108 頁），並為兩造所不爭執，均堪信為真實。
五、上訴人主張被上訴人隱瞞系爭房屋漏水、傾斜及屋齡不實等瑕疵，不法侵害上訴人權利，上訴人先位之訴，依共同侵權行為法則，請求蔡鏗鏘等三人連帶給付上訴人132萬8,500元；另依侵權行為法則、消費者保護法第51條及不動產經紀管理條例第21條第3 項規定，請求中佑公司、住商公司、林明貞連帶給付仲介酬金及懲罰性賠償金計32萬元等語，惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按基於侵權行為請求賠償損害者，係以填補被害人所受實際
損害為目的，亦即侵權行為賠償損害請求權，須以受有實際損害為成立要件，若無損害即無賠償可言。
㈡本件上訴人於98年11月9 日透過林明貞仲介與蔡鏗鏘簽訂系
爭買賣契約，以總價800 萬元購買系爭房地，有系爭買賣契約可稽（見原審卷㈠第6 至20頁），並為兩造所不爭執，已堪認定。而系爭房地經本院送請景瀚不動產估價師聯合事務所估價，結果認：勘估標的於98年11月間（買賣當時）之合理不動產價格應為816萬6,510元，有該事務所不動產估價報告書可參（外放，見該報告書第38頁），且出賣人蔡鏗鏘於99年6月3日即以存證信函表示願原價買回（見原審卷㈠第89頁），嗣於原法院及本院審理時，亦一再表示願解除系爭買賣契約，返還全部價金，均為上訴人所拒絕（見原審卷㈠第71頁反面、本院卷第82頁反面、第139頁、第281頁反面）。
上訴人於98年11月9日以總價800萬元向蔡鏗鏘購買當時市場行情合理價格應為816萬6,510元之系爭房地，自難認上訴人之權利受有何侵害，上訴人之權利既未受侵害，其依侵權行為法則請求蔡鏗鏘等三人連帶賠償132萬8,500元及中佑公司、住商公司、林明貞連帶給付32萬元，自屬無據。又上訴人於98年11月8日與中佑公司簽訂買賣議價委託書及確認書（見原審卷㈠第88頁），嗣透過林明貞仲介與蔡鏗鏘簽訂系爭買賣契約，上訴人依上開買賣議價委託書及確認書約定，給付中佑公司仲介費用，核無不當，中佑公司、住商公司、林明貞自無何須依消費者保護法第51條及不動產經紀管理條例第21條第3 項規定，連帶給付懲罰性賠償金之必要。綜上，上訴人先位之訴：㈠依共同侵權行為法則，請求蔡鏗鏘等三人連帶給付上訴人132萬8,500元及其法定利息，㈡依侵權行為法則、消費者保護法第51條及不動產經紀管理條例第21條第3 項規定，請求中佑公司、住商公司、林明貞連帶給付上訴人32萬元及其法定利息，均為無理由，不應准許。
六、上訴人主張系爭房屋有漏水、傾斜及屋齡不實等瑕疵，其備位之訴，依物之瑕疵擔保責任，請求蔡鏗鏘給付上訴人132萬8,500 元及其法定利息（含上訴及追加之訴部分），惟為蔡鏗鏘所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第354條、第355條定有明文。
㈡茲就上訴人各項主張審酌分述如下：
⒈上訴人主張系爭房屋有漏水情形：
①查原法院曾囑託臺北市土木技師公會就系爭房屋鑑定，
經鑑定技師查看上訴人提供之滲漏水照片及上訴人自行雇工接管修復過程照片，已可確定公共排水管線曾經有滲漏之情事無誤，有該公會檢送之100年3月14日北土技字第00000000號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）可稽（外放），是上訴人主張系爭房屋有滲漏水乙事，應堪採信。觀諸系爭買賣契約第15條其他約定事項上，以手寫方式加註「本案自交屋之日起（九十八年十二月十六日）有關滲漏水部分賣方同意保固一年（即到民國九十九年十二月十五日止），但若滲漏水之因素係可歸責予買方時不在此限」之字樣（見原審卷㈠第14頁），而證人即承辦代書施國豐於101年8月13日本院審理時證稱略謂：簽約當時若當事人有提及漏水問題，伊會在合約上註明，契約書有註明就表示交屋時雙方有針對滲漏水部分討論，應該依照買賣雙方的決議才會註記這一條。
一般不會特別註記，有註記的話都是雙方有討論並且要求加註，才會寫上去等語（見本院卷第164頁反面）。
系爭買賣契約簽約時間為98年11月9日，足證上訴人最晚於簽約當日即知悉並曾與杜鐵城討論系爭房屋漏水之解決方式。蔡鏗鏘於買受系爭房地後即因管線老舊及有漏水跡象，雇工重新更換管線防止漏水，此業經裝潢設計人員張傑燊在上訴人告訴蔡鏗鏘等三人詐欺刑事案件偵查中證稱謂：杜鐵城於98年4、5月間委託裝潢，總裝潢費約150萬元，於施工過程中並未發現有滲漏水之情，且因老舊建築，亦有將所有水管、電線全部換新，事後遭反應有漏水時，證人有去現場檢查，僅發現有些微滲水，是從4樓住戶流下等語，有臺灣臺北地方法院檢察署99年度調偵字第1040號不起訴處分書、亞德企業股份有限公司報價單等影本各1份可佐（見原審卷㈠第234至236頁、第85頁），可見蔡鏗鏘於買受系爭房屋後，為解決管線老舊問題，已重新整修水電管線，買賣雙方並達成如上開加註條款之協議。
②系爭房屋漏水情況，經上開臺北市土木技師公會鑑定結
果，認漏水原因係公共排水管線之滲漏，亦即並非系爭房屋本身漏水，而係公共排水管線滲漏。公共排水管線屬大樓住戶共同使用之共用部分，若有修繕必要，應向該大樓之全體區分所有權人或管理委員會請求，此並非蔡鏗鏘應負瑕疵擔保責任之範疇。上訴人據此請求蔡鏗鏘負擔房屋漏水之賠償及瑕疵擔保責任，自無可採。
⒉上訴人主張系爭房屋有傾斜現象：
系爭房屋經臺北市土木技師公會鑑定結果認：「本案標的物的確有向屋後（東北方向）傾斜，尤其是樓梯間＃2 觀測點非常嚴重…。是因為標的物地下室之興建面積並未延伸至防火巷止，整棟房屋壹樓地坪下面若有因地下水土石流失，也許會造成無地下室部分之土石大量流失，即會造成整棟房屋之向後傾現象。…本案鑑定標的物地下室之面積只有全部三樓樓板面積之1/5，且緊鄰456巷道，容易造成房屋地礎不均勻沈陷，但是這部分之瑕疵責任非屬被告（即蔡鏗鏘）之責任，因而不計算因為房屋傾斜之折價。
」有系爭鑑定報告書可參（見系爭鑑定報告書第2至3頁），是上訴人主張系爭房屋有傾斜現象，應堪採信。蔡鏗鏘辯稱：上訴人原出價830 萬元，嗣因林明貞以系爭房屋無獨立水錶及傾斜等原因，希望賣方降價30萬元，杜鐵城基於補助上訴人裝水錶及因房屋傾斜，方同意降價30萬元等語（見原審卷㈠第117 頁），核與林明貞所稱：最初上訴人與伊約定向屋主斡旋之金額為830 萬元，經再三議價後屋主方答應。簽約前伊主動提出系爭房屋沒有獨立水、電錶且有些微傾斜情形，以此說服屋主再降價30萬元，買賣雙方遂以800 萬元簽訂系爭買賣契約等語（見原審卷㈠第
103、104頁），兩者陳述內容大致相同，並有上訴人於98年11月8 日與中佑公司所簽訂之買賣議價委託書及確認書可稽（見原審卷㈠第88頁）。雖上訴人表示蔡鏗鏘同意降價30萬元之理由，係因系爭房屋無水錶分錶及天然瓦斯，故願意降價作為上訴人自行申請裝設天然瓦斯、重新裝配水管並獨立裝錶之費用云云。惟查，林明貞向水電行訪價結果，上訴人申請分設水錶並重新裝配管線之施工費僅需5萬8,300元，有旺倫水電有限公司估價單可參（見原審卷㈠第121 頁），衡諸常理，若非上訴人與蔡鏗鏘之代理人杜鐵城於締約時，即就房屋傾斜問題進行協商，議定折減之價格，於上訴人出價830 萬元情形下，杜鐵城斷無可能因區區5 萬餘元之裝設瓦斯、水錶費用而主動降價達30萬元之理。蔡鏗鏘所辯因系爭房屋無獨立水錶及傾斜等原因，方同意降價30萬元乙節，應堪信為真實。上訴人既於簽約時已知系爭房屋存在有傾斜之瑕疵，並同意以降價30萬元之方式成交，且承上所述，臺北市土木技師公會鑑定結果亦認系爭房屋傾斜瑕疵責任非屬蔡鏗鏘之責任，因而不計算因為房屋傾斜之折價，是蔡鏗鏘自無庸就此負瑕疵擔保責任。
⒊上訴人主張系爭房屋存有屋齡不實之瑕疵：
①上訴人主張蔡鏗鏘於591 房屋交易網刊登系爭房屋屋齡
30年之廣告，實際上系爭房屋屋齡為40年，有屋齡多10年之瑕疵。查蔡鏗鏘委託中佑公司林明貞刊登廣告吸引買主購買系爭房地，林明貞即為蔡鏗鏘出售系爭房地之代理人。於591 房屋交易網上所刊登之廣告明白表示系爭房屋屋齡為30年（見原審卷㈠第29頁），與實際屋齡40年不符。系爭房屋因老舊，其建物所有權狀上及建物登記第一類謄本均未標示建築完成日期（見原審卷㈠第19頁，本院卷第199 頁），上訴人自無從依建物所有權狀及上訴人聲請之建物登記第一類謄本之記載查知系爭房屋實際建築完成日期，而蔡鏗鏘委由林明貞所刊登於
591 房屋交易網上之廣告，既明白表示系爭房屋屋齡為30年，上訴人因相信該廣告認系爭房屋屋齡為30年，而與蔡鏗鏘簽訂系爭買賣契約，自堪認系爭房屋存有屋齡不實瑕疵情形。按民法第359 條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。依通常交易觀念，屋齡之差異確會影響房屋之交易價值，是上訴人主張系爭房屋存有屋齡不實之瑕疵，依民法第359 條規定，請求蔡鏗鏘減少價金，自屬有據。
②上訴人得請求減少之價金為若干：
按民法第359 條規定：出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量。系爭房地依買賣當時之合理價格，土地總值為632萬8,545元、建物總值為38萬7,015元、裝潢費用為145萬0,950 元，合理總價為816萬6,510元，有景瀚不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書可參（外放，見該報告書第38頁）。而證人即臺北市土木技師公會之鑑定技師林傳鐙於本院101年8月13日審理時證稱略以：房屋新舊的折價與基地之土地沒有影響，只有建物會有影響，所以因為屋齡增加的折舊加上經濟折舊對建物才有影響等語（見本院卷第164頁），堪認系爭房地依買賣當時之市價，其中土地總值632萬8,545元、裝潢費用145萬0,950元部分，不會因屋齡增加而產生價差。本件上訴人於98年11月9日以總價800萬元向蔡鏗鏘購買系爭房地，扣除上開不會因屋齡增加而產生價差之土地總值632萬8,545元、裝潢費用145萬0,950元後，上訴人實際買受系爭房屋建物本身部分所支出之對價僅為22萬0,505元（計算式：
8,000,000－1,450,950－6,328,545＝220,505）。又依不動產估價師公會第四號公報所載，加強磚造屋之經濟耐用年數為35年（見上開估價報告書第20頁），系爭房屋於買賣當時屋齡已逾40年，已超過經濟耐用年數，應認已無殘值，是本院認上訴人因系爭房屋有屋齡不實瑕疵，得請求蔡鏗鏘減少價金之數額應以22萬0,505 元為公允。上訴人備位聲明，請求蔡鏗鏘應給付上訴人22萬0,505元及自99年5月10日（即起訴狀繕本送達翌日，見原審卷㈠第47頁）起至清償日止，按年息5％ 計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，為無理由。
㈢蔡鏗鏘辯稱：系爭房地實際所有人為杜鐵城，蔡鏗鏘僅係借
名予杜鐵城登記為系爭房屋所有權人，對於系爭房屋之買賣、裝修或屋況完全不知，買賣價款及簽約均由杜鐵城代為處理，蔡鏗鏘並不知情等語，惟系爭房地之所有權人既登記為蔡鏗鏘，系爭買賣契約之出賣人亦為蔡鏗鏘名義，杜鐵城為蔡鏗鏘代理人（見原審卷㈠第15頁），自應由蔡鏗鏘負出賣人之擔保責任，至於蔡鏗鏘與杜鐵城間之法律關係，則係另一問題，與本件無關。
㈣綜上，上訴人以系爭房屋有漏水、傾斜之瑕疵，請求蔡鏗鏘
負擔物之瑕疵擔保責任，為無理由；上訴人以系爭房屋有屋齡不實之瑕疵，依民法第359 條規定，請求蔡鏗鏘給付22萬0,505元及自99年5月10日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，上訴人先位聲明求為：㈠依侵權行為法則，請求蔡鏗鏘等三人連帶給付上訴人132萬8,500元，及自99年5 月10日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。㈡依侵權行為法則、消費者保護法第51條及不動產經紀管理條例第21條第
3 項規定，請求中佑公司、住商公司、林明貞連帶給付上訴人32萬元及自99年5月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均為無理由，不應准許。上訴人備位之訴求為：依民法第359條規定請求蔡鏗鏘應給付上訴人22萬0,505元及自99年5月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。從而，原審就上開應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，即有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許。原審就上開應駁回部分，所為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上開應予准許部分，未逾150 萬元，不得上訴第三審，自無宣告假執行及免為假執行之必要。另上訴人追加備位聲明請求蔡鏗鏘應再給付上訴人66萬4,250元及自99年5月10日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息部分，為無理由，應予駁回，其所為假執行之聲請因失所依據，亦應併予駁回。又中佑公司之法定代理人應為「張煌財」，有該公司變更登記表可按（見原審卷㈠第52頁、本院卷第65頁），原判決誤載為「張煜財」，爰依職權逕更正如前揭主文第6 項所示，併此敘明。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用或進行調查之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第79 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 13 日
民事第四庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 李芳南法 官 陳靜芬正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 102 年 8 月 14 日
書記官 應瑞霞附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。