臺灣高等法院民事判決 100年度重上更㈠字第100號上 訴 人 爾灣建設股份有限公司法定代理人 李麗美訴訟代理人 古嘉諄律師
江如蓉律師陳秋華律師陳重安律師被 上訴人 台灣國際商業機器股份有限公司法定代理人 于弘鼎訴訟代理人 顧立雄律師
范瑞華律師黃舒瑜律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國97 年7月18日臺灣臺北地方法院94年度北重訴字第5號第一審判決提 起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於民國101年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人之法定代理人原為「童至祥」，嗣變更為「于弘鼎」，有被上訴人公司變更登記表1份附卷可稽（ 見本院前審97年度重上字第440號卷㈠第270至272頁， 下簡稱本院重上卷）， 並於民國98年2月20日、98年3月5日具狀聲明承受訴訟（見本院重上卷㈠第202、269頁），經核並無不合，應予准許。
二、上訴人主張：其前向訴外人僑泰興企業股份有限公司（下稱僑泰興公司）承租門牌號碼台北市○○路○段○○○號佩芳大樓（原為僑泰興大樓，嗣更名為佩芳大樓，下稱系爭大樓），並將地面第5層至第20層建物全部及地下第2層全部（下稱系爭租賃物）轉租予被上訴人；雙方約定租賃期間自84年11月1日起至94年10月31日止， 共計10年（下稱系爭租約）。嗣系爭大樓於90年9 月間受納莉風災影響，致有部分公共設施受損，上訴人慮及系爭大樓之使用安全，於風災後立即進行受損設施之緊急搶修，並於91年2月9日通過臺北市政府消防局依「各類場所消防安全設備設置標準」（下稱「消防設置標準」）規定進行之消防安全檢查，是系爭大樓業已完全符合建築安全與消防安全法規之規定，被上訴人就系爭大樓之使用已無任何安全顧慮。嗣上訴人為提昇消防設備，另委商進行消防設備之更新及重置，但為避免妨害被上訴人租賃使用之範圍，上開更新及重置工程即採分期分區之方式進行。
詎被上訴人於91年11月18日竟發函上訴人，不實主張系爭大樓因受納莉風災損害，致公共設備未符合建築安全與消防安全規定等語，欲藉詞拒絕履行租金給付義務，甚或提前終止系爭租約。依系爭租約之約定，被上訴人原應於91年12月15日簽發92年度之全年租金支票予上訴人，惟被上訴人除執前詞拒付全年租金外， 又於92年2月27日片面終止租約，再於92年3、4月間，假藉回復原狀為由，拆遷承租樓層之各項設備，破壞系爭租賃物原有之天花板、燈光、冷氣、消防、電力、電源系統等，造成系爭租賃物嚴重毀損不堪使用；且被上訴人於搬離過程中，於系爭租賃物內堆棄大量有毒易燃之廢棄電線電纜、木屑、木板、木料、角材、保麗龍板等廢棄物，不加清運，致上訴人受臺北市政府環境保護局（下稱北市環保局）連續處罰。被上訴人終止系爭租約並非合法，惟被上訴人經催告後仍拒絕給付租金，上訴人乃於94年1月5日發函終止租約，並經被上訴人於同年月10日收受在案，爰依民法第439條、第172條、第176條第1項、第179條之 規定及系爭租約第6條、第22條第2項、第23條、第14條之約定，先位 請求被上訴人給付自92年1月1日起至94年1月10日止之租金新台幣（下 同）2億5,729萬6,024元、公用區域之水電費、管理費及設施維護費用1,626萬3,499元、系爭租賃物之水電費用147萬1,705元， 以及自94年1月11日起至同年10月31日止之預期租金損失1億903萬958元， 並請求被上訴人將系爭租賃物回復原狀或給付回復原狀費用6,286萬4,340元。若認被上訴人終止系爭租約已生效力，則備位請求被上訴人給付終止前即自92年1月1日起至92年2月27日止租金2,045萬9,750元、自92年3月1日起至93年4月29日相當租金之不當得利1億4,589萬6,061元，以及自93年4月30日起至94年10月31日止之預期租金損失1億9,997萬1,170元， 並請求被上訴人將系爭租賃物回復原狀或給付回復原狀費用6,286萬4,340元，並先位聲明： ㈠被上訴人應給付上訴人3億8,406萬2,186元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被上訴人應將系爭租賃物回復原狀至如上訴人97年4月2日民事變更聲明狀附表所示或給付上訴人6,286 萬4,340元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 備位聲明：㈠被上訴人應給付上訴人3億6,632萬6,981元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被上訴人應將系爭租賃物回復原狀至如上訴人97年4月2日民事變更聲明狀附表所示或給付上訴人6,286萬4,340元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，聲請宣告假執行。
三、被上訴人則以：上訴人交付系爭租賃物之初，有諸多公共設備尚未完成，至90年9月納莉風災後，多處重要公共設備，因淹水嚴重毀損且防護功能盡失，經被上訴人多次催請上訴人儘速修繕，均未獲其解決，被上訴人因而行使同時履行抗辯權，除暫緩給付上訴人92年度租金外，同時再度促其修繕受損部分，惟上訴人仍置之不理，其後，因系爭大樓屢次發生電梯無法使用、貨梯使用受限制等情事， 7公尺的大廳大門遭封閉， 僅有約1公尺小側門供對外出入與避難逃生，被上訴人員工、訪客被迫僅得自該側門進出辦公、洽商，顯已違背其承租系爭大樓作營業使用之契約目的，並嚴重威脅被上訴人全體員工與其他使用者之人身、財產安全，被上訴人因而於92年2 月27日發函終止租約，並表示將於合理時間內全數搬離；詎被上訴人於搬遷進行中，屢遭上訴人阻撓，如關閉客梯及貨梯或限制或禁止復原人員使用，禁止攜帶拆卸裝潢必要工具及復原所需物料（如天花板材），禁止復原人員將貨車駛入地下1樓， 妨礙清運人員運出裝潢拆遷物等，甚至在復原廠商不得已按上訴人片面索價交付150萬元 之保證金支票後，猶繼續阻撓回復原狀工作之進行，嚴重延滯被上訴人復原工作進度，進而達其損害被上訴人權益之目的。
被上訴人就上訴人之種種阻撓情事，除委請律師發函上訴人及僑泰興公司請求制止阻撓作為外，亦協調復原廠商配合上訴人片面無理要求給付警衛加班費、保證金等，然上訴人仍一再藉詞阻撓，使被上訴人現實上無法將系爭租賃物回復原狀，嗣經伊發函通知上訴人將於92年4 月25日依法以系爭租賃物現況返還予上訴人，雖上訴人拒絕受領，其已當場提出系爭租賃物全部鑰匙，並表示拋棄占有系爭租賃物。被上訴人依法於92年2 月27日終止系爭租約，係屬合法有據，惟被上訴人進行搬遷復原期間，上訴人違反誠信，惡意阻撓，致被上訴人無法進行復原工作，被上訴人已因不可歸責之「給付不能」而免除給付回復原狀義務，上訴人「濫用權利」之行為不應受保護，其請求回復原狀不應准許，且因上訴人阻撓，致被上訴人事實上無法於合理期間完成復原工作，應認係因不可歸責被上訴人之事由，陷於「給付不能」或「客觀上已無期待履行之可能性」而免除，上訴人已無由再請求其回復原狀。上訴人於系爭租約終止後，本應提供並容忍被上訴人在合理期間內搬遷與回復原狀，然上訴人未盡其後契約義務，迄至92年4 月25日止仍不斷阻撓被上訴人搬遷與復原，儘管如此，為表善意並簡化法律關係，以期訴訟經濟，其願給付自92年3月1日起至同年4月25日止之租金， 連同尚未給付之92年1月、2月租金，均以上訴人應返還之押租金抵銷之。退步言，縱認其有回復原狀之義務，惟兩造對於系爭租約所約定回復原狀義務業已達成以給付金錢之方式清償，被上訴人並已給付金錢而履行完畢，上訴人亦不得再請求回復原狀等語，資為抗辯。
四、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人以被上訴人已遷出系爭租賃物，故就租金及預期利益減縮請求，僅就原審判決之部分提起上訴，其更審前之先位上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1億4,638萬3,216元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。㈢被上訴人應將系爭租賃物回復原狀至如97年4月2日上訴人民事變更聲明狀附表所示或應給付上訴人6,286萬4,340元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣願供擔保聲請宣告假執行。備位上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人9,340萬7,781元，及自起訴狀繕本送達翌日起之清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被上訴人應將系爭租賃物回復原狀至如97年4月2日上訴人民事變更聲明狀附表所示或應給付上訴人6,286萬4,340元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣願供擔保聲請宣告假執行。 嗣經本院以97年度重上字第440號判決駁回上訴，上訴人提起第三審上訴，經最高法院就關於駁回被上訴人備位請求之上訴部分廢棄，發回更審，先位請求之上訴部分則駁回上訴，上訴人於本院續為上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人9,340萬7,781元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被上訴人應將系爭租賃物回復原狀至如97年4月2日上訴人民事變更聲明狀附表所示或應給付上訴人6,286萬4,340元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣願供擔保聲請宣告假執行。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事實：㈠被上訴人於85年1月24日向上訴人承租系爭租賃物， 租賃期
間自84年11月1日起至94年10月31日，押租金為6,438萬0,185元。
㈡系爭大樓之部分公共設施於90年9月因納莉風災受損。
㈢91年度以前之租金，被上訴人已全部給付上訴人。
六、查本件上訴人先位請求之部分， 業經最高法院以100年台上字第1726號判決駁回上訴而告確定，是本院僅就上訴人備位請求之上訴部分加以審究，上訴人主張被上訴人未依約將系爭租賃物回復原狀及返還上訴人，除系爭租約終止前欠繳租金外，另應賠償相當租金之不當得利及預期利益損失，並應將系爭租賃物回復原狀或給付回復原狀所需費用，而被上訴人則以前揭情詞置辯，經查：
㈠系爭大樓於90年間因納莉風災機電、消防設備受有損害，影
響被上訴人承租系爭租賃物作為辦公室使用之公共安全及消防安全至鉅，經被上訴人先後數次定期催告上訴人儘速修復，然迄至92年2月26日止， 上訴人猶未修復完成，被上訴人依民法第430條之規定及系爭租約第13條第2項約定，於92年2月27日向上訴人為終止系爭租約之意思表示， 已據本院前審判決認定生合法終止系爭租約之效力，並經最高法院判決駁回上訴人此部分之上訴（即先位請求之上訴）而告確定，則系爭租約業於92年2月27日經被上訴人合法終止。
㈡上訴人請求92年1、2月租金部分：
上訴人主張被上訴人未給付92年1月1日起至92年2月27日之租
金1,926萬1,476元、停車位租金22萬4,000元， 總計租金為1,948萬5,476元，加計5%營業稅後，應給付租金總額為2,045萬9,750元，為被上訴人所不爭執，上訴人此部分之請求自應准許。
㈢上訴人請求自92年3月1日起至93年4 月29日止相當租金之不當得利部分：
⒈被上訴人就系爭租賃物回復原狀之義務，因不可歸責於被上訴人之事由致給付不能，被上訴人免給付義務：
⑴按承租人於租賃關係終止後， 應返還租賃物，民法第455
條本文定有明文。又依系爭租約第14條約定：「承租人（即被上訴人）得在租賃標的之地上各樓層室內裝潢及隔間，但不得破壞房屋之結構與既有設備。租約期滿、終止、或解除時，承租人應負責將其裝潢隔間拆除，恢復原狀，但承租人明示放棄裝潢隔間之權利，並經出租人同意免拆者，不在此限。大樓本身水電、空調、消防、照明及衛生設備，須恢復至㈠原交屋之施工狀況㈡最後交屋狀況並須皆能完好使用」（見原審外放起訴狀所附原證一），兩造就系爭租賃物回復原狀及返還期間固未加以約定，惟被上訴人於系爭租約終止後，仍應負有在合理期間內將系爭租賃物回復原狀並返還予上訴人之義務，自不待言。查被上訴人於系爭租約終止後，自92年4月2日起，除委請震旦行股份有限公司（下稱震旦行）負責拆除搬運屏風、桌板等有價物品外，另委請儀昌傢具裝潢有限公司（下稱儀昌公司）負責拆除搬運有價櫃體及復原系爭租賃物，其中復原部分之施工項目包括安全防護（含機電消防設施保護）、運貨電梯保護措施、環境清潔維護、隔間牆拆除、固定傢俱拆除（含高櫃、矮櫃、吊櫃）、地毯拆除、窗檯板拆除、工作桌椅拆除、壁紙拆除復原、拆除後天花板整修、牆面及地坪拆除後部分坑洞修補、廢棄物搬至樓下、廢棄物清運至合法處理場、門禁系統、CCTV監視系統拆除復原、消防系統拆除檢修復原、空調系統、CT5、CT6、薄型機24HR設備拆除復原、機電幹線、變壓器、 NFB設備拆除復原、網路、電話線路、線架拆除復原、茶水間與清潔工具間拆除復原、接外牆漏水般拆除復原，僅復原部分之工程金額即達含稅1,291萬5,000元，有被上訴人與儀昌公司簽立之「佩芳大樓拆除及系統櫃／信箱拆卸倉儲組裝工作說明書」（下稱儀昌公司工作說明書）、與震旦行簽立之「佩芳大樓屏風桌板拆除、倉儲、部分換新及組裝工作說明書」（下稱震旦行工作說明書）在卷可稽（見原審卷㈡第190至199頁）。次查，上訴人指示其所委請之系爭大樓之保全公司即僑樂保全股份有限公司（下稱僑樂保全公司）於92年4月7日、同年月8日、同年月10日以關閉或停用 貨梯（客梯原即禁止被上訴人搬運物品使用）之方式，另自同年月14日起以貨梯只能載運人員、不得搬運物品之方式，妨礙及阻止儀昌公司搬運拆除裝潢設備及有價物品所產生之廢棄物，經被上訴人協調未果等情，有被上訴人與儀昌公司、震旦行及負責搬運之永晟交通有限公司（下稱永晟公司）「每日工程協調會會議紀錄」及儀昌公司施工日誌為證（見原審卷㈠第223至261），並經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）所屬民間公證人（下稱公證人）陳幼麟於92年4月8日、4月11日、4月24日至系爭大樓現場公證，其中92年4 月8日中午12時公證結果：大樓現場有7部電梯，公證人試行操作皆不能運作，車主任（即僑樂保全公司主任車林明）稱房東指示關閉全部之電梯，不讓被上訴人或被上訴人所聘請之工作人員使用，須繳交施工保證金150萬元方可進行回復原狀之施工及使用電梯；92年4月11日上午9時公證結果： 大樓現場之客用電梯全部關閉，不能使用，僅1部貨用電梯開啟，供施工人員上下；另92年4月24日上午9時18分公證結果： 公證人詢問現場管理人員車林明主任，是否外聘之搬運公司可以進行傢具及裝潢拆除物料之搬離工作，車林明主任答覆，未獲上級指示前，被上訴人不可以進行上述工作，在現場則是不准進行搬離工作等情，有92年度北院民公麟字第220889號、第220891號、第221003號公證書存卷可考（見原審卷㈠第217至222頁）；另證人即儀昌公司負責人李清標於原審亦證稱：「房東不准我們用客梯，我也不准我們工人用客梯，我們都從貨梯出入」「因為我們搬貨需要貨梯，房東常常藉維修之類的名義把電梯關掉，不給我們搬運，我好幾次都是走樓梯到15樓甚至20樓。因為清運垃圾需要大型貨車，房東不准大貨車下地下1樓， 只能用小發財車到地下室搬運，慢慢搬運到1樓給大貨車，要分2次搬運。因為小發財車是汽油，大貨車是柴油， 房東不准柴油車到地下1樓」「我們工作人員及搬運貨物只能用1部貨梯， 且我們要搬東西進貨梯還自己另外設計了小搬運車（類似礦坑車）避免損害到房東的東西」「（最後乙次施工到做出估驗單中間有無至現場）我們有好幾次要進去但被房東阻撓，有到樓下但是沒到現場，現場沒進去，我們有與被上訴人人員會合」「（問：施工過程中房東關電梯關了幾次？）答：好幾次，我不記得了。」等語（見原審卷㈥第15至21頁），雖證人李清標就上訴人關閉貨梯之時間無法明確記憶，惟仍無礙其證述上訴人確有多次關閉貨梯阻撓施工人員使用之情，足徵上訴人確有以關閉貨梯或貨梯禁止搬運物品等方式，阻撓被上訴人履行回復原狀之義務。至上訴人主張施工日誌上記載之預定工作進度與實際施工進度相符，足見被上訴人拆除及復原工作未受阻撓云云。惟查，被上訴人與施工廠商儀昌公司、震旦行、永晟公司施工人員於每日進行施工前須先召開每日工程協調會，決定當日各施工廠商預定施工進度及安排施工順序等事宜，有前開每日工程協調會議紀錄在卷可證，而稽之前開會議紀錄之記載，自92年4月8日上訴人關閉或停用貨梯時起，儀昌公司之施工人員預定施工進度多為樓層內之撤線、電路及櫃體之拆卸、整理及垃圾打包，不包括物品搬運及垃圾清運等情（見原審卷㈠第229至237），是儀昌公司施工日誌上記載之預定施工進度顯然係根據上訴人每日允許被上訴人施工之情況而決定，且儀昌公司自92年4月8日以後之每日預定施工進度，業已考量上訴人禁止使用貨梯之情形，故而僅安排進行樓層間物品之拆卸、整理、打包工作，是上訴人執此謂被上訴人回復原狀之工作未受阻撓云云，要非實在。
⑵上訴人雖否認前開公證書內容為真正，並舉出證人車林明
否認房東未指示關閉全部電梯或不令被上訴人聘請之工作人員使用電梯，並證稱一直保持1部低樓層電梯、1部高樓層電梯、還有貨梯均為得使用狀態等語（見原審卷㈥第94至105頁、 本院重上卷㈡第216至220頁筆錄）。然查，依公證法第36條規定，民間之公證人依該法執行公證職務作成之文書，視為公文書，自應推定其為真正。公證人陳幼麟亦於原審92年度重訴字第1941號兩造另件回復名譽事件審理時證稱：伊有去過佩芳大樓作公證，卷內公證書是依據事實製作，事實如何內容就記載如何等語，有言詞辯論筆錄為證（見原審卷㈡第179至180頁），按公證人若未依公證法第80條規定，於公證書內記載其所聽取之陳述與所見之狀況，及其他實際體驗之方法與結果，乃構成同法第54條第3項第1款規定之得付懲戒事由，公證人陳幼麟殊無甘冒被懲戒之風險而在公證書為虛偽記載之必要，是前揭公證書應堪採信。至證人車林明於原審及本院前審準備程序所為前開證述，核與前揭公證書、每日工程協調會會議紀錄及施工日誌之記載並不相符，且其為上訴人委請之僑樂保全公司人員，所言證詞有偏袒上訴人之虞，自難採信。至上訴人以公證書關於92年4月8日所附照片顯示電梯操作燈號明亮，且電梯外有公告施工人員可搭乘貨梯，足見電梯應可操作使用，92年4月11日、同年4月24日公證書內容與儀昌公司同日之施工日誌之記載不符，顯然公證書內容不實云云。惟查，92年4月8日電梯操作燈號明亮僅能證明當日電梯電源於拍攝照片當時並未關閉，電梯公告則係僑樂公司製作而置於系爭大樓，均不能證明系爭大樓電梯實際使用之情形，亦不能證明上訴人同意被上訴人使用電梯，而儀昌公司92年4月11日、同年4月24日施工日誌上並未記載電梯使用情形，難指與公證書之記載內容不符，況觀之「每日工程協調會會議紀錄」於92年4月11日記載「大樓客梯屋主關閉」等情，適與當日公證結果：「現場客用電梯全部關閉， 不能使用，僅1部貨用電梯開啟，供施工人員上下」乙節相符，益證上開公證結果確係公證人陳幼麟依據系爭大樓現場狀況所為公證。再參諸儀昌公司自92年4月8日以後，派往系爭大樓現場載運廢棄物之垃圾車及派往系爭大樓地下1樓負責接駁垃圾至1樓之發財車之派車次數始終為零次（僅於92年4月7日垃圾車派車16車次、發財車派車2車次 ），益證被上訴人確因不能使用貨梯搬運廢棄物，致使派往之垃圾車及發財車無從清運廢棄物。至上訴人以公證人陳幼麟未表明身份及令上訴人閱覽公證書內容，認前開民間公證人之公證書內容不可採云云。然上開公證書確係公證人陳幼麟親赴系爭大樓見證現場狀況而製作乙節，業據公證人陳幼麟於另案審理時到庭證述屬實，已如前述，故縱有上訴人所指之上開情形，惟仍無礙上開公證人陳幼麟就其在場所見聞後所作成文書之效力，併此說明。
⑶上訴人又以證人李清標承包被上訴人之工程，與被上訴人
關係密切，證言公正性令人質疑，且其亦證稱不知何人下令關閉電梯，最後亦由被上訴人之採購人員通知撤離，顯見並非基於上訴人之阻撓云云。查李清標雖為被上訴人發包廠商之負責人，但就其證述系爭大樓於其施工期間貨梯時常遭保全人員關閉乙節，核與施工日誌，乃至於公證書之記載相符，自較證人車林明之證詞可信；再李清標雖證述不知何人下令關貨電梯，惟既確有關閉貨梯之事實，縱非上訴人下令，亦係管理系爭大樓僑樂保全公司所為，而僑樂保全公司為上訴人之履行輔助人，系爭大樓除被上訴人外，僅有上訴人使用系爭大樓2樓， 則上訴人對於其聘用之僑樂保全公司關閉或停用貨梯自難諉為不知。另李清標為被上訴人委請承攬系爭租賃物復原工作之廠商，其施作自必聽從被上訴人之指示，包括復原工作之範圍及是否撤場，而無聽從上訴人指示之可能，自不能以被上訴人因上訴人阻撓，為免徒勞並增加無謂成本，通知李清標可能無法繼續進行撤場，即反推被上訴人未受上訴人阻撓復原。
⑷上訴人雖主張為防止搬遷過程造成大樓損壞，及確認毀損
責任歸屬，要求進行被上訴人先行繳交保證金及書立切結書，此為一般大樓管理之常態，被上訴人於85年間亦曾出具切結書，惟被上訴人於搬遷過程中，拒不繳交保證金及切結書，遲至拆除作業完成前1日始繳交保證金150萬元云云，並提出照片、僑泰興大樓承租人之廠商施工損壞賠償保證金切結書、完工通知書為證（見原審卷㈤第246至247頁、卷㈥第65至91頁）。然被上訴人否認於搬遷過程中曾損壞系爭大樓電梯及公共設施，而上訴人提出電梯受損害之照片充其量僅能證明系爭大樓電梯有照片所示之損壞，是否係被上訴人所聘請搬遷人員施工所造成，無從認定；縱有所謂施工住戶先行繳交保證金及切結書之大樓管理常態，然既非系爭大樓之住戶公約，又非習慣或法理，自無拘束被上訴人之效力，上訴人據以指示僑樂保全公司人員於被上訴人及承包商繳納保證金及出具切結書前不得搬運拆遷，已屬無據。至前開保證金切結書及完工通知書，被上訴人抗辯係因85年間伊公司在承租樓層洗洞造成孔洞，雖臺北市土木技師公會已作成鑑定報告明確表示該等孔洞對系爭建物之結構並無安全影響，惟上訴人仍執意要求廠商須出具前開切結書及繳交保證金始得施工，廠商為求施工順利，只好與上訴人協商簽訂切結書及繳交保證金等語，並提出臺北市土木技師公會85年5 月29日函、被上訴人85年7月9日（85）商建字第0703號函為證（見原審卷㈥第312至314頁），是前開保證金切結書及完工通知書所述保證金係因85年間個案經雙方協議所生，上開文書僅能證明85年當時單一事件之處理情形，並非通案情形，與上訴人所稱之大樓一般管理常態，顯然無關，更無從逕以推論系爭大樓管理單位要求出具切結書及保證金係合理且行之有年之管制措施。況本件拆遷及復原工程之承作廠商儀昌公司業已依上訴人要求，於92年4月23日交付150萬元之保證金支票予僑樂保全公司，有收據及支票影本為證（見原審卷㈥第315頁）， 然上訴人猶藉詞未讓被上訴人僱請之廠商使用貨梯進行搬運工作， 已據前開92年4月24日公證書記載明確，則上訴人此部分主張，顯不足取。
⑸復查，被上訴人對於上訴人前開阻撓拆除及復原系爭租賃
物之行為， 曾於92年4月11日以律師函請上訴人停止關閉電梯及阻撓被上訴人及所委託屬人員進入系爭大樓搬遷，並曾於92年4 月11日向轄區派出所報案請求派警前來調解排除，有存證信函及報案2聯單在卷可稽（見原審卷㈠第262至265頁、本院卷第112頁）；再者，被上訴人就上訴人要求施工人員必須將隨身袋交予僑樂保全人員檢查、支付僑樂保全人員加班費等情，被上訴人亦已責成施工人員遵照辦理，有「每日工程協調會會議紀錄」之92年4月3日記載「加班需另外給付大樓警衛加班費」， 同年月4日記載「房東要求之警衛加班費， 由儀昌代為支付」，同年月9日記載「施工廠商工具物品自行保管，若有需要工具袋需受檢查」「施工人員香煙、打火機需放置B1不得帶入工地」，同年月16日記載「施工人員請主動讓僑樂警衛檢查工具袋，確認無危險物品進入工地」（見原審卷㈠第224、2
25、230、235頁）；另上訴人要求被上訴人繳交施工保證金150萬元，被上訴人亦指示儀昌公司於同年4月23日交付等情，已如前述，顯然被上訴人已依誠信原則，盡力履行系爭租賃物回復原狀之義務，並配合上訴人之種種要求，以謀排除及解決上訴人阻撓其履行義務， 然迄至92年4月24日公證人陳幼麟至系爭大樓公證時止，上訴人猶藉詞阻止被上訴人委請之施工人員使用貨梯進行搬運以回復原狀， 是應認被上訴人至92年4月24日止確已無法履行回復原狀之義務。上訴人固主張支付加班費係因被上訴人要求保全人員日夜協助搬運大型電腦及辦公設備，自願給予保全人員之費用云云，此非惟被上訴人所否認，且查，被上訴人既將系爭租賃物之拆除及復原工作以1,291萬5,000元委請儀昌公司承攬施作，儀昌公司復自92年4月2日起每日派工數10名進場施作，有施工日誌上記載之派工人數可證（見原審卷㈠第238至261頁），豈有再要求系爭大樓保全人員協助搬運之必要？況上訴人因否認被上訴人終止系爭租約之合法性，再三要求被上訴人繼續給付租金，兩造因而交惡， 自92年3月起上訴人甚至於系爭大樓外牆懸掛布條指摘被上訴人背信違約長期欠租，有照片存卷可佐（見本院卷115至117頁），僑樂公司既係受上訴人聘僱負責系爭大樓保全工作，豈有再依被上訴人請求協助搬運物品而收取加班費之可能？上訴人此部分所辯，顯與常情有悖，不足採信。
⑹上訴人另主張依臺北高等行政法院93年度訴字第2853號判
決認其並未阻撓被上訴人清除廢棄物等回復原狀之工作，並經最高行政法院96年度判字第1146號判決維持；另臺北高等行政法院93年度簡字第1057號判決亦採相同見解云云，並提出判決書以佐其說（見原審卷㈢第301至308頁、卷㈠第333至339頁）。然查，行政法院判決之既判力，應以其所判斷之行政處分為範圍，倘為私法上權利義務事項，則不在該行政訴訟判決判斷範圍內，行政法院就此等事項所為之判斷對民事訴訟尚無拘束力。觀諸前開行政法院判決理由要旨係認定系爭租賃物內之電線電纜、輕鋼架、廢木板、塑膠及泡棉等廢棄物，為被上訴人於營運狀態下、營業場所內所產出，被上訴人乃前開廢棄物之產生主體，有依廢棄物清理法相關規定處理之公法上義務存在，係屬前開廢棄物之清除義務人，至被上訴人抗辯因上訴人阻撓進入清理，係被上訴人與上訴人間私法上事由所致，被上訴人公法上義務不能因私人間私法上事由而改變，故認北市環保局所為處以被上訴人罰鍰之原處分並無違誤，此係就被上訴人在公法上對於廢棄物是否應負清除義務加以認定，核與被上訴人在私法上未能履行回復原狀是否可歸責，洵屬二事。再者，上揭行政法院判決理由雖認北市環保局於原處分作成前近2個月期間幾乎每日均至現場稽查 ，並未發現上訴人有妨害被上訴人清除廢棄物之情形，惟北市環保局作成原處分之日期為92年12月26日， 縱然於前2個月即92年10月至12月間，北市環保局人員至現場並未發現上訴人有阻撓被上訴人清除廢棄物之情形，亦不能證明自92年2月27日被上訴人終止系爭租約之日起至同年4月24日交還系爭租賃物前，上訴人無妨害被上訴人清除及搬運之行為。至臺北高等行政法院93年度簡字第1057號判決最末附記「不過如果上訴人能在92年4月25日全部撤離 ，就表示在那個時點之前其還有能力進出上開場所，能夠搬走其他物品，卻不能搬走遺留下來的物品，在日常經驗法則是比較難以被接受的」等語，然被上訴人因上訴人多方阻撓，經協調未果後，認已無從履行回復原狀義務，不得已通知儀昌公司 、震旦行於92年4月25日撤離系爭大樓，嗣經儀昌公司估驗計價結果，原擬拆除及復原之部分工程款含稅1,291萬5,000元，已施工部分含稅599萬1,593元，尚未施作之部分含稅692萬3,407元，原擬拆卸、搬運有價櫃體等部分工程款含稅280萬5,651元，已施作部分含稅72萬4,541元 ，尚未施作部分含稅208萬1,110元；震旦行原擬拆除、組裝、 搬運有價屏風及桌板部分工程款273餘萬元，惟經估驗計價結果， 已施作部分為71萬4,378元，有儀昌公司出具之估驗詳細表及統一發票、震旦行之工作說明書及統一發票為證 （見原審卷㈡第239至242頁、第197至198頁、卷㈥355至356頁） ，震旦行更預估被上訴人未及撤出系爭大樓之資產達824萬元 ，有震旦行出具之被上訴人於系爭大樓現有家具資產預估表為證（見原審卷㈥第316頁）， 是被上訴人係因上訴人阻撓搬遷及回復原狀，於不得已之情形下，中斷有價物品之搬遷及回復原狀之工作，並非基於搬遷完畢而撤出系爭大樓，已臻顯然，則前開行政法院判決以被上訴人於92年4月25日 撤離系爭大樓已搬走全部物品，既未表明認定之依據，復與前開證據不符，自難遽採為有利上訴人之認定。
⑺按在給付期或債務人得為給付之時期有不能給付之情形，
不問其為永久不能抑一時不能，皆當然發生給付不能之效果，縱債務人嗣後回復為可能給付，亦無從變更此已發生之法定效果（最高法院80年度台上字第1894號民事判決意旨參照）。次按所謂給付不能，除傳統定義之標的毀損滅失之物理上給付不能外，應包括經濟上的給付不能及客觀上無期待可能性之給付不能，倘債務人為履行債務所須付出之金錢、勞力與物力等，依誠信原則判斷已有重大失衡，應認債務人已給付不能而得拒絕給付，始符事理之平。且無論此不能給付之情形是否為一時或永久不能，皆已當然發生給付不能之法定效果，殊無以事後債務人履行債務之阻礙業已消滅，給付業已回復為可能而謂變更已發生之給付不能法定效果。查被上訴人於系爭租約終止後，確已委請儀昌公司拆除及回復系爭租賃物之原狀，自92年4月2日開始施作，預定支出1,291萬5,000元完成復原工作，被上訴人確已誠信履行回復原狀之後契約義務，而被上訴人所承租之系爭租賃物位在系爭大樓第5至20層 之高樓層，被上訴人承租系爭租賃物已達7年，承租面積達4,212坪（見原審外放起訴狀所附原證一），系爭租約終止後必須拆遷千名以上員工使用7年餘之 各項辦公設備與裝潢家具，上訴人應負有使被上訴人得進入系爭大樓及得利用電梯之附隨義務，俾被上訴人得履行其回復原狀之義務，惟在被上訴人進行復原工作期間，上訴人屢以關閉電梯等方式，惡意阻撓，延滯被上訴人搬遷復原工作，且被上訴人於委請律師發函制止、報警請求派員調解、配合上訴人要求給付保全人員加班費及交付保證金150萬元後， 上訴人猶藉詞阻撓，致使迄至92年4 月24日止，儀昌公司依實際完成之拆除及復原工作估驗計價金額未達原預定金額之半數，已如前述，顯然被上訴人已盡一切努力，事實上無法排除上訴人所造成之回復原狀義務履行之障礙，應認被上訴人之回復原狀義務已因不可歸責被上訴人之事由，陷於給付不能而免除，故上訴人主張被上訴人之回復原狀責任，不因上訴人受領遲延而免除云云，顯然混淆被上訴人回復原狀及返還系爭租賃物（詳後述）之義務，自不足取。上訴人復主張被上訴人回復原狀對其有利，被上訴人稱其阻止回復原狀，違背經驗法則云云。然查，被上訴人向上訴人租用系爭大樓，於92年4月間每日租金近35萬元（ 詳後述），上訴人既否認被上訴人去函終止系爭租約之合法性，復一再要求被上訴人依約給付租金，則被上訴人搬離系爭租賃物自然與上訴人之利益相悖，是上訴人謂被上訴人抗辯其阻止回復原狀違背經驗法則云云，要無足取。
⒉被上訴人表示返還系爭租賃物，雖上訴人拒絕接受，然被上訴人已拋棄對系爭租賃物之占有：
⑴按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力
。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235條定有明文。經查， 被上訴人對於系爭租賃物回復原狀之義務既於92年4 月24日已因不可歸責被上訴人之事由，陷於給付不能而免除，被上訴人自得依系爭租賃物當時之現狀返還予上訴人。 又被上訴人曾於92年4月24日寄發存證信函予上訴人，表示將於翌日中午返還系爭租賃物，有存證信函可稽（見原審卷㈠第266至269頁）。 而被上訴人於92年4月25日會同公證人陳幼麟至系爭大樓，當日被上訴人公司人員及所委請之施工人員均已撤離系爭大樓，各層樓原有門禁鎖均已拆除，被上訴人公司人員請系爭大樓保全人員通報，被上訴人欲交還系爭租賃物及33把鑰匙， 上訴人之代表吳總經理及1名女性人員與被上訴人之代理人及職員2名會面， 被上訴人公司人員表示欲交還系爭租賃物及鑰匙，吳總經理答覆系爭租約終止未經同意，無交還系爭租賃物問題，且目前有拆除廢料堆積大樓內，談不到交還系爭租賃物，鑰匙不收，其已知門禁拆除之事，有92年度北院民公麟字第221002號公證書存卷可考（見原審卷㈦第108至109頁）；另上訴人之員工李麗雲於原審另案92年度重訴字第1941號審理時亦證稱：「（問：公證書之記載與當天之情況是否相符？）答：他寫的很簡要」等語（見原審卷㈡第183頁）， 堪認被上訴人確於92年4月25日向上訴人表示返還系爭租賃物予上訴人 ，並已提出系爭租賃物鑰匙，惟上訴人拒絕受領。
⑵次按有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，須拋
棄其占有，始得免除交付義務，在拋棄占有前，尚難謂其交付義務已消滅（最高法院76年台上字第2121號判決意旨參照）。 查被上訴人已於92年4月25日向上訴人表示返還系爭租賃物，提出系爭租賃物之鑰匙，並表示對系爭租賃物內因上訴人阻撓而無法搬離之物品皆拋棄所有權等情，已據前開公證書記載明確（ 見原審卷㈦第109頁），則被上訴人自92年4 月25日起已不負返還系爭租賃物之義務，亦未占有系爭租賃物。上訴人固主張被上訴人於系爭租賃物棄置300公噸有毒事業廢棄物， 仍占有系爭租賃物，嗣經北市環保局代為清運並向被上訴人收費云云，並提出臺北市環保局舉發通知書為證（見原審外放起訴狀所附原證十）。但查，依北市環保局舉發通知書或前開行政法院判決均認被上訴人為廢棄物清理法第2條第3項所稱之事業，系爭大樓所遺留之物品係包含被上訴人營業所產出之大量電線電纜、資訊線材、電信線材、輕鋼架、木板、塑膠、泡棉及可用之辦公室設備、裝潢等物，屬事業廢棄物（見原審卷㈢第307至308頁、卷㈠第337頁）， 並非上訴人所稱有毒事業廢棄物。再者，被上訴人對於系爭租賃物回復原狀義務既於92年4 月24日已因不可歸責被上訴人之事由，陷於給付不能而免除，被上訴人得依系爭租賃物當時之現狀返還予上訴人，而被上訴人復已表明對於系爭租賃物內因上訴人阻撓而無法搬離之物品皆拋棄所有權等情，已如前述，則上訴人主張被上訴人以廢棄物繼續占有系爭租賃物云云，自非可取。至上訴人所稱前開廢棄物係由臺北市環保局代為清除，並向被上訴人收取費用乙節，固然屬實，惟此僅能認定被上訴人乃前開廢棄物之產生主體，有依廢棄物清理法相關規定處理之公法上義務存在，係屬前開廢棄物之清除義務人，此與被上訴人在私法上能否履行回復原狀及是否具有可歸責性，甚至是否繼續占有系爭租賃物，不能混為一談，併此敘明。
⒊上訴人得請求自92年3月1日起至同年4 月25日止相當租金之不當得利，逾此部分為無理由：
⑴查被上訴人自92年2月27日終止系爭租約後，至92年4月25
日以言詞代替交付返還系爭租賃物予上訴人，並已拋棄對系爭租賃物之占有， 自應給付自92年3月1日起至92年4月25日止，相當於租金之不當得利。 次查，系爭租約第2條約定租賃期間：「 自84年11月1日至94年10月31日止，共計10年」第3條第1項約定：「 第1條㈠之租賃標的，經雙方共同確認其面積為4,212坪，第1年租金按每月每坪1.625元計租（未含稅），…自第2年起， 每年均按前1年租金增加5%調整，至租約期滿為止。 其各年租金為：…第8年2,286.5元…。（以上均未含稅）」 第2項約定：「第1條㈡之租賃標的，即地下第2層全部， 以30個停車位計算。
其中每層樓提供1個免租金車位， 應為16個車位。其租金已包括於本條第1項租金內，不另付租」第3項約定：「第1條㈡之租賃標的中，地下第2層停車位14位，第1年至第5年按每月每車位6,000元計租，即每月租金8萬4,000元（未含稅）」第4項約定：「第3條第3項之租賃標的從第6年起至第10年止每車位租金為8,000元整共計每月11萬2,000元（未含稅）」（見原審外放起訴狀所附原證一），92年係兩造所簽立系爭租約之第8年（即自91年11月1日起至92年10月31日止）， 租金為每坪每月2,286.5元，則每月加計停車位租金含稅為1,022萬9,875元〈計算式：（2286.5
×4,212＋112,000）×1.05＝10,229,875， 元以下四捨五入〉， 被上訴人自92年3月1日起至92年4月25日止，仍占有系爭租賃物，應支付此段時間相當於租金之不當得利為1,875萬4,771元（ 計算式：10,229,875（1＋25/30）＝18,754,771元，元以下四捨五入）。
⑵上訴人主張被上訴人另應給付自92年4月26日起至93年4月
29日止相當租金之不當得利， 然因被上訴人業已於92年4月25日請求返還系爭租賃物，並提出系爭租賃物鑰匙，雖上訴人拒絕點交，然被上訴人業已當場表明拋棄對系爭租賃物之占有，且被上訴人亦無上訴人主張以廢棄物持續占有系爭租賃物之情事，已如前述，上訴人請求被上訴人給付此段期間相當租金之不當得利，即屬無據。
㈣上訴人請求預期利益損失及回復原狀或給付回復原狀費用，並非有據：
查因上訴人阻撓被上訴人對於系爭租賃物回復原狀，被上訴人對系爭租賃物回復原狀義務之履行於92年4 月24日已因不可歸責被上訴人之事由，陷於給付不能而免除，已如前述，則上訴人主張被上訴人未回復原狀，致其無從將系爭租賃物轉租受有自92年4 月30日起至94年10月31日止預期之租金損失云云，自非有據。又被上訴人對系爭租賃物回復原狀義務之履行既於92年4 月24日已因不可歸責被上訴人之事由，陷於給付不能而免除，且此已然發生給付不能之法定效果，殊無以事後被上訴人履行義務之阻礙消滅，給付業已回復為可能而變更，是上訴人於本件主張被上訴人將系爭租賃物回復原狀如97年4月2日民事變更聲明狀附表所示或給付所需修復費用6,286萬4,340元云云，即無足取，上訴人聲請鑑定回復原狀所需費用，亦無必要，附此敘明。
㈤被上訴人得以押租金與上訴人所得請求之租金及相當租金之不當得利相抵銷：
⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限， 民法第334條第1項定有明文。 查兩造於簽立系爭租約時，被上訴人曾交付上訴人押租金6,438萬185元，為上訴人所不爭執，被上訴人既已依法終止系爭租約，對於系爭租賃物回復原狀義務之履行，復因上訴人阻撓， 於92年4月25日已陷於給付不能而免除， 且已於92年4月25日向上訴人表示返還系爭租賃物，並提出系爭租賃物鑰匙，雖上訴人拒絕受領，然被上訴人業已當場表明拋棄對系爭租賃物之占有，則被上訴人就系爭租賃物之返還義務亦已消滅，是被上訴人請求上訴人返還前開押租金，自屬有據。至上訴人於本院101年6月19日言詞辯論期日具狀主張兩造於簽立系爭租約時，上訴人因應被上訴人特殊機電要求，委由和電工程有限公司施作系爭租賃物機電工程，並約定以高額押租金抵工程款，日後不再返還押租金云云。按民事訴訟法第196條第1項規定，攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之；第2項前段規定 ，當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。 查上訴人於94年4月25日提起本件訴訟，迄至本院101年4月12日準備程序終結時止，上訴人始終未曾提出兩造間約定以押租金抵工程款而無庸返還之主張，上訴人於準備程序終結後，本院言詞辯論期日始當庭提出上開證據調查之聲請，顯係因重大過失而逾時提出攻擊方法，且有礙訴訟之終結，爰依上開規定，不准其提出。況查，依系爭租約第7條第1項業已約定：「承租人應於簽約同時，以現金或即期支票，交付押金（以第10年之租金計，共6 個月包括第3條㈢） 共為新台幣陸佰叁拾捌萬零壹佰捌拾肆點捌元整與出租人，上開押金，於租期屆滿後，承租人交還租賃標的，並履行一切義務後，或承租人依本合約第13條㈡㈣㈤㈥（B）和㈦終止後，出租人無息退還承租人。」（ 見原審外放起訴狀所附原證一），前開約定之文義明白記載押租金於系爭租約屆滿或終止後，被上訴人履行交還系爭租賃物及履行一切義務後，上訴人應無息返還予被上訴人，上訴人聲請傳喚其議定系爭租約之代表吳陸生證明兩造間曾口頭約定以押租金抵工程款云云，係曲解契約文義，顯無必要。
⒉綜上， 被上訴人應給付上訴人92年1、2月之租金2,045萬9,
750元，及自92年3月1日起至同年4月25日止相當租金之不當得利1,875萬4,771元，共計3,921萬4,521元，惟被上訴人對上訴人亦有前開押租金返還請求權，兩者給付種類相同，並均屆清償期，則被上訴人以之與上訴人前開請求相抵銷，自屬有據，又被上訴人主張抵銷後，業使兩造上開適於抵銷之二債務，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額同歸消滅，故上訴人請求被上訴人給付前開租金及不當得利，即屬無據。
七、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付92年1、2月份之租金2,045萬9,750元， 及自92年3月1日起至92年4月25日止相當於租金之不當得利1,875萬4,771元乙節，固屬有據，惟被上訴人業以上訴人應返還之押租金相抵銷；另系爭租約終止後，被上訴人雖負回復原狀之義務，惟被上訴人已誠信履行復原工作，因上訴人之阻撓，致被上訴人已盡一切努力，事實上無法於合理期間內完成復原工作，應認被上訴人之回復原狀義務已因不可歸責被上訴人之事由，陷給付不能免除，且被上訴人復於92年4 月25日以言詞代替交付返還系爭租賃物予上訴人，並已拋棄對系爭租賃物之占有。從而，上訴人依民法租金請求權、不當得利返還請求權、債務不履行損害賠償等規定，以及系爭租約之約定， 請求被上訴人給付9,340萬7,781元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息；及將系爭租賃物回復原狀至如97年4月2日 民事變更聲明狀附表所示或給付回復原狀所需費用6,286萬4,340元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。原審判決上訴人敗訴，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 24 日
民事第三庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉法 官 賴惠慈正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 101 年 7 月 24 日
書記官 張淑芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。