臺灣高等法院民事判決 100年度重上更㈠字第111號上 訴 人 龍巖股份有限公司（原名大漢建設股份有限公司）法定代理人 李世聰訴訟代理人 郭瓔滿律師複代理人 陳豪杉律師
陳志誠律師被上訴人 林柏州 住臺北市○○區○○路○○○號訴訟代理人 劉博文律師上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國99年9月14日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第219號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經最高法院就追加之訴部分發回更審，本院於102年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被上訴人應給付上訴人新臺幣壹仟零肆拾伍萬柒仟零壹拾元，及自民國九十九年十二月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘追加之訴及假執行之聲請均駁回。
追加之訴及發回前第三審訴訟費用除確定部分外，由被上訴人負擔十分之七，餘由上訴人負擔。
本判決第一項所命給付部分，於上訴人以新臺幣叁佰肆拾捌萬陸仟元為被上訴人供擔保後，得假執行。但被上訴人如以新臺幣壹仟零肆拾伍萬柒仟零壹拾元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面上訴人大漢建設股份有限公司業於民國100年2月1日與龍巖人本服務股份有限公司合併，而大漢建設股份有限公司為存續公司，且已更名為龍巖股份有限公司，茲由龍巖股份有限公司具狀聲明承受訴訟（見本院卷第15-16頁），並有公司變更登記表附卷可稽（見本院卷第18-22頁），經核並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、本件上訴人追加之訴主張：兩造於94年2月22日就坐落臺北市○○區○○段0○段0000000000000000000地號等4筆土地、面積共1602平方公尺（下合稱系爭土地，單指其中一筆或數筆時，則逕稱其地號），簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），契約總價新台幣（下同）4億6,037萬元，上訴人已依約預付1,500萬元之定金予被上訴人。依系爭契約第壹、貳條約定，被上訴人應於94年6月22日前完成約定之承租及申購，並與申購人簽訂土地預定買賣契約，使上訴人或上訴人所指定之人順利承購或依公開招標程序取得系爭契約標的土地，否則，依系爭契約第叁條第二項第（一）款、第（二）款約定，被上訴人除須返還系爭定金外，並應給付系爭契約總價1成之違約金，且上訴人得解除系爭契約。然系爭契約標的之223地號土地，及由223地號土地分割而來之臺北市○○區○○段0○段00000地號土地（下稱223-8地號土地），業於98年2月5日為第三人林美東標購取得所有權，系爭契約目的已無法達成，上訴人已於98年9月4日發函解除或終止未能履行部分之系爭契約，並再以99年8月4日準備㈢狀重申解除或終止之意思表示，為此依民法第179條、第249條第
3 款、第4款、第259條第1款等規定，擇一為有利之判決，請求被上訴人給付1,500萬元及自99年12月4日起至清償日止之法定遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行【上訴人原請求之4,603萬7,000元本息之本訴及追加之訴1,500萬元自支付命令繕本送達翌日起至99年12月3日止之利息部分，已受敗訴判決確定】。
二、被上訴人則以：系爭契約第壹條第三項、第貳條第二項約定，伊就系爭契約附圖編號1、2之土地所負契約義務，僅為於締約後120日曆天內，協助該土地現住戶向財政部國有財產局（下稱國有財產局）辦理申請承租作業，俟申租核准後，伊方須辦理申購。關於系爭契約附圖編號1土地，伊業已依限完成相關申租、申購手續，使上訴人取得所有權登記。附圖編號2土地，伊已與土地現住戶萬明濤完成讓渡權利之協議，並備妥使用證明，向國有財產局申請承租，詎遭國有財產局以前住戶趙歐珠於92年1月6日將配住宿舍歸還台灣菸酒股份有限公司，使用情形已中斷為由，拒絕申租，此實屬不可歸責於伊之事由。又依系爭契約第壹條第五項約定，系爭契約附圖編號3、5土地應由上訴人以自己名義參與公開標售程序，伊僅承諾將盡力協助。上訴人就223、223-8地號土地未能得標，乃因上訴人出價過低，非可歸責於伊。觀諸系爭契約內容，應屬具委任性質之無名契約，且有繼續性，上訴人解除契約於法不合。系爭契約縱經上訴人終止，惟伊於締約當時係有權受領定金1,500萬元，非無法律上原因，無不當得利可言。又上訴人雖因國有財產局不同意申租或他人介入致未能取得部分土地，惟伊已履行系爭契約義務，上訴人自不得依民法第249條第3、4款規定請求返還定金等語，資為抗辯。並對上訴人追加之訴，答辯聲明：追加之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於94年2月22日就系爭土地簽訂系爭契約，上訴人並於
同日依系爭契約第貳條第七項第（一）款約定，交付面額1,500萬元之支票予被上訴人，做為定金使用，該支票業經被上訴人提示兌現。
㈡223地號土地及自223地號土地分割之223-8地號土地，經國
有財產局於98年2月5日進行公開招標程序，由林美東以每平方公尺51萬0,746元、總價1億3,688萬元得標。
㈢上訴人於98年9月4日寄發士林法院郵局第563號存證信函（
下稱系爭存證信函）向被上訴人表示：兩造間之系爭契約因223地號土地及223-8地號土地已由他人標購取得所有權，系爭契約已確定無法完全履行，依系爭契約第叁條第二項第（一）、（二）款約定，被上訴人應返還系爭定金1,500萬元，及賠償按買賣價金總額一成計算之4,603萬7,000元，上訴人亦得解除契約，並催告被上訴人於98年9月15日前給付前開款項。系爭存證信函業經被上訴人收受。
㈣系爭契約第叁條第二項約定，按買賣價金總額一成計算之損害賠償，為損害賠償額預定違約金之性質。
㈤系爭土地所有權取得時序經過如下：
⒈94年2月21日：系爭契約附圖編號2土地辦理申租程序（見原審卷第54-55頁）。
⒉94年7月6日：國有財產局不同意系爭契約附圖編號2土地之申租（見原審卷第54-55頁）。
⒊94年7月15日：國有財產局將系爭契約附圖所示編號1土地自
原223地號分割為223-3地號（見本院前審卷第138-139頁）。
⒋94年11月3日：國有財產局將223-3地號土地出售予林川鉦（
即被上訴人之子）與上訴人指定之王玉梅（見本院前審卷第141-142頁）。
⒌94年11月17日：林川鉦將其持有之223-3地號土地應有部分分割為223-4地號（見本院前審第141-143頁）。
⒍94年11月29日：林川鉦將223-4地號土地以買賣為原因移轉
登記予上訴人指定之林建志（見本院前審卷第143頁）。⒎95年1月16日：國有財產局將223地號土地分割為223、223-5
、223-6地號等三筆土地（見本院前審卷第138-139頁、第144頁）。
⒏95年8月30日：國有財產局將223-5地號土地出售予上訴人指
定之林建志（即系爭契約附圖所示編號5土地之一部，見本院前審卷第144頁）。
⒐95年9月25日：林建志將223-5地號土地以買賣為原因移轉登記予上訴人（見本院前審卷第144頁）。
⒑95年11月17日：上訴人將223-5地號土地分割為223-5、223-
7地號（見本院前審卷第144-146頁），其後上訴人再將223-7地號土地輾轉移轉登記予楊尚儒。
⒒97年10月17日：林建志將223-4地號土地以買賣為原因移轉登記予上訴人（見本院前審卷第143頁）。
⒓99年4月21日：王玉梅將223-3地號土地以買賣為原因移轉登記予劉萍（見本院前審卷第142頁）。
㈥系爭契約之價金支付情形如下：
⒈94年2月22日：上訴人給付被上訴人簽約金頭期款1,000萬元。
⒉94年2月24日：上訴人給付被上訴人簽約金尾款500萬元。
⒊94年10月19日：上訴人給付國有財產局223-3地號價金1,168萬5,000元。
⒋95年8月16日：上訴人給付國有財產局223-5地號價金4,075萬5,500元。
㈦系爭契約標的包含原223地號、223-2地號、206地號、205-2
地號等四筆土地，223地號後分割為223、223-3、223-4、223-5、223-6、223-7、223-8等地號。原屬206地號、205-2地號部分改編為221地號、221-1地號。上訴人現已取得者為223-3、223-4、223-5、223-7等四筆土地。
四、茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：㈠系爭契約之性質究為買賣契約、承攬契約、委任契約或無名
契約？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。是解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年臺上字第1053 號判例意旨參照）。復按，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，民法第345條第1項定有明文。故買賣契約係以移轉財產權為目的，而所謂財產權，則指具有經濟利益而得為交易之標的。本件上訴人雖主張系爭契約名稱明訂為土地買賣契約，且由系爭契約第壹條第一項、第二項、第三項、第貳條等文字觀之，系爭契約之性質應屬買賣契約；且系爭契約若有處理事務及繼續性契約之性質，亦應屬承攬契約或兼有承攬性質之無名契約，而非委任契約云云。然查，系爭契約雖名為「土地買賣契約書」，惟細繹系爭契約第壹條第一項約定：「…茲同意甲方（按指上訴人）於乙方（按指被上訴人）開發完成後對之有依本契約買賣標的同一條件優先購買之權利。」；第二項約定：「乙方經長期整合後，已協助上開基地上現住戶辦妥承租國有非公用不動產事宜，並已依國有財產法第四十二條第一項第二款規定向國有財產局台灣北區辦事處申請承租附圖編號1與編號2部分土地，面積約59坪在案。」；第三項約定：「乙方於辦理前項租約完竣後，將以原承租人名義依相關法令向國有財產局申購，依分割後之新地號一次或分次移轉至承租人名下，並協助甲方或甲方指定之人與承租人就該59坪土地簽立土地預定買賣契約…前項所有程序，乙方承諾將於本約締結後120日曆天內（即九十四年六月廿二日前）執行完成。」；第五項約定：「附圖編號3、5之部分乙方承諾盡力達成標售之目標，並由甲方或甲方指定之人直接參與投標，投標價格依雙方協議後定之。」；第貳條第二項約定：「乙方於辦理租約完竣後，將以原承租人名義依相關法令向國有財產局申購，依分割後之新地號一次或分次移轉至承租人名下，並協助甲方或甲方指定之人與承租人就該承租土地簽立土地預定買賣契約…」；第三項約定：「甲方承諾於國有財產局同意讓售本標的時，依規定期限繳交應繳納之金額。」；第四項約定「甲方承諾如國有財產局就附圖3、5部分決定依公開招標程序標售時，依規定期限繳交押標金，除依雙方協議之投標金額參與投標，並於得標後依規定期限繳交得標金額。」等內容觀之，顯見系爭契約非以移轉被上訴人之財產權予上訴人為目的，揆諸上開說明，上訴人主張系爭契約之性質為買賣契約，已非可採。況系爭契約第壹條第一項後段所謂「另同段221地號（面積五百九十三公尺，下稱221地號土地）土地，乙方亦在開發中，茲同意甲方於乙方開發完成後對之有依本契約買賣標的同一條件優先購買之權利。」等語，係指系爭土地以外之221地號土地，則上訴人以此部分文字主張系爭契約為買賣契約，亦非可採。
⒉次按，稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工
作，他方俟工作完成，給付報酬之契約，民法第490條第1項定有明文。是承攬係以承攬人為定作人完成一定工作為契約之標的。而所謂完成一定之工作，則指施以勞務之一定結果。經查，被上訴人就系爭契約之主要義務，在於整合系爭土地上之現住戶，協助現住戶向國有財產局申租、申購，再使上訴人或其指定之人取得系爭土地所有權，足徵上訴人取得系爭土地所有權與被上訴人施以勞務之間，或存有對價關係，然被上訴人就此能否完成一定之工作，尚取決於國有財產局是否同意現住戶之申租、申購，及現住戶之履約意願與是否有其他人士參與競爭等等。顯見上訴人取得系爭土地所有權，非必為被上訴人施以勞務之一定結果，自與承攬契約之性質不同。
⒊再按，稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，
他方允為處理之契約，民法第528條定有明文。故委任契約重在處理事務，至是否完成一定結果，則非所問，意即處理事務不以有一定結果為必要。然查，參諸系爭契約第貳條第五項「甲方承諾，於依本條第四項約定，順利取得國有財產局就附圖3、5部分之得標通知書之次日，開立即期支票給付雙方協議買賣總價扣除所有暫付款（即依第二項至第四項約定之甲乙雙方實際支出之總額）之差額（同時作為甲方與原承租人間就59坪土地之購地款之一部分）之支票乙紙置於見證律師處。」；第六項「點交之後，甲方無條件同意乙方領取本條第五項置於見證律師處之支票」；第七項第（五）款「第五期款：尾款，依本條第五項及第六項約定之方式支付」等約定以觀，可知上訴人是否完全取得系爭土地所有權，為被上訴人得否領取對價之條件。是系爭契約之履行，必待一定結果之完成，亦與委任契約有別。故被上訴人辯稱系爭契約屬委任契約云云，亦不足取。
⒋準此，依系爭契約約定，兩造就系爭契約之給付，有其階段
性完成之順序，亦即系爭契約目的能否完成，繫諸於國有財產局是否同意現住戶之申租、申購，或國有財產局處理系爭土地之決策。而被上訴人除應處理一定事務外，上訴人亦負有支出取得系爭土地費用之相關義務；且於系爭契約結案時，兩造亦應結算相關費用，再以尾款（第五期款）支付。故系爭契約之性質與買賣、承攬、委任之法律關係均有所不同，應屬非典型契約即無名契約。
㈡上訴人依民法第179條、第249條第3款、第4款及第259條第
1款等規定，請求擇一判決被上訴人返還系爭定金，有無理由？⒈按所謂繼續性契約，係指不能因一次給付而使債之關係消滅
，而須在一段時間內規則地或不斷地給付，始能達成契約目的，使債之關係消滅之契約。故繼續性契約原則上僅得終止契約，而不得解除契約。經查，系爭契約與買賣、承攬、委任等契約均有不同，屬於無名契約，已如前述；而依系爭契約第壹條第一項至第三項、第貳條第二項、第六項等約定內容觀之，可見被上訴人就系爭契約之給付義務，非屬一次性給付，而為多次、不同方式之給付，且系爭契約第貳條第一項尚有「乙方為取得上開全部標的之長期整合過程」「乙方整合過程」等文字，益徵系爭契約應屬繼續性之無名契約，故上訴人主張依系爭契約第叁條第二項約定解除系爭契約云云，自非可取。惟被上訴人就系爭契約之給付義務，要屬勞務性質為主，且系爭契約甚重視兩造間之信任關係，此參諸系爭契約第壹條第三項、第五項；第貳條第一項、第二項、第四項等約定即明；故關於系爭契約得否終止，應準用民法委任之規定。
⒉復按，當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第54
9條第1項定有明文。蓋委任契約係基於當事人之信任關係，倘信任基礎已有動搖，即應允其終止契約。經查，附圖編號2土地（即223-2地號）部分，因國有財產局不同意承租之申請，被上訴人自無進行申購程序之可能；至223、223-8地號土地因已由第三人林美東得標，且系爭契約自簽訂後至上訴人起訴時止，已逾四年有餘，卻仍無法達成系爭契約之目的等情觀之，若任令兩造間法律關係陷於長久不能確定之狀態，亦非所宜，堪認上訴人應可以書狀為終止系爭契約之意思表示。次查，兩造均不爭執上訴人已於98年9月4日以系爭存證信函向被上訴人表示因223地號土地及223-8地號土地已由他人標購取得所有權，系爭契約已確定無法完全履行請求解除系爭契約，並經被上訴人收受等情；且上訴人復於原審99年8月4日之準備書（三）狀向被上訴人再為解除契約之意思表示（見原審卷第67頁）。雖上訴人於上開存證信函及準備書狀所敘明者均為解除系爭契約，惟其真意應包括終止系爭契約在內；況上訴人於本院前審已為補充陳述，被上訴人對此亦無異詞（見本院前審卷第240頁、第247頁背面），堪認系爭契約業經上訴人合法終止。
⒊次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。民法第182條第2項亦有明定。本件被上訴人雖以其在締結系爭契約時為有權受領系爭定金，非無法律上原因而受利益；且上訴人已取得223-3、223-4、223-5、223-7等地號土地所有權，伊得請求返還之同時履行抗辯云云。然查，上訴人既承諾以每坪土地95萬元之價格取得系爭土地，此項價格包括被上訴人為取得系爭土地之長期整合過程中所有已支付和應支付現住戶與國有財產局及任何第三權利人之各項費用，暨被上訴人整合過程之投資報酬在內，此觀諸系爭契約第貳條第一項約定即明。則系爭契約既經上訴人終止，自應依上開約定結算兩造間之權利義務關係。
⒋承上，依系爭契約第貳條第一項約定，兩造有關系爭土地每
坪95萬元之價格，係約明包括被上訴人為取得系爭土地之長期整合過程中所有已支付和應支付現住戶與國有財產局及任何第三權利人之各項費用，暨被上訴人整合過程之投資報酬在內，然並未約定包括上訴人為系爭土地所支出之租金、使用補償金及其繳交國有財產局款項超過所定價格部分，此觀系爭契約第貳條第一項約定自明，則上訴人為系爭契約雖合計支出6,853萬1,837元（包括兩造不爭執事項㈥所述金額共6,744萬0,500元，及上訴人為223-3、223-4、223-5、223-7等四筆土地之取得，所支出之租金、使用補償金合計109萬1,337元，總計6,853萬1,837元），惟此部分款項之支出，既不在系爭契約第貳條第一項約定範圍，上訴人亦自承屬系爭契約第貳條第七項第二款約定之範圍（見本院卷第27-28頁），則系爭契約在經上訴人合法終止請求被上訴人依約返還第一期款即系爭定金1,500萬元時，自應就上訴人給付被上訴人系爭定金之目的，除部分做為被上訴人整合系爭土地之報酬外，其餘則做為被上訴人整合系爭土地過程需支付各項費用之代墊款，自然並不包括上訴人為另取得系爭土地所支出之其他費用。故上訴人主張以其為系爭土地所代墊之費用6,853萬1,837元，扣除上訴人所取得之223-3、223-4、223-5、223-7等四筆土地之面積合計為184平方公尺（約55.66坪），依每坪95萬元計算其價格約為5,287萬7,000元後，上訴人所溢付之1,565萬4,837元屬被上訴人之不當得利，要非可採。
⒌惟系爭契約既經上訴人提前終止，兩造即應依終止時系爭契
約履行之程度進行結算。經查，上訴人依系爭契約第壹條第一項之約定，原應取得系爭土地4筆合計面積共1602平方公尺（坪數484.6坪），惟被上訴人僅使上訴人取得系爭223-3、223-4、223-5、223-7等4筆地號土地，合計面積55.66坪，僅完成系爭契約原約定比率11.49%（55.66÷484.6）；而依系爭契約第貳條第一項所約定之價格，係載明包含上訴人為取得全部系爭土地之長期整合過程中所有已支出及應支出之成本，暨被上訴人可得之報酬，上訴人承諾以每坪95萬元之價格支付款項予被上訴人，故就被上訴人處理系爭土地可得之利潤即報酬之計算，應就上訴人取得系爭223-3、223-4、223-5、223-7等4筆地號土地面積55.66坪，原本依系爭契約應支出之金額5,287萬7,000元（55.66坪×每坪95萬元），扣除上訴人取得上開4筆地號土地實際支出之金額5,244萬0,500元（11,685,000元+40,755,500元，見本院前審卷第171頁、第179頁）後，其中之差額43萬6,500元（52,877,000元－52,440,500元），即為被上訴人為上訴人取得上開4筆地號土地可得之報酬。此外，被上訴人亦以如附表所示之各項費用，表示其均屬被上訴人為系爭土地進行整合所支出之費用，合計1,414萬5,075元，則該部分金額在兩造就系爭契約終止後進行結算時應予扣抵等語，固為上訴人所否認，惟經本院逐一審酌後，認被上訴人主張扣抵之金額在410萬6,490元範圍內為可採，理由詳如附表本院之判斷欄所載。
⒍綜上，系爭契約經上訴人合法終止，經會算結果，被上訴人
為取得系爭土地而自上訴人處取得之定金1,500萬元，經扣除被上訴人依約為上訴人取得系爭223-3、223-4、223-5、223-7等4筆地號土地所支出之必要費用410萬6,490元，暨被上訴人為上訴人取得上開4筆地號土地可得之報酬43萬6,500元後，被上訴人尚應退還上訴人1,045萬7,010元（1,500萬元－410萬6,490元－43萬6,500元）。
五、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，追加請求被上訴人給付1,045萬7,010元及自99年12月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許；逾此範圍所為請求，非屬正當，應予駁回。又上訴人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至上訴人追加之訴駁回部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併予敘明。
七、據上論結，本件追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 29 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 劉勝吉法 官 林玉珮正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 102 年 1 月 29 日
書記官 廖月女附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。