臺灣高等法院民事判決 100年度重上更㈠字第88號
上 訴 人 吳咨蓉
吳冠賢吳陳淑吳和霖原名吳.吳冠群吳慧玲上六人共同訴訟代理人 許修齊律師被 上訴 人 邱鏡明訴訟代理人 羅 行律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國98年8月28日臺灣新竹地方法院97年度重訴字第48號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於101年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴部分廢棄。
上開廢棄部分：㈠確認兩造就坐落新竹市○○段○○○○號土地（面積15,627.97平方公尺）及同地段八０九地號土地（面積419.11平方公尺）之耕地租賃關係不存在。㈡被上訴人應將上開土地返還上訴人。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔。
本判決第二項所命返還土地部分於上訴人以新台幣柒佰伍拾萬元為被上訴人供擔保後得假執行，但被上訴人如以新台幣貳仟貳佰肆拾陸萬伍仟玖佰壹拾貳元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件兩造間租佃爭議事件，上訴人申請新竹市政府耕地租佃委員會調處不成立後，經新竹市政府以民國97年4月11日府地權字第0970035518號函檢附新竹市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、租佃爭議調解聲請書、土地登記謄本及38年6月28日臺灣省新竹市私有耕地租約，移請原審處理（見原審1卷3至22頁），依上開規定，上訴人提起本訴，應予准許。
二、上訴人主張：訴外人蔡來進於38年間將其所有重測前為新竹市○○○段170、171之1、171之3、667地號土地（除171之3地號土地為其中面積3甲部分外，餘3筆均為全部面積，下合稱系爭耕地）出租予被上訴人之父邱德財，雙方訂有台灣省新竹市香坑字第35號私有耕地租約，並經新竹市政府登記在案。嗣蔡來進、邱德財死亡，系爭耕地經分割、重測，伊因法院拍賣及繼承而取得重測後新竹市○○段803、809地號土地（下分別逕稱某地號土地，合稱系爭土地），並承受系爭土地之原有租佃關係，而成為出租人，被上訴人則為承租人。惟被上訴人未徵得伊同意，竟在803地號土地上建築磚造廁所、鋪設水泥道路、水泥地及搭蓋鐵製棚架等設施，經營觀光果園，從事商業牟利行為，顯有不自任耕作之情事，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭土地之耕地租約應屬無效，並依民法第767條之規定，求為確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，被上訴人應返還系爭土地予上訴人，並就返還土地部分願供擔保請准宣告假執行之判決。
三、被上訴人則以：伊在803地號土地外西側設立「德聲觀光果園」牌樓，係為指示果園位置，配合地方政府促銷荔枝，發展觀光果園，符合農業發展條例之農業活動。而伊在803地號土地設置磚造廁所，係供農作之用，舖設水泥路面方便農耕機械通行，水泥地則供曬穀、存放收成物、農具或停放農耕機械之用，另搭設鐵製棚架種植百香果及絲瓜，供乘涼之用，雖兩側另設鋼椅，中間有鞦韆，並有木頭桌，但不妨礙種植農作物使用之目的，且四週仍廣植大面積之果樹，並無不自任耕作情事等語，資為抗辯。
四、上訴人及原審共同原告蔡奇宏、蔡文彬起訴請求㈠確認蔡奇宏與訴外人邱聲明間就坐落新竹市○○段○○○○號旱地面積11,963.88平方公尺，同段800地號旱地面積3,535.49平方公尺之耕地租賃關係不存在，邱聲明應將上開土地返還訴外人蔡奇宏。㈡確認蔡文彬與邱聲明間就同段801地號旱地，面積5,831.34平方公尺，同段802地號旱地面積3,055.87平方公尺，及同段815地號旱地面積2,491.51平方公尺之耕地租賃關係不存在，邱聲明應將上開土地返還蔡文彬。㈢確認上訴人與被上訴人間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，被上訴人應將系爭土地返還上訴人。原審為上訴人及蔡奇宏、蔡文彬全部敗訴判決。上訴人及蔡奇宏、蔡文彬不服，全部提起上訴，經本院98年度重上字第559號判決駁回上訴（下稱前審判決）。上訴人及蔡奇宏、蔡文彬再提起上訴，經最高法院駁回上開㈠、㈡項之訴確定，並將上開㈢之訴廢棄發回。上訴人於本院上訴聲明：⒈原判決關於駁回下開第二項之訴部分廢棄。⒉上開廢棄部分，①確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在。②被上訴人應將系爭土地返還上訴人。③關於返還土地部分，上訴人願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：⒈上訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、不爭執事項：
㈠、坐落重測前新竹市○○○段○○○○○○號旱地面積1.2373甲（1.2001公頃），同段171-3地號旱地面積3.8245甲（3.7095公頃），同段667地號旱地面積1.0995甲（1.0164公頃）及同段170地號旱地面積0.0415甲，原為蔡來進所有，其於38年6月28日將171-3地號土地部分面積3甲及其他3筆土地全部出租與被上訴人之父邱德財耕作，雙方訂有耕地租約，並經新竹市政府為耕地三七五租約登記（香坑字第35號）。蔡來進於39年2月18日死亡，由蔡來進之子蔡炳榕、蔡炳坤、蔡炳南、蔡炳章等4人於42年6月5日辦理繼承登記，蔡炳榕於49年2月12日死亡，其女蔡欣欣拋棄繼承，由蔡炳榕之妻蔡楊惜及養子蔡宗玢繼承並辦理繼承登記。蔡炳坤、蔡炳南、蔡炳章、蔡楊惜、蔡宗玢等5人於54年4月16日，將上開171-1地號土地分割出171-6地號土地、171-3地號土地分割出171-12地號土地，贈與蔡奇宏並繼受所贈土地之租佃關係。蔡炳章於77年8月9日死亡，由其妻蔡謝瑤卿及子蔡文鑑、蔡文銘、蔡文彬繼承。蔡炳章所遺171-5、171-12、667-6地號土地則由蔡文彬繼承，並辦畢分割繼承登記；蔡炳南於73年11月26日死亡，由其妻蔡施安勉及子即蔡奇宏、蔡宗錦、蔡文欽繼承，以分割繼承方式辦理繼承登記，蔡施安勉於辦妥繼承登記後，將所繼承之土地贈與蔡奇宏及蔡宗錦、蔡泓書、蔡宜宏。另蔡楊惜、蔡宗玢前因繼承取得之170、171-8地號土地，經原法院以74年度執字第3567號強制執行事件拍賣，由吳坤泰得標承買，吳坤泰於84年間死亡，再由上訴人繼承。
另承租人邱德財於71年間死亡，被上訴人及邱聲明為其繼承人。此有土地登記謄本、台灣省新竹市私有耕地租約、新竹市私有耕地租約附表可證（見原審1卷13至22頁、51至52頁、96頁）。
㈡、被上訴人在803地號土地上建造如原判決附圖甲Ａ部分所示廁所（面積22.66平方公尺），鋪設Ｂ部分水泥路（面積324.6平方公尺），Ｄ部分水泥地（面積140.61平方公尺），Ｅ部分屋前水泥地（面積5.69平方公尺），及搭蓋如前審判決附圖所示Ａ部分鐵製棚架（面積102.95平方公尺）等情。此有原審勘驗筆錄、土地複丈成果圖、照片及前審勘驗筆錄可參（見原審1卷202至204頁、208頁、234至238頁、本院前審卷70頁、80至84頁、89至90頁）。
六、查上訴人之被繼承人吳坤泰拍定取得系爭土地後，否認被上訴人就系爭土地存有耕地三七五租約關係，被上訴人依買賣不破租賃原則，主張其承租權不受吳坤泰經法院拍賣取得系爭土地所有權之影響為由，於76年間對吳坤泰起訴確認系爭土地之耕地租賃關係存在及協同辦理耕地三七五租約登記等事件，終獲最高法院78年度台上字第1157號勝訴確定判決（見原審1卷86至90頁）。而上訴人於本件則係主張被上訴人擅在系爭土地上建築磚造廁所、鋪設水泥路、水泥地及搭蓋鐵製棚架等地上物，而有不自任耕作情事，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項及民法第767條之規定，確認兩造就系爭土地之耕地租賃關係不存在及返還土地，足見前後兩事件之當事人、原因事實及請求權基礎俱不相同，顯非同一事件，合先敘明。
七、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段法有明文。
所謂有即受確認判決之法律上利益者，係指法律關係之存否在當事人間不明確，因其不明確致一方之權利或其他法律上之地位有不安之危險，而該不安之危險，得以確認判決予以除去者而言。查上訴人主張其與被上訴人間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，為被上訴人所否認，則兩造就系爭土地之耕地租賃法律關係存否不明確，致上訴人私法上地位受侵害之危險，須以法院判決始得除去，是上訴人提起本件確認之訴，自屬有據，應予准許。
八、次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。而所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因，最高法院著有70年台上字第4637號判例可參。上訴人主張被上訴人擅在803地號土地上建築磚造廁所、鋪設水泥道路、水泥地及搭蓋鐵製棚架等設施，並在803地號土地外之西側，設立「德聲觀光果園」牌樓，經營觀光果園，從事商業牟利行為，顯有不自任耕作之情事，雖被上訴人並不否認設置上開設施及牌樓，復經原審及前審履勘屬實，並製有勘驗筆錄可稽（見原審1卷202至204頁、前審卷81頁）。惟被上訴人辯稱廁所係正當必要之設施，水泥路係農具通過所需且便利排水，水泥地則供曬農作物及存放收成物或農具，鐵製棚架則係種植百香果及絲瓜供乘涼之用，牌樓則係指示果園位置之用，並無不自任耕作云云。惟查：
㈠、雖從事農耕活動仍有如廁之需，但被上訴人所建築之廁所，占地22.66平方公尺（將近7坪），並區分為男女部，外牆貼磁磚，正面設有二座洗手檯，上方各置鏡子乙面，此有現場相片可參（見原審1卷131頁），依該廁所規模及型式而觀，顯非耕作所需之簡易型廁所甚明。又該廁所位於原判決附圖甲Ｃ部分所示柏油路旁，靠近德聲觀光果園牌樓，位於果園入口處，並在廁所後方架設圍籬隔離果園（見原審1卷234頁及本院卷29頁照片），則在803地號土地從事耕作人員欲至該處上廁所，必須從遠○○○區○○○○路，再往外至果園入口處，始能如廁，甚為不便。可見該廁所並非考量農作之需所設，而係方便觀光採果遊客使用之男女廁所甚明。
㈡、再者，803地號土地屬陡峭斜坡地形，不適機械耕作，縱須農耕機械進入果園翻土斷根，惟農耕機械裝設大尺寸輪胎本為行駛崎嶇農地之用，無須另鋪設水泥路面供其行走，況農耕機械寬度不過1.5公尺，則2公尺寬水泥路面已足供使用，惟被上訴人卻開闢鋪設可供汽車通行及會車之4公尺至8公尺水泥路面，此觀諸現場相片即明（見原審1卷235至236頁，本院卷29至30頁），顯逾農用所需之合理範圍。況且，該水泥路通向803、805地號土地邊界，再連接至德聲觀光果園所設置之觀景台等情，業經原審及前審至現場履勘屬實（見原審1卷204頁，前審卷82頁），足見上訴人主張被上訴人在803地號土地上鋪設如原判決附圖甲Ｂ部分水泥路（面積324.6平方公尺），係供採果遊園之車輛通行使用等情，堪予採信。
㈢、被上訴人辯稱其搭建如前審判決附圖Ａ部分所示鐵製棚架，係供種植農作物及乘涼之用云云，惟被上訴人非僅搭設鐵製棚架，並在兩側設置鋼椅，中間有鞦韆架，並有木頭桌等情，業經前審勘驗屬實（見前審卷70頁照片、83頁）。另參酌德聲觀光果園網頁內容：「果園內設有漂亮的雙層六角亭、搖搖椅、石階步道、瓜果隧道、休閒桌椅…等設施。不僅是親子採果的好所在，也是親朋好友聊天泡茶會休閒賞鳥、紓解壓力的好地方」等語（見前審卷169頁），顯係被上訴人為招徠遊客前來採果遊園所添設之休憩設施，而非供農暇之餘乘涼之用，甚為明灼。
㈣、被上訴人辯以如原判決附圖甲Ｄ、Ｅ所示水泥地係供曬穀、存放收成作物及停放農具使用云云，惟原審於97年8月13日至現場勘驗結果：「803地號上東側位置有一水泥空地，其旁有鋪設柏油路，兩造均稱該空地上原有邱鏡明所搭設鐵皮棚架，現已拆除，毗鄰812地號旁亦有一水泥地…前開水泥空地及廁所，據被告稱係由邱鏡明所搭設，此部分原告不爭執」，並有現場相片可參（見原審1卷203頁正反面、131頁、237至238頁、246頁至247頁），前審復於99年5月7日再至現場履勘結果：「勘驗情形：Ｄ為水泥地…Ｅ為水泥空地，Ｅ的左側有拆除後的水泥牆面、前方右側有一小面水泥牆面」（見前審卷82至83頁），上訴人遵前審所命提出拍攝原判決附圖甲Ｄ、Ｅ部分相片（見前審卷146至147頁），雖被上訴人抗辯上訴人提供相片不實，惟比對Ｄ部分相片（即原審1卷131頁下方、237頁下方相片、246頁相片與前審卷146及147頁上方相片之相互比對），右側均立有相同電線桿，僅係鏡頭遠近呈現畫面大小差異而已，並非場景不同，而均係拍攝Ｄ部分之相片，並可佐證被上訴人在Ｄ部分原搭設鐵皮棚架供堆放鐵材等器具，現已拆除成為水泥空地之事實存在。至於Ｅ部分，依上訴人提出於原審履勘前後之相片相互比對結果，該處原堆放工廠材料，經拆除後方工廠後，剩餘左右兩面水泥牆等情（見原審1卷247頁及238頁上方相片），與前審到場履勘情形相符，自屬可信。是原判決附圖甲Ｄ、Ｅ部分現狀雖為水泥地，但被上訴人在該處搭設鐵皮棚架堆放鐵材等器具或供拆除前工廠堆放雜物使用，顯設置非供農耕目的之工作物，縱事後已拆除，亦不能解免其不自任耕作之事實。被上訴人事後辯以曬穀或堆放農作物或農業機具之用云云，已無可信。
㈤、基上，被上訴人經營德聲觀光果園，在803地號土地上建造如原判決附圖甲Ａ部分所示廁所（面積22.66平方公尺），鋪設Ｂ部分水泥路（面積324.6平方公尺），及搭蓋如前審判決附圖所示Ａ部分鐵製棚架（面積102.95平方公尺），供觀光遊客遊憩使用。另被上訴人在803地號土地鋪設如原判決附圖甲Ｄ部分水泥地（面積140.61平方公尺）及Ｅ部分屋前水泥地（面積5.69平方公尺），則係拆除鐵皮棚架或工廠後所遺之地上物，並非供農作之用。是被上訴人設置上開工作物，係供其他非耕作之使用，已有不自任耕作情形。又被上訴人於71年間繼承邱德財與上訴人間之耕地租賃契約，兩造未再重新約定，依農業發展條例第20條第2項規定，本件並無該條例之適用，要無庸疑。縱認被上訴人在系爭土地種植大面積果樹，並配合地方政府活動促銷荔枝，發展觀光農業，符合農業發展條例之規定，亦不能執此排除被上訴人上開不自任耕作之事實存在。是揆諸前揭判例意旨，被上訴人行為已構成耕地三七五減租條例第16條第2項所規定租約無效之原因，雖被上訴人仍在系爭土地種植果樹，惟承前所述，系爭租約應屬全部無效（最高法院46年台上字57號判例意旨參照），被上訴人既無占有使用系爭土地之合法權源，則上訴人據此訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在；另依民法第767條之規定，請求被上訴人返還系爭土地，自屬有理由。
九、綜上所述，上訴人主張被上訴人違反耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項，請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，並依民法第767條規定，請求被上訴人將系爭土地返還上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示，又兩造均陳明願供擔保宣告假執行及免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
十、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 6 日
民事第十六庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 謝碧莉法 官 傅中樂正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 101 年 3 月 6 日
書記官 明祖星附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。