臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第150號
上 訴 人 王士龍訴訟代理人 楊俊雄律師被上訴 人 張 駿訴訟代理人 楊正評律師上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國100年1月14日臺灣臺北地方法院99年度訴字第2288號第一審判決提起上訴，經本院於100年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於98年10月間經由仲介東森房屋南京加盟店京鑽房屋仲介事業有限公司（下稱東森房屋）介紹，經安排看屋後，於98年10月16日與上訴人之代理人徐連英簽訂不動產買賣契約書，約定買受上訴人所有之門牌臺北市○○區○○路○○巷○號5 樓房屋及其坐落之臺北市○○區○○段3小段421-2 地號土地暨地下二樓編號59之停車位（下稱系爭房地），約定買賣總價新臺幣（下同）2,200 萬元，交屋日為98年11月6日。嗣上訴人於98年11月2日已將系爭不動產辦妥移轉登記予伊所有，迨伊於98年11月6日給付價金1,500萬元時，雙方再約定上訴人自交屋日起承租30天之租賃契約（月租金5 萬元），作為上訴人搬遷之最後期限，至交屋日前保留尾款200 萬元以保障伊權益，上訴人遲延者，上開200 萬元同意無條件讓伊沒收。詎前開30日租約屆滿前，上訴人竟稱：其妻徐連英以詐欺及偽造文書等方法，未經同意及授權即出售系爭房地，故系爭契約無效云云。惟系爭契約已據徐連英提出上訴人之授權書、印鑑、印鑑證明、身分證正本等相關文件，並有賣方仲介人員劉礎寬為見證人，且經地政士謝國光驗證無誤，系爭契約合法成立生效。買賣價金以現金分2 次交付，係應上訴人代理人徐連英之要求，已於契約書第14條載明。伊除上開買賣總價外尚支付土地增值稅、仲介費共計已逾2,436 萬5,000 餘元，與華信不動產估價事務所估價報告書鑑估2,508 萬8,929 元相較，並無低價賤買情事，本件交易過程完全符合代理銷售常態，伊並無任何交易之過失可言。茲因租期屆滿，業以存證信函催告上訴人遷讓交付房屋，未獲置理，爰依民法第455 條、第767 條規定，求為命上訴人應將系爭房屋遷讓點交被上訴人之判決。
原審為被上訴人勝訴之判決。被上訴人聲明：上訴駁回。
二、上訴人聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。答辯略以：㈠伊對系爭買賣契約之買受人、買賣價金均不知悉，雙方之買賣意思表示並未合致，故系爭買賣契約並未成立。㈡伊有嚴重白內障，視力幾乎全盲，平日於文件上簽名，需要旁人攙扶並協助握住手臂以利書寫，且簽署文件須由他人解說意義，自己無法直接閱讀瞭解內容，系爭授權書上之簽名是否由伊簽署，難以辨識。不論授權書是否由伊簽署，伊不可能瞭解內容及法律效果。系爭不動產為伊退休養老之處所，不可能出售，故授權書應屬無效。㈢退步縱認授權書有效，因該授權書係伊遭配偶徐連英詐欺而為，徐連英已經檢察官提起公訴，伊已依民法第92條規定撤銷該受詐欺之授權書意思表示。系爭契約既在徐連英無權代理下簽署，且系爭房地出賣過程中伊從未親自出面、高價低賣、被上訴人將買賣價金2,000 萬元以現金支付，及被上訴人交付部分頭期款賣方即辦理移轉登記等節，均不符交易常規，且系爭買賣契約簽立於98年10月16日，然徐連英所持印鑑證明乃98年6 月12日申請登記者，顯逾印鑑證明限於事件前3 個月核發之一般交易習慣，故系爭不動產之買賣契約對伊不生任何效力，被上訴人無權請求遷讓交付房屋。
㈣伊從未對被上訴人表示徐連英有代理出售系爭不動產之權限，亦未在得知徐連英無權代理時不為任何反對之表示，被上訴人應明知徐連英係無權代理，本件並無民法第169 條表見代理規定之適用。㈤伊未授權徐連英受領本件買賣價金，被上訴人未就自己支付買賣價金之事實舉證以明，縱令有給付予徐連英之情，既非對伊清償，不生消滅債務之效力，故伊得依民法第264 條第1 項規定主張同時履行抗辯，拒絕被上訴人請求遷讓房屋等語抗辯。
三、兩造不爭執之事實：㈠訴外人徐連英於94年5月23 日與上訴人結婚，婚姻關係現仍存續中，有戶籍謄本可按（原審卷㈠第74頁）。
㈡上訴人於98年6月12 日與徐連英、訴外人賀有福共同前往臺
北市大安區戶政事務所，由上訴人親自簽名辦理印鑑登記並請領印鑑證明，有臺北市大安區戶政事務所覆函暨檢附之印鑑證明、印鑑登記證明申請書在卷可參（本院卷第55-57 頁），並據上訴人自陳明確（本院卷第52頁反面）。
㈢訴外人徐連英提出之98年9月18 日授權書其上有上訴人簽名
並捺指紋，且蓋用與上開印鑑證明相同之印鑑章，授權書上記載：「茲因所有權人王士龍事務繁忙特授權本人之妻徐連英女士....授權代理本人下列不動產（即系爭不動產）全權出售、租賃、移轉、抵押（借款）、過戶領取價款等一切手續及有關之一切事宜。被授權人處理上述事宜所簽署之一切合約及文件，授權人均予以承認並承擔因此產生之法律問題。被授權人有轉再授權之權，恐口無憑特立本書為據」等語，並由訴外人劉礎寬簽名為見證人，有授權書可憑（原審卷㈠第10頁）。
㈣訴外人徐連英以上訴人代理人身分，提出系爭授權書、系爭
不動產所有權狀、上開印鑑證明、上訴人身份證正本及與上訴人印鑑證明相符之印鑑章，於98年10月16日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書，將上訴人所有之系爭不動產以 2,200萬元出售予被上訴人，約定以98年11月6 日辦理點交房屋。
嗣系爭不動產之所有權移轉登記於98年11 月2日辦妥為被上訴人名義，有不動產所有權狀、土地及建物登記謄本、買賣契約書可參（原審卷㈠第6-9、12、75、83、85、86頁）。
㈤上訴人於98年12月4 日寄發存證信函予被上訴人，表示：訴
外人徐連英以詐欺及偽造文書等方法，於未經其同意授權之情事下，出售系爭不動產，向被上訴人表明系爭不動產買賣契約無效及撤銷所為之意思表示，請求被上訴人配合辦理不動產回復登記程序之旨。被上訴人於收受前開存證信函後，於98年12月17日覆稱：上訴人應於文到3 日內遷讓點交房屋，逾期者將依約沒收尾款200 萬元等語，有兩造往來之存證信函可按（原審卷㈠第13-15頁）。
四、本件重要爭點在於：㈠上訴人有無授權訴外人徐連英出售系爭不動產？抑上訴人應
負表見代理之授權人責任？㈡被上訴人請求上訴人遷讓點交房屋，有無理由？㈢上訴人得否以被上訴人未給付價金為由主張同時履行抗辯？
五、上訴人有無授權訴外人徐連英出售系爭不動產？抑上訴人應負表見代理之授權人責任？㈠按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。
㈡被上訴人主張：上訴人委任其妻徐連英為代理人，伊與上訴
人代理人徐連英於98年10月16日簽訂不動產買賣契約書，約定以總價2,200 萬元向上訴人買受其所有系爭不動產，已依約交付2次價金分別為500 萬元、1,500萬元，上訴人已將系爭不動產所有權辦妥移轉登記予伊乙節，業據提出授權書、不動產買賣契約書、授權書、印鑑證明、土地及建物所有權狀及房屋稅繳款書等件為憑（原審卷㈠第6-12、16、 85-86、89頁）。上訴人雖不否認授權書上指紋及印文之真正，惟辯稱：伊罹患嚴重白內障，內容無法閱讀瞭解，授權書上之簽名是否由伊為之，難以辨識，伊不可能瞭解內容及法律效果，並未授權徐連英為代理人，縱授權書為伊所簽署者，亦係受徐連英詐騙而為，已經撤銷該意思表示，且系爭不動產乃伊退休養老處所，不可能出售，故系爭買賣契約書應屬無效云云。
㈢經查：
1.上訴人之妻徐連英於98年間撥打電話詢問21世紀敦南和平加盟店有關系爭不動產之市場行情價格，電話由仲介人員劉礎寬接聽，徐連英表示系爭房地有出售之意。嗣上開仲介人員劉礎寬查知系爭房地之所有權人為上訴人，於親自前往看屋或帶同客戶前往看屋時曾見及上訴人坐於客廳，劉礎寬向上訴人打招呼，上訴人表示：房子狀況是這樣，你們隨意看，等客戶有意願買時再談屋價吧。其後徐連英表示願意降價求售，進入斡旋階段，劉礎寬要求徐連英提出授權書，授權書內容由劉礎寬擬就打字完妥，並於98年
9 月18日親自持至系爭房屋處所，上訴人在場，由劉礎寬先複誦內容一遍後交付予上訴人之妻徐連英，再由徐連英交付予上訴人，劉礎寬尚詢問有無意見或有無任何問題，上訴人未表示任何意見即在授權書上簽名及捺指紋等情，業據證人劉礎寬證述綦詳（本院卷第130 頁反面）。參以證人劉礎寬自己或帶客前往看屋時，適上訴人在家，並曾與上訴人對話，上訴人明確知悉仲介人員介紹客戶進行仲介系爭房地買賣事宜，且卷附尚有系爭房地在其他信義、住商及中信房屋仲介公司刊載之售屋訊息資料（原審卷㈠第112 -114頁），復據證人即東森房屋仲介人員陸貴瑛證述：伊曾上網搜尋看到系爭房地有委託多家仲介公司出售之訊息在卷（本院卷第74頁）、證人即東森房屋仲介人員唐淑惠於偵查中證稱：伊與客戶去看房子，上訴人有開門給他們看，並說很糟等情，亦據臺灣臺北地方法院檢察署99年度偵字第6531、27571 、27572 號不起訴處分書載述綦詳（本院卷第229 頁），可見上訴人所陳：系爭房地乃伊之退休養老處所，不可能出售，伊不知要出售之情云云，顯非真實。
2.上訴人配偶徐連英提出之授權書是否真正？參以上訴人自承於98年6月12 日前往戶政事務所辦理印鑑登記事項，依印鑑登記申請辦法第5條第1項本文規定：「申請印鑑登記應由當事人填具印鑑登記申請書及印鑑條各一份親自辦理」，本院爰調取上訴人該日填具之申請書及印證證明等資料（本院卷第56 -57頁），再將授權書上「王士龍」之簽名（待比對文件，原審卷㈠第10頁），與上訴人在本院應訊時當庭書寫字跡、上開辦理印鑑登記之申請文件簽名（供比對文件，本院卷第56-57、62 頁）以肉眼觀察，明顯觀知二類文件不論在運筆習慣及結構特徵係出自同一手筆，足認授權書之「王士龍」應為上訴人所親簽。又授權書上「王士龍」之印文與印鑑登記證明書上之印文（本院卷第57頁），在燈光下重疊比對，二者不論係印文之長、寬及其內字體、邊線、粗細均相同。再上訴人並未否認授權書上指紋之真正，綜上因認授權書有關上訴人之簽名、印文及指紋均為真正，則依民事訴訟法第358 條規定，該授權書應推定為真正。
3.依授權書記載：「茲因所有權人王士龍事務繁忙特授權本人之妻徐連英女士……授權代理本人下列不動產全權行使出售、租賃、抵押（借款）、過戶領取價款等一切手續及有關之一切事宜。被授權人處理上述事宜所簽署的一切合約及文件，授權人均予以承認並承擔因此產生的法律問題……」、「不動產標示○○○區○○○○段4338-0建號。
權利範圍：全部。建物坐落地號○○○區○○段○○段○○○○○○○○○號。權利範圍10000分之64 。建物門牌：台北市○○路○○巷○號5樓」等語（原審卷㈠第10頁）。足認：
上訴人授權徐連英處理有關系爭房地出售、租賃、移轉、抵押、過戶、領取價款等事務，故徐連英就上開事務之處理乃上訴人之代理人明確。
4.其後東森房屋仲介人員唐淑惠、陸貴瑛覓得買主即被上訴人，雙方就買賣價格進行斡旋協商，最後達成以2,200 萬元為系爭房地總價之合意，並於98年10月16日簽訂不動產買賣契約書，簽約時，上訴人部分由代理人徐連英出席，被上訴人親自到場，另有買方仲介人員唐淑惠、陸貴瑛及賣方仲介人員劉礎寬、陳平暨地政士謝國光等人，徐連英提出授權書表明為上訴人代理之旨，另並提出系爭房地之所有權狀、上訴人身分證正本、印鑑證明2 份及印鑑章等供辦理移轉登記之齊全資料。被上訴人當天備妥面額 500萬元支票，因徐連英要求被上訴人以現金交付，嗣就此支票再定同年10月19日至國泰世華銀行民權分行由被上訴人領出票款後當場點交現金予徐連英。被上訴人其後再於98年11月6日交付1,500萬元，在場者亦為徐連英、被上訴人、上開買賣雙方仲介人員及地政士，此次亦應徐連英要求在台北富邦銀行營業部如數點交現金予徐連英等情，業據證人謝國光、唐淑惠、陸貴瑛及劉礎寬證述綦詳並互核一致（原審卷㈠第148 頁反面，本院卷第71頁反面-74 頁、
131 頁反面），並與買賣契約書第14條「繳款備忘錄」記載內容相符（原審卷㈠第8 頁），且有被上訴人帳戶轉帳及提領之紀錄可稽（原審卷㈡第91-92 頁），復有地政士謝國光留存之買賣契約書、500 萬元支票、上訴人之土地及建物所有權狀、簽約當天調取之土地及建物登記謄本、上訴人身分證正反面及徐連英之入出境許可證、大陸居民往來台灣通行證等資料足憑（本院卷第83-92 、95-99 、101-107 頁）。堪認上訴人代理人徐連英與被上訴人簽訂系爭房地之買賣契約書， 被上訴人確已交付買賣價款500萬元、1,500 萬元（共計2,000 萬元）予上訴人代理人徐連英收受，依民法第103 條規定，徐連英收受價金之效力及於上訴人。
5.再兩造約定上訴人於98 年11月6日交屋，代理人徐連英提出搬遷尚需時日之意見，雙方應另約定：自上開交屋日起，被上訴人同意自上開交屋日起將房屋出租予上訴人，租期30日，月租5 萬元，被上訴人保留價款200 萬元以保障權益，該200 萬元於上訴人騰空交還房屋後交付，租金自保留款中扣除，若上訴人遲延者，同意被上訴人將保留款
200 萬元沒收，亦經證人謝國光證陳在卷（本院卷第72頁反面），並於契約書第13條第3 項記載明確（原審卷㈠第
8 頁）。可知：徐連英基於授權書內載明上訴人授權處理系爭房地之租賃事宜權限，以上訴人代理人身分另與被上訴人簽訂租賃契約，上訴人自98年1 月6 日起承租30天即至98年12月5 日止。
6.依上所陳，徐連英基於上訴人出具之授權書，而有代上訴人處理系爭房地出售、租賃、移轉過戶及領取價款等事務之權限，徐連英其後於98年10月16日以上訴人代理人身分與被上訴人簽訂系爭不動產之買賣契約，被上訴人已交付買賣價款2,000萬元予徐連英收受，並約定上訴人於同年11月6日交屋；徐連英復於98年11月6日以上訴人代理人身分另與被上訴人成立系爭房屋之定期租賃契約。
㈣上訴人雖辯稱：伊受徐連英詐騙而於授權書上簽名，徐連英
涉嫌詐欺、偽造文書已經檢察官提起公訴，伊已撤銷該意思表示。系爭不動產交易過程不符常規，且系爭買賣契約簽立於98年10月16日，徐連英所持印鑑證明乃98 年6月12日申請登記者，逾印鑑證明限於事件前3 個月核發之交易習慣，被上訴人有履行交易上之過失，其明知徐連英係無權代理，故本件無民法第169 條表見代理之適用。伊並未授權徐連英，對系爭買賣契約之買受人、買賣價金均不知悉，故系爭買賣契約並未成立，應屬無效等節。然查：
1.徐連英為上訴人之配偶，且提出授權書，該授權書上「王士龍」之簽名、印文及捺指紋已經本院認定為真正，詳如前述，則上訴人應就授權書上所為之授權意思表示負責，衡以社會常情，由夫授權妻代為處理房地買賣事宜，事所常見。上訴人雖稱：伊有嚴重白內障，無法明瞭授權書內容及意義云云，惟已經授權書之見證人劉礎寬當庭證述：因徐連英提及上訴人有老花、視力不好，所以伊就授權書內容複誦一遍，並詢問上訴人有沒有什麼意見或問題，上訴人當時並未提出任何問題在卷（本院卷第130 頁反面、
132 頁反面），上訴人未否認上開證詞內容，本院斟酌授權書重要之「王士龍授權妻徐連英代理行使出售、租賃、抵押（借款）、過戶領取價款等一切手續及事宜」內容，屬於一般人民依字面即得了解意義之詞語，應足認上訴人於授權書上簽名、捺指紋時確已明瞭授權書之內容後而為。
2.上訴人雖抗辯：伊受徐連英詐欺而在授權書上簽名，徐連英涉嫌詐欺、行使偽造私文書等罪嫌已經檢察官提起公訴在案，固提出臺灣臺北地方法院檢察署檢察官99年度偵字第6531、27571、27572號起訴書為憑（本院卷第161- 163頁）。但按詐欺係因第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92 條第1項規定甚明，則上訴人以受第三人徐連英詐欺為由欲撤銷授權書所為之意思表示，須以被上訴人明知或可得而知者為限，以保護交易安全，是上訴人撤銷授權書之意思表示是否合法，須就被上訴人係非善意者（明知或可得而知）乙節負舉證責任。
3.上訴人在此主張：系爭房地買賣有諸多不符常規之處，被上訴人明知徐連英未受伊之授權云云，為被上訴人所否認。茲查：
⑴就不動產買賣簽約至履約完成之過程，買賣價金分為多
少階段、以現金或票據給付，端視當事人之具體個別狀況、賣方需求及買方給付能力等因素，自行約定，並無強制分幾個階段或須以票據給付方為合理。實務上所謂「備證」，係指賣方備齊及交付產權移轉登記所需文件；所謂「完稅款」係約定於稅單核發後，買方交付一部份買賣價金，供賣方繳納土地增值稅之用。本件簽訂買賣契約時，上訴人（賣方）部分已據其代理人徐連英提供齊全之產權移轉登記所需文件，且契約書第7條第2項約定土地增值稅由被上訴人繳納，則交易流程無強將交付價金之期間分為四階段進行之必要。
⑵徐連英經上訴人授予領取價款之權限，已於授權書載述
明確，衡諸社會一般交易，買方係以現金或票據交付價款，視雙方需要而定，並無必以票據交付之慣例。又本件係被上訴人應上訴人代理人徐連英之要求而在銀行交付現金2,000 萬元，且現場尚有買賣雙方仲介人員唐淑惠、陸貴瑛、劉礎寬、陳平及地政士謝國光多人見證，並利用銀行點鈔設備清點金額，已如前述；徐連英在台北富邦銀行有申請保管箱，可得直接置放保管箱內，亦據證人謝國光、劉礎寬證述一致（本院卷第73、131 頁反面-132頁），復有台北富邦銀行營業部提供之開箱資料可稽（原審卷㈡第93頁），難認有任何違反常情之虞。若被上訴人與徐連英有所勾串者，自無事先備妥面額
500 萬元銀行支票、將其向台灣銀行貸款所得匯至台北富邦銀行再領出現金1,500 萬元，並要求買賣仲介人員及地政士均到場見證等大費周章之舉，故上訴人以被上訴人交付現金方式質疑，委無可採。
⑶又不動產買賣價金通常分為數期給付，買受人會先支付
部分價金，但在不動產所有權尚未移轉過戶予買受人前，為保障買受人之權益，因而要求出賣人先設定抵押權以擔保其已付之價金，亦符常理。本件被上訴人於98年
10 月16日簽約日交付面額500萬元支票，因而就其給付之500萬元設定最高限額600 萬元（交付價金加2成）之抵押權以資保障，業於買賣契約書第13 條第1項載明，並經證人謝國光證述明確（本院卷第75頁）；被上訴人就自己尚應給付之餘額1,70 0萬元，亦簽發以上訴人為受款人、同面額之本票交付上訴人之代理人執有（本票影本見本院卷第92頁），足見本件買賣雙方互有保障權益之措施，非僅有保障買方使賣方立於不平等地位之情事。上訴人指摘：上開辦理抵押權擔保設定違反一般作業及土地登記實務云云，尚乏依據。
⑷上訴人指摘：徐連英行使伊之98 年6月12日申請登記之
印鑑證明，至98年10月16日簽約時，已逾印鑑證明限於事件前3 個月核發之交易習慣乙節。遍查印鑑登記辦法所有條款，並無印鑑證明有效期間為3 個月之規定，印鑑證明係表彰其上印文為真正之事實，上訴人將自己於98年6月12 日前往戶政事務所申領之印鑑證明交付徐連英，復將印鑑章交付徐連英，徐連英在98年10月16日簽約時得以提出上開印鑑證明及印鑑章，依社會常情，足使交易相對人信賴徐連英獲得上訴人之授權。
⑸上訴人雖謂：系爭房地之所有權狀正本遭徐連英竊取云
云（原審卷㈡第1 頁反面），並未舉證以明，尚難採信。又其指陳被上訴人反於常情未就系爭房地要求點交乙節，查本件依買賣契約書約定，上訴人於98 年11月6日負有交屋之義務，當日買方仲介人員唐淑惠、陸貴瑛及被上訴人均有至系爭房地，上訴人之代理人徐連英亦在現場，惟系爭房屋並未騰空無法點交，上訴人代理人徐連英因而與被上訴人另成立租賃契約，並於買賣契約書第13條第3 項載明（原審卷㈠第8 頁），已據證人謝國光證陳明確（本院卷第72頁反面），即讓上訴人繼續占有使用系爭房屋，達成以占有改定方式使被上訴人取得間接占有取代買賣點交之方式，與民法第946 條準用第
761 條第2 項規定並無不合。上訴人猶指被上訴人未於
98 年11 月6 日要求點交云云，顯有誤解。⑹上訴人另謂：海峽兩岸老少配婚姻，長久以來發生許多
騙財欺罔之社會案件，被上訴人服務於航空公司應瞭解甚深，更應小心謹慎為是，茲上訴人於本件交易從未出現，被上訴人竟均相信徐連英；且本件買賣價格較系爭房地之市價為低，乃低價賤買云云。查被上訴人與上訴人及其妻徐連英從未謀面，台灣男性與大陸配偶結合之例不知凡幾，就防範大陸配偶盜賣避免發生騙財欺罔事件而言，上訴人不任意簽署文件並自己安全執有重要之身分及財產文件，遠較素不相識上訴人夫妻之被上訴人更能達到風險控管之目的，遑論上訴人之前已有兩次與大陸配偶結婚之經驗，亦有戶籍謄本之記事欄可參（原審卷㈠第74頁）。且本件徐連英得以提出上訴人簽署之授權書、身分證、印鑑證明、印鑑章及房地所有權狀等重要物件，交易過程復有買賣雙方仲介人員及地政士多人之見證參與，被上訴人因而未要求與上訴人本人見面，尚屬合理。又系爭房地於98年10月間以2,200 萬元達成買賣合意，然本件非如其他買賣由出賣人繳納土地增值稅，而係約定由買方即被上訴人繳納土地增值稅92萬5, 080元，有契約書第7 條第2 項及土地增值稅繳款書可稽（原審卷㈠第7 、98頁），合計支出約2,300 萬元，再斟酌97、98年間世界經濟因遭逢雷曼破產等金融事件，景氣甚差，證人劉礎寬證稱：系爭房地在買賣當時投資客願意出價之區間係2,200 萬元至2,600 萬元之列（本院卷第133 頁），另參系爭房地經華信不動產估價師事務所評估於99年1 月12日之合理價格為2,508 萬8,
928 元（原審卷㈠第26頁），則系爭房地買賣價格落在證人劉礎寬所述價格區間內，與上開估價師評估價格差距約1 成，應屬市場議價及成交之行情範圍內，故上訴人指摘本件被上訴人有低價賤買情事，尚無可採。
⑺上訴人另指稱：本件交易之仲介人員劉礎寬、地政士謝
國光及其鄰居賀有福、趙竹青夫妻等人有不法行為云云對上開人等提出刑事告訴，惟已經檢察官對上開人士均為不起訴處分在案，有臺灣臺北地方法院檢察署99年度偵字第6531、27571、27572號不起訴處分書可參（本院卷第227-230 頁），則上訴人指稱徐連英與劉礎寬、謝國光等人共謀盜賣系爭房地乙節，亦乏依據。
⑻承上開說明，本件房地買賣交易過程未違常情，上訴人
在授權書上簽名並捺指紋，並將自己申辦之印鑑證明及其他重要物件：印鑑章、身分證及系爭房地所有權狀等均交付徐連英執有，被上訴人客觀上因而信賴徐連英為上訴人之代理人，加以簽約、交付價金等交易過程有買賣雙方之仲介人員及地政士參與見證，合乎一般交易處理情形。上訴人並未舉證證明被上訴人係明知或可得而知徐連英為詐欺行為之事實，核與民法第92 條第1項但書規定有所未合，上訴人自不得對被上訴人撤銷其授權之意思表示。雖上訴人配偶徐連英經檢察官提起公訴，惟上訴人未舉證證明被上訴人與徐連英共謀，亦未證明被上訴人係明知或可得而知徐連英之詐欺行為，縱令徐連英遭提起公訴，上訴人仍不得撤銷其所為之授權意思表示，故徐連英仍為上訴人之代理人，其於98年10月16日與被上訴人簽訂之系爭房地買賣契約有效成立，效力及於上訴人，不生任何影響。
六、被上訴人請求上訴人遷讓點交房屋，有無理由？㈠如上所云，上訴人之代理人徐連英於98年10月16日與被上訴
人簽訂之系爭房地買賣契約有效成立，被上訴人已依約交付2,000萬元予上訴人代理人收受，上訴人業於98年11月2日辦妥系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，亦有土地及建物所有權狀足憑（原審卷㈠第12頁正反面），故系爭房地之所有權人為被上訴人。
㈡系爭買賣契約約定上訴人應於98 年11月6日交屋，惟系爭房
屋並未騰空無法交付，上訴人代理人徐連英因而與被上訴人另成立租期30 天、租金5萬元之定期租賃契約，即讓上訴人繼續占有使用系爭房屋，達成以占有改定方式使被上訴人取得間接占有取代買賣點交之方式，已如前陳。茲租期屆滿，被上訴人基於租賃物返還請求權，請求上訴人遷讓交還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。上訴人之請求已達目的，則其另主張之所有物返還請求權，則無再予論述之必要。
七、上訴人得否以被上訴人未給付價金為由主張同時履行抗辯？㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第264條第1項本文固有規定，惟上開同時履行之抗辯，係基於雙方契約而發生，雙方之債務非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年台上字第850號判例足供參照。
㈡上訴人雖以：被上訴人迄未證明已交付系爭不動產之價款為
由，主張同時履行抗辯權，拒絕遷讓交付系爭房屋云云。惟被上訴人已依約交付系爭房地之價款2,000 萬元予徐連英收受，業據在場證人即買方仲介人員唐淑惠、陸貴瑛，賣方仲介人員劉礎寬及地政士謝國光等人證述一致在卷（本院卷第72-74、131頁反面），徐連英受領價款之效力及於上訴人，上訴人猶否認被上訴人有交付上開價款之情，應無足取。至於買賣價款之尾款200 萬元部分，已經上訴人之代理人徐連英與被上訴人約定上訴人於租期屆滿騰空交還房屋後交付，業據契約書第13條第4 項載明（原審卷㈠第8 頁），亦即雙方針對被上訴人買賣尾款200 萬元約定給付之期限係在上訴人遷讓交付系爭租賃房屋之後。茲兩造間定期租賃契約因期限屆滿而終止，上訴人負有遷讓交還系爭房屋之義務，與被上訴人依兩造間買賣契約在上訴人遷讓交付系爭房屋後給付
200 萬元尾款之義務，並非本於同一之雙務契約而發生，僅在時間上有密切之關係，則參照前開說明，上訴人不得主張同時履行抗辯，拒絕遷讓點交系爭房屋。
八、綜上所述，被上訴人本於租賃物返還請求權，請求上訴人遷讓點交系爭房屋，為有理由，應予准許。原審為上開結論之判決，並無不合，上訴人仍執陳詞提起上訴，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已經本院訊問相關證人及斟酌卷附其他證物詳予論述如上，則上訴人聲請本院調閱徐連英所涉刑案偵查卷宗，核無必要，併此敘明。
十、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 31 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 吳光釗法 官 林金吾正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 1 日
書記官 張淑芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。