臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第114號上 訴 人 陳言新訴訟代理人 施竣中律師複 代理人 游朝義律師
沈志偉被 上訴人 李美惠訴訟代理人 蕭世光律師
章修璇律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國99年12月31日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第547號第一審判決提起上訴，被上訴人於本院為訴之變更，經本院於100年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付自民國98年11月17日起至100年5月30日每日給付新臺幣4800元部分，超過新臺幣壹佰伍拾萬元者，及訴訟費用之裁判（減縮及變更部分除外），均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
上訴人應給付被上訴人新臺幣肆佰萬元及自民國100年6月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人其餘變更之訴駁回。
第一、二審及變更之訴訴訟費用，由上訴人負擔十分之七，餘由被上訴人負擔。
本判決第四項部分，於被上訴人以新臺幣壹佰參拾參萬元為上訴人供擔保後得假執行，但上訴人如以新臺幣肆佰萬元預供擔保，得免為假執行。
被上訴人其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按在第二審程序為訴之變更經他造同意即屬合法，民事訴訟法第446條第1項定有明文。被上訴人於原審請求「上訴人應將坐落於臺北市○○區○○段98之11地號土地及其上545建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○○號二樓建物所有權（下稱系爭房地）移轉登記予被上訴人。上訴人應於被上訴人給付新台幣（下同）1920萬元（包含被上訴人代償上訴人之最高限額抵押權借款債務，該抵押權設定內容為：抵押權人華泰商業銀行股份有限公司，擔保債權總金額為最高限額960萬元，抵押權存續期間自民國93年1月27日起至123年1月26日止，登記收件字號為臺北市松山地政事務所松山字第020520號、登記日期93年1月27日）之日起3個工作日內，將前開最高限額抵押權塗銷（下稱系爭抵押權），並將系爭房地交付被上訴人」，於本院因該房地經臺灣臺北地方法院民事執行處拍賣並塗銷前開抵押權登記，乃解除契約，將該部分之聲明變更為「上訴人應給付被上訴人480萬元，及自100年5月31日起至清償日止按年息5％計算之利息」，其訴訟標的業已從契約履行請求變更為解約賠償請求，聲明亦有不同，核屬訴之變更，並為上訴人所同意，核符規定，應予准許，本院就此部分僅就經變更後之新訴為裁判，合先敘明。
二、被上訴人主張：
(一)伊於98年9月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向上訴人買受系爭房地，總價為2,400萬元，並簽訂代辦履約保證委任契約書，委由訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信建築經理公司）代辦履約保證、買賣價金之經收保管。伊已依約交付第一次款（簽約款）240萬元、於98年10月30日再給付第三次款（完稅款）240萬元，合計480萬元予安信建築經理公司，上訴人應即辦理系爭房地所有權移轉登記手續，以利伊向銀行貸款並交付尾款1,920萬元與上訴人塗銷原先之抵押權登記與交屋手續。詎上訴人竟聲稱因可歸責於訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋仲介公司）之事由，撤銷系爭買賣契約，並要求停止辦理過戶事宜。伊不得已乃以存證信函回覆上訴人無權撤銷買賣契約，並催告履約，但上訴人卻拒不履行。嗣後系爭房地遭他債權人聲請法院查封拍賣，伊乃於100年5月31日依系爭買賣契約第10條約定，解除系爭買賣契約。
(二)次按依系爭買賣契約第10條㈠約定，上訴人履約遲延每逾一日即應按伊所繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償給伊，則上訴人應給付自98年11月17日起至100年5月30日止，每日給付4,800元，合計為268萬8千元之賠償，應甚明確。另依系爭買賣契約第10條㈡約定，經伊通知催告後上訴人仍未履行，伊得解除契約，上訴人應按伊已付款項加倍返還。伊給付之價金合計480萬元，則上訴人應加倍返還伊960萬元，扣除伊得向安信建築經理公司領回480萬元外，上訴人尚應給付480萬元。
三、上訴人則以：
(一)伊於98年9月27日在信義房屋仲介公司民生店業務員陳冠志之遊說下，同意以總價2,480萬元（即每坪68萬5千元）出售系爭房地，並簽訂「買賣仲介專任委託書」（下稱仲介委託書），委託信義房屋仲介公司銷售系爭房地。嗣於98年9月29日晚間7時左右，陳冠志口頭告知被上訴人欲以2,300萬元購買，伊在急於出門赴宴且無人解說情況下，即在不知名之文件上簽名，並於98年9月30日在信義地政士聯合事務所，於毫無準備且不知本身權利義務之情況下，與被上訴人簽訂系爭買賣契約，並委託安信建築經理公司實施履約保證，期間從議價、協商至簽約不過一小時。按系爭仲介委託書及與安信建築經理公司簽定之「代辦履約保證委任契約書」（下稱履約保證委任書），均屬於定型化契約，但伊未獲得消費者保護法（下稱消保法）第11條之1規定之合理審閱期，系爭仲介委託書上關於契約審閱權欄並未勾選「業已充分瞭解本契約條文，因此自動放棄行使契約審閱權利」，惟信義房屋仲介公司所留存之仲介委託書上之契約審閱權欄卻有勾選放棄行使契約條款審閱權，此乃陳冠志未經伊同意而擅為不實之勾選。基此，伊所簽訂之系爭仲介委託書及履約保證委任書，因未經合理期間審閱而無效，並衍生出與被上訴人間系爭買賣契約亦屬無效。另陳冠志在簽訂系爭仲介委託書時，未依約提供系爭房地附近最近成交行情，迄至98年9月30日提供信義房屋行情資訊時，卻要求伊倒填簽署日期為98年9月27日，刻意誤導伊就系爭房地買賣價金之認知，致伊陷於錯誤而以顯低於行情之價格與被上訴人成立系爭買賣契約。陳冠志雖非系爭房地買賣契約之當事人，惟其與被上訴人間存有委任契約關係，就系爭房地之買賣，陳冠志係居於被上訴人履行輔助人之地位，故被上訴人應類推適用民法第224條規定，就陳冠志之詐欺行為與自己之行為負同一責任，上訴人遂於98年10月22日前往信義房屋仲介公司反應陳冠志之缺失，自屬撤銷系爭房地買賣契約意思表示之行為，而信義房屋仲介公司即為上訴人撤銷意思表示之傳達人，再於98年10月28日由訴外人林素琴以電話聯繫伊停止後續買賣相關事宜，足見至遲於98年10月28日兩造間買賣契約因伊撤銷而失效，另伊亦再於99年8月6日以存證信函向被上訴人重申撤銷之意思。故伊已依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約及仲介委託書與履約委任書。
(二)系爭買賣契約既經伊撤銷而自始無效，則被上訴人依系爭買賣契約書第10條約定請求伊給付違約賠償，於法無據。又被上訴人係在伊撤銷買賣契約即買賣契約處於停止履行之狀態下，於98年10月30日匯入完稅款240萬元，不應列入被上訴人已繳買賣價款中，上訴人於98年10月30日繳交完稅款，係為造成已繳付價金480萬元之假象，有違民法第148條第2項規定之誠信原則，故僅得以240萬元作為計算違約賠償之基礎。縱認被上訴人得請求伊給付違約金賠償，其約定之數額亦屬過高，爰請求酌減違約金等語，資為抗辯。
四、聲明變更經過：
(一)被上訴人於原法院，聲明求為判決：⑴上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。⑵上訴人應於被上訴人給付1,920萬元時，將系爭抵押權塗銷，並將系爭房地交付被上訴人。⑶上訴人應自98年11月17日起至交付上開不動產之日止，按日給付被上訴人4,800元。原審判決除將前開第2項請求內容調整為「於給付1920萬元之日起3個工作日內」外，為被上訴人全部勝訴判決。後因系爭房地遭執行法院查封拍賣，被上訴人乃於100年5月31日具狀為訴之變更，將在前開第1項及第2項請求變更為上訴人應給付被上訴人480萬元，及自100年5月31日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
(二)兩造於本院之聲明：
(1)上訴部分：上訴人上訴聲明求為判決：⑴原判決命上訴人應自98年11月17日起至交付上開不動產之日止，按日給付被上訴人4,800元部分廢棄；⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明求為判決：⑴上訴駁回；⑵原判決第3項應減縮為上訴人應給付被上訴人268萬8千元。
(2)變更之訴部分：被上訴人聲明求為判決：⑴上訴人應給付被上訴人480萬元，及自100年5月31日起至清償日止按年息5％計算之利息。⑵前項請求願供擔保請准宣告假執行。上訴人辯聲明求為判決：變更之訴及其假執行之聲請均駁回。
五、以下為兩造不爭執之事項，應可信為真實：
(一)上訴人與信義房屋仲介公司於98年9月27日簽立仲介委託書，由上訴人委由信義房屋仲介公司銷售其所有之系爭房地，委託期間自98年9月27日起至98年10月27日止。
(二)兩造於98年9月30日經信義房屋仲介公司居間，簽立系爭買賣契約書，約定由被上訴人向上訴人購買系爭房地，買賣總價2,400萬元，約定以98年11月16日為最後交屋日。
(三)兩造就系爭房地買賣之履行，另簽立履約委任書，委由安信建築經理公司代為經收保管系爭房地買賣價金。
(四)被上訴人於簽訂系爭買賣契約後，先後於98年9月30日及98年10月1日匯款200萬元及40萬元至安信建築經理公司之履約保證專戶內。於98年10月30日再匯入240萬元。
(五)上訴人於98年11月9日寄發存證信函予被上訴人、信義仲介房屋公司及安信建築經理公司表示：其於98年9月27日委由信義房屋仲介公司銷售系爭房地，並於98年9月30日與被上訴人簽訂買賣契約書，惟信義房屋仲介公司所提供之仲介委託書及履約委任書係屬定型化契約，未依消保法第11條之1規定予上訴人審閱期，契約無效，上訴人依民法第116條規定撤銷兩造間買賣契約，並要求安信建築經理公司不得再對系爭房地辦理過戶、扣款等相關事宜，及將上訴人之所有權狀、印鑑證明等返還等語。該信函經被上訴人收受。
(六)被上訴人於98年11月13日函覆上訴人98年11月9日存證信函表示：上訴人撤銷買賣契約無理，且主張之事由均與被上訴人無涉，故仍請求上訴人依系爭買賣契約繼續履行等語。該信函經上訴人於98年11月20日收受。
(七)被上訴人於98年11月17日發函催告上訴人於文到3日內繼續履行系爭買賣契約等語。該信函經上訴人於98年11月20日收受。
(八)系爭房地另案遭臺灣臺北地方法院民事執行處查封拍賣，被上訴人乃於100年5月30日以上訴人未履行，經催告後仍未履約為由解除契約，上訴人於當日收受該意思表示。系爭房地100年6月1日經執行法院拍定，並於同年6月9日核發權利移轉證書。
六、茲說明兩造間之爭點及本院之判斷如下：
(一)上訴人主張其與訴外人信義房屋仲介公司、安信建築經理公司間所簽仲介委託書、履約委任書，未提供給上訴人合理期間審閱，契約均為無效，並致使系爭買賣契約亦屬無效，是否有理？按系爭買賣契約書係兩造於98年9月30日親自簽署締結，有系爭買賣契約書附卷可稽，基於契約相對性原則，上訴人與訴外人信義房屋仲介公司、安信建築經理公司間所另成立之契約關係，其成立與否及其效力，並不會影響系爭買賣契約之效力。上訴人主張其與訴外人信義房屋仲介公司、安信建築經理公司間所簽仲介委託書、履約委任書均為無效，致使系爭買賣契約亦屬無效，尚無可採。
(二)上訴人主張依民法第92條規定撤銷兩造間之系爭買賣契約，是否有據？
(1)上訴人主張：陳冠志在簽訂系爭仲介委託書時，未依約提供系爭房地附近最近成交行情，迄至98年9月30日提供信義房屋行情資訊時，卻要求上訴人倒填簽署日期為98年9月27日，刻意誤導上訴人就系爭房地買賣價金之認知，致上訴人陷於錯誤而以顯低於行情之價格與被上訴人成立系爭買賣契約，而陳冠志係被上訴人之履行輔助人，故被上訴人應類推適用民法第224條規定，就陳冠志之詐欺行為負與自己之詐欺行為同一責任，上訴人自得撤銷系爭房地買賣契約等語。
(2)按陳冠志係信義房屋仲介公司民生店業務員，為上訴人委託信義房屋仲介公司仲介銷售系爭房地之承辦人員，信義房屋仲介公司於受委託對外行銷，被上訴人經由該公司仲介始為洽買等情，有系爭仲介委託書、信義房屋仲介公司98年12月7日函在卷可參（見原審卷第52-53頁、第111頁），足見上訴人決定以總價2,480萬元（即每坪68萬5千元）委託信義房屋仲介公司銷售之時間，係在被上訴人與信義房屋仲介公司接洽之前，不論陳冠志有無對上訴人為詐欺行為，均與上訴人無關。又陳冠志既係信義房屋仲介公司民生店業務員，則其就兩造間買賣係基於居間者之地位，自非被上訴人之履行輔助人，上訴人主張陳冠志為被上訴人之履行輔助人，被上訴人應就陳冠志之行為負與自己之行為同一責任云云，自無可取。
(3)次按，上訴人曾以遭陳冠志詐欺為由提出刑事告訴，經臺灣臺北地方法院檢察署99年度偵字第21170號處分不起訴在案等情，亦有該處分書在卷可憑（見本院卷第40-43頁），上訴人主張遭陳冠志詐欺一事，於有其他積極證據證明前，實難認屬實。何況，詐欺由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項後段定有明文。是縱認上訴人主張其遭陳冠志詐欺屬實，惟其對被上訴人有何明知其事實或可得而知之情事，均未為主張及舉證，參照前開規定，上訴人亦無撤銷系爭買賣契約之撤銷權可言。
(4)準此，上訴人主張依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約，尚屬無據。
(三)被上訴人於100年5月31日所為契約解除意思表示，是否生契約解除效果？若屬肯定，被上訴人請求上訴人應付480萬元，是否有理？被上訴人請求上訴人自98年11月17日起至100年5月30日止，按日給付4800元，共計應給付268萬8千元，是否有據？
(1)按系爭買賣契約第10條約定：「賣方（按指上訴人）若未依系爭買賣契約履行各項義務且可歸責時，依下列規定辦理：㈠每逾1日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計算遲延賠償予買方。㈡經買方（按指被上訴人）書面通知限期催告後仍無故不履行，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償」等語，前開系爭買賣契約第10條㈠部分，係約定上訴人給付遲延時之違約賠償，第10條㈡部分則係約定契約解除之違約賠償，二者成立之要件並不相同，且未有上訴人於違約時若經被上訴人解除契約後僅須給付解約違約金即可之約定，而上訴人給付遲延責任於有遲延情形時即產生，自不因事後被上訴人行使契約解除權而受影響，被上訴人自得各別主張。上訴人主張被上訴人不得既請求給付遲延賠償又請求解約違約金云云，並無可採。
(2)次按本件兩造於98年9月30日簽訂系爭買賣契約書，被上訴人先後於98年9月30日及98年10月1日匯款200萬元及40萬元至安信建築經理公司之履約保證專戶內。上訴人於98年11月9日寄發存證信函予被上訴人表示：其於98年9月27日委由信義房屋仲介公司銷售系爭房地，並於98年9月30日與被上訴人簽訂買賣契約書，惟仲介委託書及履約委任書係屬定型化契約，未依消保法第11條之1規定予上訴人審閱期，契約無效，上訴人依民法第116條規定撤銷兩造間買賣契約，並要求安信建築經理公司不得再對系爭房地辦理過戶、扣款等相關事宜，及將上訴人之所有權狀、印鑑證明等返還等語，明示拒絕繼續履約，後經被上訴人於98年11月13日及同年11月17日各以書面催告上訴人履約，上訴人仍未履約，迄至100年間，系爭房地因另案遭執行法院拍賣等情，業如前述，按上訴人與信義房屋仲介公司間所簽仲介委託書及與安信建築經理公司簽定之履約委任書之爭議，與被上訴人無涉，及上訴人主張依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約，於法無據等情，已如前述，則上訴人拒絕履約，並無正當理由，而具可歸責性。上訴人於經被上訴人書面催告後，仍不履約，自屬違約，被上訴人依系爭買賣契約書第10條約定，得解除契約，且不因系爭房地嗣後經執行法院查封拍賣而受影響。從而，被上訴人於100年5月31日所為契約解除意思表示，自屬合法有效，系爭買賣契約因被上訴人行使解除權而消滅。
(3)次按被上訴人為履行系爭買賣契約先後於98年9月30日、10月1日及10月30日匯款200萬元、40萬元及240萬元至安信建築經理公司之履約保證專戶內（見原審卷第149-150頁），且系爭買賣契約既因上訴人拒絕履約所致，自可歸責上訴人，而經被上訴人書面通知限期催告後仍不履行，始遭被上訴人解除等情，業如前述，則依系爭買賣契約書第10條㈠之規定，被上訴人得請求上訴人將加倍返還其已付款項，作為違約賠償。故而，被上訴人主張依約上訴人應加倍返還其已付款480萬元即960萬元，扣除其得向安信建築經理公司成屋履約保證專戶領回480萬元外，尚得請求上訴人給付480萬元，於法有據，為有理由。上訴人雖抗辯：被上訴人於其主張撤銷系爭買賣契約後，且未證明符合完稅款給付條件，即於98年10月30日匯入240萬元，有違誠信原則，不應列入買方繳付之價款中計算云云。惟按上訴人主張撤銷系爭買賣契約並不合法，業如前述，則在系爭買賣契約仍有效時，被上訴人自有給付價金之義務，而系爭買賣之土地增值稅、契稅單均於98年10月間核發，繳款期限均自98年11月1日起等情，有土地增值稅繳款書及契稅繳款書在卷可參（見本院卷第82-83頁），依系爭買賣契約第4條約定第3次款須於前開稅單核發領回後3個工作日內付清，則被上訴人於98年10月30日繳納完稅款240萬元，為依約而行，並無違反誠原則之問題，上訴人前開抗辯，尚無可採。
(4)又上訴人於98年11月9日寄發存證信函予被上訴人、信義房屋仲介公司及安信建築經理公司，表示系爭買賣契約無效，或撤銷系爭買賣契約，並要求安信建築經理公司不得再對系爭房地辦理過戶、扣款等相關事宜，及將上訴人之所有權狀、印鑑證明等返還，明示拒絕履約，迄至上訴人解除契約為止，均未配合辦理系爭房地移轉登記相關事宜之履行等情，業如前述，足見被上訴人主張上訴人有拒不履約情事，應可採信。上訴人雖抗辯被上訴人實際上並未繳納稅款，且被上訴人未於交屋前辦妥銀行貸款，或直接將買賣價金存入履約保證專戶，上訴人得行使同時履行抗辯拒絕辦理所有權移轉登記，不構成遲延云云。惟按因系爭買賣所應繳納之稅款，依兩造之約定係委由信義房屋仲介公司之地政士辦理，而上訴人已於98年11月9日要求該信義房屋仲介公司不得繼續辦理系爭房地過戶、扣款等相關事宜，業如前述，則被上訴人主張信義房屋仲介公司之地政士未予辦理稅款繳納，係因上訴人拒絕繼續履約所致，應可採信。上訴人未履約自屬可歸責，尚難認為有何正當理由。另被上訴人應給付之交屋款總額為19,200,000元，而系爭買賣契約第4條【第4次款：交屋】㈠之2約定：「於地政機關產權移轉登記抵押設定完竣後3個工作日內，由買方申貸之金融機構將貸款金額存入履約保證專戶，賣方並『同時』辦理交屋手續」等語，第6條第3項約定：被上訴人如因貸款金額不足支付交屋款時，貸款與交屋款之差額應於過戶前以現金一次補足等語。換言之，若被上訴人覓得之金融機構核准貸款金額未低於交屋款19,200,000元，即無先行在上訴人為所有權移轉登記之前一次以現金補足貸款差額之義務。又被上訴人曾於98年11月4日，以其配偶即訴外人柯漢祥為借款人、其自己為保證人，向華南商業銀行申請房屋貸款，包括代償貸款、一般房屋貸款在內，申請貸款金額為19,200,000元，而華南商業銀行核准之貸款額度亦為19,200,000元一節，復有貸款契約、房屋貸款申請書及調查表附卷可憑（見原審卷第213-236頁），益見被上訴人於系爭房地辦理所有權登記前，並無以現金補足貸款與交屋款間差額款項之必要，自難謂被上訴人有先給付交屋款之義務。上訴人此部分所辯，顯屬無據。本件上訴人既無正當理由拒絕履約，其所為核屬未履行契約所定各項義務且具可歸責性，則被上訴人依系爭買賣契約第10條㈠之約定，自得請求上訴人給付自逾期日起按已繳繳買賣價金480萬元之千分之一即每日4800元計算之遲延賠償，上訴人抗辯僅能按240萬元之千分之一即2,400元計算，即無可取。
(5)至於得請求之期間：被上訴人主張其起算自兩造約定最後交屋日98年11月16日之翌日即98年11月17日起算，核在上訴人表明拒絕履約時間之後，應屬有理。而計算截止日部分，被上訴人主張應計算至系爭買賣契約解除生效日之前一日即100年5月30日止，上訴人則主張應僅計算至99年12月27日系爭房地遭法院查封為止。經查：系爭房地於99年12月27日即經臺灣臺北地方法院查封等情，固有建物登記第二類謄本及該法院民事執行處函在卷可稽（見本院卷第96-97頁、第88-92頁）。按系爭房地經執行法院查封後撤銷前，上訴人固對系爭房地喪失處分權能，惟此種情形與系爭房地實際發生滅失等確定給付不能情形不同，上訴人尚得為一定行為（如於拍定前提出現款）聲請撤銷查封，使其恢復處分權能。而上開情形係因上訴人積欠其他債權人債權未清償所致，自屬可歸責於上訴人之事由，上訴人於確定給付不能前，自仍有排除前開查封之障礙狀況，以繼續履約之義務，則於被上訴人依法解除系爭買賣契約前，自難謂其給付遲延責任可告終了。是被上訴人得請求上訴人付給付遲延責任之終日應為其行使契約解除權之前一日即100年5月30日，上訴人主張應計算至99年12月27日為止云云，尚無可採。故而，本件關於上訴人給付遲延賠償之計算，自98年11月17日起算至100年5月30日止共計560天，以每日4,800元計算，被上訴人依約得請求上訴人賠償金額為2,688,000元。
(6)末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害額顯相懸殊者，法院自得酌予以核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。經查：系爭買賣契約第10條㈠約定，上訴人給付遲延即應按日給付買賣價金千分之一及同條㈡之約定則屬因可歸責於上訴人致解約之違約賠償，核均屬違約金之約定，而有前開民法第252條規定之適用。而被上訴人依約得請求上訴人給付遲延賠償及解約違約金合計為7,488,000元（計算式：0000000+0000000=0000000）。本院參以被上訴人自承其因上訴人違約另行租屋每月多支出25,000元（見原審卷第175-176頁）、前開給付遲延期間約13個月又10日共計損失333,334元左右、系爭房地經執行法院以2,901萬元拍定，與本件系爭買賣契約之價差為501萬元、被上訴人所繳買賣價金480萬元因本件涉訟遲遲無法取回等情況，認依前開約定所計算之遲延違約金2,688,000元及解約違約金4,800,000元，均屬過高，應分別酌減至150萬元及400萬元為適當。故而，本件被上訴人得請求上訴人給付之遲延違約賠償及解約違約金分別在150萬元及400萬元之範圍內，為有理由，逾此範圍之請求，於法無據。
又本件被上訴人既係於100年5月31日始向上訴人為解除契約意思表示，則系爭買賣契約於該日始消滅，關於系爭解約賠償金之給付，應自翌日即100年6月1日起始負遲延責任，故而，被上訴人就此部分之利息請求，應自該日起算始為合法，其逾此範圍之請求，亦屬無據。
七、綜上所述，被上訴人經減縮請求上訴人給付遲延賠償268萬8千元，於150萬元範圍內，為有理由，逾此部分之請求，於法無據；就前開無理由部分，原審為上訴人敗訴判決容有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於前開有理由部分，原審為上訴人敗訴判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴。另被上訴人變更之訴請求上訴人給付解約賠償金額於400萬元及自100年6月1日起至清償日止按年息5％計算之利息之範圍內，於法有據，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。兩造就變更之訴，分別陳明願供擔保請宣告假執行及免為假執行，就被上訴人請求有理由部分，經核並無不合，爰酌定相當金額准許之，至於被上訴人請求無理由部分，其假執行之聲請，因訴駁回而失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已明，且本院依前開事證已可認定被上訴人拒絕履約之行為屬實，則被上訴人聲請訊問證人即信義地政士謝啟洋，欲證明上訴人不准該證人繼續辦理系爭房地所有權移轉登記宜等事實，即核無必要，應駁回其聲請；兩造其餘攻擊或防禦方法，經核與本判決之結論均無影響，爰不予以一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，被上訴人變更之訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第463條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 22 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 朱耀平法 官 李國增正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 23 日
書記官 李佳樺附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。