臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第282號上 訴 人 浩斌有限公司法定代理人 林彥和訴訟代理人 劉昌崙律師複 代理人 林聖彬律師訴訟代理人 甘存孝律師被 上訴 人 黃金全
陳束卿共 同訴訟代理人 高守正上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國100年2月18日臺灣桃園地方法院99年度訴字第1155號第一審判決提起上訴，本院於100年5月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊等於民國（下同）99年5月5日向台彎桃園地方法院（下稱桃園地院）所委託之拍賣公司臺灣金融資產服務股份有限公司（下稱台灣金拍公司）投標買受坐落桃園縣○○鄉○○段崁下小段287-5、287、288-15、288-14、288-1、288-2、288、285-1、285、286-1、286-7、286-8、286地號共13筆土地（下稱系爭土地），面積共計968.3坪，於99年6月3日領得不動產權利移轉證書，並辦畢所有權移轉登記。上訴人則於94年11月8日及95年4月15日向訴外人生鎧有限公司（下稱生鎧公司）買受坐落於系爭土地上之門牌號碼○○○鄉○○路○段270、273之1、273之2、273之3、273之5、273之6、273之7、273之8、273之12、273之13 、273之14、273之15、273之16、273之17 號等建物（下稱系爭建物），取得所謂事實上之處分權。而上訴人於購買系爭建物前之94年10月31日即與系爭土地出租人即訴外人李蕊、承租人生鎧公司三方簽訂租賃契約（下稱系爭租約），並於系爭租約中增訂附約協議：「本租賃契約之乙方生鎧公司經甲方李蕊同意後，已將本租約土地上之所有地上物，全部出售給第三人浩斌有限公司，故本租賃契約之所有權利及義務，皆由浩斌有限公司承受無誤，此經甲方及乙方及浩斌有限公司參方簽名生效」。上訴人乃於99 年2月22日向民事執行處聲明異議，主張其依民法第425條及426條之規定，對系爭土地有租賃關係，享有優先承買權，並經由執行處於拍賣公告中
(3)註記。嗣金拍公司於伊等得標買受後，於99 年5月3日通知其行使優先承買權，並於99 年5月11日合法送達。惟查系爭建物係未辦保存登記之建物，當以原始出資興建房屋所有人為所有權人，上訴人並非原始出資興建房屋之所有人，依規定其並不具備優先承買權，且違章建築改良物並無正當之繼續存在利益，並非憲法第15條所保障之財產權，拆除係恢復其本然狀態，並無特別犧牲。上訴人自不得援引民法第425條之1規定主張有租賃關係存在，且因違建房屋不得為第一次登記，無從為移轉登記而取得所有權，亦即無從依「受讓人」身份主張有租賃關係存在。退而言之，縱認上訴人得主張受讓人身份，惟上訴人所提出之系爭租約記載，其租賃期限為88年3月1日起至98年2月28日止，按照系爭租約第6條規定，於租期屆滿時應按照原狀遞空交還，故系爭租約期限業已屆滿，上訴人亦應返還系爭土地。再退而言之，縱認上訴人得依民法第451 條規定主張系爭租約為不定期租賃，惟民法第425條第2項之規定並不適用於伊等，而伊等於領得權利移轉證書時，立即以存證信函通知終止上訴人之租約。系爭土地於88 年8月27日因債權人台東縣台東地區農會（下稱台東農會）聲請假扣押，經原法院以桃院華民執全玄字第1266號函辦理假扣押查封登記，故不動產之出租或原租期屆滿時之續租雖屬管理行為，但均有礙執行不得為之，故不適用民法第451 條之規定，上訴人之租賃權關係既已消滅，仍為占有即屬無權占有。又上訴人主張系爭租約為租地建屋契約，依土地法第103 條之規定，土地出租人不得任意收回土地或終止租約，然系爭土地位於大園果林地區都市計劃，使用分區為停車場用地，於未經桃園縣政府市地重劃前仍屬農業用地，上訴人向前地主承租農業用地未依規定使用，竟隔成14間店面出租第三人賣檳榔、賣早餐及洗車場使用，顯已違反區域計劃法使用之規定，並違反系爭租約第8 條不得將租賃物全部或一部分轉租他人使用之約定。上訴人違反法令及契約約定，經伊等以存證信函書面否認及終止租約在案，上訴人仍占有使用系爭土地，核屬無權占有。另系爭租約之租賃期限為88年3月1日起至98 年2月28日，承租人為生鎧公司，生鎧公司向訴外人友達企業有限公司（下稱友達公司）購買系爭建物之日期為91年11月20日，再對照查封筆錄，可以明確推斷債務人李蕊、林進祿、黃金麗、林彥和間之買賣地上物及租約之讓與行為是基於通謀虛偽之意思表示，係為逃避債務，而虛偽讓與，按民法第87條之規定，上訴人所主張之租約應屬無效。綜上，上訴人無權占用系爭土地，爰依民法第767條、第179條及土地法第97條第1項、第105條等規定，求為命㈠上訴人拆除系爭土地上之系爭建物，並返還系爭土地。㈡上訴人應給付被上訴人自取得系爭土地所有權之日起即權利移轉登記日99年6月3日至拆除地上物返還土地之日止，相當於租金之不當得利之判決。
二、上訴人則以：系爭建物係友達公司於81年間向李蕊承租系爭土地後陸續出資興建而原始取得所有權，又系爭建物雖為違章建築無法辦理移轉登記，惟依最高法院85年度台上字第51號判決要旨可知，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨建物而移轉於他人，故租地建屋之承租人將建物之事實上處分權讓與第三人，應認其對於出租人仍有租賃關係存在。從而，友達公司將系爭建物之事實上處分權轉讓予伊，應認伊對於出租人仍有租賃關係存在，且亦無礙租地建屋之本質。又原法院97年度訴字第148號判決並指出「至於生鎧公司係於88 年間受讓系爭停車場之經營權，直至91年間才買受系爭建物一節，因民間企業經營者，在取得經營所需建物之所有權或事實上處分權前，即先受讓經營權，視經營狀況再決定是否進一步取得經營所需建物之所有權或事實上處分權之情形，多有人在，此部分並無違背一般交易狀況之情形…」等語，故被上訴人指稱系爭土地承租人承租土地時間與受讓建物時間相差4 年，因認系爭租約為阻止債權拍賣所通謀虛偽營造之契約云云，應屬誤會。而友達公司出資興建系爭建物將事實上處分權轉讓生鎧公司後，由於生鎧公司經營不善，並曾向伊當時之負責人黃信生借貸週轉，故94 年間雙方同意以180萬元之代價將系爭建物之事實上處分權轉讓予伊，頭期款除以當時生鎧公司之欠款84萬元折抵外，其餘96萬元則由伊當時負責人黃信生分4 次匯給生鎧公司，足證伊確已合法取得系爭建物之事實上處分權。伊於94 年6月30日向生鎧公司買受系爭建物後，經李蕊同意由伊繼續承受生鎧公司之權利義務，伊亦依照先前生鎧公司之租金給付方式，於每年年初將租金以現金一次支付予李蕊。而李蕊於97年12月10日過世後，伊依其繼承人林進祿之要求，先行支付98年1、2月份之租金，嗣後待李蕊之繼承人間達成協議由林進祿全權處理後，隨即於99 年1月5日將98年3月至12月、99 年1月共11個月之租金，合計11萬元匯給林進祿，之後再以2個月1次給付租金。從而，本件租期於98 年2月28日屆滿後，出租人之繼承人均未表示反對之意思表示，且伊亦繼續支付租金如上述，依民法第451 條規定，系爭租約自應視為以不定期限繼續契約。最高法院98年度第2 次民事庭會議決議：「基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地。」，準此，系爭租約係成立於民法債編修正之前，縱未經公證，被上訴人於99 年6月取得系爭土地之所有權後，仍應有民法第425條第1項「買賣不破租賃」原則之適用。又「債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制執行法第51條第2 項規定，僅對債權人不生效力，並非絕對無效」、「實施假扣押查封之效力，僅限制債務人就查封物為有礙執行效果之行為而已，對於原來之租賃關係並無影響，上訴人要無與承租人提前協議終止租約之必要」（最高法院72年度台上字第2642號、71 年度台上字第293號判決意旨）。由此以觀，強制執行法第51條第2 項係禁止債務人於查封後有妨礙執行效果之「積極」作為，則其僅單純於租約屆滿後不表示反對之意思表示，是否屬於「就查封物所為其他有礙執行效果之行為」，已非無疑；況債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，亦僅屬對債權人不生效力之相對無效，尚非絕對無效，被上訴人既非債權人，自難主張系爭租約之默示更新係屬有礙執行而為無效。再者，民法第451 條既係為保障承租人之利益而設，已如前述，自不應系爭建物是否受有查封而有不同之區別及認定。本件既屬租用基地建築房屋之契約，係以承租人有特定之房屋而使用基地為目的，而系爭租約既為不定期限繼續契約，自應解為租賃關係至系爭建物不堪使用時始行消滅。友達公司向李蕊承租系爭土地即興建停車場使用，伊嗣後輾轉取得系爭建物之事實上處分權，亦係作為停車場使用，縱然系爭建物未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用至明。至於友達公司嗣後將系爭建物之事實上處分權轉讓生鎧公司，再由生鎧公司將事實上處分權轉讓予伊，顯然僅係轉讓系爭建物之事實上處分權，尚非「轉租」基地於他人，亦無違反土地法第103條第3款之規定。另伊係將系爭建物中之一部分出租與第三人，並非將系爭「土地」轉租，伊對於系爭建物既有事實上之處分權，將之出租予第三人自屬於法有據。被上訴人援引訴外人呂麗玲於原法院另案97 年度訴字第148號判決之證詞，主張呂麗玲所稱「我就不租了」等語，即為終止租約之意思表示，故友達公司與李蕊間之租約已終止，伊無法繼受友達公司之租地建屋關係云云。然呂麗玲係證稱：「…李蕊說要提高租金，我認為划不來，所以就決定不再承租系爭土地，其後並將系爭建物賣給生鎧公司…」等語，可知友達公司將系爭建物之所有權讓與生鎧公司之時，係將其租賃權隨同移轉予生鎧公司，而由生鎧公司承受友達公司之承租人地位，嗣後李蕊再與生鎧公司簽訂系爭租約，自屬當然，友達公司並無另向李蕊為終止租約意思表示之必要。縱然友達公司有向李蕊表示終止租約，惟此亦無礙生鎧公司因受讓系爭建物而取得前手之租賃權。嗣伊於94年間再次受讓系爭建物之所有權，並經李蕊於系爭租約之附約部分簽名表示同意，由伊承受生鎧公司之租賃權。從而，友達公司出資興建系爭建物後，將事實上處分權轉讓生鎧公司，再由生鎧公司將事實上處分權轉讓與伊，且於系爭建物之事實上處分權移轉之時，本件租地建屋之法律關係均隨同移轉。另被上訴人雖主張自其於99 年6月買受系爭土地至今，伊均未給付任何租金云云。惟被上訴人自承在取得系爭土地所有權後，隨即於99年6月10日以桃園郵局21支局第781號存證信函通知終止租約在案，是就租金之給付被上訴人從未先行催告，難認伊有欠租之情事，且被上訴人已預示拒絕受領，伊茲依民法第235 條但書規定，以準備給付租金之事情通知被上訴人以代提出，並以伊收受本件繕本以代意思表示之送達等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示系爭建物拆除，並將系爭土地返還被上訴人，且駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分，未據上訴，已告確定。上訴人則就其上開敗訴部分不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人於本院則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、系爭土地於88 年8月27日因原所有權人之債權人台東農會向原法院聲請假扣押，經原法院以桃院華民執全玄字第1266號函辦理假扣押查封登記，嗣委託臺灣金拍公司辦理拍賣程序，拍賣公告記載:系爭土地於拍定後不點交，99 年5月5日經被上訴人得標買受，99年6月3日領得系爭土地之不動產權利移轉證書，並於99 年6月14日辦畢所有權移轉登記（見原審卷一第61、62、18頁、第40至43頁）。
㈡、友達公司於81年間向原地主李蕊承租系爭土地，並於該土地上興建系爭建物等未辦保存登記房屋，並於91年11月20日將系爭建物出售於生鎧公司，嗣生鎧公司又於94年間再將系爭建物轉售並移轉占有予上訴人，94年10月31日上訴人與李蕊及生鎧公司三方約定「…租賃期限經甲乙雙方洽訂為10年即自88年3月1日起至98 年2月28日止。…附約：本租賃契約之乙方生鎧有限公司經甲方李蕊同意後，已將本租約土地上之所有地上物，全部出售給第三人浩斌有限公司，故本賃租約之所有權利及義務，皆由浩斌有限公司承受無誤，此經甲方及乙方及浩斌有限公司參方簽名生效」（見原審卷一第33至38頁）。
五、本件重要之爭點及本院判斷之論據：被上訴人主張系爭建物無權占用如原判決附圖(下稱附圖)所示編號A至L1 之土地，爰本於系爭土地所有權人之地位，依據民法第767 條之規定，請求上訴人應將系爭建物拆除，並將系爭土地返還予被上訴人等情，然為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是本院應審酌之重要爭點厥為：上訴人與被上訴人間就系爭建物坐落之基地是否有租賃關係存在？上訴人是否無權占用系爭土地？茲分別論述於后：
㈠、按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，民法第451 條定有明文。查友達公司與系爭土地之原所有權人李蕊於81年間訂立土地租賃契約書，友達公司並在其中之
285、285-1、286、286-1、287、288、288-1等7筆土地興建如附圖所示之系爭建物，友達公司嗣後復將系爭建物轉售並移轉占有予生鎧公司，生鎧公司再將系爭建物轉售並移轉占有予上訴人。而在生鎧公司將系爭建物轉售並移轉占有予上訴人之前，生鎧公司與李蕊於88年3月1日就系爭土地簽訂租期10年，自88 年3月1日起至98年2月28日止之租賃契約。是以上訴人受讓系爭建物後，即於94年10月31日與李蕊及生鎧公司三方於該租約上加註附約：「本租賃契約之乙方生鎧公司經甲方李蕊同意後，已將本租約土地上之所有地上物，全部出售給第三人浩斌有限公司，故本租賃契約之所有權利及義務，皆由浩斌有限公司承受無誤，此經甲方及乙方及浩斌有限公司參方簽名生效」等語。而租賃期間屆滿後，上訴人仍為租賃物之使用，出租人李蕊未為反對之意思，且上訴人亦按與李蕊間之約定繼續支付租金，於李蕊過世後，上訴人遂將租金交付於其繼承人即訴外人林進祿收取等情，有該租賃契約、買賣合約書、收據及讓渡書等文件影本在卷可考（見原審卷一第37、25、26 頁及原審卷二第8），並經桃園縣蘆竹地政事務所派員測量，且繪製如附圖所示之複丈成果圖在卷可憑(見原審卷一第161 頁)，復為兩造所不爭執，堪信上訴人與李蕊暨其繼承人間就系爭土地自98年3月1日起有不定期租賃關係存在。被上訴人空言主張上訴人受讓系爭建物係與李蕊及生鎧公司間之通謀虛偽意思表示，自非可採。又上開租賃契約係簽訂於88年3月1日，乃民法債編修正前成立之租賃契約，縱未經公證，仍無適用修正民法第425條第2項規定之餘地(最高法院98年度第2次民事庭會議決議參照)，上開10年期限之租賃契約並非無效。惟系爭土地於88年8月2
7 日已由原所有權人李蕊之債權人台東農會向原法院聲請假扣押，經原法院以桃院華民執全玄字第1266號函辦理假扣押查封系爭土地登記在案，有該查封筆錄影本在卷可稽（見原審卷一第61、62頁），是上訴人主張其與李蕊暨其繼承人間就系爭土地所成立之不定期租賃關係，縱然存在，亦成立於系爭土地經查封之後。
㈡、次按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文。又民法第451條視為不定期租賃之效果，係擬制雙方更新租賃契約，並非原租約之延長，債務人於查封後既喪失對查封物之處分權能，縱其於查封後，依民法第451 條之規定，就查封物與原承租人擬制以不定期限繼續租賃契約，債務人或承租人亦不得以該新成立之不定期租賃契約對抗債權人或拍定人（最高法院94 年度台抗字第657號裁定要旨足資參照）。是以所謂其他有礙執行效果之行為，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，故不動產之出租，雖屬管理行為，但有礙執行，仍不得為之，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言。承上說明，本件原土地所有人李蕊所有系爭土地已於88 年8月27日被原法院查封登記，依強制執行法第51條第2 項規定，此後李蕊對系爭土地即不得移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，是上開租賃契約之租期於系爭土地拍賣期間之98年
2 月28日屆滿後，上訴人雖仍繼續使用系爭土地，而李蕊之繼承人林進祿等亦未即為反對之表示，惟因李蕊或其繼承人林進祿等已不得為任何有礙系爭土地執行效果之行為，自無從認其等有默示同意繼續出租之意思，上訴人不能主張另成立民法第451 所定不定期繼續租約。從而上訴人主張於上開租賃契約之租期屆滿後另與李蕊之繼承人林進祿等間成立不定期租約等語，即非可採。此外，上訴人既無法證明其占有系爭土地尚有其他合法權源，則被上訴人主張其為無權占有，即非無稽。是以被上訴人依民法第767 條之規定，請求上訴人將系爭建物拆除，並將系爭土地返還被上訴人，即屬有據。
六、綜上所述，被上訴人主張依民法第767 條規定，請求上訴人將系爭建物拆除，並將系爭土地返還被上訴人，洵屬正當，應予准許，原審就此為上訴人敗訴判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 14 日
民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 張靜女法 官 黃豐澤正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 14 日
書記官 江采廷附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。