臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第299號
上 訴 人 鄭悅青訴訟代理人 陳崇善律師被上訴 人 楊萬居訴訟代理人 楊詠捷
郭芳宜律師上列當事人間返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國100年3月18日臺灣士林地方法院98年度重訴字第347號 第一審判決提起上訴，本院於101年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於95年12月19日簽訂「土地上房屋買賣契約書」，並於96年8月7日經公證簽訂系爭「房屋買賣契約補充條款」（下稱補充條款），約定伊以新臺幣（下同）3400萬元之價格向被上訴人買受門牌臺北市○○區○○路 臨246、臨248號房屋，伊已依約給付被上訴人3,000萬元。詎至97年11月中旬，伊始發現陽明山國家公園管理處（下稱陽管處） 訴請被上訴人拆除系爭臨246號無權占用國有地之部分建物，並已取得勝訴確定判決。然被上訴人向伊保證可合法向陽管處承租土地，並將租約移轉登記予伊，此觀系爭買賣契約文末以手寫記載：「……雙方約定由被上訴人負責替上訴人向陽明山國家公園管理局辦理租約、換約手續……」，補充條款第2條第2項附註「＊」約定：「……若被上訴人僅剩第2條第2項泉源段1小段293地號承租租約尚未完成時，雙方同意上訴人保留400萬元，俟待辦妥承租手續後即支付……」等語可明。 茲系爭臨246號房屋既遭陽管處訴請拆除，被上訴人就此應負權利瑕疵擔保責任， 伊依民法第349條、第353條、第226條、第256條 規定以存證信函通知被上訴人解除系爭買賣契約，被上訴人於98年2月3日收受該存證信函，則被上訴人應依民法第259條第1款及第2款 規定返還伊已付價金，求為命被上訴人應給付上訴人3,000萬 元及自解除契約翌日起算法定遲延利息之判決。
原審為上訴人敗訴之判決。上訴人聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人3,000 萬元及自解除契約翌日起算之法定遲延利息。
二、被上訴人聲明：上訴駁回。答辯略以：㈠兩造簽訂系爭買賣契約及補充條款，由上訴人以3, 400萬元買受系爭臨246 及
248 號房屋，伊依約申報買賣房屋之契稅，並將房屋移轉予上訴人指定之子葉哲愷，伊向陽管處承租之臺北市○○區○○段1小段293-1地號（下稱293- 1地號）土地租約亦變更承租人為上訴人指定之葉哲愷名義。至同小段293 地號土地之租約申請，原雖約定由伊辦理，但兩造於補充條款第2條第2項約定：若伊僅剩系爭293 地號承租租約未完成，雙方同意上訴人保留400 萬元，俟伊辦妥承租手續後支付，於97年12月19日完成，否則上開保留款中之200 萬元作為賠償金，由上訴人自行處理，伊願配合辦理等語，可見伊於97年12月19日無法向陽管處辦妥系爭293 地號土地租約，由上訴人扣取200萬元作為賠償金，亦即兩造同意減少買賣價金200萬元，由上訴人自行辦理293 地號土地之承租手續。兩造並於簽訂補充條款時，約定委由訴外人楊仲達辦理293 地號土地承租手續，楊仲達嗣未於97年12月19日辦妥，則伊自97年12月20日起已無辦理該承租手續之義務，由上訴人扣款200 萬元自行辦理。㈡伊未保證系爭293 地號土地可合法辦妥租賃合約，上訴人於訂約時即知悉系爭臨246號房屋坐落於系爭293-1地號以外之國有土地上，與陽管處間無租賃關係存在等事實，則伊不須負權利瑕疵擔保責任，上訴人解除本件買賣契約請求返還已付價金為無理由等語抗辯。
三、兩造不爭執之事實：㈠門牌臺北市○○區○○路臨246號、臨248號房屋，均係未為
保存登記之房屋，業據上訴人陳明（原審卷第53頁），並經證人楊仲遠證述在卷（本院卷第79頁反面），且為被上訴人所不爭執。
㈡兩造於95年12月19日簽訂系爭買賣契約，嗣於96年8月7日簽
訂補充條款並經民間公證人謝永誌辦理公證，約定由上訴人以3,400萬元向被上訴人購買系爭臨246號及248號房 屋，已交付3,000萬元予被上訴人，有系爭買賣契約、 補充條款可稽（原審卷第8-17頁）。
㈢被上訴人其後已完成申報買賣系爭臨246號及248號房屋之契
稅手續，並將房屋移轉於上訴人指定之葉哲愷，及向陽管處承租系爭293-1地 號之國有基地租賃契約書亦變更承租人為上訴人指定之葉哲愷名義， 此有293-1地號之國有基地租賃契約書、契稅申報書、建築改良物買賣所有權移轉契約書等件在卷（原審卷第51、92、101-107頁）。
㈣兩造於96年8月7日簽訂補充條款之同時，並約定均委託楊仲
遠以被上訴人名義申請辦理系爭293 地號土地之承租手續，手續費用由被上訴人負責；雙方另簽立委託書予楊仲遠，被上訴人委託期間至97年12月19日止，超過上開期間後上訴人同意繼續委託，有協議書及委託書可憑（原審卷第43、44頁）㈤陽管處於97年10 月31日，以系爭臨246號房屋有部分坐落於
293 、295地號國有地為由，依民法第767條規定請求被上訴人拆屋還地，並依民法第179 條規定請求給付不當得利（下稱拆屋還地事件），案經原審法院97 年度重訴字第368號、本院以98年度重上字第416號判決認定：系爭臨246號房屋之部分建物占用293地號國有地如該判決附圖所示C、E、F部分，面積共計1,308.01平方公尺，供作青泉谷餐廳營業使用；部分建物占用295地號國有地如該判決附圖所示J部分面積27.69 平方公尺；停車場及平台使用293、295地號國有地如該判決附圖所示A、B、D、G、H、I等部分，面積共計1,262.88平方公尺等情，判決被上訴人應拆除上開各部分建物返還土地予陽管處，暨給付不當得利80萬6,449元及自98年4月30日起算之法定遲延利息確定，業經本院調取上開卷宗查閱明確，並有上開第一、二審民事判決可佐（原審卷第21-23 頁，本院卷第110-1至110-6頁）。
㈥上訴人以系爭臨246 號房屋遭陽管處訴請拆屋還地為由，於
98年2月2日寄發存證信函通知被上訴人解除系爭買賣契約，請求返還價金，被上訴人於98年2月3日收受送達，有該存證信函、被上訴人收件回執在卷可參（原審卷第19 -20、87頁）。
四、上訴人主張：被上訴人出賣之臨246號房屋有部分坐落於293、295 地號之國有地上，被上訴人告知可與陽管處合法簽訂土地租約，茲陽管處已提起訴訟請求被上訴人拆屋還地，根本無法理租約，被上訴人應負權利瑕疵擔保責任云云，為被被上訴人所否認。
五、按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔之責，但契約另有訂定者，不在此限，民法第351 條規定甚明。經查：
㈠兩造於95年12月19日簽訂「土地上房屋買賣契約書」，依前
言記載建物座落：台北市○○區○○路○○○號、248號全部，、第1條記載上訴人願意以價款3,400萬元喜諾承買，及文末註記：「……契稅完納過後即屬產權移轉完成……尾款1900萬元正雙方約定由被上訴人負責替上訴人向陽管處辦理租約之換約手續，俟租約更換名義無誤，上訴人即支付上開尾款，約定日期97年12月31日前換約完成」等約定（原審卷第10- 11頁），另參證人即上開契約之見證人楊秀雄證述：「我確定楊萬居有聲明餐廳坐落之土地不是楊萬居所有，是國有地」、「楊萬居有告知土地是國有地，需向有關單位辦理承租人換約事宜」等語明確（本院卷第39頁反面），可知：本件上訴人以3,400萬元買受被上訴人所有之臨246、248號未為保存登記之房屋，辦妥契稅完納即屬產權移轉完成，買賣標的物不包含房屋坐落之土地，土地非被上訴人所有；被上訴人同意將陽管處之土地租約更換承租人名義完成後，上訴人始給付尾款1,900萬元。
㈡又上訴人於96年6月30日業已給付1,500萬元予被上訴人，在
未給付尾款1,900 萬元前，雙方於96年8月7日再簽訂「房屋買賣契約補充條款」，其中第2條約明：「被上訴人於96 年10月10日辦妥下列5 項過戶、移轉、點交、承租、換約等相關手續全部完成後，被上訴人以書面通知上訴人，上訴人於收到通知7日內支付1,900萬元整。上訴人同意於點交本件兩戶房屋後出借248 號房屋予被上訴人無償使用半年止。㈠台北市○○區○○路246、248號及後附圖範圍內之地上物全部移轉登記及點交。㈡台北○○○區○○段○○段○○○○○○號租約換約手續「承租人變更為上訴人」。293 地號承租手續且承租人亦變更為上訴人。㈢青泉谷小吃店商號辦妥所有權及股權移轉登記，經營權移轉完畢。㈣青泉谷小吃店及附圖範圍內所有之生財器具、地上物及溫泉管線等相關器具及設施全部移轉及點交予上訴人並交會上訴人使用及操作。㈤被上訴人同意即日向有關單位申請房屋修繕，並將主管單位核准之文件交予上訴人。＊雙方同意若上述五項約定，若被上訴人僅剩第2條第2項泉源段1小段293地號承租租約尚未完成時，雙方同意上訴人保留400 萬元整，俟妥承租手續後即支付。雙方約定最遲需於97年12月19日完成，否則上述保留款中
200 萬元整將做為賠償金，之後由上訴人自行處理承租事宜，被上訴人願配合辦理，惟其餘保留款應即時支付被上訴人」等語（原審卷第17頁）。可知：系爭補充條款就被上訴人之給付義務，除買賣契約原先約定之臨246、248號房屋外，另增加：附圖範圍之地上物交付，青泉谷小吃店之商號及經營權移轉，所有生財器具及溫泉管線設施移轉，且相關土地中之293-1地號土地租約應辦理換約（承租人變更）、293地號土地應辦理承租手續，暨被上訴人申辦房屋修繕事宜及交付主管機關核准文件予上訴人等項。本件上訴人自承：系爭建物有交付，上訴人經營的人已進入青泉谷小吃店接手，向國有財產局承租之293-1 地號租約已變更為上訴人指定之葉哲愷名義等情（原審卷第85頁反面），再參其就本件價款已給付3,000萬元予被上訴人，即僅保留400萬元未付，可見被上訴人僅剩293地號土地承租之租約尚未完成。
㈢觀察補充條款第2條㈡後段記載「293地號承租手續」，非如
前段用語「293 -1地號租約換約手續」，且依證人即補充條款之見證人楊秀雄到庭證陳：「楊萬居之餐廳房屋坐落在 2筆土地上，就其中1 筆土地已經向相關單位辦妥租約手續，另1筆土地則尚未辦妥」云云明確（本院卷第40 頁），足認上訴人知悉其買受本件未為保存登記之房屋有坐落於293地號國有地上，使用土地並無正當權源（租賃契約），尚待申請辦理承租手續之情，而得認定上訴人對於系爭未為保存登記之臨246號房屋坐落於未據辦妥土地租約之293地號國有地上，另有部分坐落於295地號上， 上開土地均非被上訴人所有，可能遭受土地所有權人或管理權人主張權利，係具有權利瑕疵之情事均知之甚明。
㈣就臨246號坐落於293地號土地之承租事宜部分：參諸證人即
建築師楊煌進到庭證述：被上訴人陳述土地承租事宜應可以辦下來，只是時間的問題，應該是在補充條款簽訂之前（本院卷第83頁反面）；另證人即代書楊仲遠亦證陳：在陽管處會勘前，被上訴人口頭有提到承租的部分應該可以辦理下來在卷（本院卷第83頁反面）；輔斟酌被上訴人於陽管處拆屋還地事件中一直爭執：伊於95年間， 就臨246號房屋占用之1,136平方公尺全部向陽管處聲請准予撤銷撥用， 嗣陽管處僅核准293-1地號面積499.9平方公尺土地辦理撤銷撥用，返還財政部國有財產局辦理出租予伊， 其餘637平方公尺於伊96年3 月26日賡續申請辦理，應予准許，陽管處並無否准理由等語， 據本院98年度重上字第416號判決載述其陳述綦詳（本院卷第110-1頁反面至110-2頁），益見被上訴人一向認為臨246號 房屋就坐落之國有地應得由陽管處辦理撤銷撥用，伊得進而 辦理土地承租事宜之情。再觀補充條款第2條㈡特別明文記載「293地號承租手續」等語（原審卷第17 頁），雙方另書立協議書約定委由楊建築師辦理承租手續，費用由被上訴人負擔（原審卷第43頁），因認：被上訴人確有向上訴人表示系爭房屋坐落於293地 號土地上之租約手續應得辦理，雙方因而於補充條款約明被上訴人就此房屋坐落於293地號國有地之承租事宜（權利瑕疵事項） 仍負有辦理之義務， 被上訴人猶否認有向上訴人表示得承租293地號國有地乙事，應無可採。 職故，被上訴人依民法第351條但書規定，針對臨246號房屋坐落於293地號土地上之權利瑕疵事項仍應負擔保責任。
㈤至於臨246號房屋坐落於295地號土地上之權利瑕疵情事，既
為上訴人所知悉，惟兩造並未於補充條款特別約定被上訴人就此負有任何擔保責任， 則依民法第351條本文規定，被上訴人就此部分即不負權利瑕疵擔保責任。
六、但按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵， 其特約為無效， 民法第
366 條規定甚明。亦即當事人間有免除或限制出賣人關於權利瑕疵擔保義務之特別約定者，僅在出賣人故意不告知瑕疵時，該特別約定方為無效；若出賣人已告知瑕疵情事時，仍應尊重當事人意願，故該免除或限制權利瑕疵擔保之特別約定仍屬有效。經查：
㈠觀之補充條款第2條「＊」載明：「若被上訴人僅剩第2條第
2 項泉源段1小段293地號承租租約尚未完成時，雙方同意上訴人保留400 萬元整，俟妥承租手續後即支付。雙方約定最遲需於97年12 月19日完成，否則上述保留款中200萬元整將做為賠償金，之後由上訴人自行處理承租事宜，被上訴人願配合辦理，惟其餘保留款應即時支付被上訴人」等語，再依證人即補充條款之見證人楊秀雄證稱：「 我認為這200萬元給鄭女士自行處理另一筆租約事宜，楊萬居之後就不負責此事」在卷（本院卷第40頁），與證人即代書楊仲遠結證：「補充條款第2條第5項後之＊部分，就是我所述：如果沒有承租土地成功的，是要減少價金類似的約定」等語（本院卷第
80 頁）及證人楊煌進證述：「問：在此所講的200萬元作為賠償金，由鄭悅青自行處理土地承租事宜，楊萬居以後就此土地承租事宜不再負處理責任的意思？）答：對」云云（本院卷第82頁反面）均一致；再輔以兩造書立予楊仲遠辦理
293 地號土地承租事宜之委託書記載：「立委託書人楊萬居……委託期間為中華民國年12月19日止……若超過委託期間後，承買人鄭悅青同意繼續委託，委託人楊萬居願於期限到期後同意無條件配合提供相關文件與承買人鄭悅青理，委託人戶籍於承租未完成前不得遷出」（原審卷第44頁），亦與補充條款第2條「＊」約 定之期限相同。可見：本件上訴人在知悉臨246號房屋坐落於293地號土地上之權利瑕疵事項情況下，另與被上訴人於補充條款約定：被上訴人應於97年12月19日完成該地號土地租約手續之給付義務，而應就上開權利瑕疵事項負擔保責任， 即以200萬元作為債務未履行之損害賠償金，故上開97年12月19日之後，被上訴人不再負有辦理293地 號土地承租事宜之給付義務，由上訴人自行處理承租事宜，被上訴人僅有配合提出相關資料及戶籍不得遷出之附隨義務而已，而得認定兩造就臨246號房屋坐落於293地號土地上之權利瑕疵事項有特別約定限制被上訴人應負之權利瑕疵擔保責任範圍。
㈡上訴人雖謂：上開「＊」處約定之200 萬元，係供作上訴人
辦理承租事宜之手續費用及被上訴人遲延所肇致之損害，本件有重大瑕疵存在，不可能僅需被上訴人賠償200 萬元云云（本院卷第112頁反面-113頁）。但查該200萬元苟係被上訴人逾97年12月19日期限辦理承租手續而應給付之給付遲延損害賠償性質者，則被上訴人除應負遲延給付之損害賠償外，依約定仍負有辦妥293 地號承租手續之義務，然上開條款明載「之後由上訴人自行處理承租事宜」，顯見被上訴人於上開期限後不再負有承租293 地號土地承租手續之給付義務，此與上訴人所述：該200 萬元係被上訴人遲延給付之損害賠償性質迥異，而無可採。又補充條款乃兩造會同見證人楊秀雄至民間公證人謝永誌處辦理公證，復於條款明載賠償金為
200 萬元，應係上訴人深思熟慮後所同意接受之損害賠償金額，自不得於事後以金額過少再行翻異，有違誠信原則。
㈢茲293地號土地之承租手續至雙方約定之97年12月29 日並未
辦妥，則依前開補充條款第2 條「＊」約定，即以上訴人尚未給付之價款200 萬元充作被上訴人負權利瑕疵擔保責任之損害賠償金，因認被上訴人業已盡其權利瑕疵擔保之責任甚明。
七、承上開說明，上訴人於訂約時已知悉買受之臨246 號房屋坐落於非被上訴人所有土地上之權利瑕疵事項，㈠兩造於補充條款另行約定被上訴人有辦理房屋坐落於293地號土地 之承租事宜之給付義務， 則被上訴人依民法第351條但書規定就此部分仍應負權利瑕疵擔保責任， 雙方另於補充條款第2條「＊」特別約定當被上訴人於97年12月19日未履行此項承租293地號土地承租手續之義務時， 即應給付債務不履行之損害賠償金200萬元， 並以上訴人尚未給付之價款予以抵銷，而得認為被上訴人就此部分已盡其權利瑕疵擔保責任。㈡就臨246號房屋坐落於295地號土地上之部分，兩造既無特別約定，故被上訴人依民法第351條本文規定， 就此部分不負權利瑕疵擔保責任。是被上訴人就293地 號土地部分已盡其權利瑕疵擔保責任，另就295地 號部分不負權利瑕疵擔保責任，故上訴人以系爭臨246號房屋坐落於293、295地 號上未能辦妥租約應負權力瑕疵擔保責任為由， 依民法第349條、第
353 條、第226條、第256條規定解除系爭買賣契約，自非合法，被上訴人進而依民法第259條 規定請求被上訴人返還已付價金3,000萬 元及自解除契約翌日起算之法定遲延利息，洵屬無據，應予駁回。
八、綜上所述，上訴人解除系爭買賣契約，為不合法，從而其依民法第259條第1款、第2款請求被上訴人返還已付價金3,000萬元及自解除契約翌日起算之法定遲延利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、據上論斷：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 31 日
民事第十一庭
審判長法 官 林金吾
法 官 詹文馨法 官 徐福晉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 31 日
書記官 張淑芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。