臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第216號上 訴 人 陳銍宏訴訟代理人 湯明亮律師複代理人 周明榮律師被上訴人 簡如兒訴訟代理人 蘇錦霞律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國100 年2月15 日臺灣臺北地方法院99年度訴字第2477號第一審判決提起上訴，本院於民國100 年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第四項關於命上訴人給付違約金，就超過新臺幣肆佰捌拾萬元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，除確定部分外均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，除確定部分外，由上訴人負擔十分之六，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國（下同）96年4 月17日，將所有坐落臺北市○○區○○街○○號1 樓房屋（下稱系爭房屋），出租予上訴人開設服飾店，雙方並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約) ，約定租賃期間自96年12月18日起至102 年12月17日止，每月租金新臺幣（下同）16萬元，租期未滿前，雙方均不得轉租他人，否則視為違約，應自終止租約翌日起，按租金3 倍賠償對方損失。詎上訴人於租期內，違反上開不得轉租之約定，將系爭房屋轉租他人經營橘菓子及巨無霸霜淇淋店，伊遂於98年11月9 日以存證信函向上訴人表示即日起終止系爭租約，請求上訴人於98年12月17日騰空遷讓系爭房屋，並自終止系爭租約翌日起賠償伊租金3 倍之違約金。
惟上訴人置若罔聞，並再將系爭房屋部分轉租予原審共同被告瑪莉歐國際有限公司（下稱瑪莉歐公司）經營瑪莉歐可麗餅店，為此依系爭租約約定，訴請上訴人自98年12月18日起至返還系爭房屋之日止，按月給付48萬元之違約金。原判決命上訴人如數給付，並無不合，上訴人之上訴為無理由，爰於本院答辯聲明：上訴駁回（被上訴人於原審另請求上訴人及原審共同被告林志勇即巨無霸霜淇淋店、瑪麗歐公司遷讓返還系爭房屋，及請求上訴人給付律師費12萬元部分，經原審判決被上訴人請求遷讓返還系爭房屋勝訴，上訴人並應給付被上訴人律師費4萬元，而駁回被上訴人逾上開部分之律師費請求部分，均未據敗訴當事人聲明不服，已告確定；本件上訴範圍僅在於被上訴人請求上訴人給付自98年12月18日起至返還系爭房屋之日止，按月給付48萬元之違約金部分）。
二、上訴人則辯稱：上訴人承租系爭房屋，原開設服飾店，嗣因經濟不景氣，入不敷出，難以繼續經營，遂向財政部臺北市國稅局萬華稽徵所重新申請營業設立登記，以從事飲料銷售業，改經營橘菓子飲料店及巨無霸霜淇淋店；又因橘菓子飲料店結束營業後，上訴人再向財政部臺北市國稅局萬華稽徵所申請變更營業項目登記，將系爭房屋之一部分面積保留繼續經營巨無霸霜淇淋店，另一部分面積則與瑪莉歐公司合作，作為經營瑪莉歐可麗餅店之用。衡諸系爭租約特別約定：「本租約為前租約（90年12月18日至96年12月17日止）之延續，屆時前租約自動失效，而前租約之押金新臺幣壹佰貳拾貳萬元，即為本租約之押金，租金另議，租約期滿，乙方有優先承租權及與他人合作加盟事宜」，上訴人自得與瑪莉歐公司合作加盟，經營瑪莉歐可麗餅店。上訴人並無違法轉租情事。縱有違約轉租，依系爭租約之約定，上訴人亦僅須賠償被上訴人1 個月租金3 倍即48萬元之違約金。又縱將系爭租約所定違約金解為按月賠償租金之3 倍，被上訴人因違約所受損害亦僅每月16萬元之租金，系爭租約約定以租金3 倍為違約金，顯屬過高，亦應予酌減等語。原審判決上訴人應自98年12月17日起至上訴人遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人48萬元之違約金，上訴人聲明不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付被上訴人自98年12月17日（應為18日之誤，原判決關於此日期之記載業經原審於100 年8 月25日裁定更正為18日確定，見原審卷第203 至208 頁）起至上訴人遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人48萬元及該部分假執行之宣告均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第39頁背面100 年8 月3 日言詞辯論筆錄)㈠被上訴人與上訴人於96年4 月17日簽訂系爭租約，上訴人承
租系爭房屋開設服飾店，租賃期間自96年12月18日起至102年12月17日止，每月租金16萬元，系爭租約第3 條約定：「在租約未滿期間，甲、乙（即被上訴人、上訴人）雙方均不得中途藉故轉租他人，同時雙方均不得半途藉故止約退租，上項條文以資雙方共同遵守，否則一律視為違約論，自終止租賃契約之翌日起，應按照租金參倍賠償對方損失，不得異議」；第5 條約定：「使用租賃物之限制：…2.未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或一部轉租，出借頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」；第7 條約定：「違約處罰：違犯本契約者，除按照租金三倍處罰外其訴訟費及律師費均由違約者單方負責不得異議」。
㈡被上訴人於98年11月9 日以南港福德郵局第141 號存證信函
，函知上訴人自即日起終止租約，請求上訴人於98年12月17日騰空遷讓系爭房屋，並應依系爭租約第3 條約定，自終止系爭租約翌日起賠償被上訴人租金3 倍之違約金48萬元。
㈢系爭房屋曾由巨無霸霜淇淋店及橘菓子飲料店共同營業，所占用之面積分別如原判決附圖所示。
㈣被上訴人已於100 年3 月18日收回系爭房屋。
以上事實，為兩造所不爭執，並有系爭租約、存證信函、照片、原審99年8 月5 日勘驗筆錄、臺北市建成政事務所99年9 月16日北市建地二字第09931447400 號函所附複丈成果圖等件在卷可考（見原審卷第10至14頁、第18頁、第21至23頁、第54頁、第96至98頁、第109 至110 頁），自堪信為真實。
四、兩造爭執事項：(見本院同上筆錄第26頁背面)㈠系爭租約是否因上訴人違反系爭租約第3 條約定，將系爭房
屋轉租予他人，經上訴人合法終止？㈡被上訴人請求上訴人自98年12月18日起至上訴人遷讓返還系
爭房屋之日止，按月給付被上訴人48萬元違約金，有無理由？
五、關於系爭租約是否因上訴人將系爭房屋轉租他人，經上訴人合法終止部分：
㈠上訴人雖否認將系爭房屋轉租予他人於該址經營橘菓子飲料
店、巨無霸霜淇淋店及瑪莉歐可麗餅店，並辯稱：橘菓子飲料店、巨無霸霜淇淋店為其所經營，瑪莉歐可麗餅店為其與上訴人瑪莉歐公司合作加盟云云。惟證人即於該址經營橘菓子飲料店之簡嘉瑋於原審99年12月14日言詞辯論時已證稱：
卷附貼於系爭房屋柱子之分租廣告為其所張貼，其上所載行動電話號碼為伊個人使用，張貼房屋分租廣告就是要分租如照片上所示之巨無霸霜淇淋店及橘菓子所在之店面（即系爭房屋），因該房屋是伊向陳銍宏租的，不太確定何時向陳銍宏租這個房子，是在貼分租廣告前大概半年至一年間向陳銍宏租的，租來經營橘菓子飲料店，向陳銍宏租房子全部，巨無霸霜淇淋店部分的店面是由伊分租出去，向陳銍宏租這個店面，一個月租金25萬元等語（見原審卷第155 頁背面至第
156 頁背面）。原審共同被告林志勇並於同日具結陳稱○○○區○○街○○號1 樓（即系爭房屋）巨無霸霜淇淋店是伊所經營，店面是伊在98年4 月17日租的，伊當時委託新光信託仲介公司找的，那時開價每月房租25萬元，伊認為太貴無法經營，就問仲介能不能再找另一人分攤承租，大概不到一個月，仲介公司就找到簡嘉瑋，後來仲介公司就約伊和簡嘉瑋一起到仲介公司去交斡旋金，當時只知屋主是陳銍宏，不知還有另一屋主，交斡旋金後，伊記得是去陳銍宏公司簽約，因當時陳銍宏不想一次對二個人，所以叫伊等一個當頭，因為橘菓子使用的範圍比較大，所以就由簡嘉瑋當頭，伊再跟簡嘉瑋簽另1 份合約。簡嘉瑋與陳銍宏應該是在98年4 月17日簽約。伊和橘菓子一起分租不到一年，橘菓子生意不好，簡嘉瑋說不太想做了，後來簡嘉瑋將店面頂給瑪莉歐公司，當時簡嘉瑋跟瑪莉歐公司談好時，簡嘉瑋找伊和瑪莉歐公司的會計一起去陳銍宏公司簽約，陳銍宏一樣堅持只要對一個人，所以跟之前一樣，就由瑪莉歐公司當大的，伊當小的，就由瑪莉歐公司跟陳銍宏簽合約，伊再跟瑪莉歐公司簽一個合約。瑪莉歐公司跟陳銍宏簽租約承租系爭店面也是一個月25萬元等語（見原審卷第157 至158 頁）。並有林志勇所提出之協議書、支票影本、存摺封面影本、契約書及請款單收據等在卷可稽（見原審院卷第161 至174 頁），堪認上訴人所辯未將系爭房屋轉租云云，不足採信。被上訴人主張上訴人有於系爭租約約定租期內轉租系爭房屋情事，洵屬可採。㈡按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，但租
賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租他人，承租人違反前開規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443 條定有明文。本件系爭租約約定租期內承租人不得轉租房屋，已如前述，則依上開規定，上訴人於租期內轉租系爭房屋，被上訴人自得終止系爭租約。被上訴人已於98年11月9 日以存證信函向上訴人表示終止系爭租約，上訴人復自承於同日收受上開存證信函（見原審卷第54頁），則系爭契約業經被上訴人合法終止，應堪認定。
六、關於被上訴人請求上訴人自98年12月18日起至上訴人遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人48萬元違約金部分：
㈠上訴人雖辯稱依系爭租約第7 條約定，被上訴人就上訴人之
違約轉租，僅得請求1 個月租金之3 倍即48萬元之違約金云云，惟為被上訴人所否認。經查系爭租約第3 條約定：「在租約未滿期間，甲、乙（即被上訴人、上訴人）雙方均不得中途藉故轉租他人…否則一律視為違約論，自終止租賃契約之翌日起，應按照租金參倍賠償對方損失，不得異議」，此項條款雖未載明所謂「按照租金參倍」如何計算，惟解釋意思表示，應探求當事人真意，民法第98條定有明文，而探求契約當事人真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。依系爭租約第3 條文義，可知係兩造就上訴人違約轉租所為之效果約定。而所謂轉租，係指承租人將租賃物之全部或一部另與次承租人訂定租賃契約。由於租賃契約有繼續性，承租人轉租租賃物，自亦具有繼續性。系爭租約第3 條既在規範上訴人之違約轉租，自有就轉租之繼續性特質而為規範之意旨。且其約定按租金之倍數計算，而租金係定期給付性質，因時間之經過而順次發生，可知系爭租約第3 條所謂按租金3 倍賠償，係指按上訴人違約轉租期間租金之3 倍賠償之意思。上訴人辯稱僅按1 個月租金之3 倍賠償云云，要屬無據。又依前揭證人簡嘉瑋及原審共同被告之陳述可知，上訴人自98年4 月17起即違約轉租系爭房屋，98年11月9 日收受被上訴人終止租約之存證信函後，仍繼續轉租，直至100 年3 月18日始由上訴人收回系爭房屋。據此以觀，被上訴人主張上訴人應自98年12月18日起，至系爭房屋經上訴人收回之日止，按月賠償被上訴人租金3 倍即每月48萬元等情，與系爭租約第3 條之約定，並無不合。
㈡上訴人另辯稱系爭租約第3 條所定違約轉租按租金3 倍賠償
之違約金約定過高，應予酌減等語，雖為被上訴人所否認。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。至於是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人因違約所得利益及他方所受損害等情形，以為斟酌之標準。經查，上訴人違約轉租系爭房屋，係將被上訴人所有之不動產交付未經被上訴人同意之第三人使用收益，顯有增加被上訴人管理財產之風險及勞費；而上訴人違約轉租系爭房屋，每月收取租金25萬元，已如上述，則扣除其應給付被上訴人之租金16萬元，每月淨得9 萬元，此係擅將被上訴人房屋交第三人使用收益所巧取之違約利益。本院審酌系爭房屋位於臺北市人潮眾多之漢中街，價值不菲，上訴人若未違約，被上訴人利用系爭房所可獲得之利益及可免去之勞費，及上訴人因違約而獲取之利益等一切情狀，認系爭租約第3條約定以租金3倍即每月48萬元作為上訴人違約轉租之違約金計算標準，尚屬過高，應予酌減至以租金2 倍即每月32萬元為適當。
㈢綜上所述，系爭租約已於98年11月9 日經被上訴人合法終止
，被上訴人得依系爭租約第3 條約定請求上訴人自系爭租約終止之翌日起按月給付違約金，又系爭租約第3 條所定違約金應按租金2 倍計算為適當，則被上訴人請求上訴人自98年12月18日起至遷讓返還系爭房屋之前一日即100 年3 月17日止，按月給付被上訴人32萬元違約金部分，洵屬有據，逾此範圍之請求，則非可取。
七、從而，被上訴人請求上訴人自98年12月18日起至100 年3 月17日共計25個月，按月給付被上訴人32萬元，合計480 萬元（320,000 ×15＝4,800,000 ）部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又上開應准許部分，兩造各陳明願供擔保聲請假執行及免假執行，經核無不合，應各為准免假執行之宣告。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 31 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 吳麗惠法 官 黃明發正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 31 日
書記官 顧哲瑜附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。