臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第346號上 訴 人 華益開發有限公司法定代理人 謝賢益訴訟代理人 簡長順律師被上訴人 國際聯合科技股份有限公司法定代理人 沈振來訴訟代理人 盛枝芬律師參加人 羅錦祥
羅仁炎羅仁輝羅仁宗共 同訴訟代理人 蔡碧松律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國100年3月16日臺灣桃園地方法院99年度重訴字第366號第一審判決提起上訴，本院於民國100年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國（下同）97年8 月25日與參加人訂立房屋租賃契約書，約定上訴人向參加人承租附表所示房地（下稱系爭房地），租期自97年8 月25日起至99年8月31日止，租金每月新臺幣（下同）14萬5,860 元，押金12萬元，租賃期滿如參加人願繼續出租，上訴人可以相同承租條件優先承租，如不願續租，則應提前6 個月通知上訴人。
因上訴人以租賃為營業，乃將系爭房地轉租被上訴人，並於97年9 月5 日與被上訴人訂立房屋租賃契約，約定租期自97年9 月1 日起至99年8 月31日止，租金第1 年含稅每月88萬2,000 元，第2 年調漲5%即含稅每月92萬6,100 元，租賃期滿被上訴人如未騰空交還租賃物，每逾1 日應加付按租金3%計算之違約金。嗣於99年1 月間，上訴人突接獲參加人羅錦祥通知租約期滿將不續租，乃轉知被上訴人請其準備搬遷。惟不久參加人又於99年2 月11日發函通知上訴人行使優先承租權，上訴人遂於99年4 月16日發函通知參加人，表示願優先承租權，故上訴人與參加人間之原租約仍繼續存在。而被上訴人於兩造間之租約期滿後，並未與上訴人續約，依民法第445 條前段規定及兩造間租約約定，被上訴人應將系爭房地返還上訴人。詎被上訴人迄未履行，已遲延違約，依民法第231 條第1 項及兩造間租約第5 條第2 項後段，上訴人得一併請求被上訴人自99年9 月1 日起，按日賠償因遲延所生相當於租金之損害金3 萬870 元，及每逾1 日加付按月租金3%計算即按日以2 萬7,783 元計算之違約金。總計被上訴人每日應給付上訴人5 萬8,652 元。爰依租賃契約法律關係，求為命被上訴人將系爭房地返還上訴人，並自99年9 月1 日起至返還系爭房地止，按日給付上訴人5 萬8,652 元之判決。
二、被上訴人則辯稱：99年1 月間被上訴人得知參加人表示系爭房地期滿不再續租予上訴人後，因考慮在系爭房地耗資逾3億元建置之廠房，至少需時6 個月並花費數百萬元始能搬遷，遂尋求參加人逕將系爭房地出租被上訴人之意願，惟參加人表示上訴人有優先承租權，被上訴人為及早確認兩造間租約期限屆滿後能否承租，遂先與參加人議定租賃條件，再由參加人於99年2 月11日發函通知上訴人於函到12日內表示願否優先承租，上訴人收受通知後逾期未回覆，已放棄其優先承租權，參加人乃於99年3 月15日與被上訴人簽訂租約，並以由被上訴人於兩造間租約屆滿後繼續使用系爭房地之方式，完成租賃標的物之交付。上訴人與參加人間之租約已於99年8 月31日屆滿，上訴人對系爭房地已無占有權，且參加人已通知上訴人租期屆滿後，被上訴人毋需搬遷廠房，即已同意上訴人現狀交還系爭房屋，應可認被上訴人於99年8 月31日兩造間租約屆滿後，已代位上訴人將系爭房地返還參加人，參加人並同時將系爭房地交付被上訴人。是被上訴人繼續使用系爭房地，乃基於與參加人間所訂之租約，類推適用民法第761 條簡易交付規定而取得占有，上訴人請求被上訴人返還，並非有據，縱認有據，亦因上訴人收回系爭房地須即返還參加人，參加人並應即交付被上訴人，造成上訴人無利可得，被上訴人卻須徒費大量時間金錢遷出遷入，上訴人自屬權利濫用而不得為之。是被上訴人已無遷讓返還系爭房地義務，亦無損害賠償及給付違約金責任等語。
三、被上訴人並於原審提起反訴主張：兩造間之租約已於99年8月31日屆滿，被上訴人經參加人通知於租期屆滿後繼續使用系爭房地，可認被上訴人已有返還系爭房地予上訴人，並代位上訴人返還參加人，再由參加人交付被上訴人。依兩造所訂系爭租約第3 條約定，被上訴人已返還系爭房地，上訴人即應將被上訴人繳付之押租金648 萬元返還被上訴人。縱認被上訴人有無返還系爭房地尚有爭議，惟上訴人請求被上訴人返還系爭房地係屬權利濫用，不應准許，而押租金之性質本在擔保租金之支付及標的物之返還，上訴人既不能濫行要求被上訴人遷讓房屋，被上訴人亦無積欠租金情形，依契約公平及誠信原則，上訴人仍應將押租金返還上訴人。爰提起反訴求為判決上訴人應給付被上訴人648 萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保聲請宣告假執行。
四、上訴人就反訴部分則辯稱：依兩造所訂系爭租約第3 條第2項約定，被上訴人須遷讓系爭房地始發生押租金返還請求權，並於被上訴人履行系爭租約所約定之債務後，上訴人始有返還押租金義務。惟被上訴人迄未註銷工廠登記，將系爭房地返還上訴人，上訴人亦因被上訴人未點交租賃物而無法會算有無應付上訴人之金錢債務（包含租賃物非自然損耗之損害），被上訴人請求返還押租金自無理由等語。
五、原審就本、反訴均為上訴人敗訴之判決，並就反訴部分為准、免假執行之宣告。上訴人對本、反訴之判決全部聲明不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將附表所示不動產返還上訴人，並自99年9 月1 日起至返還附表所示之不動產止，按日給付上訴人5 萬8,652 元；㈢被上訴人在第一審之反訴駁回；㈣願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
六、兩造不爭執事項( 見本院卷第104 頁背面至105 頁，100 年10月26日言詞辯論筆錄）：
㈠兩造於97年9 月5 日訂立租約，被上訴人向上訴人承租系爭
房地，租期自97年9 月1 日起至99年8 月31日止，租金第1年每月84萬元，含稅後為88萬2,000 元，第2 年調漲5%即每月88萬2,000 元，含稅後為92萬6,100 元，押金為648 萬元被上訴人承租時已交付上訴人收執。又上開租賃期間之租金，被上訴人均按期繳清；而上開押金648 萬元，上訴人迄未返還被上訴人。
㈡系爭房地係上訴人以每月14萬5,860 元之租金向參加人承租
後再轉租予被上訴人，租期亦同至99年8 月31日止。上訴人與參加人之租約第11條約定，期滿如參加人願出租他人時，上訴人得以相同條件優先承租。
㈢參加人羅錦祥於99年1 月14日以竹北六家郵局第18號存證信
函通知上訴人表示期滿不續租之意思，上訴人嗣已收受該函，並將函文意旨轉知給被上訴人，請被上訴人準備搬遷。
㈣參加人於99年2 月11日以竹北博愛郵局第26號存證信函通知
上訴人，表示：參加人已與被上訴人議定租賃條件，因被上訴人需時6 個月為搬遷之預備，上訴人如欲以同一租約條件行使優先承租權，請務必於函到後12日內回覆，參加人須通知被上訴人為搬遷之準備，逾期視為放棄優先承租權，上訴人如不欲優先承租，被上訴人即毋須清空搬遷等情。上訴人未於收函後12日期限內向參加人表示願優先承租。
㈤參加人與被上訴人於99年3 月15日訂定房屋租賃契約，約定被上訴人以每月租金90萬元向參加人承租系爭房地。
㈥上訴人於99年4 月16日致函參加人表示其願優先承租，參加人嗣則函覆上訴人已喪失優先承租權。
㈦參加人與上訴人間租約期滿後，參加人已通知上訴人取回其押金12萬元，上訴人迄未取回。
㈧兩造租約存續期間，被上訴人均繳清全部租金。
㈨被上訴人之押金648 萬元，上訴人尚未返還。
㈩兩造間租約之租賃物所有權人為參加人。
兩造間租約於99年8月31日因租期屆滿時而終止。
以上事實，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書及存證信函等件在卷可考（見原審審重訴卷第10至28頁），自堪信為真實。
七、兩造爭執事項（見本院同上筆錄第105頁)：㈠上訴人與參加人間之原租賃關係已否終止？有無因上訴人行
使優先承租權而繼續或發生新租賃關係？
1.上訴人經參加人以原證四即99年2 月11日存證信函催告後，未於參加人所定之12日內行使優先承租權，其優先承租權是否因此而消滅？
2.上訴人行使優先承租權之後，是否須經參加人同意始發生租賃契約成立之效果？其效果係使原租約延長或新發生另一租賃契約關係？㈡兩造間租約終止後，被上訴人有無返還租賃物之義務？被上
訴人未將租賃物現實交付上訴人，應否依兩造所定租賃契約第5 條約定，按日給付上訴人5 萬8,652 元之損害賠償暨違約金？㈢兩造租約終止後，上訴人有無返還被上訴人押租金之義務？
八、關於上訴人與參加人間之原租賃關係已否終止、有無因上訴人行使優先承租權而繼續或發生新租賃關係之爭點：
㈠上訴人經參加人以原證四即99年2 月11日存證信函催告後，
未於參加人所定之12日內行使優先承租權，其優先承租權是否消滅部分：
1.被上訴人辯稱：上訴人未於參加人99年2 月11日存證信函所定之12日期間內行使優先承租權，其優先承租權已經消滅等語，為上訴人所否認，並主張：①參加人於上訴人租約屆滿前6 個月餘之99年2 月11日，即以存證信函通知上訴人，表示：其業與被上訴人議定租約條件、若上訴人優先承租須於12日內交付押租金540 萬元、以後每月租金並漲為90萬元等語，顯欲令上訴人知難而退並明白轉租無利可圖，其所為通知不符誠信原則，不生擬制效果；上訴人與參加人間之原租約每月租金僅14萬餘元、押租金僅12萬元，參加人無端命上訴人12日內繳交540 萬元之押租金，已逸脫原租約所定優先承租權之本意；參加人與被上訴人所擬之租約條件約定被上訴人以99年9 月1 日到期之票據給付押租金即可，竟要求上訴人應於99年3 月15日訂約日即須交付押租金540 萬元，參加人顯非以同樣條件通知上訴人行使優先承租權。足見參加人與被上訴人於99年3 月15日所訂租約係以排除上訴人優先承租權為目的。上訴人縱依參加人指示在12日內交付540 萬元之押租金，參加人勢必又於99年8 月31日前另尋或另設想新租賃條件，再命上訴人承受莫須有之負擔，此時若上訴人不答應其再度變更之條件，所繳交之押租金亦難期待參加人自行返還。上訴人於99年4 月16日通知參加人願優先承租，縱非在參加人所定之12日內為意思表示，亦無放棄之效果。
②上訴人與參加人間之租約僅第11條有優先承租權約定，該條文字明白表示上訴人得否優先承租，繫於參加人在「租賃期滿」有無「繼續出租」之意願，苟願出租，則除上訴人已明白表示放棄繼續承租外，或上訴人已表示願優先承租，參加人即應繼續出租予上訴人，並由上訴人繼續占有使用租賃物。此亦為上訴人前手晉如有限公司與參加人訂立租約時之共識，以保障晉如有限公司於89年承租時，就參加人羅錦祥所有之空地出資興建地上物所花費用之權益。而該條文並無約定租約期滿前經參加人催告，上訴人未行使優先承租權即視為放棄，因此被上訴人所謂未於12日內回答即視為放棄優先承租權云云，顯非租約內容，有限制上訴人行使權利自由而不合私法自治及約定意旨之情形。況依約參加人至99年8月31日租賃契約期滿時，方有催告上訴人行使優先承租權之必要，在租約期滿前，實無強制上訴人應於一定期間內表示優先承租，亦無因此即生上訴人未回答即視為放棄優先承租權之擬制效果。且參加人羅錦祥先於99年1 月間通知上訴人其不擬續出租，復於99年2 月11日由參加人全體共同通知上訴人，命上訴人於限期內表示優先承租權，參加人前後不同之意思表示，不僅令上訴人無所適從，更足證參加人亦明知上訴人是否優先承租，乃應於租約期滿時依上訴人之意願而定，而非於租約期滿前行使，否則參加人何須先表示不擬續約。是被上訴人所謂視為上訴人放棄優先承租權云云，僅屬被上訴人片面曲解系爭契約之意旨而已。而參加人亦為避免其賠償義務之發生，故而先通知不擬續租，再以相反之意思通知，以達混淆上訴人日後行使優先承租權之目的。此益足證參加人故意損害上訴人承租之權利。③被上訴人引土地法、耕地三七五減租條例及民法均有逾期不行使優先權即視為放棄之規定，據以辯稱參加人限定上訴人於12日內表示，否則視為放棄優先承租權乃屬適當云云，顯有指鹿為馬之誤解。蓋因土地法等規定均指「法定」優先承買權，本件則是「當事人共同約定優先承租權」，不僅性質上不同，況且民法係以私法自治、當事人意思優先為最高原則，若非意思表示內容違反公序良俗或強制規定，自當以當事人約定最先適用。因此本件縱未約定優先承租權行使之期限，依優先承租權性質，亦應於租約期滿時，上訴人方得行使。何況契約文字已載明租賃期滿「時」之確定期日，而非租賃期滿「前」之不確定日期，更應依約定意旨為之。再者參加人於租期屆滿前6 個月又10日通知上訴人應於收函後12日確答是否優先承租，若該通知有令上訴人喪失優先承租權之效果，則參加人豈非於租約成立後，即可要求上訴人行使優先承租權，此顯不合理。而租約未屆滿前，上訴人仍有考慮繼續承租是否較有為利之利益存在，亦不應任由參加人片面剝奪云云。
2.經查：⑴上訴人與參加人間之租約第11條約定：「本件租賃期滿，如
甲方（指參加人）願繼續出租他人時，乙方（指上訴人）可以他人相同承租條件下而具有優先承租權」，條文旨在規範上訴人之租約期滿後，參加人若再行出租系爭房地，上訴人在相同租賃條件下，有較他人優先承租之資格而已。至於該項優先承租權之行使期間、方式及效果，顯非該條文所明定。上訴人摭拾該條文有關「租賃期滿」、「時」等片段文字之記載，即謂該條文之優先承租權只應於租約期滿時行使，不能期前行使云云，並非有據。而上訴人之租約期滿後，與參加人間之租賃關係即行終止，參加人本可收回系爭房地，任擇他人出租。惟依上開約定，參加人另行出租時，遇參加人願以相同條件承租者，參加人只能與上訴人締約，不能另擇其他相同條件之承租人。顯見上開約定本質上為限制參加人締約自由之條款。又上訴人並不否認此條款為其所擬定，則在適用此條上訴人所擬定限制參加人締約自由之條款時，自應從嚴解釋，始足兼顧當事人間之衡平。申言之，此條款既只賦予上訴人在相同承租條件下有優先締約資格而已，不及於其他，則舉凡該條文未約定者，上訴人即無該權利。例如此條文未約定參加人擬於上訴人租約屆滿後另行出租時應於何時議約，即不能限制參加人另行議約之時間，只要參加人於議約後有將議訂之租賃條件通知參加人，供參加人考慮是否按相同件承租，即無違約，上訴人不得謂參加人僅能在上訴人之租約屆滿後始能與他人議約。又例如此條文未約定上訴人之優先承租權行使期間，上訴人即無指定優先承租權行使期間之權利，只要參加人有提供上訴人行使優先承租權之合理機會即為已足，上訴人不得謂參加人必待上訴人表示是否行使優先承租權之後，始能與他人另訂租約。準此以解，本件關於上訴人優先承租權行使之爭議，所應探究者毋寧在於參加人有無將與被上訴人議訂之租賃條件適時通知上訴人並提供上訴人行使優先承租權之合理機會，而非在於上訴人之優先承租權是否遭無端限制或剝奪等問題。
⑵參加人與上訴人間之租約期限係至99年8 月31日屆滿；參加
人於99年2 月11日以原證四存證信函通知上訴人，表示：參加人已與被上訴人議定租賃條件，因被上訴人需時6 個月為搬遷之預備，上訴人如欲以同一租約條件行使優先承租權，務必於函到後12日內回覆，參加人須通知被上訴人為搬遷之準備，逾期視為放棄優先承租權等情，已如前述。據此可知，參加人係為顧及被上訴人遷廠需時6 個月，須有足夠時間因應上訴人是否行使優先承租權之決定，因此於上訴人租約屆滿之6 個月前數日，通知上訴人表示是否行使優先承租權。而被上訴人於系爭房地設廠，建置費用逾3 億元，有其提出為上訴人不爭執之會計師查核報告可證（見本院卷第19至20頁），可見其廠房甚具規模，且被上訴人之廠房搬遷需時
6 個月，亦為上訴人所不爭。則參加人為提早得知上訴人意願，以便通知被上訴人應否準備搬遷，因而在上訴人租約屆滿之6 個月前數日，通知被上訴人行使優先承租權，所為通知顯具合理必要之正當理由，且無違反與上訴人間之租約第11條關於優先承租權之約定，自屬履行與上訴人間租約之正當行為。上訴人為相異之主張，指稱參加人應至99年8 月31日租賃契約期滿時，方有催告上訴人行使優先承租權之必要，不得在租約期滿前強制上訴人行使優先承租權云云，並無可取。至於上訴人固謂其在租約屆滿前，有考慮是否繼續承租之利益，不應任由參加人片面剝奪，倘參加人得隨時通知其行使優先承租權，無異承認參加人與其簽立租約後得立即要求其行使優先承租權之不合理現象云云。然查，前述參加人於99年2 月11日通知上訴人行使優先承租權係屬履行租約正當行為之論斷，係以參加人之通知行為具備合理必要之正當理由為據，並非泛指參加人得恣意隨時通知上訴人行使優先承租權，自無上訴人所指承認參加人與上訴人簽立租約後得立刻要求上訴人行使優先承租權之弊端，且參加人之通知既屬履行租約之正當行為，當無片面剝奪上訴人考慮是否繼續承租之利益情形，是上訴人此部分指摘，並非有據。
⑶又上訴人另謂：上開契約第11條文字明白表示上訴人得否優
先承租，繫於參加人在租賃期滿有無繼續出租之意願，苟願出租，除上訴人放棄繼續承租外，參加人即應繼續出租予上訴人，此為上訴人前手晉如有限公司與參加人訂立租約時之共識，用以保障晉如有限公司於89年承租時，在參加人羅錦祥所有之附表所示土地上出資興建附表所示房屋所花費用之權益云云。然查，參加人只須提供上訴人合理行使優先承資權之機會，即符合上開契約第11條之約定，已如前述，上訴人遽稱除非伊放棄繼續承租，否則參加人即應繼續出租予上訴人云云，已逾上開契約第11條之約定內容，自不足採。而附表所示房屋固係晉如有限公司於89年間向參加人承租土地後所興建，此為兩造所是認，惟該公司自89年間起，即以14萬元之低價向參加人承租系爭房地，再以84萬元之高價轉租予被上訴人，至97年間上訴人承接晉如有限公司之地位，續行轉租予被上訴人，迄99年8 月31日租期屆滿為止，晉如有限公司與上訴人在租期內，所獲取被上訴人給付之租金已逾8,400 萬元，扣除晉如有限公司興建廠房之資金2,000 萬餘元，獲利尚有6,000 萬元以上等情，業據被上訴人陳明在卷（見原審重訴字卷第35頁背面），並為上訴人所不否認。可見晉如有限公司不但早已回收其興建房屋之成本，更已獲利數千萬元。則上訴人與參加人間之租約約定優先承租權之目的，最初縱有平衡晉如有限公司出資損失之意旨，然於晉如有限公司回收興建房屋成本並已獲利數千萬元之後，該意旨即不得再做為解釋優先承租權之憑據。否則對參加人難謂公平。是上訴人以其與參加人間之租約所定優先承租權，旨在保障晉如有限公司出資興建附表所示房屋所花費用之權益為由，主張上開契約11條應解為一經上訴人表示優先承租，被上訴人即有出租之義務云云，並無可取。
⑷上訴人另指稱：參加人羅錦祥先於99年1 月間通知上訴人不
擬繼續出租系爭房地，復於99年2 月11日由參加人全體共同通知上訴人，命上訴人於限期內表示優先承租權，參加人前後不同之意思表示，令上訴人無所適從，足證上訴人是否優先承租，應於租約期滿時依上訴人意願而定，非於租約期滿前行使，否則參加人何須先表示不擬續約云云。然查，上訴人與參加人間之租約第6 條約定：「乙方（指上訴人）於租期屆滿時，甲方（指參加人）如不願續租（指不願繼續出租），應提前6 個月通知乙方」，足見參加人若擬期滿不續出租系爭房地予上訴人，即應在租約期滿前6 個月前通知上訴人；又同契約第11條另約定上訴人有優先承租權，旨在規範參加人若擬於上訴人之租約期滿後，出租系爭房地予他人，上訴人在相同承租條件下，有較他人優先承租之資格，已如前述。據此以觀，上開第6 條與第11條兩條款，規範意義並不相同，前者為不續租之通知義務，後者則為優先承租權之保障義務，兩者分屬二事。而參加人羅錦祥於99年1 月間致函通知上訴人，表示期滿不擬繼續出租系爭房地予上訴人，顯係履行上開第6 條約定之通知義務。且此項通知，僅屬觀念通知，並不以參加人全體具名為必要。至於參加人另於99年2 月11日致函通知上訴人行使優先承租權，顯係因參加人既與被上訴人另議租約，囿於上開第11條之優先承租權約定，故須通知上訴人表示願否優先承租。換言之，參加人於上訴人租約屆滿後，即使不願繼續出租予上訴人，然只要其有另行出租之意，被上訴人便有按相同條件優先承租之資格，因此參加人縱已向上訴人表示期滿不繼續出租予上訴人，於事後既有與被上訴人議訂租約，即須依照上述優先承租權之約定，通知上訴人表示願否行使優先承租權。是參加人上開兩次通知，文義明確，依據各異，並無混淆衝突之處，亦與上訴人之優先承租權應否於租約期滿前或後行使無關。上訴人謂該通知令上訴人無所適從，足證上訴人優先承權非於租約期滿前行使云云，並無可取。上訴人進而指稱參加人係為避免賠償責任，故為前後相反之通知，以達混淆上訴人行使優先承租權之目的，係故意損害上訴人承租之權利云云，亦屬無稽。
⑸上訴人另謂：上訴人與參加人間之租約每月租金僅14萬餘元
、押租金僅12萬元，參加人於99年2 月11日通知上訴人行使優先承租權時，要求上訴人須於12日內交付押租金540 萬元，並表示以後每月租金漲為90萬元，顯欲令上訴人知難而退並明白轉租無利可圖，所為通知不符誠信原則，不生擬制效果，且參加人與被上訴人所擬之租約條件係約定被上訴人以99年9 月1 日到期之票據給付押租金即可，竟要求上訴人應於99年3 月15日訂約日即須交付押租金540 萬元，亦非以同樣條件通知上訴人行使優先承租權，足見參加人與被上訴人於99年3 月15日所訂租約係以排除上訴人優先承租權為目的云云。經查，上訴人與參加人間之租約既約定須以他承租人相同之租賃條件訂約，做為上訴人行使優先承租權之要件，而參加人與被上訴人議訂之租約條件即為押租金540 萬元、每月租金90萬元，參加人以此條件通知上訴人行使優先承租權，自無悖於與上訴人間之租約約定，況參加人自97年9 月
1 日起轉租系爭房地予被上訴人，至99年8 月31日租期屆滿為止，向被上訴人收取之租金第1 年含稅為每月88萬2,000元，第2 年為92萬6,100 元，押金為648 萬元，已如前述，其對被上訴人要求之租賃條件，並不亞於參加人與被上訴人議訂之租約，難謂參加人以每月租金90萬元、押租金540 萬元之條件與被上訴人訂約，有何虛偽做假圖使上訴人知難而退之目的。再者，參加人與上訴人間之租約僅賦予上訴人優先承租權，並無保障上訴人必能轉租牟利，故以參加人與被上訴人議訂之租賃條件訂約，縱有使上訴人喪失轉租利益情形，亦無違約不當可言。是上訴人指稱參加人之上開通知係故使上訴人知難而退並明白轉租無利可圖，以達排除上訴人優先承租權之目的云云，並不足取。至於參加人限定上訴人於函到12日內以書面回覆是否行使優先承租權，固無契約或法令上之依據。惟參加人係為提早得知上訴人是否行使優先承租權之意願，以便適時通知被上訴人為搬遷之準備，因而在上訴人租約屆滿之6 個月前數日，通知被上訴人行使優先承租權，所為通知顯具合理必要之正當理由，已如前述。而上訴人既有優先承租權，其願否行使而與參加人成立租約，又屬不確定狀態，本於契約是否成立生效應從速決定，不宜使之久懸妨礙當事人安排社會生活之考量，應認參加人以定期催告之方法儘速除去上訴人願否行使優先承租權不確定之狀態，乃必要合理之行為。且參加人只要提供上訴人行使優先承租權之合理機會，即符合與上訴人間之租約第11條優先承租權約定，已如前述；再參諸我國法制有關優先承租、承買權之規定，率皆定有10日或15日之權利行使期間，此觀土地法第34條之1 第4 項、第104 條，耕地三七五減租條例第15條及民法第426 條之2 第2 項等規定自明，可見立法者所代表之國民意志咸認具有優先效力之私法上權利，應限制其行使之期間，並以10至15日為適當。則在同一法制環境下，自應承認參加人催告上訴人行使優先承租權時，酌定12日之猶豫期間，並無悖離提供上訴人行使優先承租權合理機會之範疇。至於上訴人指稱上述土地法等法規係關於法定優先權之規範，與本件爭執之意定優先承租權不同，不能比附援引云云，顯係誤會，蓋因上開論斷僅係參酌現行法制環境而為判斷，並非援引上開法律之規定。再者，參加人99年2 月11日通知上訴人行使優先承租權之存證信函記載：「…二、今本人已與國際聯合科技股份有限公司議定如下之租約條件：
㈠租約五年自民國99年9 月1 日起至民國104 年8 月31日。
㈡租金新台幣玖萬元整。㈢押租金新台幣伍佰肆拾萬元整。
三、貴公司如欲行使優先承租權，請於函到後十二日內書面回覆，並完成簽約手續並須付押租金，逾期視為放棄優先承租…」（見原審審重訴字卷第22頁），其中關於完成簽約手續及給付押租金之方式及時期，容有解釋之空間，並非已經明確特定，上訴人指稱參加人要求上訴人應於99年3 月15日訂約日即交付押租金540 萬元云云，尚屬無據。況參加人之上開存證信函縱有要求上訴人於99 年3月15日訂約日交付押租金540 萬元，已超出參加人與被上訴人所議定之押租金給付方法、時期等租賃條件，然上訴人並非不得基於與參加人間之租約第11條約定，要求依參加人與被上訴人議訂之押租金給付條件訂約，可見上開存證信函之催告，並不減損上訴人優先承租權之效力。再者，過大之催告僅超過部分不生催告效力而已（參最高法院70年台上字第3159號判例意旨），縱使參加人之上開存證信函要求上訴人給付押租金之條件超過與被上訴人議定之條件，亦僅該超過部分不生催告效力而已，尚不能僅因有該部分之記載，即否定參加人已為通知上訴人行使優先承租權之效果。此外，上訴人指稱其縱依參加人指示，在12日內交付540 萬元之押租金，參加人勢必又於99年8 月31日前另尋或另設想新租賃條件，再命上訴人承受莫須有之負擔，若上訴人不答應其再度變更之條件，所繳交之押租金亦難期待參加人自行返還一節，顯屬臆測，並無憑據，亦非可取。
⑹據上論述，參加人以99年2 月11日存證信函催告上訴人於函
到12日內行使優先承租權，可認已有提供上訴人行使優先承租權之合理機會，符合參加人與上訴人間之租約第11條約定。上訴人不於參加人酌定之12日期限內行使，逾期後始於99年4 月16日致函向參加人表示願優先承租系爭房地，參加人自可不受拘束。是被上訴人辯稱：上訴人未於參加人99 年2月11日存證信函所定之12日期間內行使優先承租權，其優先承租權已經消滅等語，尚屬可取。上訴人前詞否認，並非有據。
㈡上訴人行使優先承租權之後，是否須經參加人同意始發生租
賃契約成立之效果、其效果係使原租約延長或新發生另一租賃契約部分：
被上訴人辯稱上訴人未於參加人99年2 月11日存證信函所定之12日期間內行使優先承租權，其優先承租權已經消滅，既屬可取，則上訴人於優先承租權消滅後之99年4 月16日向參加人表示願優先承租系爭房地，自僅發生一般要約之效力，而參加人並未同意上訴人之要約，則上訴人與參加人間之租約，當不因上訴人表示願優先承租而發生延續或新訂之效果。
九、關於兩造間租約終止後，被上訴人有無返還租賃物義務、被上訴人未將租賃物現實交付上訴人，應否依兩造所定租賃契約第5 條約定，按日給付上訴人5 萬8,652 元之損害賠償暨違約金之爭點：
㈠上訴人主張依兩造間之租約第4 條、第5 條、第7 條約定意
旨及民法第455 條規定，被上訴人應於租約99年8 月31日屆滿後，將系爭房地返還上訴人。被上訴人對其依上開約定及民法規定，有返還系爭房地予上訴人之義務，固無爭執，惟辯稱參加人業已通知上訴人表示被上訴人於租期屆滿後不須搬遷，可繼續使用系爭房地，可認被上訴人已有返還系爭房地予上訴人，並代位上訴人返還參加人，再由參加人交付被上訴人云云。然查，參加人通知被上訴人不須搬遷，僅係參加人之行為，難認會同時產生「被上訴人將系爭房地交還上訴人」、「上訴人將系爭房地交還參加人」、「參加人將系爭房地交付被上訴人」等事實行為，被上訴將上開各不同主體之行為混為一談，並無可取。又被上訴人另辯稱參加人通知被上訴人於上訴人之租約終止後，繼續使用系爭房地，係以類推適用簡易交付之方式，完成租賃物之交付。然被上訴人此部分所辯，僅關涉參加人有無交付租賃物予被上訴人之雙方履約問題而已，無從憑以認定被上訴人對上訴人所負之返還租賃務債務隨之消滅。是被上訴人上詞所辯均非可取。㈡惟參加人在與上訴人之租約到期時，本有請求上訴人返還系
爭房地之權利。參加人於99年2 月11日同時寄發原證四存證信函予上訴人及被上訴人，表示：「貴公司（即上訴人）如不依同一條件承租，國際聯合公司（即被上訴人）即毋須清空搬遷。副本同時函知國際聯合公司」等語（見原審審重訴字卷第23頁），顯有預將其對上訴人租約到期得請求返還系爭房地之權利，轉讓予被上訴人，俾供被上訴人屆時憑以向上訴人受領系爭房地使用，以代租賃物交付之意。而參加人與上訴人間之租約到期時，上訴人與被上訴人間之租約亦同時到期，此時上訴人應向被上訴人收回系爭房地，再交還參加人。在上訴人收回系爭房地後，尚未交還參加人前，系爭房地係在上訴人占有中，參加人以上開函文預將此時得請求上訴人返還系爭房地之權利，轉讓予被上訴人，以代租賃物之交付，與民法第946 條第2 項準用第761 條第3 項所定：
不動產占有之讓與，如其不動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還占有請求權，讓與於受讓人，以代交付之情形相符。而被上訴人於本件訴訟亦屢援引參加人之上開函文為自己有利之抗辯，顯有同意上開函文所示之內容。準此以觀，被上訴人與參加人間堪認已有讓與系爭房地返還請求權之合意，亦即被上訴人已經受讓參加人對於上訴人租約到期得請求返還系爭房地之權利。則在參加人與上訴人間之租約，及被上訴人與上訴人間之租約，同時於99年8 月31日到期時，被上訴人對上訴人雖負有返還系爭房地之債務，但上訴人對被上訴人亦負有返還同一標的物之債務。而二人互負債務，其給付種類相同並均屆清償期者，為免徒增相互清償之煩累並確保債權之清償，民法第334 條第1 項前段乃設有債務人得主張抵銷，使債權人之債權消滅之規定，此項規定雖多適用於貨幣或種類之債，惟不排除請求交付特定物債權之適用。申言之，若債權人對債務人有請求交付特定物之債權，債務人對債權人亦有請求交付同一特定物之債權，在兩者請求權均已達可以行使階段，別無不適於抵銷之情狀下，債務人依民法第334 條第1 項前段規定，得向債權人主張抵銷，以消滅債權人之請求權，免去將該特定物交予債權人，再請求債權人交回之勞費。承前所述，被上訴人已受讓參加人對於上訴人請求返還系爭房地之權利，該請求權於上訴人之租約期滿後即得行使。在上訴人於租約期滿請求被上訴人返還系爭房地時，被上訴人得以其所受讓之返還系爭房地請求權，與上訴人之返還系爭房地請求權相抵銷。雖被上訴人未明白表示抵銷，惟推究被上訴人屢謂參加人已將系爭房地以類推適用簡易交付方式交付於被上訴人，上訴人請求被上訴人返還系爭房地之權利即已消滅等辯論意旨，實與主張抵銷之情形無異，而被上訴人所受讓參加人對上訴人請求返還系爭房地之請求權，與上訴人對被上訴人之返還系爭房地請求權，同以請求交付系爭房地為內容，且均於99年8 月31日租約到期時即得行使。雖上訴人主張伊請求被上訴人返還系爭房地，尚有以之對抗參加人之利益云云，惟遍觀本件事證，僅上訴人對參加人主張優先承租權及參加人尚未返還上訴人押租金兩事項，可認與上訴人能否拒絕返還系爭房地之爭執有關。然上訴人不得對參加人主張優先承租權已如前述；又參加人於上訴人之租約屆滿後，已通知上訴人領回押租金，亦為兩造所不爭（見前列不爭執事項），顯見上述優先承租權及請求返還押租金兩事項，已不足為上訴人拒絕返還系爭房地之理由。而上訴人並未提出其他得據以拒絕返還系爭房地之抗辯事由，其泛稱請求被上訴人返還系爭房地尚有持以對抗參加人之利益云云，並無足採。此外復無足認被上訴人對於上訴人請求返還系爭房地之請求權，有何不適與上訴人對被上訴人請求返還系爭房地之請求權相抵銷情事，則依上揭民法第334 條第1 項前段之規定，上訴人對被上訴人請求返還系爭房地之債權，應認業經被上訴人抵銷而消滅。㈢據上所述，上訴人對被上訴人之返還系爭房地請求權既已消
滅，被上訴人於兩造間租約到期時，即無返還系爭房地予上訴人之義務，則被上訴人未將系爭房地現實交付上訴人，並無違約責任可言，上訴人主張被上訴人遲延交還系爭房屋係違約，應依兩造間租約第5 條，按日給付上訴人5 萬8,652元之損害賠償暨違約金云云，即非有據。
十、關於兩造租約終止後，上訴人有無返還被上訴人押租金義務之爭點：
㈠被上訴人主張：兩造間之租約已於99年8 月31日屆滿，被上
訴人亦已返還系爭房地，上訴人應將押租金648 萬元返還被上訴人等情，為被上訴人所拒，辯稱被上訴人迄未註銷其在系爭房地之工廠登記，且未返還系爭房地，致上訴人無法會算有無應付上訴人之金錢債務，自不得請求返還押租金云云。
㈡經查，依兩造間租約第3 條第2 項：「押金為新台幣陸佰肆
拾捌萬元…於租賃期滿或雙方終止本契約騰空交還房地並繳清至點交房屋日之水電、瓦斯、電話費及辦理工廠或其他登記證註銷後，並履行本合約全部債務後立即無息退還乙方（即被上訴人），押金返還請求權於遷讓房屋之時始發生」之約定，雖應認兩造租約期滿後，被上訴人須騰空交還系爭房地、繳清至點交房屋日止之水電、瓦斯、電話費及辦理工廠或其他登記證註銷，及履行兩造間之租約全部債務後，始能請求返還648 萬元之押租金。然上述騰空交還系爭房地及繳清水電、瓦斯、電話費暨辦理工廠或其他登記之註銷，顯均以被上訴人應騰空返還系爭房地為前提。則被上訴人於租約到期後，已無騰空返還系爭房地之義務，上訴人自不得再以被上訴人未騰空交還系爭房地、繳清水電瓦斯電話費及辦理工廠或其他登記之註銷為由，拒絕返還押租金。且被上訴人已將租期內之租金全部付清，業如前述，上訴人復未具體主張並證明除上述被上訴人無需返還系爭房地外，尚有何契約債務未履行之事實，至於上訴人指稱系爭房地未返還，致其無法會算被上訴人有無應付之金錢債務一節，縱屬真正，亦因上開租約條款並無約定兩造須進行會算，被上訴人始得請求返還押租金，亦無事證顯示被上訴人有何拒絕會算情事，自仍不得據為拒絕返還押租金之理由。準此，被上訴人於系爭租約期滿後，請求上訴人返還押租金648萬元，應屬有據。
十一、綜上所述，上訴人本訴請求被上訴人將系爭房地返還上訴人，並自99年9月1日起至返還系爭房地止，按日給付上訴人5萬8,652元，不應准許；被上訴人反訴請求上訴人返還押租金648萬元，則屬有據。原審就本訴部分為上訴人敗訴之判決，就反訴部分為被上訴人勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告，經核並無違誤，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
十三、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 16 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 吳麗惠法 官 黃明發正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 21 日
書記官 顧哲瑜附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表（系爭房地）：
┌──────┬────────┬─┬────────┬─────┬─────┐│建物門牌號碼│土地坐落 │地│土地面積 │權利範圍 │備註 ││ │（新竹縣竹北市）│目│（平方公尺） │（所有權）│ │├──────┼────────┼─┼────────┼─────┼─────┤│新竹縣竹北市○○○段○○○ ○號 │田│2092.77 │全部 │ ││博愛街921 號├────────┼─┼────────┼─────┼─────┤│ │台元段111 地號 │田│1323 │全部 │ │└──────┴────────┴─┴────────┴─────┴─────┘