臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第368號上 訴 人 褚盛夫
褚盛芳褚盛隆褚謙信褚信介褚玉鳳褚惠美上列七人共同訴訟代理人 葉海萍律師複 代理人 段黛鶯被 上訴人 何碧華訴訟代理人 莊乾城律師複 代理人 林清源律師上列當事人間調整地上權租金等事件，上訴人對於中華民國100年4月22日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第493號第一審判決提起上訴，本院於101年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第一項關於應自民國九十八年八月二十六日起所為調租金之金額部分，及命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人對於上訴人與褚盛基公同共有坐落台北市○○區○○段三小段五０七地號、五０八地號土地，應有部分各五十分之四十九之地上權租金，應自民國九十八年八月二十六日起調整為每年新台幣伍拾參萬捌仟柒佰肆拾元計算之。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用關於命上訴人負擔部分、及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔一百分之七十五，餘由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、系爭地上權為上訴人及被上訴人配偶褚盛基公同共有，惟褚盛基主張其利害關係與上訴人相反，拒絕同為原告，則上訴人就系爭公同共有之地上權行使權利，提起本件訴訟，當事人並無不適格，先予敘明。
二、上訴人起訴主張：上訴人之父褚石麟於民國88年9月3日，以其所有坐落臺北市○○區○○段3小段507地號（面積80平方公尺）、508地號（面積為16平方公尺）土地，應有部分各50分之49（下稱系爭土地，其餘應有部分50分之1為褚盛基所有），為褚盛基設定未定期限地上權（下稱系爭地上權）約定每年租金為新台幣（下同）13萬4,077元。系爭土地為褚盛基所有同段672建號（即門牌號碼臺北市○○區○○路1段131號1、2層）建物之基地。褚石麟於93年7月21日死亡，上訴人7人及被上訴人配偶褚盛基均為其繼承人。褚盛基於94年3月2日將系爭地上權及上開建物所有權移轉登記予被上訴人。系爭土地每平方公尺之申報地價於88年7月為7萬1257元元；於98年1月為9萬5440元。系爭土地於設定地上權後，申報地價已大幅增加，市價漲幅更為驚人。依系爭土地坐落地區之繁榮程度（臺北市○○區○○路商店區）及被上訴人利用系爭土地情形（系爭建物一樓出租他人經營八方雲集餃子店，二樓為被上訴人全家居住）。原約定年租金顯屬過低，應以申報地價年息10%即89萬7899元為適當，爰類推適用民法第422條規定，請求調整地上權租金，並聲明：被上訴人對於上訴人與褚盛基公同共有系爭土地之地上權租金，應自起訴狀繕本送達翌日（即98年8月26日）起調整為每年89萬7,899元。
三、被上訴人對系爭土地為上開672建號建物之基地，褚石麟為褚盛基設定系爭地上權，嗣褚盛基將上開建物及系爭地上權讓與被上訴人，系爭建物一樓出租予第三人經營八方雲集餃子店，二樓為被上訴人住家等情不爭執。惟以褚石麟基於照顧子女之意，將系爭土地設定地上權予褚盛基，並約定地上權年租金13萬4,077元（即設定當時系爭土地申報地價年息2%）。上訴人繼承褚石麟之財產，並應繼承褚石麟之意願及其權利義務（依申報地價年息百分之2計算地租）。系爭土地位於老舊社區內，自設定地上權以來均供作建築基地使用，並無改變，上訴人自不得請求增加租金等語資為抗辯。
四、
㈠、原審判決被上訴人對於上訴人與褚盛基公同共有之系爭地上權租金，應自民國98年8月26起調整為每年17萬9580元，駁回上訴人其餘之訴。
㈡、上訴人提起上訴。聲明：原判決關於駁回上訴人其餘之訴部分廢棄。上開廢棄部分，被上訴人自98年8月26日起，對於系爭地上權，每年應給付之地上權租金調整數額應再增加71萬8,319元。
㈢、被上訴人就原審判決其敗訴部分未聲明不服，於本院答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事實：
㈠、系爭土地原為褚石麟所有，褚石麟於93年7月21日死亡，上訴人褚盛夫、褚盛芳、褚盛隆、褚謙信、褚信介、褚玉鳳、褚惠美等7人及被上訴人配偶褚盛基為其繼承人。
㈡、褚石麟於88年9月3日，以系爭土地為褚盛基設定未定期限之地上權，租金每年13萬4,077元。系爭507、508地號為褚盛基所有同段672建號（即門牌號碼臺北市○○區○○路1段131號1、2層）建物之基地。褚盛基於94年3月2日將系爭地上權及上開建物所有權移轉登記予被上訴人，有地上權設定契約書、土地登記簿謄本、土地登記申請書、建物登記簿謄本等可按（見調解卷第11-34頁、43頁）。
㈢、系爭建物一樓現出租予第三人經營八方雲集餃子店，二樓為被上訴人住家，有照片可按（見調解卷第46頁）。
㈣、系爭507地號、508地號土地88年7月公告地價每平方公尺為8萬9071元；98年1月公告地價每平方公尺為11萬9300元，有公告土地現值及公告地價查詢資料可按（見調解卷第97-98頁）。
六、上訴人主張系爭土地自88年9月3日設定系爭地上權，迄今均未曾調整過地租，而土地之價值已大幅增加，年租金應調整為89萬7899元（即按申報地價年息百分之10計算）。被上訴人則以上開情詞置辯。茲審酌如下：
㈠、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又民法第442條關於不動產租賃之規定，於地上權地租之增加，應類推適用（法院26年院字第986號解釋意旨參照）。褚石麟為褚盛基（嗣讓與被上訴人）設定者為不定期限地上權，而系爭土地設定地上權時之公告地價每平方公尺為8萬9071元，於上訴人提起本件訴訟時之公告地價每平方公尺為11萬9300元，已如上述。又系爭土地88年9月之市價約為5321萬2000元，98年8月之市價約為1億0908萬3500元，有啟聿不動產估價師事務所100年11月30日100聿估字第10011073號不動產估價報告書可參，顯然系爭土地於地上權設定後，其價值已大幅增加，則上訴人類推適用民法第442條規定，請求自起訴狀繕本送達翌日（即98年8月26日）起調整地租，自無不合。
㈡、次按市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之10為限；而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文；土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法第148條定有規定。又所謂土地價額係指法定地價而言，土地法施行法第25條有規定。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條第1項亦有規定。是本件上訴人請求自98年8月26日起調整之地租，以不逾年申報地價年息百分之10為限。
㈢、系爭地上權之地租是否約定以申報地價年息百分之2計算？查系爭地上權設定時，系爭土地88年7月公告地價為每平方公尺8萬9,071元，申報地價為每平方公尺7萬1,257元（89071*0.8=71257)，系爭土地申報地價為71257*(80+16)*49/50=6,703,859元。系爭地上權約定之地租13萬4077元固相當於系爭土地申報地價之2%(000000/0000000=2%)。惟查系爭地上權設定時，約定之地租係13萬4077元，而非以系爭土地申報地價年息百分之2，有地上權設定契約書可按(見調解卷第13頁）。從而，被上訴人抗辯系爭地上權地租應以申報地價年息百分之2計算，即屬無據。
㈣、系爭地上權年租金應調整為若干？
１、按法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁枯情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡。
２、查系爭土地坐落台北市○○區○○路一段，介於寧波西街與福州街之間，系爭土地上被上訴人所有之建物1樓出租他人經營「八方雲集餃子店」，相鄰建物亦均為商業使用，鄰近台北市捷運中正紀念堂站與古亭站，及台北市立醫院婦幼分院、郵政醫院、南門市場、經濟部、植物園等，有系爭土地地圖、使用現況照片等可按（見原審卷第59-61頁），顯見系爭土地附近往來交通便利，商業活動熱絡，生活機能頗佳。另參酌上訴人褚盛隆1人99年應繳系爭土地地價稅即1萬1667元，有地價稅繳款書可按（見本院卷第83頁），則系爭地上權公同共有人8人合計應繳地價稅為9萬3,336元，及系爭土地鄰近之國有土地出租他人係依行政院82年4月23日台82財字第11153函一律依照土地申報地價年息百分之5計收租金（見本院卷第116頁所附財政部國有財產局台灣北區辦事處100年11月15日台財北管字第1000029241號函）等情，本院認系爭土地之年租金應調整為按系爭土地98年申報地價年息百分之6計算為適當，依此計算為119,300*0.8*(80+16)*49/50*6%=538,740元。
七、綜上所述，上訴人請求系爭地上權租金自本件起訴狀繕本送達翌日（98年8月26日）起，調整為每年89萬7899元，於每年53萬8740元部分為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審准調整為每年17萬9,580元，尚有未當，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第二項所示，至上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 27 日
民事第八庭
審判長法 官 許正順
法 官 蘇芹英法 官 滕允潔正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 29 日
書記官 王韻雅附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。