臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第396號上 訴 人 王錦葉訴訟代理人 李敬之律師
呂秋律師複代 理 人 曾怡菁律師被上 訴 人 台展不動產仲介經紀有限公司法定代理人 李玉鳳被上 訴 人 金永福
林金守共 同訴訟代理人 李進成律師
張逸婷律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國100年3月16日臺灣板橋地方法院99年度重訴字第211號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經本院於101年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用及追加之訴訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人於原審依民法第184條、第185條、第188條、第227條、不動產經紀業管理條例第26條規定請求被上訴人負連帶賠償責任，嗣於本院審理中在同一聲明下，追加依消費者保護法第7條為其訴訟標的，核屬訴之追加，被上訴人雖不同意上開訴之追加，惟上訴人追加之訴與原訴均係主張被上訴人未善盡注意義務，發現上訴人所購買房屋為凶宅之事實，原訴之證據亦得為追加之訴所援用，足見兩訴之請求基礎事實同一，核與上揭規定相符，應准許上訴人為上開訴之追加。
二、上訴人主張：上訴人於民國97年4月18日經由被上訴人中信房屋溪洲加盟店即台展不動產仲介經紀有限公司（下稱台展公司）員工金永福擔任買賣經紀人，林金守擔任仲介房屋營業員，居間仲介，以新臺幣（下同）1,080萬元向原審被告林采穎購買門牌號碼臺北縣板橋市(現改制為新北市○○區○○○路○段○○○巷○○○弄○號房屋(下稱系爭房屋)與坐落基地（下與系爭房屋合稱系爭房地），於97年5月7日移轉所有權登記完畢，上訴人支出不動產過戶費1萬6,599元、契稅2萬3,454元、仲介費21萬6,000元，合計1,105萬6,053元。惟上訴人於98年9月間始知系爭房屋曾由前屋主曾金賢於90年間出租他人時，2樓承租人即訴外人陳炳昌於90年10月5日縱火造成李足芬、呂惠英、呂佳信死亡之情事，系爭房屋為俗稱之凶宅，於交易上具有價值減損之瑕疵。金永福、林金守對於系爭房屋曾發生縱火致人死亡之社會重大案件，竟疏於善盡預見危險及調查之義務，除未交付不動產說明書予上訴人外，完全未就系爭房地之現況為任何調查，其等執行仲介業務顯有重大過失，應負過失侵權行為及不完全給付損害賠償之責，台展公司亦應負連帶賠償責任。爰依民法第184條第1項前段、第185條、第188條、第227條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，求為命被上訴人與原審被告林采穎連帶給付上訴人1,105萬6,053元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。（原審判決林采穎應給付上訴人1,080萬元，及自99年6月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回上訴人其餘之訴）並對被上訴人敗訴部分，聲明不服，提起上訴，於本院審理中，在同一聲明下，追加依消費者保護法第7條規定而為請求，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開㈡之訴部分廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人1,105萬6,053元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前項給付於1,080萬元範圍內，被上訴人於林采穎已給付範圍內免其責任。㈣願供擔保，請准宣告假執行。（上訴人對於林采穎之訴敗訴部分，未據其聲明不服，林采穎亦未就其敗訴部分聲明不服，均已確定，不在本院審理範圍，該部分之事實，茲不予贅述。)
三、被上訴人則以：系爭房屋發生之縱火案件，因年代久遠，且發生火災後，其外觀未改變，承租戶亦繼續承租，毫無凶宅特徵，客觀之資訊平台上，亦無相關資訊，如上訴人偶然從鄰居口中得知，即推論被上訴人應得而知，實屬無理，被上訴人就本件仲介義務之履行，未違反民法第567條之調查義務，不該當民法第184條、第227條及不動產經紀業管理條例第26條之情。上訴人請求損害賠償之金額，除仲介費、稅捐及移轉登記之規費、代辦費外，尚包含1,080萬元之買賣價金，且主張被上訴人與林采穎應負不真正連帶責任，惟原審已判決林采穎應給付上訴人1,080萬元本息確定，上訴人復於101年3月27日與林采穎在新北市板橋區調解委員會調解成立，調解內容為上訴人保有系爭房屋，並免除林采穎之債務，上訴人自非得再向被上訴人請求。另上訴人亦於101年5月17日以1,250萬元將系爭房地出售予他人，上訴人並無損害等語，資為抗辯。並對於上訴人之上訴，答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、查上訴人於97年4月18日透過台展公司之受僱人金永福、林金守居間仲介，以1,080萬元向林采穎購買系爭房地，於97年5月7日移轉登記完畢，上訴人除支出上開價金外，並支出不動產過戶費1萬6,599元、契稅2萬3,454元、給付台展公司仲介費21萬6,000元，合計1,105萬6,053元；系爭房屋之前屋主曾金賢曾將2樓至4樓（4樓為頂樓加蓋之違建）以木料隔間充為出租予房客居住之住宅，於90年10月5日2樓D房承租人陳炳昌在房內將汽油潑灑在床舖縱火，造成李足芬、呂惠英、呂佳信死亡等事實，有上訴人提出之新聞剪報、最高法院92年度台上字第5112號刑事判決、系爭房地登記簿謄本、系爭房屋異動索引、附停止條件定金委託及確認書、不動產買賣契約書、房地產登記費用明細表、契稅繳款書、房地產點交書、房屋交易安全契約書及被上訴人提出系爭房地之仲介資料在卷可稽(原審卷第12-36頁、本院卷第87、88、160-184、207-211頁)，並經本院調閱臺灣板橋地方法院檢察署90年度偵字16750號陳炳昌殺人案件歷審全卷核閱無訛，復為兩造所不爭執(本院卷第41頁)，應堪信為真實。
五、上訴人主張台展公司之受僱人金永福及林金守未盡善良管理人之注意義務，未發現系爭房屋為曾發生重大縱火殺人案件之凶宅，致其購得系爭房屋在交易價值減損之瑕疵等節，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並
二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在(最高法院30年上字第18號、48年台上字第481號判例參照)。次按損害之發生，參諸民法第216條第1項規定，係指所受損害及所失利益而言，而所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害；所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害(最高法院48年台上字第1934號判例亦可資參照)。又是否有損害之發生，按諸民事訴訟法第277條規定，應由主張者負舉證之責。本件上訴人主張系爭房屋為俗稱之凶宅，致其房屋交易價值受有減損，被上訴人應依民法第184條第1項前段、第185條、第188條、第227條、不動產經紀業管理條例第26條第2項及消費者保護法第7條規定，連帶賠償其所受損害及所失利益，被上訴人則辯稱上訴人並未受有損害。從而，本件首要之爭點即為上訴人是否有受損害。
㈡上訴人主張系爭房屋曾發生縱火殺人案件，致系爭房地之交
易價值受有減損乙節，並未提出任何證據證明其所受損害及所失利益之數額為何，已難憑採。雖一般社會大眾對於有兇殺事件或自殺之非自然原因死亡之房屋，於心理層面較有嫌惡之情，購買意願較低，致影響其交易價格，然此並非絕對，蓋房地產之交易價格，決定於國家社會之經濟狀況、該屋現況用途及購買者之宗教信仰及購後之用途等客觀及主觀因素，是上訴人徒以系爭房屋曾發生縱火兇殺案件，而主張系爭房地之交易價值受有減損，在無客觀之證據相佐之下，尚難遽信。況原審判決認上訴人主張解除系爭房地買賣契約為有理由，林采穎應返還價金1,080萬元本息，嗣上訴人與林采穎於101年3月27日在新北市板橋區調解委員會達成調解，由上訴人逕為處分系爭房地受償，上訴人並拋棄其餘請求，有被上訴人提出之調解筆錄在卷可查(本院卷第219頁)，並為上訴人所不爭執，上訴人嗣於101年5月間將系爭房地以1,250萬元出售予他人，並辦理所有權移轉登記完畢，亦為其所自認(本院卷第226頁背面、255頁背面)，其出售之價格尚較其購買之價格1,080萬元高出170萬元，足徵其並未受有損害。更何況上訴人主張被上訴人與林采穎就1,080萬元本息範圍內，負不真正連帶責任，則上訴人就該部分，既與林采穎調解成立，由上訴人處分系爭房地取償，並拋棄其餘請求，嗣後亦將系爭房地以高於原買價出售他人，是基於不真正連帶債務之法理，就該部分，亦非得再向被上訴人求償。
㈢上訴人又主張其另受有支出不動產過戶費1萬6,599元、契稅
2萬3,454元、給付台展公司仲介費21萬6,000元之損害云云。惟查，本件上訴人既不能證明其因系爭房屋發生縱火兇殺案件，致系爭房屋之交易價值減損，則其支出過戶費中，地政規費依法繳納予地政機關，印花費與上開契稅部分，係依法繳納予稅捐機關，其他關於代刻印章等費用，則係給付代辦人員之代墊費用，而仲介費則係基於其與台展公司之不動產經紀契約所給付之報酬，均為依法規或依契約所應支付之費用，顯難認係其損害，且上開費用之支出，亦與金永福及林金守是否盡善良管理人之注意義務間，無相當因果關係存在。固然原審判決認系爭房地因發生縱火兇殺案件而有物之瑕疵，林采穎雖無過失，仍應負瑕疵擔保責任，認上訴人依民法第359條規定解除契約為有理由，判決林采穎返還買賣價金確定，惟基於判決效力之相對性原則，原審判決認系爭房地有瑕疵之效力，僅存在於上訴人與林采穎間，並不及於被上訴人，本院亦不受其見解之拘束。
㈣本件上訴人既未能證明其受有損害，其依民法第184條第1項
前段、第185條、第188條、第227條、不動產經紀業管理條例第26條第2項及消費者保護法第7條規定，請求被上訴人負連帶損害賠償責任，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第184條第1項前段、第185條、第188條、第227條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被上訴人連帶給付上訴人1,105萬6,053元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，其理由雖以被上訴人並無過失而與本判決之理由不同，但結論並無二致。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人於本院追加依消費者保護法第7條規定為請求部分，亦為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，認均與前開結論不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 4 日
民事第六庭
審判長法 官 蔡烱燉
法 官 周美雲法 官 劉坤典正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 4 日
書記官 劉育妃附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。