臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第316號
上 訴 人 社團法人台北市真佛莊嚴學會法定代理人 陳瑩聰訴訟代理人 黃永琛律師複 代理人 馮韋凱律師
梁堯清律師被上訴人 李雪櫻訴訟代理人 李鳳翱律師上列當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國100年3月21日臺灣臺北地方法院98年度重訴字第369號判決提起上訴，並為訴之減縮，經本院於101年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣壹仟捌佰萬元及自民國98年6月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，由被上訴人負擔二十六分之十八，餘由上訴人負擔。
本判決命被上訴人給付部分，於上訴人以新臺幣陸佰萬元供擔保後得假執行；但被上訴人如於假執行程序實施前以新臺幣壹仟捌佰萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件上訴人上訴聲明原為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）2千6百萬元，及自如原判決附表所示之利息起算日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第11頁之民事聲明上訴狀）。嗣減縮其上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人後開請求部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人2千6百萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即民國98年6月9日─見原審卷第1卷第55頁之送達證書）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第20頁之民事上訴理由暨調查證據聲請狀）。依民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第3款規定，應予准許。合先敘明。
二、兩造之聲明及陳述如下：
（一）上訴人主張：被上訴人明知其所經營之桃園縣私立淨琉璃安養護中心（下稱系爭安養院）之內部設施業經桃園縣政府評鑑為不合格，且有諸多安全項目之缺失，不符合建築及消防法令，經主管機關命令被上訴人改善，而被上訴人均未改善，故無法將系爭安養院經營權移轉予他人之事實，竟故意不告知伊上情，並詐稱可辦理負責人變更或另行申請立案，致伊陷於錯誤而於95年3月23日與被上訴人訂定淨琉璃安護院之買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由伊以4,600萬元向被上訴人買受系爭安養院之經營權（包括內部設施）及安養院所在之建物及基地所有權，其中經營權及內部設施部分價金為1,600萬元，不動產部分即坐落桃園縣○○鎮○○段三層小段1642地號土地及其上660建號門牌號碼為桃園縣大溪鎮福安里三層91-2號建物（下稱系爭房地）之價金則為3千萬元。伊於依約給付5期價金計2,600萬元予被上訴人後之97年6月17日始知上情，旋對被上訴人起訴，並依民法第92條規定撤銷該訂約之意思表示，故自得依民法第179條規定，請求被上訴人返還已支付之2,600萬元之本息。又縱認伊不得撤銷上開意思表示，惟因被上訴人遲未將系爭安養院之負責人變更，將系爭安養院之經營權移轉予伊，且係可歸責於被上訴人之事由致為不完全給付，伊亦得解除系爭契約，並依民法第259條規定請求被上訴人返還上開已付之價金2,600萬元。
再被上訴人雖已將系爭房地交付伊占有，及由伊承接經營權，惟其遲未將系爭安養院負責人變更為伊，並未為完全之對待給付，伊亦得主張同時履行抗辯，拒絕受領系爭房地之移轉登記，故被上訴人以伊給付遲延而解除系爭買賣契約並沒收2,600萬元之價金，即非有據。又縱認被上訴人得解除契約，惟系爭違約金之約定亦屬過高，應予酌減，即僅得請求系爭買賣總價金之百分之10至15等語。爰求為命被上訴人應給付上訴人2,600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計付利息之判決（超逾此部分之利息請求業經上訴人撤回），並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
（二）被上訴人則以：系爭安養院於伊實際經營期間即91年度及94年度接受評鑑，分別評為甲等及乙等，嗣上訴人於97年6月1日正式接手實際經營時，始於97年度被評鑑為丙等。
惟伊於95年間簽訂系爭買賣契約時並無從預見系爭安養院內部設施之消防設備不符合97年修正發佈後之老人福利機構設立標準，故伊確無詐欺上訴人之情事。又依相關行政法規，系爭安養院之評鑑結果縱為丙等，充其量僅需繳納罰鍰，並不影響系爭安養院之合法經營或繼續經營之權利，亦無因此即不得辦理負責人變更之法令規定，故系爭安養院無法變更負責人，與上開97年度之評鑑並無因果關係，自不可歸責予伊。又依系爭買賣契約之約定，伊於上訴人給付尾款2千萬元及系爭房地移轉登記完成後，始負有點交系爭房地及配合上訴人辦理更換負責人或更名立案程序之義務，故上訴人本有先為給付之義務，而伊已於97年8月1日催告上訴人給付尾款，並交付系爭房地之憑證、系爭房地移轉登記所需文件予上訴人，惟上訴人卻遲未給付尾款及辦理系爭房地移轉登記，致伊未能點交系爭房地及變更負責人，故上訴人主張同時履行抗辯權並非有據。再者，伊已依系爭契約之約定提出給付，而上訴人卻遲未給付尾款及拒絕辦理系爭房地之移轉登記，故應係可歸責於上訴人之事由而遲延給付，伊自得於97年8月26日依民法第254條規定解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約之約定沒收上訴人已付之2,600萬元價金作為違約金。又上訴人上開違約情事，使系爭房地遭銀行聲請法院強制執行拍賣致伊喪失就系爭房地之所有權及就系爭安養院之經營權，伊名譽並因此受損，總計損失超過6千萬元，故本件違約金並無過高之情形，亦無酌減之必要等語，資為抗辯。
（三）原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴後，再減縮聲明，其上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人後開請求部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人2千6百萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即98年6月9日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查上訴人主張兩造於95年3月23日訂立系爭買賣契約，約定由上訴人以4,600萬元買受系爭房地、系爭安養院經營權（含內部設施），其已依約給付5期之買賣價金共2,600萬元，及系爭安養院於97年9月16日接獲桃園縣政府府社老字第0970305715號裁處書評鑑為丙等，並裁處罰鍰6萬元等事實，為被上訴人所不爭執，復有兩造各自提出之不動產買賣契約書（按兩造雖共簽立3份不動產買賣契約，其中第1份明載買賣標的包括房地及經營權，價金為4,600萬元，並經民間公證人公證，第2份及第3份乃將上開房地及經營權分開書寫買賣契約，所不同者僅為區隔價金之內容，即房地部分3千萬元、經營權1,600萬元，惟兩造均同意其等買賣條款仍以第1份合併記載標的之不動產契約書約定內容為準，有後列同意書可憑，故本件關於兩造契約權利義務之主張均以第1份契約之內容為依據，並簡稱系爭不動產買賣契約）、同意書、支票、97年度桃園縣私立老人福利機構評鑑意見表、桃園縣政府府社老字第0970305715號裁處書為證（見原審第1卷第13頁至第34頁、第68頁至第78頁及第191頁），堪認此部分事實為真實。至上訴人主張①其係受被上訴人之詐欺而簽訂系爭契約，得撤銷買賣之意思表示，或②因被上訴人有不完全給付，且可歸責於被上訴人，其得解除契約，或③如認被上訴人解約有據，應酌減違約金等情，請求被上訴人返還已付之買賣價金2,600萬元本息，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）上訴人雖提出評鑑日期為97年6月17日之97年度桃園縣私立老人福利機構評鑑意見表為證（見原審卷第1卷第33頁至第34頁），主張被上訴人明知系爭安養院設施有不符法令規定，無法變更負責人及辦理經營權移轉等情事，竟故意隱瞞致其陷於錯誤而與被上訴人訂定系爭買賣契約。惟查上開評鑑意見表製作之日期乃97年6月17日，而兩造關於系爭安養院經營權（含內部設施）及系爭房地之買賣契約係於95年3月23日簽訂，此為兩造所不爭執，復有其等提出之不動產（含經營權及內部設施）買賣契約書及同意書在卷可稽（見原審卷第1卷第13頁至第27頁及第68頁至第78頁）。故上開於訂約後製作之評鑑意見表並不足以證明95年3月間訂定系爭買賣契約時，系爭安養院之內部設施有不符合法令之情事。次查被上訴人所經營之系爭安養院於91年度經桃園縣政府評鑑之等級為甲等，94年度則為乙等，亦有桃園縣政府99年2月1日府社老字第0990028730號函及100年6月27日府社老字第1000249853號函所附之評鑑計分表及統計表可稽（見原審卷第1卷第195頁及本院卷第86頁至第88頁），堪認兩造在簽訂系爭買賣契約時，系爭安養院之經營管理評鑑尚屬中等，並非有待改善之丙等（按丙等乃97年度之評鑑─見原審卷第1卷第191頁之桃園縣政府97年9月16日裁處書）。故被上訴人抗辯其無法於95年訂約時預見系爭安養院將於97年間遭評鑑為丙等，並無從詐欺上訴人等語，即堪採信。而上訴人除執上開桃園縣政府評鑑意見表為據外，並不能提出其他積極證據以資證明被上訴人於簽約時有明知系爭安養院內部設施不符合法令，仍故意隱瞞致其陷於錯誤而訂約之事實，則其所為被上訴人有詐欺行為之主張，即不足取。從而，其主張得依民法第92條規定撤銷本件買賣之意思表示，自非有據。
（二）上訴人另主張被上訴人所交付之系爭安養院有不符法令規定情事，致無法辦理負責人變更及經營權之移轉，乃不完全給付，應負給付遲延責任，但其於97年12月11日催請被上訴人修繕系爭安養院內部設施，被上訴人迄未履行，故其自得依民法第254條規定，解除系爭買賣契約，或於被上訴人無法加以修繕或修繕需費過鉅而屬給付不能時，其亦得依民法第256條規定，解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款及第2款規定，請求被上訴人返還已受領之價金等語。惟為被上訴人所否認，並抗辯其於96年9月23日上訴人交付第4期價金時即已依系爭不動產買賣契約第8條約定，將辦理系爭房地所有權移轉登記所需之文件資料交予上訴人前負責人楊芳玲，並共同委任代書辦理房地所有權移轉登記，但上訴人並未依約辦理所有權移轉登記，其嗣於97年6月1日又將系爭房地交付上訴人占有，及移轉系爭安養院之實際經營權予上訴人，詎上訴人仍未依約辦理所有權移轉登記及交付尾款2千萬元，經其於97年8月1日函催上訴人辦理所有權移轉登記，並交付尾款2千萬元，上訴人猶拒不辦理，應認已有給付價金遲延情事，其乃於97年8月26發函解除系爭買賣契約，並依約沒收上訴人已交付之價金2,600萬元，上訴人不得再主張解除契約等語。經查：
1.依系爭不動產買賣契約第1條、第2條、第4條、第11條約定，兩造之給付內容為，被上訴人應①將系爭房地點交及辦理所有權移轉登記予上訴人，②將系爭安養院經營權移轉予上訴人，上訴人則應分6期按期給付價金予被上訴人（見原審卷第1卷第13頁至第15頁及第68頁至第69頁）。
又依系爭不動產買賣契約第5條約定，買賣價金尾款2千萬元應於房地所有權移轉登記至上訴人名下，並於辦理銀行貸款時，由上訴人代償被上訴人銀行貸款，餘額以現金付清，塗銷費用由被上訴人負擔（見原審卷第1卷第14頁及第68頁反面），故上訴人給付價金尾款義務，與被上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記之義務須同時履行。
2.被上訴人辯稱其已於上訴人交付第4期價金時（即96年8月、9月間─見原審卷第1卷第31頁之支票），交付系爭房地有關憑證及產權移轉登記所需戶籍謄本、印鑑證明及其他證件予上訴人，並因上訴人遲不辦理房地所有權移轉登記，而於97年8月1日催請上訴人辦理之事實，業據其提出存證信函及回執可資佐證（見原審卷第1卷第87頁至第90頁），堪信為真實。故應認被上訴人就其應負之房地所有權移轉登記給付義務部分，已依約提出給付。上訴人雖主張被上訴人所交付之系爭安養院內部設施不符合法令，致其無法辦理負責人變更，無法為經營權之合法移轉，故於被上訴人修補上開瑕疵前，其得拒絕辦理房地所有權移轉登記及給付價金尾款等語，並以前揭桃園縣政府97年6月17日評鑑意見表及裁處書為證（見原審卷第1卷第33頁至第34頁及第191頁）。惟查依系爭不動產買賣契約書第11條特約事項約定所示，系爭安養院負責人之更換及另行更名立案，均應於系爭房地所有權移轉登記完成後，由被上訴人配合上訴人依法辦理（見原審卷第1卷第15頁及第69頁）。而兩造雖於97年5月31日另訂定淨琉璃安養護中心營運移轉協議書，約定自97年6月1日起由上訴人承接系爭安養院之經營權，實際負擔所有人事費用及被上訴人就系爭房地之銀行房貸暨系爭安養院所衍生之所有費用（見原審卷第1卷第83頁），惟乃關於實際經營權移轉之約定，並非包括負責人更換及另行更名立案之約定，此由兩造於97年5月1日已訂定委託管理契約書，約定由上訴人委任被上訴人繼續擔任系爭安養院之負責人，委任期限為5年之事實可證（見原審卷第1卷第84頁至第85頁之委託管理契約書及公證書）。故應認系爭安養院負責人之更換或另行更名立案，乃上訴人給付價金尾款以後之被上訴人給付內容，即上訴人仍應先給付價金尾款，被上訴人嗣再為移轉經營權及更換負責人或另行更名立案。從而本件縱有上訴人所云，被上訴人於97年6月1日交付上訴人之系爭安養院內部設施有不符合法令規定之情事，致無法更換負責人或另行更名立案，惟如前述，上訴人給付價金尾款之義務係與被上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記義務同時履行，並不包括系爭安養院負責人之更換或另行更名立案，故上訴人主張其因無法辦理更換負責人或另行更名立案，得行使同時履行抗辯權，拒絕會同被上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記及給付價金尾款2千萬元，殊屬無據。
3.承上，被上訴人既已依約交付辦理系爭房地所有權移轉登記之文件資料，惟上訴人拒不會同辦理系爭房地所有權移轉登記，顯屬受領遲延，惟此項受領遲延並不免除上訴人依約應給付價金尾款之義務，故被上訴人於97年8月1日催請上訴人會同辦理及給付價金尾款未果後，於97年8月26日以上訴人給付價金遲延，依民法第254條之規定，解除系爭買賣契約（見原審卷第1卷第91頁至第93頁之存證信函及回執），自屬有據。系爭買賣契約既經被上訴人解除，則上訴人再於本件訴訟中主張解除系爭買賣契約，即非有據。
（三）末查系爭不動產買賣契約第14條約定，上訴人如違約不買或不履行依約分期交付價金時，被上訴人得沒收上訴人已付之價金（見原審卷第1卷第15頁及第69頁）。因此，被上訴人抗辯其於解除系爭買賣契約後，得將已受領之價金2,600萬元沒收等語，尚非無據。惟上訴人主張上開約定乃損害賠償預定額之違約金約定，且被上訴人沒收2,600萬元作為違約金，顯屬過高，應予酌減等語。經查上訴人上開關於違約不買或不依約交付價金時得沒收已付價金之約定，並非在約定債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金（民法第250條第2項後段規定參照），故應認其性質屬民法第250條第2項前段之違約金，即於債務人債務不履行時，應支付因不履行而生損害之賠償總額。故被上訴人抗辯係懲罰性違約金云云，並非可取。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252條亦定有明文。且債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金（民法第251條規定參照）。經查被上訴人雖抗辯其因上訴人未依約給付價金尾款，致其受有①因積欠銀行2千萬元貸款致遭債權銀行聲請法院拍賣系爭房地及被上訴人其他二處房地，受有系爭房地及其他二處房地所有權喪失之損害1,840萬元及1,258萬9,999元、②經營權喪失之損害，以20年計算之營業收益總額5,440萬3,200元③名譽損害、④契約可預期利益2千萬元（見本院卷第236頁反面至第237頁反面之民事言詞辯論意旨㈠狀），並提出執行法院函及分配表、系爭安養院97年6月收入表（見原審卷第2卷第28頁、第79頁至第84頁、本院卷第154頁、第164頁至第
16 6頁、第177頁至第182頁）為證。惟查被上訴人因積欠銀行2千萬元貸款遭銀行追償而拍賣房地，受有不動產所有權喪失之損害，乃被上訴人未履行其與債權銀行間消費借貸契約所致，尚難認與上訴人未依約給付價金尾款2千萬元有直接因果關係，況被上訴人已受領上訴人2,600萬元價金，在客觀上應堪支應其向上開銀行所貸2千萬元之利息或分期應攤還之本金，故被上訴人因未依約按期清償借款本息致遭債權銀行聲請法院拍賣房地，乃可歸責於被上訴人，故其抗辯上訴人應負擔此部分之損害，並非可取。次查被上訴人於97年6月1日移轉系爭經營權予上訴人時，系爭安養院之內部設施已有部分不符合法令，遭評鑑為丙級，此由上訴人提出之桃園縣政府97年6月17日評鑑意見表及被上訴人提出之桃園縣政府97年9月16日裁處書可證（見原審卷第1卷第33頁至第34頁及第191頁），故被上訴人所交付予上訴人之安養院經營權乃有瑕疵而待修補者，是系爭經營權是否可持續20年及得獲取如被上訴人所計算之預期營業收益，已非無疑。況如被上訴人所交付之安養院全無瑕疵，上訴人即可繼續經營，系爭經營權自不致遭桃園縣政府於98年8月間註銷設立許可（見原審卷第1卷第196頁至第197頁之桃園縣政府函及公告），故系爭經營權之喪失乃可歸責於被上訴人。是被上訴人抗辯上訴人應完全負擔經營權喪失之損害，亦非可取。再被上訴人就其名譽如何因契約解除而受有損害之事實，並不能舉證以說明其詳，則其此部分之損害請求，仍非可取。末查上訴人如於96年8月、9月間，會同被上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記，並向銀行辦理貸款給付被上訴人2千萬元（代償被上訴人向銀行之借款2千萬元），則被上訴人自得提早清償其向銀行之貸款2千萬元，而減少該期間（即96年8月、9月間起至97年8月間解除系爭買賣契約時止）利息之支出，故被上訴人因上訴人給付價金尾款2千萬元遲延所受之損害，應係預期銀行貸款利息之減免，而非全部2千萬元之預期利益。從而，綜合上情，及審酌被上訴人因上訴人給付價金尾款遲延所生利息損害（按最有利於被上訴人之法定利率計算）及經營權喪失之損失（按1,600萬元計算─見原審卷第1卷第76頁至第77頁之經營權合約），暨上開經營權喪失造成之損失乃可歸責於被上訴人，惟上訴人就損害之擴大亦與有過失等情，應認被上訴人請求違約金以800萬元為適當，逾此範圍之違約金請求，不應准許。
四、綜上所述，系爭買賣契約業經被上訴人合法解除，則上訴人主張被上訴人應依民法第259條第1項規定，返還已受領之價金2,600萬元，雖屬有據，惟被上訴人請求上訴人給付違約金800萬元，亦屬有據。故經扣抵後，應認上訴人請求被上訴人給付1,800萬元及自起訴狀繕本送達翌日即98年6月9日起（見原審卷第1卷第55頁之送達證書）至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息部分，自屬有據，應予准許；逾此部分之本息請求，則屬無據，不應准許。從而，原審就上開應予准許部分所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就上開不應准許部分所為上訴人敗訴之判決，即無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由。又上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第463條、第390條第2項、第392條第2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 24 日
民事第十六庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 傅中樂法 官 謝碧莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 25 日
書記官 李翠齡附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。