臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第416號上 訴 人 周立身訴訟代理人 黃于玶律師
張天欽律師被上訴人 財政部國有財產局法定代理人 張佩智訴訟代理人 邱國正複 代理 人 林志宏律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國100年3月31日臺灣士林地方法院99年重訴字第236號第一審判決提起上訴，本院於100年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第五項關於命上訴人給付不當得利超過新臺幣壹佰參拾貳萬陸仟玖佰肆拾伍元本息及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，廢棄改判部分由被上訴人負擔；駁回上訴部分由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人聲明求為判決：
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人聲明求為判決：
（一）上訴駁回。
（二）一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、被上訴人起訴主張：坐落臺北市○○區○○段2小段65-1地號土地、同小段65-2地號土地均為中華民國所有，被上訴人為管理機關。原審共同被告楊紹琛之甲房屋、與上訴人周立身所有之乙房屋（門牌編號：臺北市○○區○○○路○○○巷○弄○號，下稱系爭建物），未經伊同意，亦無任何合法基礎權源，竟擅自占用65-1、65-2地號土地。原審共同被告楊紹琛占用位置乃65-1地號土地上如原審判決附圖A部分（面積54.72平方公尺）之灌木圍籬空地；上訴人占用位置乃65-2地號土地（下稱系爭土地）上如原審判決附圖B部分（面積18.11平方公尺）之灌木圍籬空地、及C部分（面積53.54平方公尺）之石綿瓦房屋。
國有財產法第42條第1項第2款之規定，並無強制國有財產管理機關有訂定租賃契約之義務，且伊已將系爭土地與同小段
63、64地號土地列為標售標的，無法同意出租予上訴人，伊拒絕訂約並無權利濫用問題。上訴人與原審共同被告楊紹琛無權占用系爭土地，獲得相當於租金之利益，爰依民法第767條、第184條第1項前段、第179條之規定，請求渠二人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利損害金。並聲明：（一）原審共同被告楊紹琛應將65-1地號土地上如原審判決附圖A部分灌木圍籬移除騰空後將土地返還被上訴人，並給付新臺幣（下同）2,808,648元，及自99年8月1日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自99年8月1日起至返還前開土地之日止，按月給付被上訴人55,175元。（二）上訴人應將系爭土地上如原審判決附圖B、C部分之灌木圍籬、石綿瓦房屋均拆除騰空後將土地返還伊，並給付2,654,096元，及自99年8月1日起至清償日止按年息5%計算之利息，另自99年8月1日起至返還前開土地之日止，按月給付被上訴人46,230元。
（原審判決原審共同被告楊紹琛應將65-1地號土地上如原審判決附圖A部分灌木圍籬移除騰空後將土地返還被上訴人，並給付被上訴人1,404,002元及其遲延利息，暨自99年8月1日起至返還前開土地之日止，按月給付被上訴人27,587元。
另判決上訴人應將系爭土地上如原審判決附圖B、C部分之灌木圍籬、石綿瓦房屋均拆除騰空後將土地返還被上訴人，並給付被上訴人1,398,353元及其遲延利息，暨自99年8月1日起至返還前開土地之日止，按月給付被上訴人23,067元。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，被上訴人及原審共同被告楊紹琛就渠二人敗訴部分則未上訴，均已確定，故本件僅就上訴人敗訴部分審理）。
三、上訴人則以：系爭土地係於96年間分割自65-1地號土地，而65-1地號土地前於77年間經行政院核准列為非公用不動產，移交被上訴人管理，自屬非公用不動產。伊自70年間起持續使用系爭建物迄今。依國有財產法第42條第1項第2款、國有非公用不動產被占用處理要點第5條第1項（下稱處理要點）、國有非公用不動產出租管理辦法第18條第2款（下稱管理辦法）、國有非公用不動產租賃作業程序第19條、第20條（下稱作業程序）等規定，伊符合法定承租資格，復承諾願繳清歷年使用系爭土地補償金，而分別於96年2月8日、98年4月2日、99年6月22日向被上訴人提出承租申請（下稱「申租」），被上訴人無正當理由拒絕出租，實屬權利濫用，且係以不正當之行為阻止條件成就，應類推適用民法第101條第1項之規定，視為逕予出租之條件已成就，兩造間成立租賃契約，僅形式上應再辦理締約程序，被上訴人不得主張拆屋還地。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第132至132頁背面）：
(一)65-2地號土地為中華民國所有，原管理機關為國防部，於94年5月6日經行政院核准同意改由被上訴人為管理機關，現在土地登記本上載之管理機關亦為被上訴人。
(二)65-1地號土地係於70年9月29日分割自同小段65地號土地，分割後65地號土地面積為1639平方公尺，而系爭65-2地號土地則係分割自65-1地號土地，系爭65-2地號土地之使用分區為第三之二種住宅區。
(三)上訴人之臺北市○○區○○○路○○○巷○弄○號房屋為軍眷住宅合作社起造，由上訴人申購取得所有權。
(四)上訴人在其上開房屋左側栽植灌木圍籬及起造石綿瓦房屋，而圈圍占用系爭土地如原審判決附圖標示B、C部分之土地，其中B部分充作庭院曬衣場使用，C部分則搭建石綿瓦房屋。
(五)系爭土地位於臺北市士林區，以一座停車場與忠誠路相隔，忠誠路上有牙醫診所、餐廳、廚具店，距離百貨公司約500公尺，距離臺北市立蘭雅國中約400公尺，距離公車站牌約50公尺。
(六)上訴人曾先後於96年2月8日、98年4月2日、99年6月22日向被上訴人提出承租65-2地號土地之申請，然均經被上訴人拒絕。
(七)系爭土地每平方公尺之申報地價，自96年1月起為68,060.8元，自99年1月起為77,427元。
五、被上訴人起訴主張上訴人無權占用系爭土地如原審判決附圖
B、C部分，獲得相當於租金之利益，而依民法第767條、第184條第1項前段、第179條之規定，請求上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利損害金。上訴人就其占用系爭土地乙節固無爭執，惟否認為無權占有，並以前詞置辯，茲析述如下：
(一)查系爭土地為中華民國所有，屬國有非公用財產，被上訴人為管理機關，上訴人符合國有財產法第42條第1項第2款「於82年7月21日前已實際使用」之要件，且上訴人曾先後三次向被上訴人提出承租系爭土地之申請，然均經被上訴人拒絕等節，為兩造所不爭執，且經證人張寧軒（國有財產局承辦人員）證述無訛（見本院卷第71頁背面），並有系爭土地之登記謄本（見原審卷一第14頁）附卷可憑，堪信為實在。
(二)按「非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理，但民國82年7月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者，得逕予出租；依前述法條項款逕予出租之對象為現使用人；國有非公用不動產被公司組織之公營事業機構或私人占用，其符合國有財產法及相關法令規定者，得以出租、讓售、專案讓售、視為空地標售、現狀標售或委託經營等方式處理；對於無法依前項方式處理之被占用不動產，應通知占用人自行拆除或騰空交還，國有財產法第42條第1項第2款、管理辦法第18條、處理要點第5條第1項、第2項固分別定有明文（上開規定下簡稱「上開國有財產法等規定」）。然上開國有財產法等規定，乃公產管理機關出租非公用不動產時就承租人資格條件之限制，而非對該機關負有出租義務之強制規定。上訴人固得依前開規定申請承租，但是否准許，仍須經受理機關之審查，非謂一經申請，管理機關即須負有出租之義務，而無斟酌准駁之權。非公用國有土地之出租係屬私經濟行為，應受契約自由原則之支配，管理機關就非公用國有土地占用人所為承租之要約，自有決定承諾出租與否之自由，並不負承諾出租之義務（最高法院88年台上字第1868號、100年度台上字第1132號判決意旨參照）。是揆諸前開說明，上訴人主張伊符合上開申租之規定，依法有申租之權利，本件應由管理機關（指國防部）檢具上訴人申租之相關證明文件，依各機關經管國有公用被占用不動產處理原則第3點第2項之規定，洽被上訴人審認出租，並須於被上訴人無法出租時，被上訴人始得請求拆屋還地云云，尚有誤會。
(三)上訴人雖主張：伊符合申租之要件，被上訴人無正當理由拒絕上訴人申租，係屬權利濫用云云。惟按民法第148條係規定，權利之行使，不得以損害他人為主要目的。準此，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即非屬「權利濫用」。經查，系爭土地於83年間經行政院核示，准照財政部之會商結論，依國軍老舊眷村重建試辦期間作業要點及國有財產法施行細則第54條第2項規定，專案讓售予國防部核定重建眷戶及有眷無舍官兵配售戶，「併同精忠新村基地合併規劃建築使用」，系爭土地之地上物則由國防部負責處理，此有財政部82年8月4日台財產二字第82016356號函、行政院83年5月21日院台財產二字第83010502號函（下稱「82-83年函示」）附卷可稽（見本院卷第62-66頁）。其後系爭土地因國防部不再規劃作為重建眷村住宅基地使用，行政院乃同意國防部之報請，將系爭土地之原核定（即前述82-83年函示內容），變更改由財政部國有財產局依法處理，此亦有行政院94年5月6日院授財產管字第0940009273號函附卷可稽（下稱「行政院94年5月6日函」見本院卷第122-123頁）。又查，系爭土地已與同小段（臺北市○○區○○段○○段）63、64地號國有土地列為標售標的並辦理相關作業而無法辦理出租等情，有證人張寧軒提出之財政部國有財產局臺灣北區事處96年9月11日台財產北管字第0968003718號函（下稱「96年9月11日函）、96年9月6日台財產北改字第0960029511號函（下稱「96年9月6日函」）在卷可按（見本院卷第78頁、87頁背面）。故上訴人雖多次申租，然被上訴人因認系爭土地屬有預定用途、使用計畫、或其他處理方式，而依管理辦法第24條第5款之規定註銷上訴人之申租案，自非屬權利濫用。至被上訴人註銷上訴人98年4月6日、98年6月26日、99年6月22日、100年11月4日之申租案，雖誤引行政院77年7月7日台77財19178號函及財政部77年6月27日台財產二字第77009540號函（見原審卷一第157-160頁），而未正確引用前述「82-83年函示」，惟被上訴人拒絕上訴人之申租，確有如上所述之行政考量，並認依「行政院94年5月6日函」意旨，系爭土地處理得款應歸墊（撥充）國軍官兵購置住宅貸款基金，故依「各機關經管國有公用被占用不動產處理原則」第5點之規定，系爭土地之地上物應由國防部負責排除騰空，因而拒絕上訴人之申租（見本院卷第87-90頁、124-125頁、79-81頁背面），其並非係以損害上訴人為主要目的，要難認係權利濫用，附此敘明。
(四)上訴人雖主張依原審被證6號財政部國有財產局臺灣北區事處97年8月27日函覆臺北市都市更新處之意旨（下稱「97年8月27日函」，見原審卷一第46頁），系爭土地目前尚無其他使用計畫，且行政院早已宣示暫停土地標售，立法委員更提議修法國有地擬全面禁售，獲財政部認同，故被上訴人拒絕上訴人之申租乃權利濫用云云。惟查，前述96年9月6日函、96年9月11日函，已敘明系爭土地已有「處分」計畫，則在系爭土地尚未標售前，被上訴人臺灣北區辦事處以97年8月27日函覆臺北市都市更新處，系爭土地尚無其他「使用」計畫，而同意依都市更新條例之規定劃入都市更新範圍等語，此並不影響系爭土地係屬有預定用途或其他處理方式之認定。本件被上訴人基於上述整體國家財產管理政策、公有財產之整體運用規劃、社會經濟狀況等，加以評估後詳予裁量結果，認不應出租，尚難指為係權利濫用。
(五)至上訴人於原審另主張被上訴人於99年間亦係割裂位於臺北市○○○路○段之土地，辦理出租、出售，本件卻拒絕上訴人申租而請求拆屋還地，違反平等原則、誠信原則云云。然查，非公用國有土地之出租係屬私經濟行為，應受契約自由原則之支配（已如前述），被上訴人將臺北市○○○路之國有土地出租，要屬另一私經濟行為，本件被上訴人裁量後認不應出租，其裁量有無違反行政程序法之平等原則，顯非民事法院所得審究。又被上訴人決定不與申租人成立租賃契約，而以訴訟請求返還遭占用之公有財產，乃本於其權責之行為，實難認係違反民法第148條之誠信原則或係以損害他人為主要目的之權利濫用行為，併此敘明。
(六)上訴人固又主張：被上訴人無正當理由拒絕與上訴人訂立租約，係故意以不正當之行為，阻止條件成就，應類推適用民法第101條第1項之規定視為「逕予出租」之條件成就，兩造間已成立租賃關係云云。惟按，民法第101條第1項規定：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就」，此應限於法律行為之條件係由當事人自行約定，始可適用或類推適用上開規定（最高法院97年台上第626號判決參照）。換言之，須雙方間先有已成立生效之法律關係存在，並為相關法律行為之條件約定始足當之，查本件兩造間原並無任何法律關係存在，且前開國有財產法等規定，並非使機關負有出租義務之強制規定（已如前述），上訴人主張應類推適用民法第101條第1項之規定視為「逕予出租」之條件成就，兩造間已成立租賃關係云云，亦無足採。
(七)綜上，被上訴人並未同意與上訴人訂立租賃契約，上訴人並未舉證證明其有何占有之正當權源，則其占用系爭土地如原審判決附圖所示B、C部分乃屬無權占有。準此，被上訴人依民法第767條之規定，訴請上訴人將如原審判決附圖所示B、C部分之灌木圍籬及石綿瓦房屋拆除後，返還占用之土地予被上訴人，於法有據，應予准許。
(八)按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人受有同額之損害，應為社會之通念，是無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，土地所有權人得依不當得利法則，請求返還相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件上訴人無權占有系爭土地，獲有相當於租金之利益，而致被上訴人受有損害，被上訴人自得依不當得利之規定，請求上訴人返還相當於租金之不當利益。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條、第105條定有明文。而所謂土地價額係指法定地價，為土地法施行法第25條所明定。依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。查系爭土地係於96年7月10日分割自65-1地號（見原審卷一第14頁），故系爭土地於95年12月31日前之申報地價應依65-1地號土地之申報地價。又查65-1地號土地之申報地價自93年1月起至95年12月31日止每平方公尺為85,446元，而系爭土地自96年1月1日起至98年12月31日止均為每平方公尺68,060.8元、自99年1月起每平方公尺為77,427元之事實，有地價謄本可稽（見原審卷一第15、16頁）。爰審酌系爭土地位於臺北市士林區轄內臨近忠誠路，忠誠路上有牙醫診所、餐廳、廚具店，距離百貨公司約500公尺，距離臺北市立蘭雅國中約400公尺，距離公車站牌約50公尺等情，業經原審院履勘現場製有勘驗筆錄可稽（見原審卷一第24頁以下），足見系爭土地周圍交通便利、生活機能良好、商業活動發達。又上訴人占用系爭土地係作為庭院、曬衣場、搭建石綿瓦房屋使用，本院審酌上情，認本件相當於租金之不當得利金額應以申報地價年息5%計算為適當。復查被上訴人係於99年7月23日提起本件訴訟（見原審卷一第6頁法院收文戳），則其請求自94年8月1日起相當於租金之不當得利，應屬有據。依前述方式計算，自94年8月1日起算至99年7月31日止，上訴人應給付之不當得利金額共應為1,326,945元（其計算式詳如下述）。被上訴人請求逾前開金額部分，則屬無理由，應予駁回。又自99年8月1日起，上訴人每月應給付之不當得利金額應為23,115元（其計算式詳如下述）。原審就此部分判命上訴人按月給付23,067元（係誤以上訴人占用面積為71.5平方公尺為計算），雖少於本院之認定，然因被上訴人就此部分並未上訴，依不利益變更禁止原則，本院不得為上訴人更不利益之判決，附此敘明。
計算式：
⑴自94年8月1日起至95年12月31日止，上訴人無權占用之不
當得利金額為433,656元
85,446×71.65×(1+5/12)×5%＝433,656，元以下四捨五入⑵自96年1月1日起至98年12月31日止（共3年），上訴人無
權占用之不當得利金額為731,483元
68,060.8×71.65×3×5%＝731,483，元以下四捨五入⑶自99年1月1日起至99年7月31日止（共7個月），上訴人無
權占用之不當得利金額為161,806元
77,427×71.65×7/12×5%＝161,806，元以下四捨五入⑷上述自94年8月1日起至99年7月31日止之不當得利金額共
1,326,945元
433,656＋731,483＋161,806＝1,326,945⑸自99年8月1日起，上訴人每月應給付之不當得利金額為
23,115元
77,427×71.65×1/12×5%＝23,115，元以下四捨五入
六、綜上，上訴人就系爭土地並無合法占有權源，從而，被上訴人依民法第767條規定請求上訴人將系爭土地上如原審判決附圖B、C部分之灌木圍籬、石綿瓦房屋均拆除騰空，將所占用之土地返還被上訴人，暨依民法第179條規定，請求上訴人返還自94年8月1日起算至99年7月31日止相當於租金之不當得利1,326,945元；並自99年8月1日起，每月應給付相當於租金之不當得利23,067元，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由。原審就94年8月1日起算至99年7月31日期間之不當得利，命上訴人給付超過1,326,945元本息部分，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、至兩造其餘之攻擊、防禦方法，及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 12 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 陳麗玲法 官 林曉芳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 16 日
書記官 鄭淑昀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。