臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第417號上 訴 人 沈海明即文林診所訴訟代理人 張家琦律師
林鳳秋律師複代理人 許佩霖律師訴訟代理人 江肇欽律師被上訴人 花治群
游秀英香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司上 一 人法定代理人 顏炳立被上訴人 劉勃辰上四人共同訴訟代理人 姜萍律師
陳瀅竹律師
參 加 人 僑馥經貿大樓管理委員會法定代理人 許淑絹訴訟代理人 楊金順律師複代理人 董家均律師上列當事人間損害賠償等事件，上訴人對中華民國100年4月29日臺灣士林地方法院99年度重訴字第399號第一審判決提起上訴，並為訴之追加及減縮聲明，經本院於101年9月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分及該部分假執行之聲請，並除減縮部分外，訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人花治群、游秀英應將如附表所示編號
４至編號之八紙支票返還上訴人，並給付上訴人新台幣壹佰肆拾玖萬陸仟叁佰伍拾貳元，及其中新台幣壹佰零叁萬零柒佰貳拾伍元自民國九十九年十月九日起、餘新台幣肆拾陸萬伍仟陸佰貳拾柒元自民國一百年六月八日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人其餘上訴駁回。
被上訴人香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司
應給付上訴人新台幣壹佰貳拾肆萬零肆佰零柒元，及自民國九十九年十月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人其餘追加之訴駁回。
第一、二審（含追加之訴部分）訴訟費用，除減縮部分外，由
被上訴人花治群、游秀英各負擔八分之一，被上訴人香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司負擔八分之二，餘由上訴人負擔。
本判決第二項所命給付，於上訴人以新台幣伍拾萬元供擔保後
得假執行；但被上訴人花治群、游秀英如以新台幣壹佰肆拾玖萬陸仟叁佰伍拾貳元供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項所命給付，於上訴人以新台幣肆拾壹萬元供擔保
後得假執行；但被上訴人香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司如以新台幣壹佰貳拾肆萬零肆佰零柒元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴之變更或追加，非經他造同意者，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院91年度台抗字第235號裁定意旨參照）。上訴人於第二審追加基於民法第88條、第227 條、第256條、民法227條第1項準用第226條第1項、第227條第2項、第227條之1及第423條等規定請求撤銷意思表示、返還不當得利或請求終止契約及損害賠償，係本於同一租賃關係之締約及履約過程所生爭議，上訴人請求之基礎事實同一，亦不妨害被上訴人之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭說明，上訴人自毋庸得被上訴人之同意，得為上述之追加。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。又按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第256條、第446條第1項準用第255條第1項第3款規定自明。本件上訴人之上訴先位聲明原係請求被上訴人應連帶將如附表編號１至編號所示之11紙支票返還上訴人，並連帶給付上訴人新台幣（下同）462萬0,994元本息；上訴備位聲明則係請求被上訴人花治群、游秀英與香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司（下稱被上訴人戴德梁行），被上訴人戴德梁行與劉勃辰應各連帶將如附表編號１至編號所示之11紙支票返還上訴人，並連帶給付上訴人462萬0,994元本息，並互負不真正連帶責任（見本院卷㈠第9-10頁）。嗣被上訴人花治群於100年6月8日將如附表編號１至編號３之支票提示兌現，總金額為93萬1,254元，因上訴人無法請求被上訴人返還上開已兌現之支票，故將原請求返還之支票改為請求以金額返還，而更正其事實上之陳述為先位聲明請求被上訴人應連帶將如附表編號４至編號所示之8紙支票返還上訴人，並連帶給付上訴人555萬2,248元，及其中462萬0,994元部分自起訴狀繕本送達翌日起，餘93萬1,254元部分自100年6月8日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息；備位聲明則請求被上訴人就上開更正金額互負不真正連帶債務責任（見本院卷㈠第45-46頁）。嗣上訴人復就上訴備位聲明部分減縮請求金額為：㈠被上訴人花治群、游秀英應將如附表所示編號４至編號之8紙支票連帶返還與上訴人，並連帶給付上訴人227萬2,397元，及其中134萬1,143元部分自起訴狀繕本送達翌日起，餘93萬1,254元部分自100年6月8日起，均至清償之日止，按年息5%計算之利息。㈡被上訴人戴德梁行應給付上訴人36萬0,754元本息。㈢被上訴人應連帶給付上訴人291萬9,097元本息等語（見本院卷㈡第135頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明，並更正事實上之陳述，揆諸前揭說明，非屬訴之變更。
三、復按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。
本件被上訴人花治群、游秀英於原審起訴後併請求將訴訟告知因其敗訴所有法律上利害關係之第三人僑馥經貿大樓管理委員會（下稱僑馥大樓管委會），有民事告知訴訟聲請狀在卷可參（見原審卷第100-103頁），並經原審將上開繕本送達予僑馥大樓管委會，有送達回證附卷可憑（見原審卷第125頁），而受告知人僑馥大樓管委會亦依通知參加本件訴訟，有民事參加答辯狀在卷可稽（見原審卷第159-162頁），且本件訴訟之緣由確實與僑馥大樓管委會嗣後變更大樓規約有關，故本件訴訟被上訴人之勝敗，與僑馥大樓管委會具有法律上之利害關係，是僑馥大樓管委會自有被上訴人花治群、游秀英所稱參與本件訴訟之必要。
貳、實體方面
一、本件上訴人主張：㈠上訴人係從事血液透析（俗稱洗腎）業務之專業診所，因原營業面積不足，計劃擴大營業場所。民國98年10月間，經由被上訴人戴德梁行之居間仲介，得知被上訴人花治群、游秀英欲共同出租所有之門牌號碼臺北市○○○路○○號3樓、3樓之1、45-1號3樓之1房屋（下稱系爭房屋），經上訴人實際查看後，認系爭房屋坐落地點及室內面積大致符合上訴人需求，且系爭房屋之使用分區為第三種工業區，依法可供洗腎中心進駐使用，因此初步表達承租之意願。惟因上訴人係從事洗腎業務，必須裝設緊急供電設備，以防突然停電造成病患生命、身體之危害，加以社會大眾對於洗腎中心進駐多會有嚴重排斥感，故上訴人特別向被上訴人戴德梁行指派負責本件租賃事宜之被上訴人劉勃辰表明並要求須事先取得系爭房屋之僑馥大樓管委會同意上訴人入駐，且僑馥大樓管委會須同意上訴人將緊急發電機與社區發電機放在一起等2項條件，上訴人方可能簽約承租系爭房屋。嗣被上訴人劉勃辰向上訴人表示該社區管委會已同意上述2項要求，上訴人方於99年1月15日與被上訴人花治群、游秀英就系爭房屋簽訂租賃契約（下稱系爭租約），租期自99年6月16日起至109年6月15日止，每月租金33萬1,575元，另2個車位租金每月1萬2,000元，合計每月租金34萬3,574元。
上訴人並依約簽發面額36萬0,754元之支票1紙作為仲介費用，另簽發面額103萬0,725元之支票1紙作為押租金，並簽發自99年6月至100年5月之1年份租金支票，上開14紙支票業經出租人及被上訴人戴德梁行簽收在案，其中包括1紙給付予被上訴人戴德梁行之仲介費用支票、1紙給付予出租人充當押租金之支票、1紙給付予出租人之發票日99年6月16日之租金支票，共3紙支票於起訴前已兌現，被上訴人於上訴人提起上訴後，復陸續兌現如附表編號１至編號３所示之3紙支票，合計6紙支票已兌現。嗣經上訴人聲請假處分而有如附表所示編號４至編號之8紙支票尚未提示兌現。然99年3月間上訴人前往僑馥大樓詢問入駐相關事宜時，竟遭大樓管理員告知該大樓全部住戶反對上訴人進駐，亦不同意緊急發電機與大樓發電機併放，且稱若將發電機放在3樓，則發電機發動時恐將影響2、5、7樓德律科技公司之電腦設備精準度。為此上訴人多次與僑馥大樓管委會及住戶召開協調會，並花費鉅資購置日本最新型靜音型發電機，又委請建築師向臺北市政府都市發展局取得室內裝修施工許可證準備進場施工。詎上訴人一切努力非但未能獲得管委會之入駐同意，反促使該大樓住戶藉由意見調查名義強力動員阻撓，並召開區分所有權人會議修改社區規約第16條明文禁止洗腎中心入駐，甚至發函向主管機關檢舉及申訴，使上訴人遭受極大困擾，連退而求其次欲將緊急發電機改設於3樓之構想，亦因不符法令而作罷，致上訴人不得不取消入駐該大樓之計劃。㈡本件上訴人於訂約前，即一再向居間仲介之被上訴人戴德梁行受僱人即被上訴人劉勃辰表明若無法取得僑馥大樓管委會同意上開2項條件，上訴人將不可能訂約承租系爭房屋，是上開2 項條件乃上訴人願意承租系爭房屋之重要締約因素。然出租人即被上訴人花治群、游秀英之使用人即被上訴人戴德梁行，卻提供上訴人不實之訊息，表示僑馥大樓管委會已同意上開2項條件，致上訴人受詐欺陷於錯誤而同意承租系爭房屋，進而造成財產上之重大損失。上訴人已於99年8月31日委請律師代為發函向被上訴人花治群、游秀英表明撤銷上訴人所為同意承租之意思表示，並經被上訴人等於翌日收受無誤。本件上訴人與被上訴人花治群、游秀英間之租賃關係已因上訴人行使撤銷權而不存在，系爭契約業已終止，故被上訴人花治群、游秀英所取得之3個月押租金，及自99年6月至100 年5月之1年份租金，暨被上訴人戴德梁行所取得之仲介費用，均屬欠缺法律上原因而受有利益，並造成上訴人之損害，上訴人自得依不當得利之法律關係請求返還。又被上訴人花治群、游秀英因出租系爭房屋而委託被上訴人戴德梁行處理，被上訴人戴德梁行應屬被上訴人花治群、游秀英之受僱人，而被上訴人戴德梁行復由其受僱人即被上訴人劉勃辰實際負責處理出租相關事宜，故上訴人自得本於侵權行為之法律關係請求其等負連帶賠償責任。再上訴人與被上訴人花治群、游秀英間原已成立之系爭租約，因被上訴人戴德梁行於締約過程中，就訂約重要事項提供不實之訊息，經上訴人合法行使撤銷權而自始不存在，致無過失之上訴人因信其契約成立而受有損害，故上訴人亦得本於民法締約過失規定，請求被上訴人負損害賠償責任。為此依民法第179條不當得利、第184條第1項及第188條第1項侵權行為、第245條之1第1款及第224條締約過失等規定，請求被上訴人給付已兌現之押租金103萬0,725元、仲介費36萬0,754元、99年6月份租金31萬0,418元，及上訴人委請建築師設計、請照、簽證等相關費用10萬3,608元，及上訴人為求順利進駐大樓購買靜音型發電機費用181萬5,489元，及精神慰撫金100萬元（以上合計462萬0,994元），及返還如附表所示編號１至編號之11紙未兌現之租金支票，暨均加計法定遲延利息。並起訴請求：⒈先位聲明：被上訴人應連帶將如附表所示編號１至編號之11紙支票返還上訴人，並應連帶給付上訴人462萬0,994元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉備位聲明：⑴被上訴人花治群、游秀英及戴德梁行，應連帶將如附表所示編號１至編號之11紙支票返還上訴人，並應連帶給付上訴人462萬0,994元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被上訴人戴德梁行及劉勃辰應連帶將如附表所示編號１至編號之之11紙支票返還上訴人，並應連帶給付上訴人462萬0,994元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。⑶第⑴、⑵項聲明中，任一被上訴人為清償時，其他被上訴人於清償範圍內，同免給付義務。⒊願供擔保請准宣告假執行【原審判決上訴人敗訴】。上訴人不服提起上訴，並在本院另追加基於民法第88條、第227條、第256條、民法227條第1項準用第226條第1項、第227條第2項、第227條之1及第423條等規定，請求撤銷意思表示、返還不當得利或請求終止契約及損害賠償，並上訴聲明：⒈先位聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應連帶將如附表所示之編號４至編號之8紙支票返還上訴人，並應連帶給付上訴人555萬2,248元，及其中462萬0,994元部分自起訴狀繕本送達翌日起，餘93萬1,254元部分自100年6月8日起，均至清償之日止，按年息5%計算之利息。⒉備位聲明：⑴原判決除減縮部分外廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人花治群、游秀英應將如附表所示編號４至編號之之8紙支票連帶返還上訴人，並應連帶給付上訴人227萬2,397元，及其中134萬1,143元部分自起訴狀繕本送達翌日起，餘93萬1,254元部分自100年6月8日起，均至清償之日止，按年息5%計算之利息。被上訴人戴德梁行應給付上訴人36萬0,754元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人應連帶給付上訴人291萬9,097元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人並無任何詐欺情事，蓋上訴人於簽訂系爭租約前，係詢問被上訴人劉勃辰系爭房屋所在之僑馥大樓是否可以經營洗腎中心及上訴人之緊急發電機是否可以擺放在地下室之機電室。被上訴人劉勃辰就上訴人上開所提之問題經查證後回覆：「經查詢僑馥大樓之住戶管理規約，並無限制或禁止經營洗腎中心，故該大樓應可經營洗腎中心。關於上訴人之緊急發電機是否可以擺放於地下室的機電室，需視地下室之機電室是否有多餘空間而定」。嗣因僑馥大樓管委會表示機電室無多餘空間，故被上訴人劉勃辰亦提議上訴人可以考慮將緊急發電機設於系爭房屋陽台。經上訴人考慮近3個月時間，並多次至系爭房屋查看，確認系爭房屋坐落地點及室內面積皆符合其需求，且系爭房屋之使用分區依法亦可供洗腎中心使用，乃同意承租系爭房屋。上訴人對於系爭房屋之特別要求，均已於系爭租約第11條「特別約定事項」明文記載，其中第3款約定「若承租方因出租方標的物無法向政府機關申請登記診所之執照，出租方同意將押租保證金及合約租金無息退還與承租方，此合約則自動失效，戴德梁行則將服務費用全數退還」，足證上訴人係要求系爭房屋可作為診所使用及辦理診所登記，並非要求被上訴人須「取得管委會同意上訴人經營洗腎中心，及將緊急發電機放置於地下室之機電室」，而被上訴人亦未曾向上訴人表示「管委會已同意」，否則上訴人必然會將該要求明文約定於系爭房屋租約中。故無論被上訴人劉勃辰、戴德梁行，或被上訴人花治群、游秀英，均未曾向上訴人告知不實事項，自無詐欺行為可言，上訴人主張因受詐欺而為意思表示，依民法第92條第1項前段規定，撤銷系爭租約之意思表示，並依民法不當得利規定，請求被上訴人花治群、游秀英返還押金及租金，及請求被上訴人戴德梁行、劉勃辰返還仲介費用等，自於法無據。且民法第179條並無連帶責任規定，是上訴人請求被上訴人4人連帶負給付責任，顯無理由。㈡承上，被上訴人劉勃辰既未提供不實資訊，自無侵權行為及損害賠償可言，被上訴人戴德梁行自不負連帶賠償責任。且被上訴人花治群、游秀英係委託被上訴人戴德梁行居間仲介系爭房屋之出租，其等對於戴德梁行指派處理之人即被上訴人劉勃辰，並無選任或監督關係，要非民法第188條所定之「僱用人」，是上訴人請求被上訴人花治群、游秀英負連帶損害賠償責任，顯無理由。又被上訴人戴德梁行於締約過程中，並未提供不實訊息，上訴人主張撤銷系爭租約之意思表示，已屬無據，其請求被上訴人連帶賠償，更無理由。且民法第245條之1規定係保護契約尚未成立前，處於商議階段之當事人，本件上訴人與被上訴人花治群、游秀英間業已成立系爭租約，自與上開規定未合。又被上訴人戴德梁行係居間仲介上訴人與被上訴人花治群、游秀英間締結系爭租約，非屬被上訴人花治群、游秀英於履行系爭租約之代理人或使用人，自不適用民法第224條規定。上訴人之所以未能入駐系爭房屋，係僑馥大樓管委會暨住戶之反對，被上訴人已盡力協助上訴人排除上開可能之干擾，上訴人已得依系爭租約使用系爭房屋經營洗腎中心，並未受有損害。且上訴人迄今仍未能舉證證明系爭房屋有何客觀上不合於約定使用、收益之情形，及被上訴人花治群、游秀英有何違反民法第423條出租人義務之情事，則上訴人請求被上訴人花治群、游秀英負債務不履行責任，或主張其已單方終止系爭租約云云，顯無理由等語，資為抗辯。並對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、參加人則以：上訴人指摘僑馥大樓管委會造成上訴人進駐系爭房屋之困擾，惟所指各事項均無一可對上訴人進駐大樓造成實質上之拘束力，亦即上訴人之所以未進駐僑馥大樓，係上訴人之選擇，概與被上訴人或參加人無關。蓋系爭房地使用分區依法可供洗腎中心使用，此點被上訴人或參加人從未否認，被上訴人或參加人從未以使用分區不合法為由，拒絕上訴人進駐。又上訴人及被上訴人均主張僑馥大樓管理規則之增訂無效，則增訂規則既屬自始當然無效，亦當然不生拘束上訴人之效力。且上訴人欲將發電機放置於陽台或公設之機電室中，社區住戶僅出具「意見書」表達意見而已，並未以之為由而有任何實質違法行為拒絕上訴人進駐，該意見書亦顯無任何實質拘束上訴人之效力。而上訴人欲進駐僑馥大樓時，以口頭向管委會表示已取得主管機關室內裝修許可，同時承諾儘速將許可證明及施工平面圖交參加人查驗，惟上訴人竟不斷拖延敷衍，當然令人心生疑慮，參加人除向行政主管機關查核上訴人所言是否屬實外，別無其他合法方式可查驗，況向行政機關申訴、檢舉，均屬合法之權利行使。此外，上訴人及被上訴人就本件訴訟間之爭議，無論當事人一造敗訴與否，參加人皆無任何侵權行為損害賠償責任，亦無契約上之損害賠償或回復原狀之問題，故參加人於本件訴訟並無訴訟參加之必要等語。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人係從事血液透析業務，為擴大營業場所，經由被上訴
人戴德梁行之居間仲介，與被上訴人花治群、游秀英於99年1月15日簽訂系爭租約，承租系爭房屋（使用分區為第三種工業區，依法可供洗腎中心進駐），約定租期自99年6月16日起至109年6月15日止，含停車位之每月租金為34萬3,574元。
㈡上訴人已依約簽發面額36萬0,754元之支票1紙作為仲介費用
，另簽發面額103萬0,725元之支票1紙作為押租金，並簽發自99年6月起至100年5月止之1年份租金支票。其中押租金支票、仲介費用支票、99年6月份之租金支票已陸續兌現。㈢原審判決後，如附表所示99年7月至99年9月之3紙支票亦經
被上訴人花治群、游秀英提示兌現，現僅存如附表所示之99年10月起至100年5月止之8紙租金支票尚未兌現。
㈣上訴人於99年3月間前往系爭房屋所在之僑馥大樓詢問入駐
相關事宜時，經大樓管理員告知大樓全部住戶反對上訴人進駐，亦不同意緊急發電機與大樓發電機併放。嗣上訴人與僑馥大樓管委會及住戶多次召開協調會仍無共識，上訴人遂於99年8月31日委請律師發函向被上訴人花治群、游秀英表示因受詐欺陷於錯誤始訂立租約，欲撤銷該同意承租之意思表示。
五、茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用、收益狀態之保持，乃出租人主要義務，故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。由此規定足知出租人非但應於出租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並且應於嗣後租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用、收益之狀態。故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務（最高法院89年度台上字第422號判決、86年度台上字第3490號判決意旨參照）。
㈡經查，上訴人承租系爭房屋之目的係為經營洗腎中心使用，
為兩造所不爭，且上訴人於承租系爭房屋之前，亦先以口頭向被上訴人戴德梁行之受僱人劉勃辰詢問：僑馥大樓是否限制洗腎中心之入駐及可否將洗腎中心所需使用之發電機放在大樓地下室等情（詳如後述），顯見上開2事項為上訴人可否利用系爭房屋經營洗腎中心之重要考量。雖上訴人於99年1月15日與被上訴人花治群、游秀英就系爭房屋簽定系爭租約時，僑馥大樓之管理規約並未對上訴人所經營之洗腎中心業務加以限制，惟經上訴人於99年3月前往僑馥大樓詢問入駐之相關事宜時，因僑馥大樓有住戶反對上訴人入駐，雖經兩造於99年4月14日會同僑馥大樓所有權人或承租人代表召開區分所有權人會議加以說明，此有僑馥經貿大樓區分所有權人會議報告1份在卷可稽（見原審卷第30-31頁），惟僑馥大樓仍於99年4月29日所召開之區分所有權人會議中，提案修正僑馥大樓住戶管理規約，將上訴人欲在系爭房屋內經營之洗腎中心業務限制入駐該大樓內，亦有僑馥經貿大樓區分所有權人會議紀錄及住戶管理規約（第16條）各1份在卷可按（見原審卷第28-29頁），且僑馥大樓管委會亦堅決反對洗腎中心入駐，亦不同意上訴人可將發電機放置在地下室機電用，此由僑馥大樓管委會之訴訟代理人於本院審理時所述：「我們是反對上訴人進駐大樓經營洗腎，緊急發電機部分也反對設在地下室」等語（見本院卷㈢第30頁），益徵上訴人確實受到僑馥大樓住戶及管委會之阻撓，致無法利用系爭房屋經營洗腎中心，則上訴人在未能取得僑馥大樓區分所有權人之同意，並在僑馥大樓住戶管理規約明文限制上訴人所經營之洗腎中心不能入駐之情況下，自無強求上訴人可不顧僑馥大樓住戶之意願及現有規約之約定，入駐僑馥大樓經營洗腎中心業務，故系爭房屋在租賃期間內已非合於約定使用之狀態，揆諸民法第423條規定及前揭說明，上訴人自得依法終止此繼續性之租賃契約。又上訴人對於系爭房屋因未能合於其經營洗腎中心之用，業於99年8月31日委請律師以存證信函通知被上訴人花治群、游秀英為撤銷承租系爭房屋之意思表示，並經被上訴人花治群、游秀英於99年9月1日收受，此有板橋文化路郵局第12915號存證信函及回執在卷可參（見原審卷第32-36頁）。上開上訴人所寄發存證信函之內容，其文字雖使用「撤銷」，惟其意既係不再與被上訴人花治群、游秀英繼續承租系爭房屋，應解為亦有終止之意，此由上訴人嗣後以台北仁愛路（24支）郵局第541號存證信函寄發予被上訴人花治群、游秀英之內容：台端所指租約，本人已於99年8月31日委託律師發函撤銷先前本人「同意承租」之意思表示，已包含撤銷本人於租約簽訂之後，同意繼續承租之一切意思表示，故已明確表達該租約自始不存在，及本件租約已經終止之意思，因此台端來函請求租金自屬無據等語（見本院卷㈡第70-73頁），益徵上訴人於99年8月31日寄發存證信函之真意，係不願再與被上訴人花治群、游秀英繼續系爭房屋之租賃關係，故上訴人與被上訴人花治群、游秀英間之系爭租約，於被上訴人花治群、游秀英在99年9 月1日收受上訴人所寄發之存證信函時，已合法終止。
㈢承上，上訴人既在99年9月1日方與被上訴人花治群、游秀英
終止系爭租約，則在99年9月1日之前，上訴人既已進入系爭房屋進行規劃裝修，就系爭房屋進行使用，則被上訴人花治群、游秀英依約收受系爭房屋99年6、7、8月未終止前之租金，自屬有據，上訴人自不得依不當得利之法律關係請求被上訴人花治群、游秀英返還。至於被上訴人花治群、游秀英於上訴人終止系爭租約後，所收受如附表編號４至編號所示之8紙支票暨其等已兌現之3個月押租金支票面額103萬0,725元、99年8月16日兌現之租金支票面額31萬0,418元之半數即155,209元（按99年8月份支票係支付99年8月16日至99年9月15日租賃期間之租金，上訴人既已於99年9月1日終止系爭租約，被上訴人花治群、游秀英自應將終止租約後之半個月租金返還）、99年9月16日租金支票面額31萬0,418元，合計149萬6,352元（計算式：1,030,725＋155,209＋310,418 ），均已不具收受之法律上原因，上訴人自得依不當得利規定請求被上訴人花治群、游秀英返還。又系爭租約對於系爭支票及金額之返還，並未約定應負連帶責任，法律對此亦無應負連帶責任之明文規定，故上訴人就此部分請求被上訴人花治群、游秀英負連帶返還責任，尚屬無據。至於上訴人依債務不履行之規定請求被上訴人花治群、游秀英負損害賠償責任部分，因系爭房屋之所以未能合於上訴人承租之使用收益狀態，肇因於僑馥大樓全體住戶反對及僑馥大樓管委會修改住戶管理規約，而使系爭房屋變為非合於約定使用收益之狀態，為不可歸責於被上訴人花治群、游秀英事由所致，自不應責由被上訴人花治群、游秀英承擔上訴人因系爭房屋無法使用之損害，故上訴人依債務不履行規定請求被上訴人花治群、游秀英負賠償責任，自屬無據。
㈣次按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理
業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。復按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條分別定有明文。是不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，尚負據實報告、妥為媒介及調查之給付義務。經查，上訴人於委託被上訴人戴德梁行居間仲介系爭房屋之租賃時，既已以口頭要求被上訴人戴德梁行之受僱人劉勃辰，代向僑馥大樓管委會詢問其所經營之洗腎中心可否入駐及診所發電機能否放置大樓地下室等事項，已如前述，惟被上訴人戴德梁行之受僱人劉勃辰僅將上訴人上開詢問事項透過被上訴人戴德梁行另名員工即證人李佳純，代向被上訴人花治群之助理即證人厲世娟口頭詢問後，即回覆上訴人因僑馥大樓住戶管理規約未限制洗腎中心入駐，且上訴人所購置之發電機如空間許可，可在經僑馥大樓管委會同意下與大樓發電機擺放一起等語，卻未親自向僑馥大樓管委會詢問或主動調查上開上訴人欲瞭解之事項，致衍生日後僑馥大樓管委會因全體住戶反對，而利用修訂住戶管理規約方式拒絕上訴人所經營之洗腎中心入駐，並多方刁難上訴人營業所必備之緊急發電機擺放位置，難謂被上訴人戴德梁行已完全盡其居間仲介之給付義務。是上訴人就被上訴人戴德梁行上開不完全給付，依債務不履行規定請求被上訴人戴德梁行就其損害負賠償責任，自屬有據。查上訴人因被上訴人戴德梁行上開不完全給付所受之損害，除已給付予被上訴人戴德梁行之服務報酬36萬0,754元外，尚包括上訴人因未能正常使用系爭房屋2個半月之租金損失77萬6,045元（即上訴人支付予被上訴人花治群、游秀英自99年6月16日至99年9月1日止之租金），及上訴人為規劃使用系爭房屋而委請連宏基建築師辦理室內規劃設計及圖審資料申請送件、簽證等相關費用10萬3,608元，有上訴人所提之存證信函後附簽收紀錄及工程請款單、領據等在卷可證（見原審卷第36-37頁），並經證人連宏基到庭證述屬實（見本院卷㈡第100頁背面），上訴人上開支出之費用合計124萬0,407元（計算式：360,754＋776,045＋103,608）。
蓋上開費用之支出，均與被上訴人戴德梁行未能親自踐行上訴人所交代詢問事項之調查義務有關，被上訴人戴德梁行自應就上訴人上開費用之支出負損害賠償責任。至於被上訴人劉勃辰並非為與上訴人簽定系爭房屋居間仲介契約之人，僅係被上訴人戴德梁行之代理人或使用人，依民法第224條規定，應由被上訴人戴德梁行就上開不完全給付自負債務不履行之損害賠償責任；而被上訴人花治群、游秀英非系爭居間仲介契約主體，則上訴人一併請求被上訴人劉勃辰、花治群、游秀英就被上訴人戴德梁行之債務不履行負連帶賠償責任，自屬無據。此外，上訴人所購置之發電機，尚無法證明與被上訴人戴德梁行之不完全給付有關，且上訴人所購置之發電機既係供上訴人經營洗腎中心使用，日後上訴人另覓經營洗腎中心場所後，該發電機仍可移往他處供上訴人使用，難謂上訴人受有支出發電機費用之損害。
㈤至於上訴人雖主張其承租系爭房屋時，已告知被上訴人戴德
梁行之受僱人劉勃辰其有2項經僑馥大樓管委會同意之條件，即「一、須事先取得系爭房屋坐落之僑馥大樓管委會同意上訴人入駐」、「二、僑馥大樓管委會必須同意上訴人之緊急發電機可與社區之發電機放在一起」，因被上訴人劉勃辰向上訴人表示已得僑馥大樓管委會之同意，上訴人方陷於錯誤而同意承租系爭房屋云云，惟為被上訴人戴德梁行暨其受僱人劉勃辰所否認，辯稱上訴人簽訂系爭租約前，係詢問被上訴人劉勃辰系爭房屋所在之僑馥大樓是否可以經營洗腎中心，及上訴人之緊急發電機是否可以擺放在地下室之機電室等問題，經被上訴人劉勃辰就上開問題查證後亦回覆：一、經查詢僑馥大樓之住戶管理規約，並無限制或禁止經營洗腎中心，故該大樓應可經營洗腎中心；二關於上訴人之緊急發電機是否可以擺放於地下室的機電室，需視地下室之機電室是否有多餘空間而定。上訴人並未以上開2項條件做為是否承租系爭房屋之要件等語。經查：
⒈上訴人上開所主張之2項同意承租系爭房屋之條件，除內容
要件與被上訴人所述有異，而為被上訴人戴德梁行及劉勃辰所否認外，上訴人對於如此重要而影響其承租意願之上開2項條件，亦未見諸於上訴人與被上訴人花治群、游秀英所簽訂之系爭租約內容或特別約定事項，則上開上訴人所述同意承租系爭房屋之2項重要條件內容，是否如上訴人上開所述，即有疑問。
⒉再者，被上訴人劉勃辰所辯上訴人於簽約前僅係口頭向其詢
問僑馥大樓是否可以經營洗腎中心，及上訴人之緊急發電機可否與僑馥大樓的發電機一起擺放在大樓地下室等情，業經證人即被上訴人花治群之助理厲世娟到庭證述：「我向她（按指戴德梁行另名員工李佳純）確認上訴人表示在承租前所提的「大樓管委會同意入駐及發電機要擺放地下室」這二件事情，是否有此要求。」、「她（按指李佳純）說上訴人不是這樣問的，我詢問她上訴人是如何問的，她說上訴人是問這大樓可否經營洗腎中心，發電機可否與大樓一起擺地下室。」、「（問在電話中，向上訴人說李佳純提到只要大樓沒有規定就是沒有限制就可以進駐，為何李佳純要那樣告訴你？）電話中是我覺得上訴人有那樣的要求，我的推測是法規沒有問題就不需要去問管委會。」、「簽約前李佳純有來問過我發電機可否放在地下室，我有告訴李佳純說只要大樓管委會同意而且有空間，我們就沒有問題。」、「簽約前李佳純有來問過我可否將發電機放在地下室，我就回答說管委會同意即可，之後就沒有再問過我了，直到99年4月14日時我才知道上訴人真正是要將發電機放在地下室。」、「（問李佳純有無向你詢問僑馥大樓有限制洗腎中心的入駐？）有的。我當場就找住戶規約給她一份，該規約並無限制。」等語明確（見本院卷㈡第60-63頁）。是上訴人雖確實有以口頭告知被上訴人戴德梁行之受僱人劉勃辰其所需要瞭解之事項為：僑馥大樓是否限制洗腎中心之入駐及可否將洗腎中心所需使用之發電機放在大樓地下室等情，惟依證人厲世娟之證詞及上訴人事後所提之電話錄音暨譯文等資料，尚不足以證明上訴人有以上開欲瞭解事項亦需一併經僑馥大樓管委會同意，做為其是否承租系爭房屋之條件。
⒊基此，上訴人既未能提出其他具體事證證明其有以須經僑馥
大樓管委會同意「洗腎中心入駐」及「可將洗腎中心需使用之發電機施在大樓地下室」，做為其同意承租系爭房屋之條件，則被上訴人劉勃辰將上訴人上開2項詢問事項，透過證人李佳純詢問被上訴人花治群、游秀英之助理即證人厲世娟之回答，並提供僑馥大樓之規約證明斯時該大樓並未限制洗腎中心之入駐，據此回覆上訴人，縱使事後被上訴人戴德梁行就系爭房屋之居間仲介事務之處理因未能滿足上訴人之需求，而應負不完全給付之債務不履行責任，已如前述，惟被上訴人劉勃辰既已就上訴人所詢問之事項，透過承租方即被上訴人花治群、游秀英之助理即證人厲世娟之回覆，據此告知上訴人；而被上訴人花治群、游秀英所提供之上開訊息，亦為斯時僑馥大樓未更動大樓規約時之約定，難謂被上訴人劉勃辰、花治群、游秀英有何詐欺上訴人情事存在，是上訴人依侵權行為法則請求被上訴人連帶賠償其所受之損害及返還如附表所示編號４至編號之8紙支票，自無理由。又被上訴人戴德梁行業已仲介系爭租約成立，要與依民法第245條之1係就契約未成立所規定之締約過失責任要件不符，故上訴人據此請求被上訴人負連帶損害賠償責任，顯無理由。此外，被上訴人戴德梁行、劉勃辰及花治群、游秀英係分別基於與上訴人間成立居間仲介契約、租賃契約，各自取得上訴人所交付之居間報酬及租金，其等之取得上開款項非無法律上之原因，則上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人連帶返還其先位聲請之金額，亦屬無據。
㈥綜上，上訴人依民法第423條規定終止系爭租約後，請求被
上訴人花治群、游秀英返還如附表編號４至編號所示之8紙支票，並給付上訴人149萬6,352元，及其中103萬0,725元自起訴狀繕本送達翌日即99年10月9日起、餘46萬5,627元自100年6月8日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，並無理由，不應准許。又上訴人依不完全給付之法律關係，請求被上訴人戴德梁行負債務不履行之損害賠償責任1,240,407元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年10月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，並無理由，不應准許。
六、綜上所述，系爭租約因未合於約定使用收益之狀態，經上訴人依民法第423條規定終止，請求出租人即被上訴人花治群、游秀英於系爭租約終止後，返還如附表編號４至編號所示之8紙支票，並給付上訴人149萬6,352元，及其中103萬0,725元自起訴狀繕本送達翌日即99年10月9日起、餘46萬5,627元自100年6月8日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開請求部分，並無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，未適當行使闡明權，詢問上訴人於99年8月31日所寄發存證信函之本意是否兼具終止契約之意，遽駁回上訴人之請求，自屬無可維持。上訴人以終止租約之法則，請求被上訴人返還上開8紙租金支票及金額，為屬有據。原審未見及此，而為不利於上訴人之判決，即屬可議，應予廢棄改判。至於上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其該部分之上訴。又上訴人嗣依不完全給付之法律關係，追加請求被上訴人戴德梁行負債務不履行之損害賠償責任1,240,407元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年10月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，並無理由，應予駁回。爰由本院諭知如主文第2、4項所示，並依兩造之聲請為准、免假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，追加之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第463條、第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 25 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 邱 琦法 官 林玉珮正本係照原本作成。
被上訴人合併上訴利益金額如逾新台幣150萬元以上，如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 26 日
書記官 廖月女附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。