臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第596號上 訴 人 陳水源訴訟代理人 陳冠良被 上訴人 新竹縣政府法定代理人 邱鏡淳訴訟代理人 曾肇昌律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國100年7月19日臺灣新竹地方法院100年度訴字第201號第一審判決提起上訴，本院於100年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件租佃爭議前經新竹市政府耕地租佃委員會調處，因上訴人不服調處決定，由新竹市政府以99年10月21日99年府地權字第0990117422號函移送原審審理，核與耕地三七五減租條例(下稱減租條例)第26條第1項之規定相符，合先敘明。
二、被上訴人主張：上訴人承租伊所有坐落新竹市○○段677地號、面積2347.17平方公尺之土地（下稱系爭土地），作為種植甘藷作物使用，並與伊簽訂臺灣省新竹縣公有耕地租賃契約（下稱系爭耕地租約），約定租期自民國95年1月1日起至100年12月31日止，上訴人應按年繳納地租數額399公斤之甘藷，依新竹縣公有耕地放租歷年徵收地租實物折徵代金標準每公斤新台幣（下同）10元換算，上訴人應年繳地租3,990元。依系爭耕地租約之約定，承租人只能從事「農耕」，不得作其他使用，否則，依減租條例第16條規定與系爭耕地租約第2條、第10條第2款及第8款、第13條之約定，系爭耕地租約無效，伊亦得終止租約，收回土地，並請求支付違約金。詎料，上訴人將系爭土地另行轉租他人建造房屋等設施以收取租金，有不自任耕作之事實，此並為上訴人所自認，則上訴人顯已違反系爭耕地租約，系爭耕地租約自應向後失其效力，伊並已於99年2月26日發函通知上訴人終止系爭耕地租約，請求返還系爭土地，是上訴人已無合法權源占用系爭土地，亦應依系爭耕地租約第13條之約定，給付相當於1年租額之違約金3,990元。惟上訴人拒不返還系爭土地等情，爰依民法第767條、減租條例第16條第2項之規定、系爭耕地租約第13條之約定，求為命上訴人將系爭土地返還予伊，並給付違約金3,990元之判決。
三、上訴人則以：伊向被上訴人承租系爭土地已達數十年之久，該公有耕地租賃契約以6年為一期，兩造均有接續簽訂契約，最近一次即係於94年12月30日簽訂系爭耕地租約，而前一期之租約（下稱前期租約）之存續期間係自89年1月1日起至94年12月31日止，被上訴人於前期租約存續中之92年8月22日曾來函表示：「經本府91年1月14日現場勘查結果，台端承租上開土地，至目前為止仍遭他人非法違規使用…」，欲終止前期租約，嗣於伊使用情形未變更下，又於94年11月10日發函通知伊辦理續約事宜，兩造乃於94年12月30日簽訂系爭耕地租約，是被上訴人早於91年間即已知悉系爭土地遭伊非法違約使用，卻仍同意將系爭土地續租予伊，顯見被上訴人同意系爭土地上有建物存在之客觀情事，基於私法自治、契約自由原則，被上訴人應受其所自為意思表示之拘束，不得嗣後主張系爭耕地租約無效，且伊於簽訂系爭耕地租約後，仍維持一貫之使用方式，未變更使用情形。又系爭土地在伊承租以前，即有訴外人杜紹秋所有之新竹市○○路○○○號房屋、訴外人陳英龍所有之新竹市○○路○○○號房屋，及訴外人陳華文所有之新竹市○○路○○○號房屋坐落其上，且伊就系爭土地未自任耕作之部分僅有如新竹縣竹北市戶政事務所100年6月8日土地複丈成果圖(下稱土地複丈成果圖)所示編號A、B、C部分，面積共計為530.06平方公尺，而編號A之鐵皮屋為訴外人范宏林所搭建，作為「竹豐汽車服務中心」修車廠使用，編號B之鐵皮屋則為訴外人林木生所搭建，作為「寶園洗車」洗車廠經營使用，均非伊所搭建。又伊僅為系爭耕地租約名義上之承租人，系爭土地均由伊父親陳英龍所管理耕作，嗣因系爭土地相鄰之寶山路拓寬，且鄰近墳地、缺乏灌溉用水、耕作不易，乃將耕作面積縮小，惟仍有部分耕作之事實，況系爭耕地租約並未明定須將系爭土地全部用作耕種使用，被上訴人將系爭土地出租予伊時，亦未特定承租範圍、位置，及伊應耕作之範圍，且系爭土地有多座風水墓穴散佈其上，並無法種植農作物，伊為能年繳租金及維持生計，始將系爭土地部分轉租他人換取合法利益，並無故意違反系爭耕地租約之意圖。又依土地法第83條規定，系爭土地雖坐落於保護區，惟其土地使用分區仍須俟新竹市政府辦竣都市計畫劃定分割後，始能確定，被上訴人不得以此主張終止系爭耕地租約，請求伊返還系爭土地，被上訴人應提出分管契約書及現耕位置圖，並依實際面積計收費用或請求返還，或由伊優先承購云云，資為抗辯。
四、原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事實：
㈠、兩造於94年12月30日簽訂系爭耕地租約，由上訴人承租被上訴人所有系爭土地，面積2347.17平方公尺，約定租期自95年1月1日起至100年12月31日止，每年租額為3,990元。
㈡、上訴人承租系爭土地後，將部分土地轉租范宏林、林木生，其二人並於87年間在系爭土地上搭建鐵皮屋，位置、面積詳如土地複丈成果圖所示編號A、B建物。
㈢、被上訴人曾於92年8月22日發函通知上訴人，表示終止兩造間所簽訂之前期租約，嗣於94年11月10日發函通知上訴人辦理系爭土地之續約手續。
㈣、被上訴人於99年2月26日以府地用字第0990030048號函通知上訴人終止系爭耕地租約。
上開事實並有新竹市政府99年10月21日函文、新竹市政府99年10月14日函文暨租佃爭議調處筆錄、新竹縣政府99年2月26日函文、系爭耕地租約、現場照片、新竹縣政府92年8月22日函文、新竹縣政府94年11月10日函文、勘驗筆錄、新竹市地政事務所100年6月9日函文暨土地複丈成果圖、送達證書可稽（見原法院審訴字卷第3至5、8、9、44至62、77、78頁、原審訴字卷第14至16、21、22頁；本院卷第60頁），自堪信為真實。
六、被上訴人主張上訴人承租系爭土地後未自任耕作，並轉租第三人使用，違反系爭耕地租約之約定及減租條例第16條之規定，伊已合法終止系爭耕地租約，上訴人應將系爭土地返還並依約給付違約金等語。雖上訴人予以否認，並以前揭情詞置辯。惟查：
㈠、查兩造於95年1月1日所簽訂之系爭耕地租約第1條約定：上訴人向被上訴人承租之系爭土地，係新竹市○○段○○○○號土地，地目為旱，承租面積為0.234717公頃(即2347.17平方公尺)，正產物為甘藷，每年地租數額為399公斤；第2條約定：承租人即上訴人應限種植農作物之用，不得作其他使用；第13條約定：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部分轉租他人，或將租賃權轉讓與他人，或與他人耕地交換使用，違者除由出租機關終止租約收回耕地另行處理外，承租人應支付與該耕地1年租額相等之違約金(見原審審訴字卷第9頁)，是上訴人依約自不得將承租之系爭土地轉租他人使用。惟上訴人承租系爭土地後，將部分土地轉租范宏林、林木生等人經營修車廠、洗車廠、檳榔店、冷飲店、輪胎店使用等情，既經上訴人自認在卷(見原審訴字卷第48頁背面；本院卷第29頁背面)，且經原審赴現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖可稽(見原審審訴字卷第44至49頁；原審訴字卷第14至16、22頁)，足認上訴人已違反系爭耕地租約之約定。
㈡、按耕地之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。又上開規定所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅，非謂租賃關係自始不存在，故出租人應有租賃物返還請求權(最高法院80年台再字第15號判例意旨參照)。本件兩造所簽訂之契約為耕地租約，此觀諸系爭耕地租約第1條約定：上訴人向被上訴人承租之系爭土地，係新竹市○○段677地號土地，地目為旱，承租面積為0.234717公頃(即2347.17平方公尺)，正產物為甘藷，每年地租數額為399公斤；第2條約定：承租人即上訴人應限種植農作物之用，不得作其他使用等情至明(見原審審訴字卷第9頁)，自有上開規定之適用。第查上訴人承租系爭土地後，將部分土地轉租范宏林、林木生等人經營修車廠、洗車廠、檳榔店、冷飲店、輪胎店使用等情，既經上訴人自認在卷(見原審訴字卷第48頁背面；本院卷第29頁背面)，且經原審赴現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖可稽(見原審審訴字卷第44至49頁；原審訴字卷第14至16、22頁)，足認上訴人承租系爭土地後，確有將部分土地違法轉租之情事，揆諸上開說明，系爭耕地租約原無待乎被上訴人為終止契約之意思表示，即當然向後失其效力。是被上訴人依據減租條例第16條第2項之規定，請求上訴人返還系爭土地，自屬有據。
㈢、次按承租人將耕地全部或一部轉租於他人者，依減租條例第16條第2項規定，原訂租約應屬無效，非認其違法轉租為租約終止之原因(最高法院68年台上字第948號、68年台上字第258號判例意旨參照)。查上訴人既自認自87年間起即將系爭土地之其中部分土地轉租范宏林、林木生，供其等在其上搭建鐵皮屋使用，位置、面積詳如土地複丈成果圖所示編號A、B 建物，已如上述(見原審訴字卷第48頁背面)，可見上訴人於94年12月30日簽訂系爭耕地租約時，即有轉租之事實，依前開說明，應認系爭耕地租約自租賃期間伊始即95年1月1日起失其效力。是被上訴人於99年2月26日發函通知上訴人終止系爭耕地租約(見原審審訴字卷第8、9頁；本院卷第60頁)，乃係對已失效之系爭耕地租約再為終止，對於已失效之租約應不生影響。
㈣、另依系爭耕地租約第13條約定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部分轉租他人，或租賃權轉讓與他人，或與他人耕地交換使用，違者除由出租機關終止租約收回耕地另行處理外，承租人應支付與該耕地1年租額相等之違約金，不得異議」(見原審審訴字卷第9頁)。上訴人既有違法轉租之事實，已如前述，被上訴人自得依上開約定請求上訴人給付與該耕地1年租額相等之違約金。查系爭土地每年租額為3,990元，為兩造所不爭，核與新竹縣公有耕地放租歷年徵收地租實物折徵代金標準表所定甘藷於99年間之代金標準按每公斤10元計價相符(計算式：10元×399公斤＝3,990元─見本院卷第59頁)，是被上訴人請求上訴人給付與系爭土地1年租額相等之違約金3,990元，亦屬有據。
㈤、雖上訴人抗辯：被上訴人早於91年間即已知悉系爭土地遭伊非法違約使用，卻仍同意將系爭土地續租予伊，不得嗣後主張系爭耕地租約無效云云，並提出新竹縣政府92年8月22日函文為證(見原審審訴字卷第77頁)。惟按減租條例第16條第1項之規定屬禁止規定，承租人違反該規定者，依同條第2項規定，租約即當然無效，且不因被上訴人明知承租人使用未自任耕作土地而仍繼續收租即恢復其效力(最高法院97年度台上字第2257號判決意旨參照)，是即令被上訴人於簽約時，已知被上訴人在前期租約存續期間已有違法轉租之事實，且該違法轉租之事實迄至兩造簽訂系爭耕地租約時止仍繼續存在，亦不因而使無效之租約回復其效力，是上訴人所為上開抗辯，自不足取。又系爭耕地租約之租賃標的既為系爭土地全部，且遍查系爭耕地租約全文，亦無上訴人得為優先承購之約定(見原審審訴字卷第9頁)，是上訴人另抗辯被上訴人應提出分管契約書及現耕位置圖，並依實際面積計收費用或請求返還，或由伊優先承購云云，尤屬無稽。又被上訴人在本件僅係訴請上訴人返還系爭土地，未涉及系爭土地上之建物，是上訴人抗辯應保留伊於56年間向第三人所購買坐落系爭土地上之房屋云云，自非本院所應審究，附此敘明。
七、綜上所述，被上訴人依據減租條例第16條第2項之規定，請求上訴人返還系爭土地，及依據系爭耕地租約第13條之約定，請求上訴人給付違約金3,990元，均屬應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 21 日
民事第十二庭
審判長法 官 吳謀焰
法 官 李瑜娟法 官 許紋華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 100 年 12 月 23 日
書記官 廖逸柔附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。