臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第661號上 訴 人 蕭全諒訴訟代理人 李亢和律師被 上訴人 樂揚建設股份有限公司法定代理人 段幼龍訴訟代理人 許獻進律師上列當事人間返還設計圖等事件，上訴人對於中華民國100年7月22日臺灣臺北地方法院100年度重訴字第363號第一審判決提起一部上訴，本院於101年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決（除減縮及確定部分外）廢棄。
上廢棄部分，確認被上訴人就附表所示之都市更新事業計畫案，對上訴人選配A6-14F（含地及車位編號70號）之找補金債權，於超過新臺幣陸佰柒拾捌萬伍仟捌佰陸拾柒元部分不存在。
第一、二審訴訟費用（除減縮及確定部分外）由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：兩造於民國（下同）95年7月10日簽訂合作興建大樓契約書（下稱系爭合建契約），由伊提供臺北市○○區○○段1小段799地號土地所有權權利範圍3分之1作為建築基地，被上訴人則提供資金共同興建大樓，實施臺北市○○區○○段1小段771-2地號等21筆土地都市更新事業計畫案（下稱系爭都更案）。於97年5月27日，伊依被上訴人總經理之要求，先依法定程序選配住宅單位A3-3F，但隨即與被上訴人總經理協商更換為A6-13F或A6-14F，兩造於97年8月13日簽訂系爭協議書（下稱系爭協議），被上訴人正式同意伊選配住宅單元A6-14F，車位編號70號，系爭協議中就找補金額之約定，違反權利變換實施辦法第6條之強制規定，依民法第71條規定，該部分約定無效，且亦違反民法第247條之1第2、4款之規定應屬無效，故系爭協議除「選配更新後住宅單元A6-14F（含地），車位編號70號」外，其餘皆屬無效。又系爭都更案於98年6月核定公告，於98年6月16日核定實施，即以該日為準，伊將房屋（含地）交予被上訴人，被上訴人即應將都更案實施後完成之住宅單元A6-14F（含地），車位編號70號交予伊，伊則應繳差價新臺幣（下同）678萬5,867元【依精算公司估價之2,003萬4千元（A6-14F含地價值）＋210萬元（車位編號70號價值）－1,308萬6,855元（上訴人更新後應分配權利價值）－101萬8,460元（合法建築物拆遷補償費）－62萬6,868元（合法建築物拆遷安置補償費）－61萬5,950元（其他地上物可領回補償重建價格）＝678萬5,867元】。詎伊向被上訴人洽談找補金額時，被上訴人竟將更新後住宅單元A6-14F（含地）價值，從2,003萬4千元拉高為3千萬元，相差達1千萬元，伊自有訴請確認被上訴人對伊之找補金債權於超過678萬5,867元不存在之必要。並聲明：㈠確認系爭協議，除「選配更新後住宅單元A6-14F（含地），車位編號70號」外，其餘無效；㈡確認被上訴人於完成系爭都更案後，交更新後住宅單元A6-14F（含地）及車位編號70號予上訴人時之找補金額，於超過678萬5,867元之部分不存在（就交付設計圖部分已撤回起訴，並經被上訴人同意，於此不再贅述）。
二、被上訴人則以：㈠兩造於95年7月10日簽訂系爭合建契約，依第3條第5項第2款
約定：「雙方依本條約定分配房屋及車位時，應依甲方（即上訴人）合建土地之原有位置，由甲方儘先取得獨立之各戶房屋及汽車停車位」，上訴人房屋之原來位置係在3樓（臺北市○○路○○○巷○號3樓），故依上開約定，上訴人合建取得之房屋本應分配在原地3樓，即住宅單元A3-3F，然上訴人仍參加97年5月27日公開抽籤，惟未抽中A6-15F，同日即依系爭合建契約第3條第5項第2款，依其原有位置選定A3-3F，車位編號70號。嗣上訴人仍想將其3樓變換至14樓，因上訴人係地主，伊考量日後仍需合作，故兩造於97 年8月13日訂立系爭協議，並約定：「同意於都市更新選配申請書上選取住宅單元編號A3-3F，車位編號70號，並配合都市更新審查順利進行。當本案公開銷售前，與樂揚建設協議更換住宅單元為A6-14F，需找補之差額金另與樂揚建設進行協議」。故兩造間雖同意互換A3-3F及A6-14F，但仍需於公開銷售日期即98年7月8日前協議找補金額，兩造現既無法協議找補金額，就該重要之點無法達成合意，系爭協議即不成立。縱認系爭協議成立，亦係附有於公開銷售前達成找補差額合意之停止條件，而因該停止條件確定不成就而使系爭協議失效。上訴人自不能主張系爭協議互換住宅之部分係獨立於協議找補金額外，單獨有效，系爭協議應依都市更新權利變換之鑑價標準作為找補金額之計算。
㈡系爭協議之條款為兩造協議之結果，並非預定用於同類契約
之條款，性質上非屬定型化契約，自無民法第247條之1規定之適用。
㈢都市更新權利變換實施辦法第6條之規定係指權利變換之權
利價值應委託三家鑑價機構評定之規定，與系爭協議係於都市更新程序外，依兩造意思另行約定之互易協議，並不相同，自無是否違反都市更新權利變換實施辦法第6條之規定而無效。縱認系爭協議無效，亦係全部無效，而非一部無效。
㈣系爭協議既不成立或無效，上訴人選配之建物係A3-3F，而
非A6-14F，依系爭合建契約第3條第5款之約定，上訴人尚需補A3-3F房屋及車位之差額予伊，自不能另對伊確認A6-14F之找補金額等語置辯。
三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，一部提起上訴，並聲明：㈠原判決駁回後開部分廢棄；㈡確認被上訴人就系爭都更案，對上訴人選配A6-14F（含地及車位編號70號）之找補金債權，於超過678萬5,867元之部分不存在。上訴人則為答辯聲明：上訴駁回（原審駁回確認系爭協議無效部分，上訴人嗣撤回上訴，已告確定）。
四、兩造所不爭執之事項：㈠兩造於95年7月10日簽訂系爭合建契約，由上訴人提供臺北
市○○區○○段1小段799地號土地所有權權利範圍3分之1作為建築基地，被上訴人則提供資金共同興建大樓，實施系爭都更案。
㈡兩造於97年8月13日簽訂系爭協議，載明上訴人為配合系爭
都市更新案，同意於都市更新選配申請書上選取住宅單元A3-3F，車位編號70號。當本案公開銷售前，與被上訴人協議更換住宅單元為A6-14F，需找補之差額另與樂揚建設進行協議。
㈢被上訴人就系爭都更案，依都市更新權利變換實施辦法第6
條之規定，委託3家鑑價公司就權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地之權利價值進行估價，嗣採其中對土地所有權人最有利之巨秉公司之估價結果。依該估價結果，上訴人應分配之權利價值為1,308萬6,855元、A3-3F更新後之價值為1,726萬、A6-14F更新後之價值則為2,003萬4千元，B2-70車位更新後之價值為210萬。另上訴人可領得合法建物拆遷補償費為101萬8,460元、合法建物安置補償費62萬6,868元、其他地上物可領回補償重建價格為61萬5,950元。
五、本件之爭點：㈠系爭協議約定內容是否經兩造意思表示合致？㈡系爭協議是否有民法第247-1條第2款、第4款規定之情形而無效？㈢系爭協議是否違反違反都市更新權利變換實施辦法第6條之規定而無效？㈣被上訴人就系爭都更案，對上訴人選配A6-14F（含地及車位編號70號）之找補債權金額若干？茲析述如下：
㈠系爭協議約定內容是否經兩造意思表示合致？
①按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立；當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定；當事人之一方，約定移轉前條所定財產權，並應交付金錢者，其金錢部分，準用關於買賣價金之規定，民法第153條第1項、第398條、第399條分別定有明文。次按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金，民法第345條第2項、第346條第1項亦分別定有明文。再按「兩造就買賣之標的物已互相同意，至於價金，政府對公產有一定價額，則依民法第346條第1項，應屬依其情形可得而定，即視為定有價金，故縱認本件兩造就價金未具體約定，亦應認就價金已互相同意，依同法第345條第2項，本件買賣契約即為成立」（最高法院55年臺上第1645號判例意旨參照）。而依兩造所訂之系爭合建契約第1條，係由上訴人提供建築基地，由被上訴人提供資金共同興建大樓，並約明由被上訴人負擔費用，以都市更新方式開發。又按「雙方同意依甲方（按即上訴人）所提供合建土地面積，每一坪土地分取3.2坪建物面積」、「雙方應按分得房屋主建物和附屬建物面積之比例，各自分配取得合建土地之持分…」、「雙方應以公開銷售價議定各戶房屋每坪單價及每個汽車停車位單價，計算本合建房屋各戶房屋及汽車車位之價值，以作為房地、汽車停車位找補之計算標準」、「雙方依本條約定分配房屋及車位時，應依甲方合建土地之原有位置，由甲方儘先取得獨立之各戶房屋及汽車停車位…」、「甲方選戶如遇有和鄰地所有人重覆無法協調更換時，由乙方（按即被上訴人）以抽籤方式決定」、「甲方分取之房屋以價值分取為原則，並依原有土地位置為分選基礎，於建築執照取得後，由乙方訂定牌價表，計算權值後由甲方優先選擇，俟交屋時以前條找補方式重新計算價值找補之」，觀諸系爭合建契約第3條第1項、第4項、第5項、第6項第1款、95年7月10日補充協議書（見原審卷第18頁、第59-75頁）約定至明，即為兩造就合建後房地產權分配及找補之約定。再按實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇，但同一位置有二人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理，97年8月25日修正前之都市更新權利變換實施辦法第11條第1項定有明文。
②經查，上訴人就都市更新後本欲選配住宅單元A6-15F，因
與其他土地所有權人選擇重覆，經被上訴人依上開都市更新權利變換實施辦法於97年5月27日公開抽籤結果，上訴人未中籤，而改選配住宅單元A3-3F、車位編號70號。上訴人於同日即向被上訴人提出希望可另換取住宅單元A6-13F或A6-14F，有都市更新權利變換計畫、被上訴人會議紀錄在卷為憑（見本院卷第56-59頁、原審卷第19頁），並為兩造所不爭執，是堪認上訴人於97年5月27日已選定合建後所分配之房屋為住宅單元A3-3F、車位編號70號。
③兩造嗣於97年8月13日簽訂系爭協議，載明上訴人為配合
系爭都市更新案，同意於都市更新選配申請書上選取住宅單元A3-3F，車位編號70號，並配合都市更新審查順利進行。當本案公開銷售前，與被上訴人協議更換住宅單元為A6-14F，需找補之差額金另與樂揚建設進行協議，為兩造所不爭執之事實，已如上四所述。依系爭協議之內容，當係兩造同意，上訴人將其前所選定合建後所配得之住宅單元A3-3F，於公開銷售前，與被上訴人依系爭合建契約所配得之住宅單元A6-14F互易，惟因二者價值不同，依系爭合建契約所訂之找補金額自亦有異，兩造協議就該二者之找補金差額需「另行協議」，而排除原合建契約之約定。是系爭協議性質上乃屬附補足金之互易，惟就補足金之數額則約定另行協議。揆諸上開規定，就補足金部分自有準用民法第345條第2項、第346條第1項有關買賣價金之規定。兩造就補足金之數額雖未具體約定，然已約定另行協議，依誠實信用原則，該差額即屬可得而定，揆諸上開說明，當認系爭協議已因兩造就契約之必要之點意思表示合致而成立。被上訴人辯稱契約必要之點意思表示未合致而未成立云云，洵不足採。
㈡系爭協議是否有民法第247-1條第2款、第4款規定之情形而
無效？①按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約
，為下列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：加重他方當事人之責任；其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247條之1第2款、第4款固分別定有明文。
②經核兩造所簽訂之系爭協議，並非當事人一方預定用於同
類契約之條款而訂定，而係兩造磋商協議後所訂立，自無民法第247條之1之適用。上訴人主張系爭協議依民法第247條之1為無效，自無足採。
㈢系爭協議是否違反都市更新權利變換實施辦法第6條之規定
而無效？①按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，民法第71
條前段定有明文。次按權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之；都市更新條例第39條第2項由實施者估定合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權或耕地三七五租約價值者，由實施者協調土地所有權人及權利變換關係人定之，協調不成時，準用前條規定估定之，都市更新權利變換實施辦法第6條第1項、第7條第1項分別定有明文。
上開辦法乃依都市更新條例第29條第3項授權所制訂，旨在規範更新前後土地、建築物等權利價值之評定標準，然非禁止當事人自行約定權利價值之認定或計算標準，即非屬強制規定。
②查兩造訂立系爭合建契約，上訴人經抽籤協商，原分配住
宅單元編號A3-3F，車位編號70號，嗣於97年5月27日向被上訴人申請換取A6-13F或A6-14F，嗣兩造於97年8月13日訂立系爭協議，被上訴人同意上訴人更換住宅單元為A6-14F，找補之差額金另與被上訴人進行協議，已如上述，此部分事實已堪認定。
③被上訴人為系爭都更案之實施者，且係採權利變換方式實
施系爭都更案，其依都市更新條例第29條第3項授權所訂定之都市更新權利變換實施辦法第6條之規定，委託3家鑑價公司就權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地之權利價值進行估價，嗣採其中對土地所有權人最有利之巨秉公司之估價結果，有估價報告在卷為憑（見原審卷第110頁），雖為兩造所不爭執，已如上四所述，惟上開都市更新權利變換實施辦法第6條之規定，乃法律授權所制定之辦法，既非為強制規定，當事人就更新前後土地、建築物之權利價值仍可另行約定，亦如上述，是兩造嗣訂立系爭協議將上訴人原選定之住宅單元變更為A6-14F，就權利變換之價值計算，約定另行協議訂立，自無上訴人所指因違反強制規定而無效之情事。
㈣被上訴人就系爭都更案，對上訴人選配A6-14F（含地及車位
編號70號）之找補債權金額若干？①系爭協議性質上乃屬附補足金之互易契約，惟就補足金之
數額約定另行協議，系爭協議已有效成立，已如上述。惟兩造嗣數次協議，均無法就補足金之數額達成合意，有兩造之信函附卷為憑（見原審卷第21-28頁）。而依系爭協議所載，上訴人係為配合被上訴人就系爭都市更新案之實施，於抽籤未中後，同意於都市更新選配申請書上先選取住宅單元A3-3F，車位編號70號，以配合都市更新審查之順利進行，雖兩造嗣未能就補足金之數額另達成協議，惟互易之標的既已特定，於系爭協議訂立之際，上開合建後之住宅單元A3-3F、A6-14F之找補金本即得依兩造協議方式計算而得，並依此計算二者間之差額，是兩造間就找補金之差額如未能另行達成協議，依誠實信用原則，自仍應據此以定找補金之數額。
②被上訴人就系爭都更案，依都市更新權利變換實施辦法第
6條之規定，委託3家鑑價公司就權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地之權利價值進行估價，嗣採其中對土地所有權人最有利之巨秉公司之估價結果。依該估價結果，上訴人應分配之權利價值為1,308萬6,855元、A3-3F更新後之價值為1,726萬、A6-14F更新後之價值則為2,003萬4千元，B2-70車位更新後之價值為210萬。另上訴人可領得合法建物拆遷補償費為101萬8,460元、合法建物安置補償費62萬6,868元、其他地上物可領回補償重建價格為61萬5,950元，為兩造所不爭執之事實，已如上四所述。上開巨秉公司定之估價結果，估價之基準日為97年3月1日（見原審卷第92頁），與系爭協議訂定日相距未及半年，本院認該估價結果自為系爭協議訂約時系爭協議互易標的可得而定之價值，是互易之找補金差額即補足金數額應為上開二標的價額之差額即為277萬4千元（00000000- 00000000=0000000）。而依兩造所不爭執之找補金計算標準，上訴人應分配之權利價值為1,308萬6,855元、A3-3F更新後之價值為1,726萬、B2-70車位更新後之價值為210萬，是上訴人依系爭合建契約原應再找補627萬3,145元（00000000+0000000-00000000=0000000）予被上訴人（見原審卷第112頁），再扣除兩造所不爭執之上訴人依系爭都更案可領得合法建物拆遷補償費101萬8,460元、合法建物安置補償費62萬6,868元、其他地上物可領回補償重建價格61萬5,950元，則上訴人就系爭都更案，本應再找捕401萬1,867元予被上訴人（0000000- 0000000-000000-000000= 0000000），而經上訴人與被上訴人就A6-14F互易後，二者找補金之差額為277萬4千元，已如上述，故上訴人尚應給付找補金元678萬5,867元（0000000+0000000=0000000）予被上訴人。故被上訴人就系爭都更案，對上訴人配得之A6-14F（含地及車位編號70號）之找補金債權為678萬5,867元。
六、被上訴人就系爭都更案，對上訴人選配A6-14F（含地及車位編號70號）之找補金債權為678萬5,867元，已如上述，從而，上訴人確認被上訴人就系爭都更案，就上訴人選配A6-14F（含地及車位編號70號）之找補金債權於超過678萬5,867元不存在，為有理由，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 17 日
民事第十五庭
審判長法 官 林恩山
法 官 郭松濤法 官 方彬彬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 20 日
書記官 陳建邦附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
就坐落臺北市○○區○○○○段○○○○○○號等21筆土地都市更新事業計畫案（府都新字第09830575300號）